آرشیو اسفند ماه 1394

 --فرصت سرمايه گذاري امن براي آينده و زندگي همراه با آرامش براي دارندگان سرمايه  --  

در فروردين ماه سال جاري با كاهش 32درصدي معاملات خريد و فروش نسبت به فروردين سال 93، اميدها براي بهبود بازار كمرنگ شد و افت تعداد معاملات در ارديبهشت و خرداد نسبت به ماه‌هاي مشابه سال قبل موجب شد كه در سه ماهه ابتدايي سال، بازار مسكن مسيري نزولي را سپري كند البته حجم قراردادها در هر ماه نسبت به ماه قبل شاهد رشد بود اما شرايط نسبت به سال قبل افت داشت. بازار خريد و فروش در تير و شهريور سال 94 مثل سه ماهه اول با افت معاملات همراه بود اما در مرداد ماه شاهد رشد 3.2درصدي حجم قراردادها نسبت به مرداد سال 93 بوديم.

به گزارش اقتصاد آنلاين به نقل از تعادل ، در سه ماهه سوم سال نيز تنها در آبان ماه، ميزان حجم معاملات نسبت به مشابه سال قبل افزايش داشت و در مهر و آذر باز هم شاهد كاهش قراردادها نسبت به سال گذشته بوديم. باوجود روند نزولي خريد و فروش در 9ماهه سال 94، با افزايش حجم معاملات در دي و بهمن شاهد بروز نشانه‌هاي بهبود بازار مسكن بوديم. اگرچه حجم معاملات در بازار خريد و فروش مسكن تنها در چند ماه از سال نسبت به سال گذشته افزايش يافت اما بازار رهن و اجاره در هر ماه نسبت به ماه گذشته شاهد افزايشي در محدوده 10 تا 12درصدي نسبت به ماه قبل بوديم.

  به دنبال راهي براي خروج از ركود
تداوم ركود در بازار مسكن طي سه سال گذشته دولت را به اعمال تصميمات و اجراي برنامه‌هايي براي بهبود شرايط بخش مسكن در سال 94 سوق داد كه نگاهي به مصوبات و فعاليت‌هاي انجام شده نشانگر آن است كه دولت تقويت بخش تقاضا را بيش از عرضه در دستور كار خود قرار داده است. بر همين اساس، در ارديبهشت ماه سال جاري و با مصوبه شوراي پول و اعتبار ميزان وام مسكن براي خانه اولي‌ها در تهران به 80ميليون تومان رسيد، البته پرداخت اين تسهيلات (حساب صندوق پس‌انداز مسكن يكم) مشروط به سپرده‌گذاري 50درصدي شد. سقف فردي تسهيلات خريد مسكن در «شهر تهران»، «شهرهاي بزرگ بالاي 200هزار نفر جمعيت» و «ساير مناطق شهري» به ترتيب به ميزان 800، 600 و 400ميليون ريال تعيين شد. گفتني است، نرخ سود تسهيلات اعطايي در ابتدا 14درصد تعيين شد كه با مصوبه جديد شوراي پول و اعتبار مبني بر كاهش نرخ سود بانكي به 13درصد كاهش يافت.

ديگر برنامه دولت براي بخش مسكن مربوط به تيرماه سال جاري مي‌شود، براساس اين برنامه كه از سوي يك عضو ناظر شوراي عالي بورس با هدف شفاف‌سازي قيمت فروش آپارتمان‌ها اعلام شد طرح بورس مسكن بود، به گفته طراحان طرح بورس مسكن پايان دادن به دخالت واسطه‌گران در اعمال نفوذ يك‌طرفه در قيمت‌گذاري به نفع يا ضرر يكي از طرفين معامله از مزاياي اجراي اين طرح است. طرح بورس مسكن همچنان در پيچ و خم تصويب و اجرايي شدن قرار دارد. بازار رهن ثانويه از ديگر برنامه‌هاي دولت يازدهم براي خروج بخش مسكن از ركود بود. در شهريور ماه سال جاري، هيات‌مديره سازمان بورس و اوراق بهادار تهران از دريافت موافقت كلي بانك مركزي براي راه‌اندازي بازار «رهن ثانويه» و تاييد پيش‌نويس دستورالعمل «انتشار اوراق مشاركت رهني به پشتوانه وام‌هاي اوليه مسكن» خبرداد كه اين طرح نيز با وجود گذشت 6ماه هنوز اجرايي نشده است. در مهر ماه سال جاري شاهد ارائه دو تصميم از سوي دولت براي بازار مسكن بوديم.

برهمين اساس پيش‌نويس طرح «خريد اعتباري مسكن» با هدف صدور مجوز نهايي براي فعاليت شركت‌هاي ليزينگ در تامين مالي بخش مسكن، آماده بررسي در شوراي پول و اعتبار شد و به گفته مسوولان وزارت راه و شهرسازي در ارديبهشت ماه سال آينده شاهد تصويب اين طرح و اجراي آن خواهيم بود. ديگر طرحي كه در مهرماه مطرح شد، ارائه مدل جديدي براي پرداخت تسهيلات ساخت مسكن از سوي بانك مسكن بود كه بر اساس آن اين بانك تا 100ميليون تومان تسهيلات براي ساخت مسكن به سازندگان پرداخت مي‌كند. برهمين اساس وام 100ميليوني فقط براي ساخت مسكن و سازنده‌هاي آن بوده و براي خريد مسكن نيست و سود آن نيز مطابق با تسهيلات بانكي جاري است. اين طرح نيز مانند رهن ثانويه و ليزينگ هنوز اجرايي نشده است و عملياتي شدن آن در هاله‌يي از ابهام است. ديگر طرح دولت براي بهبود شرايط صدور مجوز از سوي بانك مسكن در آبان ماه سال جاري، ابلاغ مفاد و جزييات مصوبه وام خريد مسكن تا سقف 60ميليون تومان از سوي بانك مركزي به بانك مسكن بود كه پرداخت اين وام از اوايل دي ماه آغازشد. براساس اين تسهيلات، ۶۰ميليون تومان وام در تهران، ۵۰ميليون تومان در شهرهاي بالاي ۲۰۰هزار نفر جمعيت و ۴۰ميليون تومان در ساير مناطق شهري پرداخت مي‌شود. گفتني است، استفاده از اين طرح با خريد اوراق بهادار انجام‌پذير است. در آذرماه سال جاري، امكان شكل‌گيري منسجم معاملات قسطي آپارتمان فراهم شد و برهمين اساس انبوه‌سازان شهر تهران كه پيش‌تر براي قسطي كردن بخشي از واحدهاي نوساز اعلام آمادگي كرده بودند، به پشتوانه بانك، شاهد تسهيل شرايط خريد و فروش مسكن بودند.

در اين طرح بانك‌ها كه نقش واسطه را بين متقاضي خريد مسكن و انبوه‌سازان ايفا مي‌كنند براي همكاري و اجراي اين طرح 5درصد كارمزد دريافت مي‌كنند البته بالا بودن رقم كارمزد موجب شد كه رايزني انبوه‌سازان با بانك‌هاي خصوصي براي كاهش اين رقم آغاز شود و به گفته رييس انجمن انبوه‌سازان، احتمال امضاي تفاهمنامه‌يي با بانك شهر براي كارمزد 2درصد افزايش يابد. اقساط وام ۱۰۰ميليون توماني در قالب طرح فروش قسطي مسكن با بازپرداخت ۵ تا ۷ ساله و نرخ سود حدود ۲۰درصدي است. فروش قسطي مسكن براي مشترياني است كه در طبقه متوسط و بالا قرار دارند زيرا متقاضي بايد تا مدت ۵ تا ۷ سال بتواند اقساط وام‌ ۱۰۰ميليون توماني را بازپرداخت كند. اما آخرين تسهيلاتي كه دولت براي بخش مسكن فراهم كرد پرداخت وام 160ميليون توماني خريد بود. از 18اسفندماه سال جاري براساس مصوبه شوراي پول و اعتبار در تهران هر يك از زوجين مي‌توانند تا مبلغ ۸۰ميليون تومان و در مجموع ۱۶۰ميليون تومان براي يك پلاك ثبتي وام دريافت كنند؛ اين مبلغ در شهرهاي بالاي ۲۰۰هزار نفر جمعيت ۶۰ميليون تومان، درمجموع ۱۲۰ميليون تومان و در شهرهاي كوچك ۴۰ميليون تومان و درمجموع ۸۰ميليون تومان روي يك پلاك ثبتي است.

افزايش ساخت و ساز در زمين‌هاي زراعي و تلاش دستگاه‌هاي مسوول براي مبارزه با ساخت و سازهاي غير مجاز روي اراضي سبز خريد‌هاي نوروزي ويلا و زمين را پر ريسك كرده است. به گفته حسين معصوم، مشاور و نماينده تام الاختيار وزير راه و شهرسازي در شوراي حفظ حقوق بيت‌المال در اراضي و منابع طبيعي،برخي از ويلاهاي مناطق شمالي به دليل آنكه به زودي حكم قلع و قمع آنها صادر مي‌شود به‌صورت «حراج» يا «قسطي » به فروش مي‌رسد. به گزارش دنياي اقتصاد ، اين مقام وزارت راه و شهرسازي به خريداران مسكن هشدار مي‌دهد به 3 نكته در هنگام خريد ويلا توجه كنند كه شامل بررسي طرح هادي روستايي، مجوز‌هاي لازم و بررسي ماده يكم حفظ كاربري ارضي و استعلام از جهاد كشاورزي است تا مشخص شود ويلا يا زمين خريداري شده، جزو ويلاهاي سالم و بي‌مشكل محسوب مي‌شود. در ماده يكم حفظ كاربري اراضي تاكيد شده است «به منظور حفظ كاربري اراضي زراعي و باغ‎ها و تداوم و بهره‎وري آنها از تاريخ تصويب اين قانون تغيير كاربري اراضي زارعي و باغ‎ها در خارج از محدوده قانوني شهرها و شهرك‌ها‎ جز در موارد ضروري ممنوع است. »

زمين و ويلا در استان‌هاي شمالي معمولا در ايام عيد و تابستان رونق موقتي پيدا مي‌كند و دلالان اين قسمت از بازار املاك با تبليغات جذاب به لحاظ قيمت‌هاي فوق‌العاده نازل، شروع به توراندازي براي جذب خريدار مي‌كنند.تبليغات نوروز امسال بازار ويلا در شمال به شكل خريد وفروش قسطي در جريان است. ويلاهايي كه ظاهري زيبا و فريبنده دارد و معمولا به يك سوم قيمت معمول بازار به فروش مي‌رود،تله تبليغاتي برخي واسطه‌هاي ملكي شهرهاي شمالي كشور است. در اين ميان برخي از مشاوران املاك و سازندگان ويلا هم هستند كه به دليل ركود اين سال‌هاي بازار مسكن و براي بازگشت سرمايه جهت ساخت و سازهاي جديد تنها بخشي از قيمت ملك ساخته شده را گرفته و الباقي قيمت ويلا را به‌صورت قسطي دريافت مي‌كنند كه البته اين ويلاها، ايراد ثبتي يا حقوقي ندارند. اين نوع فروشندگان ويلا كه به گفته مشاوران املاك شهرهاي شمالي كشور هزينه‌اي بابت زمين نمي‌پردازند و معمولا روي زمين‌هاي شخصي و خانوادگي ساخت و ساز مي‌كنند تنها هزينه ساخت و ساز كه كمتر از يك دوم قيمت ويلا براي فروش گذاشته شده است را از خريدار دريافت مي‌كنند و باقي هزينه خريد را به‌صورت قسطي، بدون بهره و طي اقساط 8 تا 10 ماه از خريداران دريافت مي‌كنند.

معصوم مشاور وزير راه و شهرسازي در گفت‌وگويي با بيان اينكه اوايل فروردين بازار خريد و فروش زمين و ويلا مقداري رونق مي‌گيرد، به خريداران نوروزي ويلا هشدار داد قبل از هرگونه معامله‌اي به سند رسمي ملك مورد معامله توجه كرده تا معامله‌شان دچار مشكل نشود. وي به خريداران توصيه كرد استعلامات لازم را از مراجع رسمي مانند جهاد كشاورزي انجام دهند و همچنين اطمينان حاصل كنند كه ساخت و ساز‌ها در محدوده طرح‌هاي هادي باشد. همچنين بايد مجوزهاي لازم درخصوص ماده يك قانون اراضي طبيعي نيز درخصوص ساخت و سازها انجام شده باشد. به گفته اين مسوول دولتي، داشتن بخش اعياني در زمين (بخش ساخته شده زمين‌هاي زراعي) دليلي بر صحت ساخت و ساز و داشتن مجوز محسوب نمي‌شود و ممكن است برخي از زمين‌هايي كه داراي سند شورايي و ... هستند داراي مشكلاتي باشند، بنا بر اين بايد هنگام خريد ويلا از شتاب، پرهيز كرد و با آرامش و اطمينان از صحت مدارك ملك اقدام به خريداري آن ملك كرد. معصوم يكي از دلايل افزايش فروش قسطي ويلا در مناطق شمالي كشور را نگراني برخي از سازندگان از قلع و قمع ويلاي ساخته شده دانست و گفت: برخي از ساخت و سازهاي مناطق شمالي غيرقانوني است و ممكن است سازندگان از احتمال تخريب آن آگاه شده باشند، بنا بر اين شرايط را براي خريداران سهل مي‌كنند تا وسوسه خريد ويلا، در ميان برخي خريداران افزايش پيدا كند.

مشاور وزير راه و شهرسازي، با تاكيد دوباره بر اطمينان از شرايط قانوني معامله و مشورت با حقوقدانان و اطمينان از ميزان اعياني ويلاها، درخصوص برخي از جاذبه‌هاي خريد ويلا از سوي دلالان املاك، گفت: مشاوران املاك، وظيفه‌شان نزديك كردن دو طرف معامله به هم است و درخصوص اصل معامله مسووليتي ندارند، بنا بر اين شخص متقاضي خريد ويلا بايد از مراجع مختلف، نسبت به سلامت حقوقي و ثبتي ويلا يا زمين مورد نظر اطمينان حاصل كند. در واقع خريداران بايد در وقت مناسب و با آرامش و پس از اطمينان از مجوزهاي لازم براي تغيير كاربري و مجوزهاي ساخت، اقدام به خريد كنند.  گروهي از مشاوران املاك در شهرهاي شمالي كشور، دليل افزايش حجم فروش ويلاهاي قسطي را افزايش ساخت و ساز در شهرهاي شمالي مي‌دانند و معتقدند سود فروش قسطي براي سازندگان از خالي ماندن املاك‌شان، تا زمان پيدا شدن خريدار دست به نقد بيشتر است زيرا به دليل ركود چندسال اخير بازار مسكن برخي از ويلاهاي نوساز سال‌ها بدون مشتري باقي مانده اما در سبك جديد فروش، سازنده اطمينان دارد كه طي يك تا حداكثر دو سال به اصل هزينه و سود خود خواهد رسيد. برخي از مشاوران املاك نيز درخصوص فروش قسطي ويلا توضيح دادند: هر چند فروشندگان سودي بابت اقساط ويلاها دريافت نمي‌كنند، اما اين ويلاهاي قسطي بيش از 15 درصد گران تر از ويلاهايي است كه به‌صورت نقد معامله مي‌شود، همچنين در معاملاتي كه پرداخت قيمت ويلا به‌صورت نقدي است، امكان تخفيف 20 درصدي از فروشنده وجود دارد در حالي‌كه در فروش اقساطي، فرصت چانه‌زني براي كاهش قيمت، از دست مي‌رود. برخي از مشاوران املاك شگرد جديد دلالان بازار ويلا و زمين در شمال كشور را براي بازكردن قفل ركود خريد و فروش ويلا در شمال موثر دانسته و معتقدند طي ماه‌هاي اخير ميزان مراجعه به مشاوران املاك افزايش يافته و تورهاي بازديد از ويلاهاي شهركي افزايش يافته است.

اين مشاوران درخصوص اسناد ويلاهايي كه به‌صورت قسطي معامله مي‌شوند توضيح دادند كه خريد و فروش قسطي در ميان ويلاهايي كه سند قطعي دارند، كمتر است زيرا به دليل اطمينان خريداران بيشتر اين ويلاها، به سرعت به فروش مي‌رود، اما برخي از زمين‌هايي كه سندهاي شورايي دارد، به دليل نگراني خريداران از صحت معامله، زمان بيشتري براي فروش‌شان لازم است. در حالي كه اين ويلاها نيز هنگام معامله،كد رهگيري داشته و اعضاي شوراي روستا و دهياري آن را امضا مي‌كند. از طرفي معصوم درخصوص چنين توجيهاتي از سوي مشاوران املاك مي‌گويد:‌داشتن كد رهگيري يا امضاي معتمدان محل دليلي بر صحت معامله نيست و معيار، استعلام از مراجع قانوني است.

رويت اسناد و مدارك زمين يا ويلا ابتدايي‌ترين كاري است كه خريداران ويلا يا زمين بايد انجام دهند. معتبرترين مدرك، سند محضري است اما از آنجا كه بيشتر املاك مناطق شمالي، فاقد سند ثبتي هستند، مدرك جايگزين آن براي احراز مالكيت فرد فروشنده، يكسري اسناد صادر شده از سوي شوراي شهر و روستاي محل، بخشداري، دهياري و شهرداري اين مناطق است كه حتما بايد به رويت خريدار برسد به گفته كارشناسان حقوقي اين اسناد بايد از دو مرجع اداره راه و‌شهرسازي و منابع طبيعي استان، استعلام شود تا از عدم مغايرت زمين مذكور با حريم جنگل و اراضي طبيعي، اطمينان حاصل كند.خريداراني كه از افراد محلي درخصوص ملك خريداري شده تحقيقات محلي مي‌كنند، به يافته‌هاي جديدي درخصوص موقعيت ملكي كه قصد خريد آن را دارند، مي‌رسند. كارشناسان بازار مسكن معتقدند براي رهايي از معاملات مشكل دار در شهرهاي شمالي بايد خريداران به يك اصول ابتدايي وفادار باشند تا معامله سالم و بي مشكلي را انجام دهند. به گفته كارشناسان، اشكالات احتمالي و ريسك معامله ويلا در بازار ويلاهاي متعلق به نهادها و شركت‌هاي معتبر به مراتب كمتر از ساير املاك است.

به اعتقاد آنها در هر معامله‌اي بايد چهار اصل رعايت شود تا حقوق مشتري ضايع نشود و كار به محكمه نكشد. طمع نداشتن و رودربايستي نكردن، خواندن قرارداد و داشتن يك مشاور خوب در حوزه املاك مي‌تواند بسياري از مشكلات را در حوزه خريد و فروش ملك كاهش دهد. در ايام عيد مسافران زياد با اين تبليغات روبه‌رو مي‌شوند كه ويلا 50 تا 80ميليون تومان با اقساط بلند مدت. اين اقساط معمولا بين 8 تا 12 ماه است و هر قسط بين 2 تا 3 ميليون تومان بر اساس قيمت كل معامله تعيين مي‌شود. يكي از مشاوران املاك در شمال كشور درخصوص افزايش خريد و فروش قسطي ويلا و زمين گفت: همان ركودي كه در تهران است در بازار ملك كل كشور هم وجود دارد. بنابراين سازندگان مجبور هستند از روش‌هاي جديدي براي خروج از ركود و فروش املاك شان استفاده كنند.

يكي ديگر از ابتكارات مشاوران املاك شمال كشور ايجاد گروه‌ها و كانال‌هاي تلگرامي معرفي ويلا است.تعداد اين كانال‌هاي مجازي در ماه پاياني سال افزايش پيدا كرده و با معرفي تصويري ويلا‌ها تلاش مي‌كردند خريداران بالقوه را تشويق به انتخاب يا بازديد از ملك مورد نظرشان كنند. قيمت ويلا و زمين در سال 94 افزايش چنداني نسبت به سال گذشته نداشته است. به گفته يكي از مشاوران املاك قيمت ويلا در مناطق شمالي از 80 ميليون تومان آغاز شده و به ويلاهاي ميلياردي مي‌رسد. ويلاهايي در شهرهاي رامسر، نوشهر و چالوس وجود دارد كه به دليل ويژگي‌هاي خاص بيش از 5 ميليارد تومان نيز قيمت‌گذاري شده‌اند، اما به‌طور ميانگين ويلايي با 140 متر بنا و 200 متر زمين كه داراي سند رسمي است بين 150 تا 400 ميليون تومان قيمت‌گذاري شده است.


هشدار وزارت راه و شهرسازي به خريداران ويلا در سفرهاي نوروزي

رئيس مركز روابط عمومي و اطلاع رساني وزارت راه و شهرسازي هم در روزهاي پاياني سال 94 درباره خريد ويلا و زمين در شهر‌هاي شمالي بدون در نظر داشتن شرايط لازم در ايام نوروز هشدار داد. سيدقاسم بي نياز اعلام كرد: متاسفانه برخي افراد سودجو، زمين‌هاي داراي كاربري كشاورزي را به ويژه در استان‌هاي شمالي بدون مجوز از مراجع ذي‌صلاح تفكيك مي‌كنند و به معرض فروش مي‌گذارند و حتي در مواردي پس از ساخت غيرقانوني ويلا آن را مي‌فروشند. وي افزود: اين موضوع موجب شده است بخش قابل توجهي از آگهي‌هاي نشريات به فروش زمين‌ها و ويلاهاي فاقد اسناد مالكيت و مجوز ساخت اختصاص يابد كه وزارت راه و شهرسازي به هموطنان توصيه مي‌كند دقت لازم را هنگام خريد اين املاك به كار گيرند.

بي نياز تصريح كرد: در اين زمينه استعلام از اداره كل راه و شهرسازي، مشورت با مشاور حقوقي و ديدن اسناد لازم براي خريد زمين و ويلا توصيه مي‌شود. وي با اشاره به نامه دادستان كل كشور در تاريخ ۱۰ اسفند سال جاري در رابطه با لزوم اتخاذ تدابير و تمهيدات پيشگيرانه براي كاهش تصرفات و تجاوزات به اراضي دولتي در ايام تعطيلات نوروزي تصريح كرد: وزارت راه وشهرسازي از مديران كل راه و شهرسازي استان‌‌ها درخواست كرده است كه ضمن تعامل و هماهنگي با رؤساي كل دادگستري استان و برگزاري جلسه فوق‌العاده شوراي حفظ حقوق بيت‌المال، نحوه اقدام شعب ويژه، گشت‌زني نيروهاي كشيك ودر نهايت اثرات و نتايج حاصله را براي مشاور وزير و نماينده تام‌الاختيار در شوراي حفظ حقوق بيت‌المال ارسال كنند.