گزارشي از آمار ناهمخواني عرضه و تقاضاي املاك در ايران و وجود 1.7 ميليون ملك خالي در ايران - 9 ارديبهشت 95
گزارشي از ناهمخواني عرضه و تقاضاي مسكن
مازاد 3.6 ميليوني مسكن در سال 94
كميسيون آموزش و تحقيقات انجمن علمي اقتصاد شهري ايران در گزارشي به بررسي ميزان عرضه و تقاضاي مسكن از سال 90 تا 94 پرداخته است كه نتايج آن طبق دو سناريوي مختلف نشان ميدهد در سال اخير طرف عرضه و تقاضاي مسكن با هم همخواني نداشته است.
به گزارش اقتصاد آنلاين به نقل از ايسنا، سيد محسن طباطبايي مزدآبادي، دبير انجمن علمي اقتصاد شهري ايران نتايج تحقيق انجمن علمي اقتصاد شهري را تشريح و اظهار كرد: ميزان تقاضاي واحدهاي مسكوني در كشور با استفاده از آمار ميزان خانوارهاي موجود، ميزان ازدواجهاي صورت گرفته، بهسازي واحدهاي مسكوني بدون اسكلت ساختماني مناسب و قديمي و نيز واحدهاي مسكوني بدون حداقلها، 34.3 ميليون واحد مسكوني است كه از اين مقدار 12 ميليون مسكن روستايي و 22.2 ميليون مسكن شهري است.
وي افزود: در خصوص طرف عرضه نيز 16.2 ميليون واحد مسكوني در سال 90 در مناطق شهري كشور عرضه شده كه اين ارقام طي سال هاي 91، 92، 93 در حدود 18، 19.9 و 21.8 ميليون واحد بوده و موجودي عرضه مسكن تا نيمه اول سال 94 به بيش از 23.2 ميليون واحد مسكوني در كشور رسيده است.
طباطبايي با بيان اينكه از اين رو در اين پژوهش به ارزيابي عرضه و تقاضاي مسكن شهري و نيز برآورد كمبود عرضه يا تقاضا در اين بازار پرداخته و توصيههاي سياستي جهت بهينهسازي مازاد تقاضا و يا مازاد عرضه موجود در بازار مسكن ارائه شد، افزود: اين تحقيق در نهايت طبق دو سناريو به دو نتيجه متفاوت در مازاد عرضه مسكن طي سال هاي 90 تا نيمه اول 94 رسيده كه در هر دو سناريو مازاد عرضه روبه افزايش بوده كه در سناريوي اول ميزان مازاد عرضه به 3.6 ميليون و در سناريوي دوم به 0.6 ميليون واحد مسكوني رسيده است.
دبير انجمن علمي اقتصاد شهري با ارايه آماري از عملكرد بخش مسكن طي سالهاي 90 تا 94 خاطرنشان كرد: بخش نخست از اين تحقيق پيش از اين تحت عنوان ارزيابي طرف تقاضاي مسكن شهري منتشر شده و اكنون بخش دوم اين پژوهش با محوريت تحليل طرف عرضه بازار مسكن ارائه ميشود:
برآورد طرف عرضه در كشور
منبع اصلي عرضه مسكن در كل كشور سه مورد است كه عبارتند از:
- تعداد واحدهاي مسكوني موجود در مناطق روستايي و شهري كشور كه نوعي عرضه مثبت تلقي ميشود
- تعداد واحدهاي مسكوني خالي از سكنه در كشور كه با اعمال سياست هاي درست از سوي دولت اين تعداد ميتواند به عرضه مثبت در كشور مبدل شود
- ميزان تخريب واحدهاي مسكوني فرسوده جهت بناي واحدهاي مسكوني جديد كه به نوعي عرضه منفي تلقي ميشود
در ادامه به ارزيابي عرضه مسكن تحت هر يك از عناوين كلي فوق پرداخته خواهد شد.
تعداد واحدهاي مسكوني شامل خانوار
طبق آمارهاي ارائه شده توسط مركز آمار در سرشماري نفوس و مسكن سال 1390، تعداد 14.8 ميليون واحد مسكوني حاوي سكنه در مناطق شهري و حدود 5.2 ميليون واحد مسكوني حاوي سكنه در مناطق روستايي كشور ثبت شده است.
براي ارزيابي دقيقتر ميزان واحدهاي مسكوني بايد ميزان مسكن عرضه شده طي سال هاي 90 تا 94 نيز مورد توجه قرار بگيرند. بانك مركزي برآوردي از ميزان واحدهاي مسكوني تكميل شده در مناطق شهري طي سال هاي 90 تا 94 (تا نيمه اول 1394) را ارائه داده است. طبق اين آمار در سال 90 حدود 560 هزار واحد مسكوني تكميل شده و به بازار مسكن در كشور وارد شده اند. در اين سال عمليات ساخت حدود 190 هزار ساختمان شروع شده و 170 هزار ساختمان تكميل شده است. به عبارتي در هر ساختمان حدود 3.52 واحد مسكوني وجود داشته است. در سال 91، 750 هزار واحد مسكوني از 206 هزار ساختمان تكميل(3.82 واحد مسكوني در هر ساختمان) و به بازار مسكن در كشور وارد شده و ساخت حدود 220 هزار ساختمان شروع شده است كه در سال هاي آتي انتظار ميرود وارد بازار مسكن در كشور شوند. در سال 92، 830 هزار واحد مسكوني در 218 هزار ساختمان تكميل شده (4 واحد مسكوني در هر ساختمان) و ساخت حدود 195 هزار ساختمان نيز شروع شده است. در سال 93، 718 هزار واحد مسكوني در 197 هزار ساختمان تكميل شده(3.83 واحد مسكوني در هر ساختمان) و حدود 157 هزار ساختمان نيز در حال ساخت است و در نيمه اول سال 94، 140 هزار واحد مسكوني در 40 هزار ساختمان تكميل شده (3.74 واحد مسكوني در هر ساختمان) و عمليات ساخت 35 هزار ساختمان نيز شروع شده است.
با توجه به جدول فوق، طي سالهاي بعد از سرشماري سال 90 تا نيمه اول سال 94، حدود 2.7 ميليون واحد مسكوني در مناطق شهري كشور تكميل شده (به دليل انجام سرشماري در آبان 1390، آمار سال 90 در اندازه گيري واحدهاي مسكوني تكميل شده طي سال هاي پس از 90 تا نيمه اول 94، به صورت نصف مورد محاسبه قرار گرفته است) و برآورد ميشود با در نظر گرفتن نسبت 25.6 درصدي واحدهاي مسكوني روستايي از كل واحدهاي مسكوني در كشور، حدود 940 هزار واحد مسكوني نيز در مناطق روستايي طي اين سال¬ها تكميل شود. در مجموع، 3.6 ميليون واحد مسكوني به بازار مسكن طي سال هاي بعد از سرشماري سال 90 تا نيمه اول 1394 در كشور عرضه شده است.
از آنجا كه درصدي از خانه هاي موجود در سرشماري سال 1390 و تعدادي از خانه هاي ساخته شده در مناطق شهري و روستايي در قالب مسكن مهر به بازار مسكن كشور عرضه شده اند، لذا لازم است عمكرد اين بخش نيز مورد توجه قرار گيرد. لازم به ذكر است طبق آمار دفتر برنامهريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي، از ميزان موجودي مسكن در سرشماري سال 1390 كه حدود 20 ميليون واحد مسكوني در كشور به ثبت رسيده، حدود 330 هزار واحد مسكوني مسكن مهر است كه توليد مسكن مهر از بعد از سرشماري سال 90 تا پايان سال 93، چيزي در حدود 1.38 ميليون برآورد ميشود.
موجودي مسكن مهر در پايان سال 93 در حدود 1.7 ميليون واحد است كه از ميزان حدود 2.1 ميليوني واحد مسكوني هدف گذاري شده در برنامه، در حدود 440 هزار واحد مسكوني كمتر است. در واقع در پايان سال 93، حدود 400 هزار واحد مسكوني مهر طبق اهداف برنامه مسكن مهر، ساخته نشده كه ميتوانست در صورت ساخت، ميزان عرضه مسكن را افزايش دهد.
مطابق آمار ارائه شده از توليد مسكن مهر در مناطق شهري كشور، در سال 90 حدود 4.37 درصد از مسكن موجود در كشور، از نوع مسكن مهر بوده كه اين درصد در سال 93، به حدود 10 درصد رسيده است كه نشان از حجم بالاي اين نوع مسكن از مسكن كل كشور دارد. تحقق كامل برنامه وزارت راه و شهرسازي در ساخت مسكن مهر و جبران عقب ماندگي از اهداف برنامه توليد مسكن مهر، ميتواند اين تعداد را به حدود 2.15 ميليون (در حدود 12.4 درصد) برساند.
تعداد خانه هاي خالي از سكنه
يكي از نكات مهم در سرشاري واحدهاي مسكوني در سال 1390، سرشماري از واحدهاي مسكوني داراي سكنه است. به عبارتي در اين سرشماري علاوه بر واحدهاي مسكوني داراي سكنه، تعدادي از واحدهاي مسكوني خالي از سكنه نيز ميباشند كه طبق روش هاي شناسايي مركز آمار كشور به عنوان واحدهاي خالي از سكنه در نظر گرفته شده اند. هر چند روش هاي مركز آمار در تشخيص منازل مسكوني خالي از سكنه داراي شبهات و اشكالاتي است؛ اما ميتوان اين ميزان آمار ارائه شده از واحدهاي مسكوني خالي از سكنه را به نوعي برآوردي نزديك به واقع از واحدهاي مسكوني خالي از سكنه در نظر گرفت. طبق آمارهاي مركز آمار ايران، حدود 1.7 ميليون واحد مسكوني خالي از سكنه در كل كشور وجود دارد كه برآورد ميشود 20 درصد از اين ميزان در مناطق روستايي و مابقي در مناطق شهري موجود باشد. از اين رو مي¬توان به اندازه 1.3 ميليون واحد مسكوني خالي از سكنه در مناطق شهري و حدود 330 هزار واحد مسكوني خالي از سكنه در مناطق روستايي برآورد كرد كه به نوعي عرضه پنهان مسكن در بازار مسكن كل كشور محسوب ميشوند. از سوي ديگر طبق نظر كارشناسان حوزه مسكن، ضريب استاندارد خانههاي خالي از سكنه حدود 4 تا 6 درصد(به طور متوسط 5 درصد) بوده كه براي پاسخگويي به جابجايي، گردشگري و ... است كه اين نوع خانههاي خالي از سكنه به دليل نداشتن ظرفيت ورود به بازار مسكن به عنوان عرضه مسكن، از اين محاسبات كنار گذاشته ميشوند و با توجه به ضريب استاندارد خانه هاي خالي(در حدود 83 هزار واحد مسكوني در كل كشور كه حدود 66 هزار واحد مسكوني در مناطق شهري و حدود 16 هزار واحد در مناطق روستايي قرار دارند)، حدود 1.6 واحد مسكوني در كل كشور (حدود 1.3 در مناطق شهري و 300 هزار در مناطق روستايي) قابليت عرضه به بازار مسكن را خواهند داشت كه لازم است دولت و شهرداري ها، سياست هاي مناسبي براي عرضه اين واحدهاي مسكوني به بازار مسكن در كشور تدبير كند.
عرضه منفي ناشي از تخريب جهت ساخت واحد مسكوني
يكي از نكات مهم در تخمين دقيق ميزان عرضه مسكن در نقاط شهري و روستايي كشور، توجه به ميزان ساختمان هاي تخريبي جهت ساخت واحدهاي مسكوني نوساز است. در واقع به ازاي ساخت تعدادي از واحدهاي مسكوني، تعدادي تخريب ميشوند. از اين رو بايد به نسبت تخريب ساختمان هاي مسكوني و واحدهاي مسكوني نيز توجه شود و با برآوردي از ميزان واحد مسكوني تخريب شده، اين آمار به عنوان عرضه منفي در بازار مسكن كشور در نظر گرفته شود. در واقع بعد از سرشماري سال 1390، برخي از واحدهاي مسكوني حاوي سكنه مورد سرشماري قرار گرفته، تخريب شده اند كه لازم است اين تعداد استخراج شوند.طبق آمار ارائه شده توسط مركز آمار ايران، طي سال هاي 90 تا نيمه اول 94، درصد بناهاي تخريبي در پروانه هاي صادره به ترتيب 17.8، 20.6، 26.8، 19.7 و 24.8 بوده است كه به طور متوسط حدود 21 درصد از پروانه هاي ساختماني صادر شده، جهت ساخت ساختمان جديد با تخريب بناي قبلي بوده است.
نكته مهم و قابل توجه در ارزيابي بناهاي تخريبي در كشور اين است كه برخي از پروانه هاي صادر شده فرآيند ساخت را شروع نكرده و در نهايت تبديل به ساختمان شروع شده نشده اند و همچنين ممكن است برخي از ساختمان هاي شروع شده، در سالهاي قبل پروانه ساختماني تهيه كرده باشند. از اين رو مناسب است به جاي تعداد پروانه هاي صادر شده جهت تخريب، تعداد ساختمان هاي شروع شده در نظر گرفته شود. در واقع ميتوان گفت در فرآيندِ ساختِ ساختمان هاي شروع شده اي كه پروانه ساخت در بناي تخريبي داشته، حتما ساختمان قديمي تخريب و ساختمان جديد بنا شده است و از اين جهت تعدادي از ساختمان هااز بازار ساختمان كشور كنار گذاشته شده اند.از سوي ديگر به دليل اينكه درصدي از ساختمان هاي تخريب شده، مسكوني و يا مسكوني توام بوده اند، لازم است تعداد ساختمان هاي مسكوني و توام شروع شده در نظر گرفته شود.
طبق آمار جدول فوق، در سال 90 حدود 33 هزار ساختمان تخريب شده است و طي سال هاي 90 تا نيمه اول 94، در مجموع 163 هزار ساختمان مسكوني و يا مسكوني و غيرمسكوني توام تخريب شده اند. براي تبديل تعداد ساختمان هاي مسكوني تخريب شده به تعداد واحدهاي مسكوني تخريب شده، از متوسط تعداد واحد مسكوني در هر ساختمان (نسبت تعداد واحدهاي مسكوني تكميل شده به تعداد ساختمان هاي مسكوني تكميل شده) استفاده ميشود. در واقع برآورد اين تحقيق از تعداد واحدهاي مسكوني تخريب شده برابر است با ضرب ساختمان هاي مسكوني و توام تخريب شده در فرآيند ساخت ساختمان جديد در متوسط تعداد واحد مسكوني در هر ساختمان. طبق آمار طي سال هاي 90 تا نيمه اول سال 94 حدود 624 هزار واحد مسكوني تخريب شده است كه عرضه منفي واحد مسكوني در كشور محسوب ميشود.
با توجه به مطالب عنوان شده در قسمت عرضه مسكن در بازار مسكن كشور، ميتوان كل عرضه مسكن در مناطق شهري در كشور را طبق جدول ذيل برآورد نمود.
تحليل مازاد عرضه(مازاد تقاضا) واحدهاي مسكوني در كشور
بعد از برآورد عرضه و تقاضاي مسكن در مناطق شهري كشور لازم است در خصوص ميزان مازاد تقاضا و يا مازاد عرضه مسكن شهري برآوردي صورت بگيرد تا متناسب با نتايج، سياستهاي صحيح در خصوص بازار مسكن شهري از سوي مسئولان اتخاذ شود. از اين رو ميزان عرضه واحدهاي مسكوني در كشور طي سال هاي 1390 تا نيمه اول سال 1394 مطابق آمارهاي موجود در جدول ذيل ارائه ميشود. عرضه مسكن در هر سال مجموع واحدهاي مسكوني موجود، واحدهاي مسكوني تكميل شده در سال مورد نظر و عرضه بالقوه مسكن ناشي از خانه هاي خالي باشد كه از اين مقدار ميزان واحدهاي تخريب شده جهت ساخت واحدهاي مسكوني جديد نيز كسر ميشود. واضح و مبرهن است كه ميزان عرضه بالقوه ناشي از خانه هاي خالي از سكنه در صورتي مي¬تواند به فعليت برسد كه سياستهاي صحيح مالياتي و نظارتي دقيقي جهت شناسايي واحدهاي خالي از سكنه و نيز عرضه آنها به بازار مسكن اتخاذ شود.
طي آمارهاي جدول ذيل، 16.2 ميليون واحد مسكوني در سال 90 در مناطق شهري كشورعرضه شده كه اين ارقام طي سال هاي 91، 92، 93 در حدود 18، 19.9 و 21.8 ميليون واحد بوده است. طبق آخرين آمارهاي موجود، در نيمه اول سال 94 بيش از 23.2 ميليون واحد مسكوني در كشور عرضه شده است. طبق آمار جدول ذيل، به دليل اينكه در خصوص خانه هاي خالي از سكنه در كشور هيچ تدبير مؤثري از سوي نهادهاي سياستگذاري شهري و دولتي انجام نگرفته است، پيشبيني ميشود ميزان خانه هاي خالي از سكنه در مناطق شهري كشور به ميزان آمار ارائه شده در سرشماري سال 90 باشد.
از سوي ديگر ميزان تقاضاي مسكن در مناطق شهري در كشور طي سال هاي 1390 تا نيمه اول 1394نيز در جدول ذيل ارائه شده است. طبق اين جدول، ميزان تقاضاي مسكن در هر سال مجموع تقاضاي ناشي از تعداد خانوارهاي موجود، ميزان ازدواج هاي صورت گرفته و نيز تقاضاي ناشي از تعويض واحدهاي مسكوني بدون امكانات رفاهي ضروري است. از سوي ديگر واحدهاي مسكوني قديمي نيز جزء تقاضاي پنهان مسكن در كشور محسوب ميشود كه در بلند مدت و يا طي سياست هاي تشويقي و يا بازدارنده دولت ميتواند به ميزان تقاضاي مسكن در كشور افزوده شود. از آنجايي كه طي سال هاي 90 تا 94 سياست خاصي در خصوص واحدهاي مسكوني بدون حداقل هاي رفاهي ضروري اتخاذ نشده، ميزان واحدهاي مسكوني بدون امكانات ضروري طي اين سال ها برابر با آمار سرشماري 1390 در نظر گرفته شده است. از سوي ديگر واحدهاي مسكوني قديمي و فرسوده نيز به دليل مذكور طي سال هاي 91 تا 94 برابر با آمار سرشماري 1390 در نظر گرفته شده است. طبق آمار جدول ذيل، ميزان تقاضاي مسكن در سال 90 برابر با 20.1 ميليون واحد بوده كه طي سال هاي 91، 92، 93 اين ميزان به 21.1، 21.7 و 22.2 ميليون واحد مسكوني رسيده است. در نيمه اول سال 1394 ميزان تقاضاي مسكن در حدود 22.6 ميليون واحد مسكوني است.
براي محاسبه ميزان مازاد عرضه در بازار مسكن شهري در كشور لازم است ميزان عرضه و تقاضا در تقابل با يكديگر ديده شوند.براي برآورد ميزان مازاد عرضه مسكن از دو سناريو استفاده شده است. در سناريوي اول مازاد عرضه مسكن در حالتي محاسبه شده كه براي عرضه واحدهاي خالي از سكنه به بازار مسكن شهري تدبير انديشيده نشده و از اين رو از ميزان عرضه مسكن حذف شده اند. از سوي ديگر در اين سناريو، ميزان تقاضاي مسكن ناشي از نوسازي بافت هاي قديمي نيز حذف شده اند.در سناريوي دوم ميزان عرضه و تقاضاي كل در نظر گرفته شده است و فرض اصلي در اين سناريو اين است كه ميزان واحدهاي خالي از سكنه عرضه مسكن در مناطق شهري و نيز ميزان تقاضاي ناشي از نوسازي واحدهاي مسكوني قديمي، ميزان تقاضاي مسكن شهري را طي سال هاي 90 تا 94 متاثر كرده است.
طبق برآورد مازاد عرضه مسكن در سناريوي اول، ميزان مازاد عرضه طي سال هاي 90 تا 94 افزايش داشته است به طوري كه از 1.3 ميليون واحد در سال 90 به حدود 3.6 ميليون واحد مسكوني در سال 94 رسيده است. در سناريوي دوم نيز ميزان مازاد عرضه سير صعودي داشته و محاسبه مسكن خالي از سكنه و نيز واحدهاي مسكوني قديمي در اين شاخص، باعث افزايش مازاد عرضه از 4.3 ميليون در سال 90 به 620 هزار واحد در سال 94 رسيده است. در واقع آمارهاي فوق نشان از كاهش كمبود مسكن شهري دركشور و حتي مازاد عرضه در كشور است.
طباطبايي اظهار كرد: مسكن به عنوان يكي از كالاهاي ضروري بشر، ابعاد مختلفي از زندگي انسان را شامل ميشود؛ شكلگيري هويت فردي و اجتماعي، امنيت رواني و فيزيكي، برخورداري از حداقل هاي رفاهي، آثار اقتصادي بر كلان جامعه، اثر بر برنامهريزي و سياستگذاري در ابعاد مختلف و ... از جمله موارد مرتبط با نياز بشر به مسكن ميشود. هر يك از اين نقش ها و همچنين نقشي كه تأمين مسكن در توليد ملي كشورها دارد، ضرورت دخالت دولت در تأمين اين نياز اساسي را تأكيد مينمايد. از سوي ديگر يكي از بخشهاي مهم اقتصادي كه در تحقق اقتصاد مقاومتي بسيار ميتواند مؤثر باشد، بخش مسكن است. اين بخش هم از حيث اثرگذاري بر رفاه اقتصادي و عدالت اجتماعي و هم از حيث اثرگذاري بر توليد ملي و نيز از حيث مقابله با تكانههاي خارجي، از بخشهاي مهم و مؤثر در اقتصاد مقاومتي است. ركودي كه در كشور در حوزه مسكن در دو سال اخير اتفاق افتاده، هم از حيث رفاه عمومي و هم از حيث اثرگذاري بر توليد ملي، نگراني سياستگذاران اين حوزه بهخصوص مسكن شهري را برانگيخته و آنها را به تكاپو براي اتخاذ تصميمات مؤثر و كارا در اين حوزه واداشته است. آنچه كه در اين زمينه قبل از اتخاذ سياست مهم است ريشهيابي دلايل ركود است.
وجود 1.7 ميليون خانه خالي در كشور
يك موسسه علمي اعلام كرد: يك ميليون و ۷۰۰ هزار واحد مسكوني خالي از سكنه در سراسر كشور وجود دارد.
مسكن به عنوان يكي از كالاهاي ضروري بشر، ابعاد مختلفي از زندگي انسان را شامل ميشود؛ شكلگيري هويت فردي و اجتماعي، امنيت رواني و فيزيكي، برخورداري از حداقل هاي رفاهي، آثار اقتصادي بر كلان جامعه، اثر بر برنامهريزي و سياستگذاري در ابعاد مختلف و ... از جمله موارد مرتبط با نياز بشر به مسكن ميشود. هر يك از اين نقش ها و همچنين نقشي كه تأمين مسكن در توليد ملي كشورها دارد، ضرورت دخالت دولت در تأمين اين نياز اساسي را تأكيد ميكند.
به گزارش اقتصاد آنلاين به نقل از تسنيم، ركودي كه در كشور در حوزه مسكن در دو سال اخير اتفاق افتاده، هم از حيث رفاه عمومي و هم از حيث اثرگذاري بر توليد ملي، نگراني سياستگذاران اين حوزه بهخصوص مسكن شهري را برانگيخته و آنها را به تكاپو براي اتخاذ تصميمات مؤثر و كارا در اين حوزه واداشته است. آنچه كه در اين زمينه قبل از اتخاذ سياست مهم ميباشد ريشهيابي دلايل ركود است.
بدين منظور انجمن علمي اقتصاد شهري ايران، در پژوهشي تلاش كرد تا تحليل دقيقي نسبت به عرضه و تقاضاي مسكن شهري در سطح كل كشور ارائه دهد.
سيد محسن طباطبايي مزدآبادي دبير انجمن علمي اقتصاد شهري ايران، در تشريح نتايج اين پژوهش گفت: در اين تحقيق سؤال اصلي آن است كه آيا اساساً در كشور از جانب عرضه و تقاضاي مسكن شهري خللي ركودزا وجود دارد يا خير و اگر در اين حوزه ها عوامل اختلالزا وجود ندارد، دلايل ركود در بازار مسكن در كجا بايد جستجو شود.
وي با اشاره به اينكه نتايج اين تحقيق نشان ميدهد ميزان تقاضاي واحدهاي مسكوني در كشور با استفاده از آمار ميزان خانوارهاي موجود، ميزان ازدواجهاي صورت گرفته، بهسازي واحدهاي مسكوني بدون اسكلت ساختماني مناسب و قديمي و نيز واحدهاي مسكوني بدون حداقلها، 34.3 ميليون واحد مسكوني است كه از اين مقدار 12 ميليون مسكن روستايي و 22.2 ميليون مسكن شهري مي باشد، گفت: در خصوص طرف عرضه نيز 16.2 ميليون واحد مسكوني در سال 90 در مناطق شهري كشور عرضه شده كه اين ارقام طي سال هاي 91، 92، 93 در حدود 18، 19.9 و 21.8 ميليون واحد بوده و موجودي عرضه مسكن تا نيمه اول سال 94 به بيش از 23.2 ميليون واحد مسكوني در كشور رسيده است.
وي با بيان اينكه از اين رو در اين پژوهش به ارزيابي عرضه و تقاضاي مسكن شهري و نيز برآورد كمبود عرضه و يا تقاضا در اين بازار پرداخته شد و توصيههاي سياستي جهت بهينهسازي مازاد تقاضا و يا مازاد عرضه موجود در بازار مسكن ارائه گشت، افزود: اين تحقيق در نهايت طبق دو سناريو به دو نتيجه متفاوت در مازاد عرضه مسكن طي سال هاي 90 تا نيمه اول 94 رسيده كه در هر دو سناريو مازاد عرضه روبه افزايش بوده است كه در سناريوي اول ميزان مازاد عرضه به 3.6 ميليون و در سناريوي دوم به 0.6 ميليون واحد مسكوني رسيده است.
بخش نخست از اين تحقيق پيش از اين تحت عنوان ارزيابي طرف تقاضاي مسكن شهري منتشر شد و اكنون بخش دوم اين پژوهش با محوريت تحليل طرف عرضه بازار مسكن ارائه ميشود.
*برآورد طرف عرضه در كشور
منبع اصلي عرضه مسكن در كل كشور سه مورد است كه عبارتند از:
• تعداد واحدهاي مسكوني موجود در مناطق روستايي و شهري كشور كه نوعي عرضه مثبت تلقي ميشود
• تعداد واحدهاي مسكوني خالي از سكنه در كشور كه با اعمال سياست هاي درست از سوي دولت اين تعداد ميتواند به عرضه مثبت در كشور مبدل شود
• ميزان تخريب واحدهاي مسكوني فرسوده جهت بناي واحدهاي مسكوني جديد كه به نوعي عرضه منفي تلقي ميشود
در ادامه به ارزيابي عرضه مسكن تحت هر يك از عناوين كلي فوق پرداخته ميشود؛
*تعداد واحدهاي مسكوني شامل خانوار
طبق آمارهاي ارائه شده توسط مركز آمار در سرشماري نفوس و مسكن سال 1390، تعداد 14.8 ميليون واحد مسكوني حاوي سكنه در مناطق شهري و حدود 5.2 ميليون واحد مسكوني حاوي سكنه در مناطق روستايي كشور ثبت شده است.
براي ارزيابي دقيقتر ميزان واحدهاي مسكوني بايد ميزان مسكن عرضه شده طي سال هاي 90 تا 94 نيز مورد توجه قرار بگيرند.
بانك مركزي برآوردي از ميزان واحدهاي مسكوني تكميل شده در مناطق شهري طي سال هاي 90 تا 94 (تا نيمه اول 1394) را ارائه داده است. طبق اين آمار در سال 90 حدود 560 هزار واحد مسكوني تكميل شده و به بازار مسكن در كشور وارد شده اند.
در اين سال عمليات ساخت حدود 190 هزار ساختمان شروع شده و 170 هزار ساختمان تكميل شده است. به عبارتي در هر ساختمان حدود 3.52 واحد مسكوني وجود داشته است. در سال 91، 750 هزار واحد مسكوني از 206 هزار ساختمان تكميل(3.82 واحد مسكوني در هر ساختمان) و به بازار مسكن در كشور وارد شده و ساخت حدود 220 هزار ساختمان شروع شده است كه در سال هاي آتي انتظار ميرود وارد بازار مسكن در كشور شوند.
در سال 92، 830 هزار واحد مسكوني در 218 هزار ساختمان تكميل شده(4 واحد مسكوني در هر ساختمان) و ساخت حدود 195 هزار ساختمان نيز شروع شده است. در سال 93، 718 هزار واحد مسكوني در 197 هزار ساختمان تكميل شده(3.83 واحد مسكوني در هر ساختمان) و حدود 157 هزار ساختمان نيز در حال ساخت بوده و در نيمه اول سال 94، 140 هزار واحد مسكوني در 40 هزار ساختمان تكميل شده(3.74 واحد مسكوني در هر ساختمان) و عمليات ساخت 35 هزار ساختمان نيز شروع شده است.
بانك مركزي، اداره آمارهاي اقتصادي
با توجه به جدول فوق، طي سالهاي بعد از سرشماري سال 90 تا نيمه اول سال 94، حدود 2.7 ميليون واحد مسكوني در مناطق شهري كشور تكميل شده(به دليل انجام سرشماري در آبان 1390، آمار سال 90 در اندازه گيري واحدهاي مسكوني تكميل شده طي سال هاي پس از 90 تا نيمه اول 94، به صورت نصف مورد محاسبه قرار گرفته است) و برآورد ميشود با در نظر گرفتن نسبت 25.6 درصدي واحدهاي مسكوني روستايي از كل واحدهاي مسكوني در كشور، حدود 940 هزار واحد مسكوني نيز در مناطق روستايي طي اين سالها تكميل شود. در مجموع، 3.6 ميليون واحد مسكوني به بازار مسكن طي سال هاي بعد از سرشماري سال 90 تا نيمه اول 1394 در كشور عرضه شده است.
از آنجايي كه درصدي از خانه هاي موجود در سرشماري سال 1390 و تعدادي از خانه هاي ساخته شده در مناطق شهري و روستايي در قالب مسكن مهر به بازار مسكن كشور عرضه شده اند، لذا لازم است عمكرد اين بخش نيز مورد توجه قرار گيرد.لازم به ذكر است طبق آمار دفتر برنامهريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي، از ميزان موجودي مسكن در سرشماري سال 1390 كه حدود 20 ميليون واحد مسكوني در كشور به ثبت رسيده، حدود 330 هزار واحد مسكوني مسكن مهر ماست. كه توليد مسكن مهر از بعد از سرشماري سال 90 تا پايان سال 93، چيزي در حدود 1.38 ميليون برآورد ميشود.
موجودي مسكن مهر در پايان سال 93 در حدود 1.7 ميليون واحد است كه از ميزان حدود 2.1 ميليوني واحد مسكوني هدفگذاري شده در برنامه، در حدود 440 هزار واحد مسكوني كمتر است. در واقع در پايان سال 93، حدود 400 هزار واحد مسكوني مهر طبق اهداف برنامه مسكن مهر، ساخته نشده كه ميتوانست در صورت ساخت، ميزان عرضه مسكن را افزايش دهد.
مطابق آمار ارائه شده از توليد مسكن مهر در مناطق شهري كشور، در سال 90 حدود 4.37 درصد از مسكن موجود در كشور، از نوع مسكن مهر بوده است كه اين درصد در سال 93، به حدود 10 درصد رسيده است كه نشان از حجم بالاي اين نوع مسكن از مسكن كل كشور دارد.تحقق كامل برنامه وزارت راه و شهرسازي در ساخت مسكن مهر و جبران عقب ماندگي از اهداف برنامه توليد مسكن مهر، ميتواند اين تعداد را به حدود 2.15 ميليون (در حدود 12.4 درصد)برساند.
*خانه هاي خالي از سكنه
يكي از نكات مهم در سرشاري واحدهاي مسكوني در سال 1390، سرشماري از واحدهاي مسكوني داراي سكنه است. به عبارتي در اين سرشماري علاوه بر واحدهاي مسكوني داراي سكنه، تعدادي از واحدهاي مسكوني خالي از سكنه نيز هستند كه طبق روش هاي شناسايي مركز آمار كشور به عنوان واحدهاي خالي از سكنه در نظر گرفته شده اند. هر چند روش هاي مركز آمار در تشخيص منازل مسكوني خالي از سكنه داراي شبهات و اشكالاتي است؛ اما ميتوان اين ميزان آمار ارائه شده از واحدهاي مسكوني خالي از سكنه را به نوعي برآوردي نزديك به واقع از واحدهاي مسكوني خالي از سكنه در نظر گرفت.
طبق آمارهاي مركز آمار ايران، حدود 1.7 ميليون واحد مسكوني خالي از سكنه در كل كشور وجود دارد كه برآورد ميشود 20 درصد از اين ميزان در مناطق روستايي و مابقي در مناطق شهري موجود باشد. از اين رو ميتوان به اندازه 1.3 ميليون واحد مسكوني خالي از سكنه در مناطق شهري و حدود 330 هزار واحد مسكوني خالي از سكنه در مناطق روستايي برآورد كرد كه به نوعي عرضه پنهان مسكن در بازار مسكن كل كشور محسوب ميشوند.
از سوي ديگر طبق نظر كارشناسان حوزه مسكن، ضريب استاندارد خانههاي خالي از سكنه حدود 4 تا 6 درصد(به طور متوسط 5 درصد) بوده كه براي پاسخگويي به جابجايي، گردشگري و ... است.
اين نوع خانههاي خالي از سكنه به دليل نداشتن ظرفيت ورود به بازار مسكن به عنوان عرضه مسكن، از اين محاسبات كنار گذاشته ميشوند و با توجه به ضريب استاندارد خانه هاي خالي(در حدود 83 هزار واحد مسكوني در كل كشور كه حدود 66 هزار واحد مسكوني در مناطق شهري و حدود 16 هزار واحد در مناطق روستايي قرار دارند)، حدود 1.6 واحد مسكوني در كل كشور (حدود 1.3 در مناطق شهري و 300 هزار در مناطق روستايي) قابليت عرضه به بازار مسكن را خواهند داشت كه لازم است دولت و شهرداري ها، سياست هاي مناسبي براي عرضه اين واحدهاي مسكوني به بازار مسكن در كشور تدبير كند.
*عرضه منفي ناشي از تخريب جهت ساخت واحد مسكوني
يكي از نكات مهم در تخمين دقيق ميزان عرضه مسكن در نقاط شهري و روستايي كشور، توجه به ميزان ساختمان هاي تخريبي جهت ساخت واحدهاي مسكوني نوساز ميباشد. در واقع به ازاي ساخت تعدادي از واحدهاي مسكوني، تعدادي تخريب ميشوند.
از اين رو بايد به نسبت تخريب ساختمان هاي مسكوني و واحدهاي مسكوني نيز توجه شود و با برآوردي از ميزان واحد مسكوني تخريب شده، اين آمار به عنوان عرضه منفي در بازار مسكن كشور در نظر گرفته شود.
در واقع بعد از سرشماري سال 1390، برخي از واحدهاي مسكوني حاوي سكنه مورد سرشماري قرار گرفته، تخريب شده اند كه لازم است اين تعداد استخراج شوند.طبق آمار ارائه شده توسط مركز آمار ايران، طي سال هاي 90 تا نيمه اول 94، درصد بناهاي تخريبي در پروانه هاي صادره به ترتيب 17.8، 20.6، 26.8، 19.7 و 24.8 بوده است كه به طور متوسط حدود 21 درصد از پروانه هاي ساختماني صادر شده، جهت ساخت ساختمان جديد با تخريب بناي قبلي بوده است.
نكته مهم و قابل توجه در ارزيابي بناهاي تخريبي در كشور، اين است كه برخي از پروانه هاي صادر شده فرآيند ساخت را شروع نكرده و در نهايت تبديل به ساختمان شروع شده نشده اند و همچنين ممكن است برخي از ساختمان هاي شروع شده، در سالهاي قبل پروانه ساختماني تهيه كرده باشند. از اين رو مناسب است به جاي تعداد پروانه هاي صادر شده جهت تخريب، تعداد ساختمان هاي شروع شده در نظر گرفته شود.
در واقع ميتوان گفت در فرآيندِ ساختِ ساختمان هاي شروع شده اي كه پروانه ساخت در بناي تخريبي داشته، حتما ساختمان قديمي تخريب و ساختمان جديد بنا شده است و از اين جهت تعدادي از ساختمان هااز بازار ساختمان كشور كنار گذاشته شده اند.از سوي ديگر به دليل اينكه درصدي از ساختمان هاي تخريب شده، مسكوني و يا مسكوني توام بوده اند، لازم است تعداد ساختمان هاي مسكوني و توام شروع شده در نظر گرفته شود.
در سال 90 حدود 33 هزار ساختمان تخريب شده است و طي سال هاي 90 تا نيمه اول 94، در مجموع 163 هزار ساختمان مسكوني و يا مسكوني و غيرمسكوني توام تخريب شده اند. براي تبديل تعداد ساختمان هاي مسكوني تخريب شده به تعداد واحدهاي مسكوني تخريب شده، از متوسط تعداد واحد مسكوني در هر ساختمان (نسبت تعداد واحدهاي مسكوني تكميل شده به تعداد ساختمان هاي مسكوني تكميل شده) استفاده ميشود.
در واقع برآورد اين تحقيق از تعداد واحدهاي مسكوني تخريب شده برابر است با ضرب ساختمان هاي مسكوني و توام تخريب شده در فرآيند ساخت ساختمان جديد در متوسط تعداد واحد مسكوني در هر ساختمان. طبق آمار طي سال هاي 90 تا نيمه اول سال 94 حدود 624 هزار واحد مسكوني تخريب شده است كه عرضه منفي واحد مسكوني در كشور محسوب ميشود.
*تحليل مازاد عرضه(مازاد تقاضا) واحدهاي مسكوني در كشور
بعد از برآورد عرضه و تقاضاي مسكن در مناطق شهري كشور لازم است در خصوص ميزان مازاد تقاضا و يا مازاد عرضه مسكن شهري برآوردي صورت بگيرد تا متناسب با نتايج، سياستهاي صحيح در خصوص بازار مسكن شهري از سوي مسئولان اتخاذ شود. از اين رو ميزان عرضه واحدهاي مسكوني در كشور طي سال هاي 1390 تا نيمه اول سال 1394 مطابق آمارهاي موجود در جدول ذيل ارائه ميشود.
عرضه مسكن در هر سال مجموع واحدهاي مسكوني موجود، واحدهاي مسكوني تكميل شده در سال مورد نظر و عرضه بالقوه مسكن ناشي از خانه هاي خالي باشد كه از اين مقدار ميزان واحدهاي تخريب شده جهت ساخت واحدهاي مسكوني جديد نيز كسر ميشود.
واضح و مبرهن است كه ميزان عرضه بالقوه ناشي از خانه هاي خالي از سكنه در صورتي مي¬تواند به فعليت برسد كه سياستهاي صحيح مالياتي و نظارتي دقيقي جهت شناسايي واحدهاي خالي از سكنه و نيز عرضه آنها به بازار مسكن اتخاذ شود.
طي آمارهاي جدول ذيل، 16.2 ميليون واحد مسكوني در سال 90 در مناطق شهري كشورعرضه شده كه اين ارقام طي سال هاي 91، 92، 93 در حدود 18، 19.9 و 21.8 ميليون واحد بوده است. طبق آخرين آمارهاي موجود، در نيمه اول سال 94 بيش از 23.2 ميليون واحد مسكوني در كشور عرضه شده است.
به دليل اينكه در خصوص خانه هاي خالي از سكنه در كشور هيچ تدبير مؤثري از سوي نهادهاي سياستگذاري شهري و دولتي انجام نگرفته است، پيشبيني ميشود ميزان خانه هاي خالي از سكنه در مناطق شهري كشور به ميزان آمار ارائه شده در سرشماري سال 90 باشد.
از سوي ديگر ميزان تقاضاي مسكن در مناطق شهري در كشور طي سال هاي 1390 تا نيمه اول 1394نيز در جدول ذيل ارائه شده است. طبق اين جدول، ميزان تقاضاي مسكن در هر سال مجموع تقاضاي ناشي از تعداد خانوارهاي موجود، ميزان ازدواج هاي صورت گرفته و نيز تقاضاي ناشي از تعويض واحدهاي مسكوني بدون امكانات رفاهي ضروري ميباشد. از سوي ديگر واحدهاي مسكوني قديمي نيز جزء تقاضاي پنهان مسكن در كشور محسوب ميشود كه در بلند مدت و يا طي سياست هاي تشويقي و يا بازدارنده دولت ميتواند به ميزان تقاضاي مسكن در كشور افزوده شود.
از آنجايي كه طي سال هاي 90 تا 94 سياست خاصي در خصوص واحدهاي مسكوني بدون حداقل هاي رفاهي ضروري اتخاذ نشده، ميزان واحدهاي مسكوني بدون امكانات ضروري طي اين سال ها برابر با آمار سرشماري 1390 در نظر گرفته شده است. از سوي ديگر واحدهاي مسكوني قديمي و فرسوده نيز به دليل مذكور طي سال هاي 91 تا 94 برابر با آمار سرشماري 1390 در نظر گرفته شده است.
ميزان تقاضاي مسكن در سال 90 برابر با 20.1 ميليون واحد بوده كه طي سال هاي 91، 92، 93 اين ميزان به 21.1، 21.7 و 22.2 ميليون واحد مسكوني رسيده است. در نيمه اول سال 1394 ميزان تقاضاي مسكن در حدود 22.6 ميليون واحد مسكوني است.
براي محاسبه ميزان مازاد عرضه در بازار مسكن شهري در كشور لازم است ميزان عرضه و تقاضا در تقابل با يكديگر ديده شوند.براي برآورد ميزان مازاد عرضه مسكن از دو سناريو استفاده شده است. در سناريوي اول مازاد عرضه مسكن در حالتي محاسبه شده كه براي عرضه واحدهاي خالي از سكنه به بازار مسكن شهري تدبير انديشيده نشده و از اين رو از ميزان عرضه مسكن حذف شده اند. از سوي ديگر در اين سناريو، ميزان تقاضاي مسكن ناشي از نوسازي بافت هاي قديمي نيز حذف شده اند.
در سناريوي دوم ميزان عرضه و تقاضاي كل در نظر گرفته شده است و فرض اصلي در اين سناريو اين است كه ميزان واحدهاي خالي از سكنه عرضه مسكن در مناطق شهري و نيز ميزان تقاضاي ناشي از نوسازي واحدهاي مسكوني قديمي، ميزان تقاضاي مسكن شهري را طي سال هاي 90 تا 94 متاثر كرده است.
طبق برآورد مازاد عرضه مسكن در سناريوي اول، ميزان مازاد عرضه طي سال هاي 90 تا 94 افزايش داشته است به طوري كه از 1.3 ميليون واحد در سال 90 به حدود 3.6 ميليون واحد مسكوني در سال 94 رسيده است. در سناريوي دوم نيز ميزان مازاد عرضه سير صعودي داشته و محاسبه مسكن خالي از سكنه و نيز واحدهاي مسكوني قديمي در اين شاخص، باعث افزايش مازاد عرضه از 4.3 ميليون در سال 90 به 620 هزار واحد در سال 94 رسيده است. در واقع آمارهاي فوق نشان از كاهش كمبود مسكن شهري دركشور و حتي مازاد عرضه در كشور است.
نرخ خريد و فروش املاك پايتخت : فيمت روز آپارتمان در منطقه هاي سهروردي ، مجديه ، اطراف درياچه چيتگر، شهريار ، دوخوابه و سوئيت در شهر تهران - 27 فروردين 95
نرخ خريد و فروش املاك پايتخت
مظنه آپارتمان در سهروردي تهران؟ +جدول
اقتصاد آنلاين - تقي كاظمي: آنچه در زير مي آيد جدول قيمت معاملات انجام شده آپارتمان در منطقه سهروردي تهران است. لازم به ذكر است كه اين ارقام مربوط به اعلام سامانه رسمي املاك ميباشد؛
نرخ خريد و فروش املاك پايتخت؛
آپارتمان در مجيديه تهران متري چند؟ +جدول
اقتصاد آنلاين- محمود باقري: آنچه در زير ميآيد جدول قيمت معاملات انجام شده آپارتمان در مجيديه تهران است. لازم به ذكر است كه اين ارقام مربوط به اعلام سامانه مشاورين املاك كشور ميباشد:
نرخ خريد و فروش املاك پايتخت؛
مظنه آپارتمان در شهر شهريار؟ +جدول
اقتصاد آنلاين - تقي كاظمي: آنچه در زير مي آيد جدول قيمت معاملات انجام شده آپارتمان در شهر شهريار است. لازم به ذكر است كه اين ارقام مربوط به اعلام سامانه مشاورين املاك كشور مي باشد:
نرخ خريد و فروش املاك پايتخت
آپارتمان نوساز اطراف درياچه چيتگر چند؟+جدول
آنچه در زير ميآيد جدول قيمت آپارتمان در منطقه همت غرب تهران است.
اقتصاد آنلاين - محمود باقري: بر اساس معاملات انجام شده مسكن در منطقه همت غرب شهر تهران طي يك ماه گذشته، يك واحد آپارتمان 161 متري نوساز اطراف درياچه چيتگر، متري 4 ميليون و 300 هزار تومان و در مجموع 692 ميليون فروخته شده است. لازم به ذكر است كه اين ارقام مربوط به اعلام سامانه مشاورين املاك كشور ميباشد:
نرخ خريدوفروش املاك پايتخت؛
مظنه آپارتمانهاي دوخوابه تهران؟ +جدول
اقتصاد آنلاين - مرضيه طهماسبي: آنچه در زير ميآيد جدول قيمت معاملات انجام شده آپارتمان دو خوابه در مناطق مختلف شهري تهران است. لازم به ذكر است كه اين ارقام مربوط به اعلام سامانه مشاورين املاك كشور ميباشد:
نرخ خريد و فروش املاك پايتخت؛
قيمت روز سوييت در شهر تهران؟ +جدول
اقتصاد آنلاين - علي كيوان پناه : به گزارش اقتصاد آنلاين، آنچه در زير ميآيد جدول قيمت معاملات انجام شده انواع سوييت در شهر تهران مي باشد. لازم به ذكر است كه اين ارقام مربوط به اعلام سامانه رسمي املاك ميباشد:
==براي اطلاع از جزئيات آپارتمان ها روي عكس كليك كنيد==
اميدواريم استحكام ، زيبائي و مهمتر از همه اعتبار فروشنده ( شركت سرمايه گذاري توسعه ساختمان سپهر تهران متعلق به بانك صادرات)شما را ترغيب نمايد تا در صورت نياز به ملكي در شمال شهر تهران براي سكونت در محيطي دلپذير و زيبا و يا سرمايه گذاري مطمئن ، يكي از خريداران اين برج هاي آرامش بخش باشيد.
فروش ( پيش فروش ) آپارتمان در خيابان فرشته تهران
قيمت ملك و پيش بيني آن همسو با قيمت تورم در سال 95 - مسكن گران مي شود؟ - بازار خانههاي زير قيمت پايتخت - 21 فروردين 95
قيمت مسكن همسو با نرخ تورم
چند سالي از ركود بازار مسكن ميگذرد و حال و روز اين بازار به صورتي شده كه بسياري از سرمايهگذاران در اين بخش ديگر حاضر به سرمايهگذاري نيستند؛
آبا اين حال برخي كارشناسان بر اين عقيدهاند كه با تلاشهاي دولت امكان خروج از ركود فراهم خواهد شد و اقداماتي همچون افزايش سقف تسهيلات ميتواند تاثير مثبتي جهت خروج بازار مسكن از ركود را فراهم كند و حتي تا نيمه دوم سال 95 بازار مسكن رونق گيرد. آنها معتقدند در صورتي كه ديگر عوامل داخلي و خارج از دولت هم در همين راستا كمك كنند و به رشد اقتصادي پنج درصدي برسيم، در اواخر امسال تاثير چشمگيري در حوزه مسكن خواهيم ديد و اين در صورتي است كه توان مالي خريدار رشد پيدا كند و به تبع آن، با راه افتادن بازار خريد و فروش، بازار توليد هم رونق پيدا كند و ما اميدواريم اين اتفاق بيفتد.
به گزارش اقتصاد آنلاين به نقل از قانون ، اما برخي كارشناسان اقدامات سالهاي گذشته مانند لغو تحريمها را در بخش مسكن و ساختوساز كاملا بيتاثير ميدانند و بر اين باورند به شرطي كه بخشهاي مالي برنامهريزي لازم را داشته باشند، بخش مسكن از ركود خارج ميشود و در صورتي كه اقتصاد كشور رو به بهبودي و قدرت خريد مردم نيز بالا رود، در آن صورت ميتوانيم به رونق بازار مسكن اميداوار باشيم.
از سوي ديگر برخي كارشناسان برنامهريزيهاي بسيار دقيق را لازمه رسيدن به رونق ميدانند و معتقدند نياز افراد به مسكن در جامعه ما ميتواند سبب ايجاد رونق باشد كه در نيمه دوم سال با افزايش اندك قيمت همراه ميشود اما در مقابل، برخي بر اين باورند با توجه به اينكه هنوز حركتي از سوي سياستگذاران ديده نشده و تغيير و تحولي هم پيش نيامده پس نميتوانيم نشانههايي از بهبود در بخش مسكن را مشاهده كنيم.
يخهاي مسكن در نيمه اول سال آب نميشود
در همين زمينه عليرضا قهاري، عضو هيات مديره انجمن صنفي انبوهسازان ميگويد : به طور كلي مسائل موجود روي كارهاي توليدي ما از جمله ساختوساز مسكن بي تاثير نيست و مواردي كه مربوط به رفع تحريمها بود، اگرچه سرعت پاييني دارد، اما بر بخشهايي كه ما نياز به سرمايهگذاري داريم اثرگذار خواهد بود و به خاطر اينكه چيزي كه ما فكر ميكرديم صورت نگرفته در نتيجه به نظر ميرسد در
6 ماهه اول سال 95 همچنان يخهايي كه باعث ركود ساختوساز شده آب نشود؛ موضوعي كه كمك ميكند تا ما كميبه رونق مسكن و ساختوساز اميدوارتر باشيم. بنابراين شايد آن بخش از ساختوساز كه به منظور سرمايهگذاري انجام ميشود رونقي نداشته باشد اما ميتوانيم بگوييم رونق در بخشي كه نيازهاي جامعه و نيازهاي متقاضيان است صورت ميگيرد و حركتهاي آن در نيمه دوم سال قابل پيشبيني است و به دنبال اين رونق ممكن است حدود 10 درصد در بخش ساختوساز افزايش قيمت داشته باشيم.
تحرك در كوچكها
سعيد اسلامي، كارشناس مسكن نيز با بيان اينكه پيش بيني ميشود افزايش قيمت مسكن در حدود نرخ تورم باشد، گفت: به نظر ميرسد تحرك قيمتي در واحدهاي مسكوني كوچك و متوسط بيشتر باشد به ويژه اگر وامهايي كه بانك مسكن قول داده عملي شود و صندوق مسكن در ساير بانكها راه اندازي شود.
وي با بيان اينكه ممكن است به دليل دو سال ركود حاكم بر اين بخش رشد قيمت، اندكي بيش از تورم باشد، گفت:قطعا اين تحليل درباره شاخص كل مسكن است و براي اظهار نظر در اين باره بايد طبقه بنديهاي مختلف را مورد بررسي قرار داد چرا كه اتفاقي كه براي واحدهاي لوكس ميافتد قطعا با اتفاقي كه براي واحدهاي با متراژ پايين ميافتد متفاوت خواهد بود و همه اين واحدها يك روند را طي نخواهند كرد.
اين كارشناس مسكن درباره چرخههاي تكراري ركود و رونق در بخش مسكن و شكاف موجود بين عرضه و تقاضا كه همواره وجود داشته است، اظهار كرد:بخشي از اين امر به سيكلهاي تجاري مربوط است كه طبيعي است اما علاوه بر اين ما در كشوري زندگي ميكنيم كه خود به خود ثبات اقتصادي زيادي ندارد و سالها نرخ تورم بالايي داشتيم كه در همه اقتصادهاي جهاني پديده اي استثنايي محسوب ميشود و كشورها سالهاي اندكي را با تورمهاي بالا سر ميكنند.
اسلاميهمچنين درباره شكاف بين عرضه و تقاضا، گفت:شكاف بين عرضه و تقاضا نيز ناشي از عدم ثبات در سياستگذاريهاست، به عنوان مثال زماني كه بخش مسكن در رونق است تعداد پروانههاي ساختماني افزايش مييابد و پس از اينكه ساخت و سازها انجام شد عرضه و ركود افزايش مييابد، بنابراين سرمايه گذاران به چشم انداز سود در بازار نگاه ميكنند و بر اساس سودي كه كسب ميكنند در بازارها حضور پيدا ميكنند بنابراين اگر چشم انداز سود به تعادل برسد اين شكاف بين عرضه و تقاضا هم تا حدودي از بين خواهد رفت.
هنوز تغيير و تحولي در بخش مسكن پيش نيامده
ايرج رهبر، يكي ديگر از اعضاي هيات مديره كانون سراسري انبوهسازان با اشاره به وضعيت مسكن و ساختوساز در سال 95 بيان كرد: با توجه به تلاشهايي كه در جهت بهبود اين شرايط ميشود و سياستگذاريهايي كه در اين خصوص صورت گرفته اميدواريم هم دولت و هم بخش خصوصي بتواند برنامهريزي كند اما هنوز حركتي از سوي سياستگذاران ديده نميشود و تغيير و تحولي هم پيش نيامده كه نشانههايي از بهبود در بخش مسكن داشته باشد.
او ادامه داد: بعيد به نظر ميرسد كه لغو تحريمها اثر چنداني بر مسكن و ساختوساز بگذارد زيرا سرمايهگذارهاي خارجي اولويتبندي خاصي براي خود دارند و اولويت اول آنها در بخش انرژي، نفت و گاز است و بخش ساختوساز نتيجه زيادي براي سرمايهگذار خارجي ندارد. اين موضوع باعث ميشود سرمايه خودش را در كشوري ديگر حبس كند، مگر اينكه در قبال سرمايهگذاري آنها دولت تعهداتي انجام دهد و شرايط ويژهاي براي آنها فراهم كرده و ضمانتهايي براي آنها ايجاد كند.مسكن كالايي است كه نميتوان آن را صادر كرد و در كشوري كه سرمايهگذاري در آن انجام شده حبس ميشود و اگر سرمايهگذار نتواند آن را به پول تبديل و سودش را كسب كند برايش انگيزهاي ايجاد نميشود و اين موضوع توجيه اقتصادي ندارد كه بدون شرط و شروط سرمايهاش را وارد كشوري ديگر كند.
قتصاد آنلاين گزارش مي دهد
مسكن گران مي شود؟
بك كارشناس مسكن با بيان اينكه پيش بيني مي شود افزايش قيمت مسكن در حدود نرخ تورم باشد، گفت: به نظر مي رسد تحرك قيمتي در واحدهاي مسكوني كوچك و متوسط بيشتر باشد به ويژه اگر وام هايي كه بانك مسكن قول داده عملي شود و صندوق مسكن در ساير بانك ها راه اندازي شود.
سعيد اسلامي در گفت و گو با خبرنگار اقتصاد آنلاين درباره وضعيت بخش مسكن در سال 95 اظهار كرد:با فرض ثبات پارامترهاي فعلي، معنقدم كه در سال جاري حجم معاملات نسبت به سال 94 افزايش خواهد يافت، ممكن است كه اين اتفاق را در نيمه اول سال شاهد نباشيم اما در نيمه دوم اين اتفاق خواهد افتاد.
اين كارشناس مسكن درباره قيمت مسكن در سال جاري تصريح كرد:درست است كه طي دو سال گذشته قيمت اسمي مسكن ثات بوده و قيمت واقعي آن كاهش يافته است اما به اعتقاد بنده در سال جاري جهشي كه برخي به آن اشاره مي كنند در اين بخش رخ نخواهد داد و اميدواريم افزايش قيمت مسكن به اندازه تورم باشدد.
وي با بيان اينكه ممكن است به دليل دو سال ركود حاكم بر اين بخش رشد قيمت اندكي بيش از تورم باشد، گفت:قطعا اين تحليل درباره شاخص كل مسكن است و براي اظهار نظر در اين باره بايد طبقه بندي هاي مختلف را مورد بررسي قرار داد چرا كه اتفاقي كه براي واحدهاي لوكس مي افتد قطعا با اتفاقي كه براي واحدهاي با متراژ پايين مي افتد متفاوت خواهد بود و همه اين واحدها يك روند را طي نخواهند كرد.
اسلامي در ادامه افزود:به نظر مي رسد تحرك قيمتي در واحدهاي مسكوني كوچك و متوسط بيشتر باشد به ويژه اگر وام هايي كه بانك مسكن قول داده عملي شود و صندوق مسكن در ساير بانك ها راه اندازي شود.
اين كارشناس مسكن درباره چرخه هاي تكراري ركود و رونق در بخش مسكن و شكاف موجود بين عرضه و تقاضا كه همواره وجود داشته است، اظهار كرد:بخشي از اين امر به سيكل هاي تجاري مربوط است كه طبيعي است اما علاوه بر اين ما در كشوري زندگي مي كنيم كه خود به خود ثبات اقتصادي زيادي ندارد و سال ها نرخ تورم بالايي داشتيم كه در همه اقتصادهاي جهاني پديده استثنا محسوب مي شود و كشورها سال هاي اندكي را با تورم هاي بالا سر مي كنند.
وي افزود:نكته ديگر اين است كه در كشور ما بخش عمده اي از قيمت مسكن به قيمت زمين بر مي گردد و يكي از بازيگران مهم در بازار زمين نهادهاي حاكميتي شامل دولت، نهادهاي خارج از دولت و شهرداري ها هستند كه بسيار بر سياستگذاري ها تاثيرگذارند و بازار نسبت به اين سياستگذاري ها منفعلانه عمل مي كند و آنچه اتفاق مي افتد بازتابي از سياستگذاري ها در بخش پولي و زمين است .
اسلامي با اشاره به اينكه چندان غير قابل پيش بيني نيست كه اين نوسانات رخ دهد، تاكيد كرد:بخش ديگري از اين نوسانات همانطور كه اشاره كردم به سيكل هاي تجاري بر مي گردد كه در ساير كشورها هم وجود دارد اما وظيفه دولت ها اين است كه اين سيكل ها را ملايم كند و فاصله بين دوران رونق و ركود را كاهش دهد.
اين كارشناس مسكن ثبات اقتصادي، مشخص بودن سياست هاي بانكي براي سال هاي آتي، را از عوامل كليدي عنوان كرد كه مي تواند موجب بازگشت ثبات به همه بازارهاي مالي شود.
وي در پايان درباره شكاف بين عرضه و تقاضا گفت:شكاف بين عرضه و تقاضا نيز ناشي از عدم ثبات در سياستگذاري ها است، به عنوان مثال زماني كه بخش مسكن در رونق است تعداد پروانه هاي ساختماني افزايش مي يابد و پس از اينكه ساخت و سازها انجام شد عرضه افزايش مي يابد و ركود افزايش مي يابد، بنابراين سرمايه گذاران به چشم انداز سود در بازار نگاه مي كنند و بر اساس سودي كه كسب مي كنند در بازارها حضور پيدا مي كنند بنابراين اگر چشم انداز سود به تعادل برسد اين شكاف بين عرضه و تقاضا هم تا حدودي از بين خواهد رفت
بازار خانههاي زير قيمت پايتخت
گشتي در دفاتر مشاور املاك پايتخت نشان ميدهد برخي مالكان به دليل نياز به نقدينگي، واحدهاي خود را زير قيمت بازار ميفروشند.
به گزارش اقتصاد آنلاين به نقل از ايسنا ، در شرايطي كه ركود مسكن سه ساله ميشود و بسياري از سازندگان در شرايط مالي سختي قرار دارند جديدترين قراردادهاي منعقد شده نشان ميدهد برخي واحدها زير قيمت منطقه به فروش ميرسند. اين در شرايطي است كه نشانههاي خروج غيرتورمي مسكن از ركود مشاهده ميشود و پيشبيني كارشناسان اين است كه با توجه به امضاي برجام، مسكن از خردادماه سال جاري نخستين خيز خروج از ركود را بردارد. معاملات مسكن تهران كه از مهرماه سال ٩٤ روند افزايشي به خود گرفته بود، از اسفندماه دچار نزول شد و پيشبيني ميشود از خردادماه معاملات مجددا شيب صعودي به خود بگيرد. در اين ميان بسياري از سازندگان مسكن به دليل نياز به نقدينگي شرايط شكنندهاي را تجربه ميكنند و نميتوانند تا انتهاي تابستان كه از آن مقطع به عنوان خروج از ركود مسكن ياد ميشود صبر كنند. لذا از هماكنون خانههاي خود را زير قيمت به فروش ميرسانند.
شايد به همين دليل است كه حامد مظاهريان، معاون وزير راه و شهرسازي ميگويد قيمت مسكن به كف رسيده و اكنون زمان خوبي براي خريد خانه است. با اين وجود دفاتر مشاور املاك همچنان روزهاي بدون مشتري را سپري ميكنند. البته آمارها از مهرماه به بعد كمي اميدواركننده است؛ هرچند هنوز تعداد معاملات به حدود يك دهم روزهاي خوب مسكن هم نميرسد. تعداد معاملات كل كشور در ماههاي مهر، آبان، آذر، دي و بهمن سال گذشته به ترتيب ٧٧ هزار، ٨١ هزار، ٨٥ هزار، ١٠٧ هزار و ١٠٦ هزار مورد بود و البته در اسفندماه نصف شد و به ٥٧ هزار مورد رسيد كه عقبايي، رييس اتحاديه مشاوران املاك علت آن را مسافرتهاي نوروزي ميداند و معتقد است نخستين خيز خروج از ركود مسكن از خردادماه برداشته ميشود و در پايان شهريورماه شاهد رونق مسكن خواهيم بود. اما اين رونق به معناي گراني نيست و مسكن دچار جهش قيمت نخواهد شد.
يك كارشناس مشاور املاك در مركز شهر تهران درباره بازار خريد و فروش به ايسنا گفت: بازار مسكن كشش ندارد و در دفتر ما شايد ماهيانه دو قرارداد خريد و فروش هم امضا نشود. به نظر من بازار هيچ تكاني نخورده اما هر روز تعداد مالكاني كه قيمتها را پايين ميآورند بيشتر ميشود. وي افزود: اغلب خانههايي كه زير قيمت فروخته ميشوند متراژ بالا هستند و براي خانههاي كوچك بهتر مشتري پيدا ميشود. بر اساس اين گزارش، متوسط قيمت هر متر مربع واحد مسكوني پايتخت به ترتيب 38/8، ٣٨، 39/2 و 42/1 ميليون ريال در ماههاي آذر، دي، بهمن و اسفند بوده است.
چراغ سبز به ساختوساز
مديريت شهري پايتخت براي سال جديد سه نوع محرك براي از سرگيري ساختوسازها و بازگشت بخش مسكن به جاده رونق برخلاف سالهاي گذشته پيشبيني كرده است.
تصميم اول
اواخر سال گذشته شوراي شهر تهران با تصويب يك لايحه، شهرداري تهران را موظف كرد از ابتداي سال جاري براي آزادسازي سرمايههاي حبس شده در ساختمانهاي نيمه كاره پايتخت يك نوع ماليات تحت عنوان «عوارض تعليق» دريافت كند چراكه مطابق آخرين آمار بانك مركزي مربوط به نيمه اول 94، معادل 10 هزار ميليارد تومان سرمايه در بخش ساختمانهاي نيمه تمام كشور حبس شده است. فرمول دريافت اين نوع عوارض از مالكان ساختمانهاي نيمه كاره در پايتخت نيز به اين صورت است كه هر ساختمان نيمهتمام پس از عبور از تاريخ انقضاي پروانه ساختماني (مطابق قانون بهطور معمول بين 5/ 1 تا 2 سال، سازنده مهلت دارد پروژه ساختماني خود را از روزي كه پروانه ساختماني صادر ميشود تكميل كند) به ازاي هر ماه تعليق و توقف عمليات تكميل ساختمان ماهانه مبلغي معادل 2 درصد قيمت روز ملك مشمول پرداخت عوارض تعليق خواهد شد. مطابق با بررسي كارشناسان اين مبلغ با توجه به متوسط قيمت مسكن در تهران ريسك هزينه احتكار ساختمان را براي سازندهها و سرمايهگذاران ساختمان بهطور متوسط به مترمربعي 80هزار تومان ميرساند؛ به اين معني كه هر ماه ساختمان به شكل نيمهتمام معطل بماند به ازاي هر مترمربع بايد معادل 80هزار تومان به شهرداري تهران ماليات پرداخت كند. به گفته كارشناسان شهري دريافت اين نوع عوارض ميتواند به تكميل ساختوسازهاي نيمهكاره پايتخت منجر شود و به نوعي پاسخ تقاضاي خريد را در زمان رونق معاملات بدهد.
تصميم دوم
شهرداري تهران در تعطيلات نوروز امسال با صدور ابلاغيهاي جديد پروسه حذف «الزام مراجعه مالكان به سازمان نظام مهندسي براي انتخاب مهندسان ناظر» را كليد زد. بعد از گذشت 9 سال از تصويب شيوهنامه اجرايي ماده 33 قانون نظام مهندسي براي انتخاب مهندسان ناظر، شهرداري تهران و سازمان نظام مهندسي در سال 91 با هدف توانمند كردن سازمان نظام مهندسي و ارتقاي كيفيت ساختوساز، در قالب تفاهمنامهاي بخشهايي از اين شيوهنامه را كه تا آن زمان اجرايي نشده بود، براي اجرا به سازمان نظام مهندسي واگذار كردند. اما پس از گذشت سه سال شهرداري تهران طي بخشنامهاي مسير انتخاب مهندسان ناظر از كانال ارجاع كار سازمان نظام مهندسي را قطع كرد و بنا دارد به مالكان اجازه دهد با انتخاب خودشان مهندس ناظر پروژهاي را كه قرار است براي آن پروانه ساخت دريافت كنند به مراجع صدور پروانه ساختماني معرفي كنند.
مديران شهري معتقدند طي سالهاي گذشته انتخاب مهندس ناظر پروژه ساختماني از مسير سازمان نظام مهندسي منجر به طولاني شدن پروسه صدور پروانه ساختماني و انباشت تعداد زيادي از پروندههاي ساختماني بهويژه پروژههاي بزرگ متراژ شده است، از اين رو حذف سازمان نظام مهندسي از پروسه انتخاب مهندس ناظر سبب تسهيل و تسريع در زمان صدور پروانه ساختماني براي سازندهها خواهد شد كه نهايتا روند صدور پروانه ساختماني (صرفنظر از ديدگاه برخي كارشناسان كه اين مسير ممكن است به كاهش ارتقاي كيفيت ساخت منجر شود) را در سال جاري براي سازنده آسانتر ميكند. كارشناسان بخش مسكن معتقد هستند اقدام نوروزي شهرداري در كوتاه كردن مسير معرفي مهندسان ناظر صرفنظر از اينكه خلاف قانون و مقررات بالادست بخش مسكن است اما در نهايت به نفع سازندهها در بازار كنوني ملك ميشود. طبق ادعاي مديران شهري با تغيير به وجود آمده در روند معرفي مهندسان ناظر به پروژههاي ساختماني زمان اخذ مجوز ساختماني از حدود يك ماه به كمتر از يك روز كاهش پيدا ميكند.
تصميم سوم
تصميم سوم مديريت شهري براي تحريك سازندهها به آغاز پروژههاي جديد ساختوساز در سال 95، مخالفت با افزايش تعرفه عوارض ساختماني براي پروژههاي مسكوني برخلاف زمزمههاي روزهاي پاياني سال گذشته در بازار ساختماني است. در روزهاي پاياني سال گذشته در برخي دفاتر خدمات الكترونيك شهر تابلويي با اين مضمون كه «با توجه به مصوبه شوراي شهر تهران و تغيير ضرايب در محاسبه عوارض از ابتداي سال 95، عوارض و فيشهاي اعلام شده قطعي صرفا در صورتي كه داراي تسويه حساب قطعي تا پايان سال 94 باشند، مشمول تغيير قيمت نخواهند بود» نصب شد.
پيگيريها از شوراي شهر تهران و معاونت شهرسازي شهرداري تهران نشان ميدهد: طبق آخرين تصميم معاونت شهرسازي شهرداري عوارض صدور پروانه براي ساختمانهاي مسكوني بدون افزايش خواهد بود و افزايش تعرفه فقط مربوط به صدور پروانه براي ساختمانهاي تجاري مطابق با مصوبه شوراي شهر تهران است. در حال حاضر هزينه ساخت هر مترمربع آپارتمان مسكوني بدون احتساب هزينه زمين در مجموعه شهري تهران بهطور متوسط متري يك ميليون تا يك ميليون و 700 هزار تومان است. از اين ميزان سهم هزينه عوارض ساختماني در پروژههاي مسكوني معمولي و غيرلوكس مناطق 22 گانه شهر تهران حداقل 6/ 5 درصد و حداكثر 14 درصد (بهطور متوسط 10 درصد) است. محمدسالاري، رئيس كميسيون شهرسازي شوراي شهر تهران با تاكيد بر اينكه امسال همچون سال 94 هيچ گونه افزايش قيمتي از ناحيه عوارض ساختماني به هزينههاي ساختوساز تحميل نميشود، گفت: سال 93، پس از هشت سال براي افزايش نرخ تعرفه عوارض ساختماني در 164 بلوك شهر تهران تصميمگيري شد و نهايتا متوسط نرخ 24 درصد افزايش به تصويب شورا رسيد، اما امسال با توجه به تعميق ركود ساختماني در سال گذشته افزايش دوباره تعرفه عوارض ساختمانهاي مسكوني بهتر است اتفاق نيفتد.
او ادامه داد: اما سال گذشته شوراي شهر تهران در قالب يك مصوبه تصميم گرفت اخذ عوارض تغيير كاربرد اعم از تجاري و اداري در راستهها و بورسهاي تجاري و محورهاي مختلف شهر تهران را مطابق با يك فرمول يكسان، شفافسازي كند اما تعلل يكساله مجموعه شهرداري براي ابلاغ اين مصوبه به شهرداريهاي مناطق 22 گانه سبب شد تا ابلاغ اين مصوبه به ابتداي امسال موكول شود. به گفته وي مطابق با مصوبه شوراي شهر تهران فرمولي بر مبناي نرخ ريالي پايه عوارض تراكم (A) و ضريب k نرخ عوارض تجاري(K) طراحي شده كه متناسب با منطقه شهري ضرايب متفاوتي براي عوارض تجاري دريافت شود. اين نرخ يعني پايه تعرفه عوارض ساخت تجاري در مناطق شمالي شهر تهران در هر مترمربع به حدود 300 هزار تومان و در مناطق جنوبي حدود 50 هزار تومان برآورد ميشود. كارشناسان معتقدند: سازندهها هنگام آغاز پروژههاي ساختماني با دو نوع هزينه سنگين شامل «هزينه خريد زمين» و «پرداخت نقدي عوارض ساختماني به شهرداري» مواجه هستند. طي سالهاي گذشته از طريق شيوه مشاركت در ساخت سازندهها و مالكان املاك مسكوني فرسوده، به نوعي هزينه خريد زمين در ابتداي آغاز پروژههاي ساختماني حذف شده است. هماكنون نيز با ثابت ماندن هزينه عوارض ساختماني، امكان بازگشت دوباره بسازوبفروشها براي شروع پروژههاي جديد افزايش پيدا خواهد كرد.
دو سيگنال مثبت به سازندهها
كارشناسان شهري معتقدند اجراي اين تصميم ميتواند دو سيگنال مثبت به روند ساختوسازهاي پايتخت در كوتاهمدت و بلندمدت ارسال كند. چراكه تكميل ساختمانهاي نيمه كاره از طريق افزايش ريسك نيمه كاره ماندن با دريافت عوارض تعليق ميتواند در كوتاهمدت و ميانمدت همزمان با رونقگيري معاملات مسكن باعث افزايش عرضه آپارتمان آماده شده و به تقاضاي موجود در بازار پاسخ دهد و از سوي ديگر افزايش نيافتن تعرفه عوارض ساختماني و تسريع روند صدور پروانه از طريق حذف سازمان نظام مهندسي از مسير معرفي مهندس به مالكان يا سازندهها ميتواند به تحريك ساختوسازهاي جديد منجر شود كه نهايتا در بلندمدت از جهش قيمتها در سال 96 جلوگيري ميكند و كمبود عرضه در سالهاي آينده را جبران ميكند. حامد خانجاني يكي از فعالان ساختماني معتقد است اگرچه ثابت ماندن تعرفه عوارض ساختماني در سال جاري در مجموع هزينه ساختوساز بهطور متوسط 10 درصد سهيم است و به عنوان يك عامل خرد محسوب ميشود اما در كنار عوامل ديگري همچون كاهش نرخ سود بانكي و كاهش زمان صدور پروانه ساختماني بهدليل حذف سازمان نظام مهندسي در انتخاب مهندس ناظر ميتواند فضا را براي تحريك ساختوسازهاي جديد فراهم كند. او ادامه داد: ضمن آنكه عامل رواني هم در شكلگيري رونق احتمالي بخش مسكن در سالجاري ميتواند موثر باشد.
محمدمهدي مافي، دبير انجمن انبوهسازان تهران نيز با تاكيد بر اينكه بيترديد اين سه تصميم ميتواند در تسهيل مسير ساختوساز موثر واقع شود، اظهار كرد: چنين ديدگاهي سبب ميشود فشار براي عميقتر شدن ركود كمتر شود. او افزود: با اتخاذ چنين تصميمي از سوي مديريت شهري انتظار ميرود دولت نيز در اين مسير قدم بردارد. اقداماتي همچون افزايش نيافتن تعرفه انشعاب شركتهاي گاز، برق و آب، يا بحث اخذ مالياتهاي سنگين از پيمانكاران ساختماني ميتواند به ركود توليد ساختماني دامن بزند. به گفته وي عوامل زيادي در شكلگيري رونق بخش مسكن موثر است اما نشانههايي بر شكلگيري فاز «پيش رونق» همچون افزايش هرچند اندك ديده ميشود كه ميتواند نزديك بودن دوره رونق را نويد دهد.
قيمت ملك در تهران : قيمت خانههاي كلنگي تهران +جدول - سوم آبان 94
گزارش ميداني اقتصاد آنلاين از نرخ خريد و فروش املاك پايتخت
قيمت خانههاي كلنگي تهران +جدول
عنوان موضوع : مورد كاوي تشريح مراحل انجام يك مذاكره برد-برد در يك شركت توليد كننده فرآورده هاي گوشتي براي مثال
مولفين: معصومه كسايي و مهسا فتح الهيموضوع : مديريت مذاكره و تعارض / موردكاويسال انتشار (ميلادي ) : 2014وضعيت : تمام متنمنبع انتشار: پايگاه مقالات علمي مديريت تهيه و تنظيم: ارسال شده توسط دانشجويان دكتر روح اله تولايي (دانشگاه شهيد بهشتي)چكيده: در اين تحقيق هدف ما تعيين و تشريح گام هاي يك مذاكره تلفيقي (مذاكره برد- برد) در يكي از فعاليت هاي تجاري يك شركت توليد كننده انواع محصولات لبني، فرآورده هاي گوشتي و نوشيدني هاي مختلف مي باشد. بدين منظور ابتدا به معرفي اين شركت و سپس به تشريح اقدام هاي انفرادي و اقدام هاي مشترك با طرف مذاكره، براي گام هاي اصلي يك مذاكره تلفيقي واقعي شامل گام 1: روشن ساختن منافع طرفين، گام 2: شناسايي گزينه ها، گام 3: طراحي بسته هاي بديل قابل مبادله، گام 4: انتخاب يك مبادله و گام 5: تكميل مبادله، در اين شركت خواهيم پرداخت.
مقدمه: با توجه به اينكه هدف اصلي از انجام اين تحقيق صرفاً شناسايي و تبيين مراحل يك مورد موفق در مذاكرات برد- برد مي باشد، لذا براي معرفي شركت مورد مطالعه در اين تحقيق از نام مستعار "شركت الف" استفاده مي شود. شركت الف يك شركت ايراني توليد كننده انواع محصولات لبني، فرآورده هاي گوشتي و نوشيدني¬هاي مختلف مي¬باشد. اين شركت جزء سهامي خاص بوده و كارخانه توليد محصولات لبني آن در سال 1362 بنيان گذاري شده است. وسعت كارخانه شركت الف، 14 هكتار است كه از بزرگترين كارخانهها در صنايع كل ايران محسوب ميگردد. اين شركت توانسته است تائيديههاي استاندارد ملي ISIRI، بهداشت و ايمني غذايي HACCP، و تضمين كيفيت ISO9001:2000 را به دست آورد. هماينك شركت اين محصولات را در 4 گروه زير توليد ميكند :• انواع سوسيس و كالباس از گوشت قرمز، سفيد و ماهي• انواع برگر از گوشت قرمز، سفيد و ماهي• انواع غذاهاي آماده• گوشت قرمز و سفيد عملآوري و بستهبندي شدهشركت پخش سراسري زير مجموعه شركت الف، در تيرماه سال 1387 به منظور سرويس¬دهي در حوز? توزيع سراسري و فروش محصولات به فروشگاه¬ها، فست فودها، رستوران¬ها، سازمان¬هاي دولتي و خصوصي، مدارس، دانشگاه ها و كارخانه ها تأسيس شد. هدف از تأسيس آن ارسال كالا با امنيت بيشتر،در زمان كمتر و با قيمت مناسب¬تر به دست مصرف كننده در سراسر ايران و بيرون از مرزهاي ملي است . تعيين و تشريح گام¬هاي مذاكره:فعاليت¬ تجاري مورد مطالعه در اين تحقيق شامل قرارداد تامين محصولات فست¬فودي رستوران¬هاي زنجيره¬اي مختلف مي باشد. لذا در ادامه گام¬هاي اين نوع مذاكره را در قراردادي با مجموعه يكي از رستوران¬هاي زنجيره¬اي توليد كننده فست فود (با نام مستعار شركت ب) توضيح مي¬دهيم.
1- اقدام هاي انفرادي:گام 1: روشن ساختن منافع طرفينمنافع شركت الف: هدف شركت الف تامين محصولات فست فودي ماركت هاي زنجيره اي جهت توسع? فروش سبد كالاي فست فودي (نياز مشهود) و هم¬چنين كسب سود در بلندمدت (نياز مشهود) و افزايش شهرت برند خود (نياز نامشهود) بوده است. منافع شركت ب:رستوران هاي زنجيره اي شركت ب مي توانستند با توجه به تامين كالاهاي خود از برندي معتبر و سلامت از سه فرصت ايجاد شده استفاده كنند:1. ما به دليل استفاده از محصولات شركت الف غذاي سالم توليد مي كنيم (مشهود)،2. با توجه به اينكه خريد از شركت الف براي اين شركت يك تبليغ محسوب مي شود، از شركت الف امتياز بگيرند (مشهود)،3. افزايش شهرت رستوران¬هاي زنجيره¬اي شركت ب به دليل استفاده از محصولات شركت الف (نامشهود).
گام 2: شناسايي گزينه ها شركت الف قادر بود با توجه به حجم بالاي خريد مشتريان فوق و سود حاصل از آن، از همين سود بابت تخفيفات به مشتري و تامين بخشي از تبليغات مورد نياز آنها، به عنوان مثال چاپ تراكت تبليغاتي و يا جعب? پيتزا را كه براي مشتري يك نياز و در عين حال براي آنها بسيار ارزشمند بوده، استفاده كند. هم¬چنين شركت با توجه به اينكه حجم بالايي از محصولات را در يك انبار مركزي مشتري تخليه مي كرد، از نظر هزين? پخش نيز نسبت به مشتريان كوچك مقرون به صرفه تر بود.ريسك: شركت الف موظف است در صورت ايجاد مشكلي در توليد كالا مشتريان را يك هفته قبل، مطلع سازد. در غير اين صورت بايد جريم? نقدي به مشتريان پرداخت كند. هم¬چنين در صورت افزايش قيمت كالا شركت الف موظف است كالاي مورد نظر را با قيمت توافق شده در قرارداد به مشتري تحويل دهد.
گام 3: طراحي بسته هاي بديل قابل مبادلهدر اين گام افراد در داخل شركت الف چند بسته مثلا بسته¬هاي a، b و c را با توجه به نياز مشتري و تامين سود خود آماده مي¬كنند (تركيب و تطبيق عناصر داراي ارزش اقتصادي در تركيبات قابل عمل به صورت¬هاي گوناگون). اما در عين حال چند انتخاب ديگر را نيز با هماهنگي يكديگر در ذهن دارند تا بتوانند مشتري را نيز راضي نگه دارند. مثلا ممكن است مشتري يكي از محصولات موجود را با نمك كمتري بخواهد. در اين صورت مسؤل فروش الف اين پيشنهاد را مي¬پذيرد؛ به شرط اينكه مشتري 300 كيلو از اين محصول را خريداري كند (انديشه روي مبادله¬هاي چندگانه).
گام 4: انتخاب يك مبادلهدر اين گام ساير بسته¬هاي پيشنهادي كه ممكن است توسط مشتري بيان شود، بررسي شده تا در نهايت يكي از بسته¬هاي پيشنهادي با توجه به نياز مشتري و تامين سود الف انتخاب ¬شود.
گام 5: تكميل مبادلهدر نهايت پس از انتخاب يكي از بسته¬ها با توافق دو طرف، بايد قراردادي بين طرفين امضا شود.
2- اقدام هاي مشتركمرحل? اول:در مذاكره اي كه با حضور طرفين برگزار شد به ترتيب مسايلي چون كالاي مورد نياز مشتري، كيفيت محصولات و قيمت پيشنهادي شركت الف و مشتري مورد بحث قرار گرفت (قرار دادن نيازها به ترتيب مورد بحث).زمينه هاي مشترك مذاكره محل تحويل كالا، ساعت تحويل كالا و تعداد دفعات تحويل بار در هفته بود كه با توجه به گستر? وسيع شركت الف اين موارد بسيار آسان بوده و به هر شكلي كه مشتري درخواست داشت قابل اجرا بود؛ وليكن اين سهل الوصول بودن به مشتري منتقل نشد و به عنوان امتيازي كه فقط براي آن¬ها قايل هستيم اعلام شد (يافتن زمينه¬هاي مشترك براي مذاكره).
مرحل? دوم:جهت اطمينان خاطر مشتري يك نماينده از طرف شركت و با هزينه شركت كليه انبارهاي شعب مشتري را بررسي و چنانچه مغايرتي با كالاهاي درخواستي وجود داشت، به شركت اعلام نمايد. همچنين اين فرد موظف است سفارشات شعب را نيز به صورت حضوري دريافت نمايد. علاوه بر اين وظيف? ديگر اين فرد اينست كه شعب از برندهاي ديگري استفاده نكنند. در صورت ملاحظ? اين امر مشتري توسط شركت الف جريمه نقدي خواهد شد (ايجاد بازار ارزشي از طريق بحث درباره هر يك از عناصر داراي ارزش اقتصادي).
مرحل? سوم:در اين مرحله عوامل فروش شركت الف با توجه به نيازهاي مشتري بسته¬هايي را كه از قبل آماده كرده بودند به مشتري پيشنهاد مي¬دهند (بحث و انتخاب بسته عملي مبادله). در اين حالت ممكن است مشتري كالاهايي را انتخاب كند كه خريد آن¬ها براي شركت الف سود قابل توجهي نداشته باشد. در اين صورت عوامل فروش شركت الف پيشنهاد مشتري را قبول مي¬كنند ولي به شرط آن¬كه مشتري علاوه بر كالاهاي مورد نياز خود كالاي پيشنهادي شركت را خريداري كند تا شركت نيز به سود مورد نظر خود دست يابد (انديشه روي توافق خلاق). مرحل? چهارم:مهم ترين مسأله در اين مرحله بحث قيمت بود كه با تخفيفات مورد نظر به توافق نرسيديم و در نهايت با توجه به يك ايده (هدف وزني و پلكاني) كه مورد تأييد خود مشتري نيز بود، به توافق رسيديم تا در صورت تحقق هدف نهايي، بيشترين تخفيف شامل حال مشتري گردد (مورد بحث قرار دادن مسايل حل نشده). در پايان نيز همه مواردي كه در آن¬ها به توافق رسيديم در توافق¬نامه¬اي كه در ادامه آمده است، نوشته و به امضاي طرفين رسيد (مكتوب كردن توافق). هم¬چنين براي مشترياني كه با شركت همكاري نمايند، حضور در جشن هاي شركت، بهره مندي از كارت هاي تفريحي، اسكان رايگان آن ها جهت بازديد از كارخانه و استقبال از تركيبات پيشنهادي آن¬ها جهت توليد محصولات جديد امكان-پذير خواهد بود (برقراري ارتباط براي مذاكرات آتي).
رامسر - فروش آپارتمان هاي ساحلي در رامسر 80 تا 180 متري : 09361014411
=================
رامسر فروش ( خريد ) آپارتمان هاي لوكس ساحلي در رامسر از 80 تا 180 متري
رامسر فروش ( خريد ) آپارتمان هاي لوكس ساحلي در رامسر از 80 تا 180 متري
رامسر-آپارتمان هاي لوكس ساحلي در رامسر
رامسر- آپارتمان هاي لوكس ساحلي در رامسر تلفن :09361014411
خوش آمديد :
رامسر-فروش- ( خريد )
آپارتمان هاي لوكس ساحلي در رامسر از 80 تا 180 متري
تلفن : 02166122699 - 0216612292
تلفن 09361014411
- تلفن : 09109808523
- شركت سرمايه گذاري ساختمان سپهرتهران(متعلق به بانك صادرات ) با همكاري سازمان نظام مهندسي ايران اقدام به ساخت مجتمع آپارتماني در رامسر نموده است و اين مجتمع هم اكنون آماده تحويل به مشتريان است.
- اين مجتمع ساحلي داراي دو فاز آپارتماني (در منطقه ليدو رامسر واقع شده است ) و داراي چشم انداز مسلط به درياي مازنداران و جنگل هاي زيباي منطقه رامسر است .
- در ساخت اين مجتمع كليه قوانين مربوط به نظام مهندسي به اجرا درآمده است و در آن سعي شده نمونه اي از رعايت قوانين مهندسي ساختمان از نظر ( مكان يابي ، نقشه ، ايمني و بكار گيري بهترين مواد ساختماني بهمراه اجراي قوانين ساخت ) به بهترين شكل ممكن شكل پذيرد .
- اين مجتمع آپارتماني بي نهايت زيبا ، مشرف به دريا و جنگل سوپر لوكس با تمام امكانات رفاهي است
- متراژ آپارتمانها از 80 متري تا 183 متري در 10 طبقه 10 واحدي با ورودي هاي جداگانه غربي ، مركزي و شرقي براي سليقه هاي متفاوت يك ، دو و سه خوابه ساخته شده است
- امكانات اوليه و پيشرفته ( آسانسور ، پكيج اختصاصي ، سيستم گرمايش پيشرفته و ...
- هر واحد كاملا مجزا از واحد هاي ديگر
- تركيبي از بهترين متريال با بهترين طراحي و نور پردازي در داخل آپارتمان و مشاعات لابي
- فوق العاده زيبا و ديدني آماده بازديد
===================
اين مجتمع از دو برج شمالي و جنوبي تشكيل شده است كه برجها بصورت مورب طوري كنار هم قرار گرفته اند كه هر دو برج ديد دربا و جنگل را با هم دارند و صحنه بسيار زيبا و آرامش بخشي را براي شما فراهم ميكند .
- در برجها سه ورودي مستقل براي هر طبقه وجود دارد كه ورودي هاي كناري براي دو آپارتمان و ورودي وسط براي شش آپارتمان طراحي شده است و براي هر ورودي دو آسانسور فراهم گرديده است .
- در هر طبقه 10 واحد با 10 تيپ مختلف وجود دارد كه از متراژ 83 تا 183 متري هستند و طراحي آنها براي بدست آوري بهترين ديد دريا و جنگل بصورت است كه تعداد اتاق خواب به اين صورت است ( تيپ 83 و 100 متري يك خوابه - 132 متري دو خوابه و تيپ 183 متري 3 خوابه مي باشد .
- براي ايجاد استقلال بيشتر آپارتمانها سيستم گرمايش و آب گرم مورد نياز از طريق پكيج ديواري و سيستم گرمايش كف در نظر گرفته شده است . و سيستم خنك كننده اسپيلت است
- نماي برج ها براي مانده گاري حداكثري زيبائي در آب و هواي مرطوب درياي شمال كامپوزيت است .
- برج شمالي آماده تحويل و برج جنوبي حداكثر تا خرداد 1394 آماده تحويل به خريداران مي شود .
-نحوه پرداخت مبلغ آپارتمان ها : 30 درصد هنگام عقد قرارداد 30 درصد هنگام تحويل ، 35 درصد اقساط 18 ماهه و 5 درصد هنگام سند
: طرف قرارداد ( مالكان
دو شركت سرمايه گذاري ساختمان سپهر تهران ( متعلق يه بانك صادرات ) و شركت سازمان نظام مهندسي هستند .
لطفا در صورت بازديد و پسند هر واحد موجود برگه پيش ثبت نام را از فروشنده درخواست نمائيد و با مشخص كردن شماره آپارتمان و همچنين طبقه و متراژ آپارتمان در آن و واريز مبلغ 5 ميليون تومان به شماره حسابي كه در برگه پيش ثبت نام وجود دارد واحد را به نام خود ثبت نمائيد ( در صورت انصراف مبلغ فوق بلافاصله به حساب شما واريز خواهد شد ) .
سپس فيش پرداختي را به همراه برگه پيش ثبت نام كه در آن مشخصات كامل خريدار نوشنه شده باشد و يك كپي كارت ملي و شناسنامه خريدار را به يكي از دفاتر شركت سرمايه گذاري ساختمان سپهرتهران در رامسر و يا تهران تحويل دهيد تا قرارداد فروش به نام شما صادر گردد و سپس از شما براي تحويل قرارداد دعوت مي گردد و بقيه موارد مطابق قرارداد خواهد بود .
اميدواريم استحكام ، زيبائي و مهمتر از همه اعتبار فروشنده شما را ترغيب نمايد تا در صورت نياز به ملكي در شمال ايران يكي از خريداران اين برج هاي آرامش بخش باشيد.
=================
همراه با قيمت كارشناسي شده
ازبرج جنوبي از متري 2700000 تومان نقد و اقساط
- برج شمالي از متري 2750000 تومان نقد و اقساط
- قيمت آ پارتمان ها ممكن است درصدي تغيير كند لطفا قيمت دقيق را سوال فرمائيد
آدرس آپارتمان در رامسر : رامسر – بلوار معلم ( ليدو سابق ) نبش ساحل 13 مجتمع مسكوني نگين
آدرس دفتر فروش تهران : تهران خيابان آزادي - بين نواب و اسكندري - جنب بانك تجارت - دفتر فروش ساختمان سپهر آزادي تلفن 021- 66122699
_____________________________
رامسر- آپارتمان - فروش -خريد - آپارتمان اجاره اي - آپارتمان فروشي . + الهيه - املاك - باغ فروشي - تهيه مسكن - خريد آپارتمان - خريد خانه - رهن اجاره - رهني - زعفرانيه . - زمين صنعتي - زمين فروشي - سوله - فرديس - فرمانيه - فروش آپارتمان - فروش خانه - فروش ويلا - فروش كلنگي . - فروشي - محموديه - مسكن - مشاركت در ساخت - مشاورين املاك - مغازه - ملك - نياوران - كارخانه - كرج - كلنگي - يوسف آباد –
زيباترين آپارتمان , گران ترين آپارتمان , آپارتمان زيبا , فروش آپارتمان , خريد اپارتمان
, گرانترين اپارتمان , آپارتمان مجلل , قشنگترين آپارتمان در تهران , عكس آپارتمان زيبا , بهترين آپارتمان , عكسهاي آپارتمان
,
خريد و فروش اپارتمان درج آكهي فروش آپارتمان
برچسبها: ويلا, خريد, فروش آپارتمان هاي لوكس ساحلي در رامسر از 80 تا 183
رامسر-فروش- ( خريد ) آپارتمان هاي لوكس ساحلي در رامسر از 80 تا 183 متري - تلفن 09361014411 - تلفن :
=================================
--فرصت سرمايه گذاري امن براي آينده و زندگي همراه با آرامش براي دارندگان سرمايه --
==براي اطلاع از جزئيات آپارتمان ها روي عكس كليك كنيد==
فروش ( پيش فروش ) آپارتمان هاي فوق مدرن در
=========================
-------------------------------------------------------------
زيباترين آپارتمان , گران ترين آپارتمان ,
آپارتمان زيبا , فروش آپارتمان , خريد اپارتمان
, گرانترين اپارتمان , آپارتمان مجلل ,
قشنگترين آپارتمان در تهران , عكس
آپارتمان زيبا , بهترين آپارتمان , عكسهاي
آپارتمان , خريد و فروش اپارتمان درج آكهي
رامسر,آپارتمان ,فروش ,خريد , آپارتمان اجاره اي ,آپارتمان فروشي , الهيه ,املاك ,باغ فروشي ,تهيه مسكن ,خريد آپارتمان ,خريد خانه , رهن اجاره , رهني , زعفرانيه ,زمين صنعتي , زمين فروشي ,سوله ,فرديس ,فرمانيه ,فروش آپارتمان , فروش خانه , فروش ويلا , فروش كلنگي ,فروشي , محموديه , مسكن ,مشاركت در ساخت ,مشاورين املاك , مغازه , ملك ,نياوران ,كارخانه ,كرج ,كلنگي ,يوسف آباد , قيمت آپارتمان , فرشته , اداري , آپارتمان اداري , قيمت ,
=======================
رامسر فروش ( خريد ) آپارتمان هاي لوكس ساحلي در رامسر از 80 تا 180 متري