املاك

كليد واژه ها

اخبار مرتبط

آينده بازار مسكن يكي از موضوعاتي كه خريداران، فروشندگان و سازندگان مسكن به دنبال آن هستند و در اين بين اختلاف نظرهاي متفاوتي وجود دارد، چرا كه برخي معتقدند بازار مسكن امسال از ركود خارج مي‌شود و دسته ديگر اعتقادي به اين موضوع ندارند.

به گزارش اقتصاد آنلاين به نقل از مهر، در واقع از دو سال پيش تاكنون، نظرات متفاوتي در خصوص بازار مسكن داده شده و هر گروهي آيند‌ه‌اي خاصي را براي بازار مسكن پيش بيني كرده است، تعدادي از كارشناسان هم در اين مدت، پيش بيني سونامي قيمت‌ها را داشتند كه هنوز با گذشت اين مدت، اتفاقي نيافته و حتي نرخ مسكن كاهش هم يافته است.

بنابراين پيش بيني آينده بازار مسكن چندان آسان به نظر نمي‌آيد و حتي اجراي برجام هم نتوانست شوك مورد نظر برخي را به اين بازار وارد كند. به همين دليل برخي معتقدند تا زماني كه اقتصاد كلان كشور تغييري نكند، مسكن همچنان در اين شرايط باقي مي‌ماند.

همچنين بانك مركزي در تازه‌ترين گزارش خود اعلام كرده كه در فروردين ماه امسال تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران به ۵۹۱۸ واحد مسكوني رسيده است كه نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲۰.۴ درصد افزايش نشان مي‌دهد.

در ماه مورد گزارش، متوسط قيمت خريد و فروش يك متر مربع زيربناي واحد مسكوني معامله شده از طريق بنگاه هاي معاملات ملكي شهر تهران ۳۹.۹ ميليون ريال بوده كه نسبت به ماه مشابه سال قبل ۴.۳ درصد افزايش نشان مي دهد.

توزيع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در فروردين ماه سال ۱۳۹۵ حاكي از آن است كه از ميان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۱۴ درصدي از كل معاملات، بيشترين تعداد قراردادهاي مبايعه نامه را به خود اختصاص داده است.

ديدگاه فعالان بخش ساختمان در مورد آينده مسكن

حسن محتشم رئيس انجمن انبوه سازان استان تهران با بيان اينكه با توجه به اجرايي شدن برجام، دولت مي‌تواند از اين شرايط استفاده كرده و بخش ساختمان را فعال كند، گفت: دولت مي‌تواند با بالاترين منابع، بخش مسكن را از ركود خارج كند و برنامه ريزي اجرايي براي اين كار داشته باشد.

وي با انتقاد از عدم اجراي طرح مشاركت در بافت‌هاي فرسوده، افزود: با موانعي كه پيش روي ساخت مسكن وجود دارد، نمي توان اميدوار بود كه مسكن از ركود خارج شود، اين در حالي است كه امكانات زيادي براي رونق بازار مسكن وجود دارد.

محتشم به ورود سرمايه هاي خارجي و رونق گردشگري اشاره كرد و گفت: دولت مي تواند از گردشگري هم براي رونق بازار مسكن استفاده كند و صنايع مرتبط با بخش ساختمان هم از اين طريق رونق مي گيرد اما تاكنون اين اتفاق نيافتاده است.

وي، رونق گردشگري را موجب افزايش سطح درآمد جامعه و رونق اقتصاد دانست و اظهار داشت: اين موارد به طور غيرمستقيم در بازار مسكن اثر گذار است. وي ادامه داد: تيم اقتصادي دولت بايد تمهيداتي داشته باشد تا مسكن از ركود خارج شود در غيراينصورت امسال هم تغييري را در بخش مسكن شاهد نخواهيم بود.

همچنين فرشيد پورحاجت دبير كانون سراسري انبوه سازان معتقد است كه بازار مسكن حتما رونق پيدا مي‌كند اما اين به معناي افزايش قيمت‌ها نيست.

وي با بيان اينكه مردم استقبال خوبي از بازار املاك دارند اما هنوز به رشد معاملات نرسيده است، گفت: نبايد زماني كه سونامي در بازار مسكن بوده را ملاك قرار دهيم، چرا كه در آن زمان، بازار در شرايط متعادلي نبود.

پورحاجت با اشاره به اينكه بازار مسكن در حال خروج از ركود است، اظهار داشت: اطلاعات همكاران نشان مي‌دهد مردم تمايل پيدا كرده اند كه وارد بازار مسكن شوند اما دولت بايد با يك برنامه ريزي جلوي افزايش تورم را بگيرد.

كليد واژه ها

اخبار مرتبط

به گزارش اقتصاد آنلاين به نقل از ايسنا، سيد محسن طباطبايي مزدآبادي، دبير انجمن علمي اقتصاد شهري ايران نتايج تحقيق انجمن علمي اقتصاد شهري را تشريح و اظهار كرد: ميزان تقاضاي واحدهاي مسكوني در كشور با استفاده از آمار ميزان خانوارهاي موجود، ميزان ازدواج‌هاي صورت گرفته، بهسازي واحدهاي مسكوني بدون اسكلت ساختماني مناسب و قديمي و نيز واحدهاي مسكوني بدون حداقل‌ها، 34.3 ميليون واحد مسكوني است كه از اين مقدار 12 ميليون مسكن روستايي و 22.2 ميليون مسكن شهري است.

وي افزود: در خصوص طرف عرضه نيز 16.2 ميليون واحد مسكوني در سال 90 در مناطق شهري كشور عرضه شده كه اين ارقام طي سال هاي 91، 92، 93 در حدود 18، 19.9 و 21.8 ميليون واحد بوده و موجودي عرضه مسكن تا نيمه اول سال 94 به بيش از 23.2 ميليون واحد مسكوني در كشور رسيده است.

طباطبايي با بيان اينكه از اين رو در اين پژوهش به ارزيابي عرضه و تقاضاي مسكن شهري و نيز برآورد كمبود عرضه يا تقاضا در اين بازار پرداخته و توصيه‌هاي سياستي جهت بهينه‌سازي مازاد تقاضا و يا مازاد عرضه موجود در بازار مسكن ارائه شد، افزود: اين تحقيق در نهايت طبق دو سناريو به دو نتيجه متفاوت در مازاد عرضه مسكن طي سال هاي 90 تا نيمه اول 94 رسيده كه در هر دو سناريو مازاد عرضه روبه افزايش بوده كه در سناريوي اول ميزان مازاد عرضه به 3.6 ميليون و در سناريوي دوم به 0.6 ميليون واحد مسكوني رسيده است.

دبير انجمن علمي اقتصاد شهري با ارايه آماري از عملكرد بخش مسكن طي سال‌هاي 90 تا 94 خاطرنشان كرد: بخش نخست از اين تحقيق پيش از اين تحت عنوان ارزيابي طرف تقاضاي مسكن شهري منتشر شده و اكنون بخش دوم اين پژوهش با محوريت تحليل طرف عرضه بازار مسكن ارائه مي‌شود:

برآورد طرف عرضه در كشور

منبع اصلي عرضه مسكن در كل كشور سه مورد است كه عبارتند از:

- تعداد واحدهاي مسكوني موجود در مناطق روستايي و شهري كشور كه نوعي عرضه مثبت تلقي مي‌شود

- تعداد واحدهاي مسكوني خالي از سكنه در كشور كه با اعمال سياست هاي درست از سوي دولت اين تعداد مي‌تواند به عرضه مثبت در كشور مبدل شود

- ميزان تخريب واحدهاي مسكوني فرسوده جهت بناي واحدهاي مسكوني جديد كه به نوعي عرضه منفي تلقي مي‌شود

در ادامه به ارزيابي عرضه مسكن تحت هر يك از عناوين كلي فوق پرداخته خواهد شد.

تعداد واحدهاي مسكوني شامل خانوار

طبق آمارهاي ارائه شده توسط مركز آمار در سرشماري نفوس و مسكن سال 1390، تعداد 14.8 ميليون واحد مسكوني حاوي سكنه در مناطق شهري و حدود 5.2 ميليون واحد مسكوني حاوي سكنه در مناطق روستايي كشور ثبت شده است.

براي ارزيابي دقيق‌تر ميزان واحدهاي مسكوني بايد ميزان مسكن عرضه شده طي سال هاي 90 تا 94 نيز مورد توجه قرار بگيرند. بانك مركزي برآوردي از ميزان واحدهاي مسكوني تكميل شده در مناطق شهري طي سال هاي 90 تا 94 (تا نيمه اول 1394) را ارائه داده است. طبق اين آمار در سال 90 حدود 560 هزار واحد مسكوني تكميل شده و به بازار مسكن در كشور وارد شده اند. در اين سال عمليات ساخت حدود 190 هزار ساختمان شروع شده و 170 هزار ساختمان تكميل شده است. به عبارتي در هر ساختمان حدود 3.52 واحد مسكوني وجود داشته است. در سال 91، 750 هزار واحد مسكوني از 206 هزار ساختمان تكميل(3.82 واحد مسكوني در هر ساختمان) و به بازار مسكن در كشور وارد شده و ساخت حدود 220 هزار ساختمان شروع شده است كه در سال هاي آتي انتظار مي‌رود وارد بازار مسكن در كشور شوند. در سال 92، 830 هزار واحد مسكوني در 218 هزار ساختمان تكميل شده (4 واحد مسكوني در هر ساختمان) و ساخت حدود 195 هزار ساختمان نيز شروع شده است. در سال 93، 718 هزار واحد مسكوني در 197 هزار ساختمان تكميل شده(3.83 واحد مسكوني در هر ساختمان) و حدود 157 هزار ساختمان نيز در حال ساخت است و در نيمه اول سال 94، 140 هزار واحد مسكوني در 40 هزار ساختمان تكميل شده (3.74 واحد مسكوني در هر ساختمان) و عمليات ساخت 35 هزار ساختمان نيز شروع شده است.

با توجه به جدول فوق، طي سال‌هاي بعد از سرشماري سال 90 تا نيمه اول سال 94، حدود 2.7 ميليون واحد مسكوني در مناطق شهري كشور تكميل شده (به دليل انجام سرشماري در آبان 1390، آمار سال 90 در اندازه گيري واحدهاي مسكوني تكميل شده طي سال هاي پس از 90 تا نيمه اول 94، به صورت نصف مورد محاسبه قرار گرفته است) و برآورد مي‌شود با در نظر گرفتن نسبت 25.6 درصدي واحدهاي مسكوني روستايي از كل واحدهاي مسكوني در كشور، حدود 940 هزار واحد مسكوني نيز در مناطق روستايي طي اين سال¬ها تكميل شود. در مجموع، 3.6 ميليون واحد مسكوني به بازار مسكن طي سال هاي بعد از سرشماري سال 90 تا نيمه اول 1394 در كشور عرضه شده است.

از آنجا كه درصدي از خانه هاي موجود در سرشماري سال 1390 و تعدادي از خانه هاي ساخته شده در مناطق شهري و روستايي در قالب مسكن مهر به بازار مسكن كشور عرضه شده اند، لذا لازم است عمكرد اين بخش نيز مورد توجه قرار گيرد. لازم به ذكر است طبق آمار دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي، از ميزان موجودي مسكن در سرشماري سال 1390 كه حدود 20 ميليون واحد مسكوني در كشور به ثبت رسيده، حدود 330 هزار واحد مسكوني مسكن مهر است كه توليد مسكن مهر از بعد از سرشماري سال 90 تا پايان سال 93، چيزي در حدود 1.38 ميليون برآورد مي‌شود.

موجودي مسكن مهر در پايان سال 93 در حدود 1.7 ميليون واحد است كه از ميزان حدود 2.1 ميليوني واحد مسكوني هدف گذاري شده در برنامه، در حدود 440 هزار واحد مسكوني كمتر است. در واقع در پايان سال 93، حدود 400 هزار واحد مسكوني مهر طبق اهداف برنامه مسكن مهر، ساخته نشده كه مي‌توانست در صورت ساخت، ميزان عرضه مسكن را افزايش دهد.

مطابق آمار ارائه شده از توليد مسكن مهر در مناطق شهري كشور، در سال 90 حدود 4.37 درصد از مسكن موجود در كشور، از نوع مسكن مهر بوده كه اين درصد در سال 93، به حدود 10 درصد رسيده است كه نشان از حجم بالاي اين نوع مسكن از مسكن كل كشور دارد. تحقق كامل برنامه وزارت راه و شهرسازي در ساخت مسكن مهر و جبران عقب ماندگي از اهداف برنامه توليد مسكن مهر، مي‌تواند اين تعداد را به حدود 2.15 ميليون (در حدود 12.4 درصد) برساند.

تعداد خانه هاي خالي از سكنه

يكي از نكات مهم در سرشاري واحدهاي مسكوني در سال 1390، سرشماري از واحدهاي مسكوني داراي سكنه است. به عبارتي در اين سرشماري علاوه بر واحدهاي مسكوني داراي سكنه، تعدادي از واحدهاي مسكوني خالي از سكنه نيز مي‌باشند كه طبق روش هاي شناسايي مركز آمار كشور به عنوان واحدهاي خالي از سكنه در نظر گرفته شده اند. هر چند روش هاي مركز آمار در تشخيص منازل مسكوني خالي از سكنه داراي شبهات و اشكالاتي است؛ اما مي‌توان اين ميزان آمار ارائه شده از واحدهاي مسكوني خالي از سكنه را به نوعي برآوردي نزديك به واقع از واحدهاي مسكوني خالي از سكنه در نظر گرفت. طبق آمارهاي مركز آمار ايران، حدود 1.7 ميليون واحد مسكوني خالي از سكنه در كل كشور وجود دارد كه برآورد مي‌شود 20 درصد از اين ميزان در مناطق روستايي و مابقي در مناطق شهري موجود باشد. از اين رو مي¬توان به اندازه 1.3 ميليون واحد مسكوني خالي از سكنه در مناطق شهري و حدود 330 هزار واحد مسكوني خالي از سكنه در مناطق روستايي برآورد كرد كه به نوعي عرضه پنهان مسكن در بازار مسكن كل كشور محسوب مي‌شوند. از سوي ديگر طبق نظر كارشناسان حوزه مسكن، ضريب استاندارد خانه‌هاي خالي از سكنه حدود 4 تا 6 درصد(به طور متوسط 5 درصد) بوده كه براي پاسخگويي به جابجايي، گردشگري و ... است كه اين نوع خانه‌هاي خالي از سكنه به دليل نداشتن ظرفيت ورود به بازار مسكن به عنوان عرضه مسكن، از اين محاسبات كنار گذاشته مي‌شوند و با توجه به ضريب استاندارد خانه هاي خالي(در حدود 83 هزار واحد مسكوني در كل كشور كه حدود 66 هزار واحد مسكوني در مناطق شهري و حدود 16 هزار واحد در مناطق روستايي قرار دارند)، حدود 1.6 واحد مسكوني در كل كشور (حدود 1.3 در مناطق شهري و 300 هزار در مناطق روستايي) قابليت عرضه به بازار مسكن را خواهند داشت كه لازم است دولت و شهرداري ها، سياست هاي مناسبي براي عرضه اين واحدهاي مسكوني به بازار مسكن در كشور تدبير كند.

عرضه منفي ناشي از تخريب جهت ساخت واحد مسكوني

يكي از نكات مهم در تخمين دقيق ميزان عرضه مسكن در نقاط شهري و روستايي كشور، توجه به ميزان ساختمان هاي تخريبي جهت ساخت واحدهاي مسكوني نوساز است. در واقع به ازاي ساخت تعدادي از واحدهاي مسكوني، تعدادي تخريب مي‌شوند. از اين رو بايد به نسبت تخريب ساختمان هاي مسكوني و واحدهاي مسكوني نيز توجه شود و با برآوردي از ميزان واحد مسكوني تخريب شده، اين آمار به عنوان عرضه منفي در بازار مسكن كشور در نظر گرفته شود. در واقع بعد از سرشماري سال 1390، برخي از واحدهاي مسكوني حاوي سكنه مورد سرشماري قرار گرفته، تخريب شده اند كه لازم است اين تعداد استخراج شوند.طبق آمار ارائه شده توسط مركز آمار ايران، طي سال هاي 90 تا نيمه اول 94، درصد بناهاي تخريبي در پروانه هاي صادره به ترتيب 17.8، 20.6، 26.8، 19.7 و 24.8 بوده است كه به طور متوسط حدود 21 درصد از پروانه هاي ساختماني صادر شده، جهت ساخت ساختمان جديد با تخريب بناي قبلي بوده است.

نكته مهم و قابل توجه در ارزيابي بناهاي تخريبي در كشور اين است كه برخي از پروانه هاي صادر شده فرآيند ساخت را شروع نكرده و در نهايت تبديل به ساختمان شروع شده نشده اند و همچنين ممكن است برخي از ساختمان هاي شروع شده، در سالهاي قبل پروانه ساختماني تهيه كرده باشند. از اين رو مناسب است به جاي تعداد پروانه هاي صادر شده جهت تخريب، تعداد ساختمان هاي شروع شده در نظر گرفته شود. در واقع مي‌توان گفت در فرآيندِ ساختِ ساختمان هاي شروع شده اي كه پروانه ساخت در بناي تخريبي داشته، حتما ساختمان قديمي تخريب و ساختمان جديد بنا شده است و از اين جهت تعدادي از ساختمان هااز بازار ساختمان كشور كنار گذاشته شده اند.از سوي ديگر به دليل اينكه درصدي از ساختمان هاي تخريب شده، مسكوني و يا مسكوني توام بوده اند، لازم است تعداد ساختمان هاي مسكوني و توام شروع شده در نظر گرفته شود.

طبق آمار جدول فوق، در سال 90 حدود 33 هزار ساختمان تخريب شده است و طي سال هاي 90 تا نيمه اول 94، در مجموع 163 هزار ساختمان مسكوني و يا مسكوني و غيرمسكوني توام تخريب شده اند. براي تبديل تعداد ساختمان هاي مسكوني تخريب شده به تعداد واحدهاي مسكوني تخريب شده، از متوسط تعداد واحد مسكوني در هر ساختمان (نسبت تعداد واحدهاي مسكوني تكميل شده به تعداد ساختمان هاي مسكوني تكميل شده) استفاده مي‌شود. در واقع برآورد اين تحقيق از تعداد واحدهاي مسكوني تخريب شده برابر است با ضرب ساختمان هاي مسكوني و توام تخريب شده در فرآيند ساخت ساختمان جديد در متوسط تعداد واحد مسكوني در هر ساختمان. طبق آمار طي سال هاي 90 تا نيمه اول سال 94 حدود 624 هزار واحد مسكوني تخريب شده است كه عرضه منفي واحد مسكوني در كشور محسوب مي‌شود.

با توجه به مطالب عنوان شده در قسمت عرضه مسكن در بازار مسكن كشور، مي‌توان كل عرضه مسكن در مناطق شهري در كشور را طبق جدول ذيل برآورد نمود.

تحليل مازاد عرضه(مازاد تقاضا) واحدهاي مسكوني در كشور

بعد از برآورد عرضه و تقاضاي مسكن در مناطق شهري كشور لازم است در خصوص ميزان مازاد تقاضا و يا مازاد عرضه مسكن شهري برآوردي صورت بگيرد تا متناسب با نتايج، سياست‌هاي صحيح در خصوص بازار مسكن شهري از سوي مسئولان اتخاذ شود. از اين رو ميزان عرضه واحدهاي مسكوني در كشور طي سال هاي 1390 تا نيمه اول سال 1394 مطابق آمارهاي موجود در جدول ذيل ارائه مي‌شود. عرضه مسكن در هر سال مجموع واحدهاي مسكوني موجود، واحدهاي مسكوني تكميل شده در سال مورد نظر و عرضه بالقوه مسكن ناشي از خانه هاي خالي باشد كه از اين مقدار ميزان واحدهاي تخريب شده جهت ساخت واحدهاي مسكوني جديد نيز كسر مي‌شود. واضح و مبرهن است كه ميزان عرضه بالقوه ناشي از خانه هاي خالي از سكنه در صورتي مي¬تواند به فعليت برسد كه سياست‌هاي صحيح مالياتي و نظارتي دقيقي جهت شناسايي واحدهاي خالي از سكنه و نيز عرضه آنها به بازار مسكن اتخاذ شود.

طي آمارهاي جدول ذيل، 16.2 ميليون واحد مسكوني در سال 90 در مناطق شهري كشورعرضه شده كه اين ارقام طي سال هاي 91، 92، 93 در حدود 18، 19.9 و 21.8 ميليون واحد بوده است. طبق آخرين آمارهاي موجود، در نيمه اول سال 94 بيش از 23.2 ميليون واحد مسكوني در كشور عرضه شده است. طبق آمار جدول ذيل، به دليل اينكه در خصوص خانه هاي خالي از سكنه در كشور هيچ تدبير مؤثري از سوي نهادهاي سياست‌گذاري شهري و دولتي انجام نگرفته است، پيشبيني مي‌شود ميزان خانه هاي خالي از سكنه در مناطق شهري كشور به ميزان آمار ارائه شده در سرشماري سال 90 باشد.

از سوي ديگر ميزان تقاضاي مسكن در مناطق شهري در كشور طي سال هاي 1390 تا نيمه اول 1394نيز در جدول ذيل ارائه شده است. طبق اين جدول، ميزان تقاضاي مسكن در هر سال مجموع تقاضاي ناشي از تعداد خانوارهاي موجود، ميزان ازدواج هاي صورت گرفته و نيز تقاضاي ناشي از تعويض واحدهاي مسكوني بدون امكانات رفاهي ضروري است. از سوي ديگر واحدهاي مسكوني قديمي نيز جزء تقاضاي پنهان مسكن در كشور محسوب مي‌شود كه در بلند مدت و يا طي سياست هاي تشويقي و يا بازدارنده دولت مي‌تواند به ميزان تقاضاي مسكن در كشور افزوده شود. از آنجايي كه طي سال هاي 90 تا 94 سياست خاصي در خصوص واحدهاي مسكوني بدون حداقل هاي رفاهي ضروري اتخاذ نشده، ميزان واحدهاي مسكوني بدون امكانات ضروري طي اين سال ها برابر با آمار سرشماري 1390 در نظر گرفته شده است. از سوي ديگر واحدهاي مسكوني قديمي و فرسوده نيز به دليل مذكور طي سال هاي 91 تا 94 برابر با آمار سرشماري 1390 در نظر گرفته شده است. طبق آمار جدول ذيل، ميزان تقاضاي مسكن در سال 90 برابر با 20.1 ميليون واحد بوده كه طي سال هاي 91، 92، 93 اين ميزان به 21.1، 21.7 و 22.2 ميليون واحد مسكوني رسيده است. در نيمه اول سال 1394 ميزان تقاضاي مسكن در حدود 22.6 ميليون واحد مسكوني است.

براي محاسبه ميزان مازاد عرضه در بازار مسكن شهري در كشور لازم است ميزان عرضه و تقاضا در تقابل با يكديگر ديده شوند.براي برآورد ميزان مازاد عرضه مسكن از دو سناريو استفاده شده است. در سناريوي اول مازاد عرضه مسكن در حالتي محاسبه شده كه براي عرضه واحدهاي خالي از سكنه به بازار مسكن شهري تدبير انديشيده نشده و از اين رو از ميزان عرضه مسكن حذف شده اند. از سوي ديگر در اين سناريو، ميزان تقاضاي مسكن ناشي از نوسازي بافت هاي قديمي نيز حذف شده اند.در سناريوي دوم ميزان عرضه و تقاضاي كل در نظر گرفته شده است و فرض اصلي در اين سناريو اين است كه ميزان واحدهاي خالي از سكنه عرضه مسكن در مناطق شهري و نيز ميزان تقاضاي ناشي از نوسازي واحدهاي مسكوني قديمي، ميزان تقاضاي مسكن شهري را طي سال هاي 90 تا 94 متاثر كرده است.

طبق برآورد مازاد عرضه مسكن در سناريوي اول، ميزان مازاد عرضه طي سال هاي 90 تا 94 افزايش داشته است به طوري كه از 1.3 ميليون واحد در سال 90 به حدود 3.6 ميليون واحد مسكوني در سال 94 رسيده است. در سناريوي دوم نيز ميزان مازاد عرضه سير صعودي داشته و محاسبه مسكن خالي از سكنه و نيز واحدهاي مسكوني قديمي در اين شاخص، باعث افزايش مازاد عرضه از 4.3 ميليون در سال 90 به 620 هزار واحد در سال 94 رسيده است. در واقع آمارهاي فوق نشان از كاهش كمبود مسكن شهري دركشور و حتي مازاد عرضه در كشور است.

طباطبايي اظهار كرد: مسكن به عنوان يكي از كالاهاي ضروري بشر، ابعاد مختلفي از زندگي انسان را شامل مي‌شود؛ شكل‌گيري هويت فردي و اجتماعي، امنيت رواني و فيزيكي، برخورداري از حداقل هاي رفاهي، آثار اقتصادي بر كلان جامعه، اثر بر برنامه‌ريزي و سياست‌گذاري در ابعاد مختلف و ... از جمله موارد مرتبط با نياز بشر به مسكن مي‌شود. هر يك از اين نقش ها و همچنين نقشي كه تأمين مسكن در توليد ملي كشورها دارد، ضرورت دخالت دولت در تأمين اين نياز اساسي را تأكيد مي‌نمايد. از سوي ديگر يكي از بخشهاي مهم اقتصادي كه در تحقق اقتصاد مقاومتي بسيار مي‌تواند مؤثر باشد، بخش مسكن است. اين بخش هم از حيث اثرگذاري بر رفاه اقتصادي و عدالت اجتماعي و هم از حيث اثرگذاري بر توليد ملي و نيز از حيث مقابله با تكانه‌هاي خارجي، از بخش‌هاي مهم و مؤثر در اقتصاد مقاومتي است. ركودي كه در كشور در حوزه مسكن در دو سال اخير اتفاق افتاده، هم از حيث رفاه عمومي و هم از حيث اثرگذاري بر توليد ملي، نگراني سياستگذاران اين حوزه به‌خصوص مسكن شهري را برانگيخته و آنها را به تكاپو براي اتخاذ تصميمات مؤثر و كارا در اين حوزه واداشته است. آنچه كه در اين زمينه قبل از اتخاذ سياست مهم است ريشه‌يابي دلايل ركود است.

كليد واژه ها

اخبار مرتبط

مسكن به عنوان يكي از كالاهاي ضروري بشر، ابعاد مختلفي از زندگي انسان را شامل مي‌شود؛ شكل‌گيري هويت فردي و اجتماعي، امنيت رواني و فيزيكي، برخورداري از حداقل هاي رفاهي، آثار اقتصادي بر كلان جامعه، اثر بر برنامه‌ريزي و سياست‌گذاري در ابعاد مختلف و ... از جمله موارد مرتبط با نياز بشر به مسكن مي‌شود. هر يك از اين نقش ها و همچنين نقشي كه تأمين مسكن در توليد ملي كشورها دارد، ضرورت دخالت دولت در تأمين اين نياز اساسي را تأكيد مي‌كند.

به گزارش اقتصاد آنلاين به نقل از تسنيم، ركودي كه در كشور در حوزه مسكن در دو سال اخير اتفاق افتاده، هم از حيث رفاه عمومي و هم از حيث اثرگذاري بر توليد ملي، نگراني سياستگذاران اين حوزه به‌خصوص مسكن شهري را برانگيخته و آنها را به تكاپو براي اتخاذ تصميمات مؤثر و كارا در اين حوزه واداشته است. آنچه كه در اين زمينه قبل از اتخاذ سياست مهم مي‌باشد ريشه‌يابي دلايل ركود است.

بدين منظور انجمن علمي اقتصاد شهري ايران، در پژوهشي تلاش كرد تا تحليل دقيقي نسبت به عرضه و تقاضاي مسكن شهري در سطح كل كشور ارائه دهد.

سيد محسن طباطبايي مزدآبادي دبير انجمن علمي اقتصاد شهري ايران، در تشريح نتايج اين پژوهش گفت: در اين تحقيق سؤال اصلي آن است كه آيا اساساً در كشور از جانب عرضه و تقاضاي مسكن شهري خللي ركودزا وجود دارد يا خير و اگر در اين حوزه ها عوامل اختلال‌زا وجود ندارد، دلايل ركود در بازار مسكن در كجا بايد جستجو شود.

وي با اشاره به اينكه نتايج اين تحقيق نشان مي‌دهد ميزان تقاضاي واحدهاي مسكوني در كشور با استفاده از آمار ميزان خانوارهاي موجود، ميزان ازدواج‌هاي صورت گرفته، بهسازي واحدهاي مسكوني بدون اسكلت ساختماني مناسب و قديمي و نيز واحدهاي مسكوني بدون حداقل‌ها، 34.3 ميليون واحد مسكوني است كه از اين مقدار 12 ميليون مسكن روستايي و 22.2 ميليون مسكن شهري مي باشد، گفت: در خصوص طرف عرضه نيز 16.2 ميليون واحد مسكوني در سال 90 در مناطق شهري كشور عرضه شده كه اين ارقام طي سال هاي 91، 92، 93 در حدود 18، 19.9 و 21.8 ميليون واحد بوده و  موجودي عرضه مسكن تا نيمه اول سال 94 به بيش از 23.2 ميليون واحد مسكوني در كشور رسيده است.

وي با بيان اينكه از اين رو در اين پژوهش به ارزيابي عرضه و تقاضاي مسكن شهري و نيز برآورد كمبود عرضه و يا تقاضا در اين بازار پرداخته شد و توصيه‌هاي سياستي جهت بهينه‌سازي مازاد تقاضا و يا مازاد عرضه موجود در بازار مسكن ارائه گشت، افزود:  اين تحقيق در نهايت طبق دو سناريو به دو نتيجه متفاوت در مازاد عرضه مسكن طي سال هاي 90 تا نيمه اول 94 رسيده كه در هر دو سناريو مازاد عرضه روبه افزايش بوده است كه در سناريوي اول ميزان مازاد عرضه به 3.6 ميليون و در سناريوي دوم به 0.6 ميليون واحد مسكوني رسيده است.

 بخش نخست از اين تحقيق پيش از اين تحت عنوان ارزيابي طرف تقاضاي مسكن شهري منتشر شد و اكنون بخش دوم اين پژوهش با محوريت تحليل طرف عرضه بازار مسكن ارائه مي‌شود.

*برآورد طرف عرضه در كشور

منبع اصلي عرضه مسكن در كل كشور سه مورد است كه عبارتند از:

• تعداد واحدهاي مسكوني موجود در مناطق روستايي و شهري كشور كه نوعي عرضه مثبت تلقي مي‌شود

• تعداد واحدهاي مسكوني خالي از سكنه در كشور كه با اعمال سياست هاي درست از سوي دولت اين تعداد مي‌تواند به عرضه مثبت در كشور مبدل شود

• ميزان تخريب واحدهاي مسكوني فرسوده جهت بناي واحدهاي مسكوني جديد كه به نوعي عرضه منفي تلقي مي‌شود

در ادامه به ارزيابي عرضه مسكن تحت هر يك از عناوين كلي فوق پرداخته مي‌شود؛

*تعداد واحدهاي مسكوني شامل خانوار

طبق آمارهاي ارائه شده توسط مركز آمار در سرشماري نفوس و مسكن سال 1390، تعداد 14.8 ميليون واحد مسكوني حاوي سكنه در مناطق شهري و حدود 5.2 ميليون واحد مسكوني حاوي سكنه در مناطق روستايي كشور ثبت شده است.

براي ارزيابي دقيق‌تر ميزان واحدهاي مسكوني بايد ميزان مسكن عرضه شده طي سال هاي 90 تا 94 نيز مورد توجه قرار بگيرند.

بانك مركزي برآوردي از ميزان واحدهاي مسكوني تكميل شده در مناطق شهري طي سال هاي 90 تا 94 (تا نيمه اول 1394) را ارائه داده است. طبق اين آمار در سال 90 حدود 560 هزار واحد مسكوني تكميل شده و به بازار مسكن در كشور وارد شده اند.

در اين سال عمليات ساخت حدود 190 هزار ساختمان شروع شده و 170 هزار ساختمان تكميل شده است. به عبارتي در هر ساختمان حدود 3.52 واحد مسكوني وجود داشته است. در سال 91، 750 هزار واحد مسكوني از 206 هزار ساختمان تكميل(3.82 واحد مسكوني در هر ساختمان) و به بازار مسكن در كشور وارد شده و ساخت حدود 220 هزار ساختمان شروع شده است كه در سال هاي آتي انتظار مي‌رود وارد بازار مسكن در كشور شوند.

در سال 92، 830 هزار واحد مسكوني در 218 هزار ساختمان تكميل شده(4 واحد مسكوني در هر ساختمان) و ساخت حدود 195 هزار ساختمان نيز شروع شده است. در سال 93، 718 هزار واحد مسكوني در 197 هزار ساختمان تكميل شده(3.83 واحد مسكوني در هر ساختمان) و حدود 157 هزار ساختمان نيز در حال ساخت بوده و در نيمه اول سال 94، 140 هزار واحد مسكوني در 40 هزار ساختمان تكميل شده(3.74 واحد مسكوني در هر ساختمان) و عمليات ساخت 35 هزار ساختمان نيز شروع شده است.

با توجه به جدول فوق، طي سال‌هاي بعد از سرشماري سال 90 تا نيمه اول سال 94، حدود 2.7 ميليون واحد مسكوني در مناطق شهري كشور تكميل شده(به دليل انجام سرشماري در آبان 1390، آمار سال 90 در اندازه گيري واحدهاي مسكوني تكميل شده طي سال هاي پس از 90 تا نيمه اول 94، به صورت نصف مورد محاسبه قرار گرفته است) و برآورد مي‌شود با در نظر گرفتن نسبت 25.6 درصدي واحدهاي مسكوني روستايي از كل واحدهاي مسكوني در كشور، حدود 940 هزار واحد مسكوني نيز در مناطق روستايي طي اين سالها تكميل شود. در مجموع، 3.6 ميليون واحد مسكوني به بازار مسكن طي سال هاي بعد از سرشماري سال 90 تا نيمه اول 1394 در كشور عرضه شده است.

از آنجايي كه درصدي از خانه هاي موجود در سرشماري سال 1390 و تعدادي از خانه هاي ساخته شده در مناطق شهري و روستايي در قالب مسكن مهر به بازار مسكن كشور عرضه شده اند، لذا لازم است عمكرد اين بخش نيز مورد توجه قرار گيرد.لازم به ذكر است طبق آمار دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي، از ميزان موجودي مسكن در سرشماري سال 1390 كه حدود 20 ميليون واحد مسكوني در كشور به ثبت رسيده، حدود 330 هزار واحد مسكوني مسكن مهر ماست. كه توليد مسكن مهر از بعد از سرشماري سال 90 تا پايان سال 93، چيزي در حدود  1.38 ميليون برآورد مي‌شود.

موجودي مسكن مهر در پايان سال 93 در حدود 1.7 ميليون واحد است كه از ميزان حدود 2.1 ميليوني واحد مسكوني هدفگذاري شده در برنامه، در حدود 440 هزار واحد مسكوني كمتر است. در واقع در پايان سال 93، حدود 400 هزار واحد مسكوني مهر طبق اهداف برنامه مسكن مهر، ساخته نشده كه مي‌توانست در صورت ساخت، ميزان عرضه مسكن را افزايش دهد.

مطابق آمار ارائه شده از توليد مسكن مهر در مناطق شهري كشور، در سال 90 حدود 4.37 درصد از مسكن موجود در كشور، از نوع مسكن مهر بوده است كه اين درصد در سال 93، به حدود 10 درصد رسيده است كه نشان از حجم بالاي اين نوع مسكن از مسكن كل كشور دارد.تحقق كامل برنامه وزارت راه و شهرسازي در ساخت مسكن مهر و جبران عقب ماندگي از اهداف برنامه توليد مسكن مهر، مي‌تواند اين تعداد را به حدود 2.15 ميليون (در حدود 12.4 درصد)برساند.

*خانه هاي خالي از سكنه

يكي از نكات مهم در سرشاري واحدهاي مسكوني در سال 1390، سرشماري از واحدهاي مسكوني داراي سكنه است. به عبارتي در اين سرشماري علاوه بر واحدهاي مسكوني داراي سكنه، تعدادي از واحدهاي مسكوني خالي از سكنه نيز هستند كه طبق روش هاي شناسايي مركز آمار كشور به عنوان واحدهاي خالي از سكنه در نظر گرفته شده اند. هر چند روش هاي مركز آمار در تشخيص منازل مسكوني خالي از سكنه داراي شبهات و اشكالاتي است؛ اما مي‌توان اين ميزان آمار ارائه شده از واحدهاي مسكوني خالي از سكنه را به نوعي برآوردي نزديك به واقع از واحدهاي مسكوني خالي از سكنه در نظر گرفت.

طبق آمارهاي مركز آمار ايران، حدود 1.7 ميليون واحد مسكوني خالي از سكنه در كل كشور وجود دارد كه برآورد مي‌شود 20 درصد از اين ميزان در مناطق روستايي و مابقي در مناطق شهري موجود باشد. از اين رو مي‌توان به اندازه 1.3 ميليون واحد مسكوني خالي از سكنه در مناطق شهري و حدود 330 هزار واحد مسكوني خالي از سكنه در مناطق روستايي برآورد كرد كه به نوعي عرضه پنهان مسكن در بازار مسكن كل كشور محسوب مي‌شوند.

از سوي ديگر طبق نظر كارشناسان حوزه مسكن، ضريب استاندارد خانه‌هاي خالي از سكنه حدود 4 تا 6 درصد(به طور متوسط 5 درصد) بوده كه براي پاسخگويي به جابجايي، گردشگري و ... است.

اين نوع خانه‌هاي خالي از سكنه به دليل نداشتن ظرفيت ورود به بازار مسكن به عنوان عرضه مسكن، از اين محاسبات كنار گذاشته مي‌شوند و با توجه به ضريب استاندارد خانه هاي خالي(در حدود 83 هزار واحد مسكوني در كل كشور كه حدود 66 هزار واحد مسكوني در مناطق شهري و حدود 16 هزار واحد در مناطق روستايي قرار دارند)، حدود 1.6 واحد مسكوني در كل كشور (حدود 1.3 در مناطق شهري و 300 هزار در مناطق روستايي) قابليت عرضه به بازار مسكن را خواهند داشت كه لازم است دولت و شهرداري ها، سياست هاي مناسبي براي عرضه اين واحدهاي مسكوني به بازار مسكن در كشور تدبير كند.

*عرضه منفي ناشي از تخريب جهت ساخت واحد مسكوني

يكي از نكات مهم در تخمين دقيق ميزان عرضه مسكن در نقاط شهري و روستايي كشور، توجه به ميزان ساختمان هاي تخريبي جهت ساخت واحدهاي مسكوني نوساز مي‌باشد. در واقع به ازاي ساخت تعدادي از واحدهاي مسكوني، تعدادي تخريب مي‌شوند.

از اين رو بايد به نسبت تخريب ساختمان هاي مسكوني و واحدهاي مسكوني نيز توجه شود و با برآوردي از ميزان واحد مسكوني تخريب شده، اين آمار به عنوان عرضه منفي در بازار مسكن كشور در نظر گرفته شود.

در واقع بعد از سرشماري سال 1390، برخي از واحدهاي مسكوني حاوي سكنه مورد سرشماري قرار گرفته، تخريب شده اند كه لازم است اين تعداد استخراج شوند.طبق آمار ارائه شده توسط مركز آمار ايران، طي سال هاي 90 تا نيمه اول 94، درصد بناهاي تخريبي در پروانه هاي صادره به ترتيب 17.8، 20.6، 26.8، 19.7 و 24.8 بوده است كه به طور متوسط حدود 21 درصد از پروانه هاي ساختماني صادر شده، جهت ساخت ساختمان جديد با تخريب بناي قبلي بوده است.

نكته مهم و قابل توجه در ارزيابي بناهاي تخريبي در كشور، اين است كه برخي از پروانه هاي صادر شده فرآيند ساخت را شروع نكرده و در نهايت تبديل به ساختمان شروع شده نشده اند و همچنين ممكن است برخي از ساختمان هاي شروع شده، در سالهاي قبل پروانه ساختماني تهيه كرده باشند. از اين رو مناسب است به جاي تعداد پروانه هاي صادر شده جهت تخريب، تعداد ساختمان هاي شروع شده در نظر گرفته شود.

در واقع مي‌توان گفت در فرآيندِ ساختِ ساختمان هاي شروع شده اي كه پروانه ساخت در بناي تخريبي داشته، حتما ساختمان قديمي تخريب و ساختمان جديد بنا شده است و از اين جهت تعدادي از ساختمان هااز بازار ساختمان كشور كنار گذاشته شده اند.از سوي ديگر به دليل اينكه درصدي از ساختمان هاي تخريب شده، مسكوني و يا مسكوني توام بوده اند، لازم است تعداد ساختمان هاي مسكوني و توام شروع شده در نظر گرفته شود.

در سال 90 حدود 33 هزار ساختمان تخريب شده است و طي سال هاي 90 تا نيمه اول 94، در مجموع 163 هزار ساختمان مسكوني و يا مسكوني و غيرمسكوني توام تخريب شده اند. براي تبديل تعداد ساختمان هاي مسكوني تخريب شده به تعداد واحدهاي مسكوني تخريب شده، از متوسط تعداد واحد مسكوني در هر ساختمان (نسبت تعداد واحدهاي مسكوني تكميل شده به تعداد ساختمان هاي مسكوني تكميل شده) استفاده مي‌شود.

در واقع برآورد اين تحقيق از تعداد واحدهاي مسكوني تخريب شده برابر است با ضرب ساختمان هاي مسكوني و توام تخريب شده در فرآيند ساخت ساختمان جديد در متوسط تعداد واحد مسكوني در هر ساختمان. طبق آمار طي سال هاي 90 تا نيمه اول سال 94 حدود 624 هزار واحد مسكوني تخريب شده است كه عرضه منفي واحد مسكوني در كشور محسوب مي‌شود.

*تحليل مازاد عرضه(مازاد تقاضا) واحدهاي مسكوني در كشور

بعد از برآورد عرضه و تقاضاي مسكن در مناطق شهري كشور لازم است در خصوص ميزان مازاد تقاضا و يا مازاد عرضه مسكن شهري برآوردي صورت بگيرد تا متناسب با نتايج، سياست‌هاي صحيح در خصوص بازار مسكن شهري از سوي مسئولان اتخاذ شود. از اين رو ميزان عرضه واحدهاي مسكوني در كشور طي سال هاي 1390 تا نيمه اول سال 1394 مطابق آمارهاي موجود در جدول ذيل ارائه مي‌شود.

عرضه مسكن در هر سال مجموع واحدهاي مسكوني موجود، واحدهاي مسكوني تكميل شده در سال مورد نظر و عرضه بالقوه مسكن ناشي از خانه هاي خالي باشد كه از اين مقدار ميزان واحدهاي تخريب شده جهت ساخت واحدهاي مسكوني جديد نيز كسر مي‌شود.

واضح و مبرهن است كه ميزان عرضه بالقوه ناشي از خانه هاي خالي از سكنه در صورتي مي¬تواند به فعليت برسد كه سياست‌هاي صحيح مالياتي و نظارتي دقيقي جهت شناسايي واحدهاي خالي از سكنه و نيز عرضه آنها به بازار مسكن اتخاذ شود.

طي آمارهاي جدول ذيل، 16.2 ميليون واحد مسكوني در سال 90 در مناطق شهري كشورعرضه شده كه اين ارقام طي سال هاي 91، 92، 93 در حدود 18، 19.9 و 21.8 ميليون واحد بوده است. طبق آخرين آمارهاي موجود، در نيمه اول سال 94 بيش از 23.2 ميليون واحد مسكوني در كشور عرضه شده است.

به دليل اينكه در خصوص خانه هاي خالي از سكنه در كشور هيچ تدبير مؤثري از سوي نهادهاي سياست‌گذاري شهري و دولتي انجام نگرفته است، پيشبيني مي‌شود ميزان خانه هاي خالي از سكنه در مناطق شهري كشور به ميزان آمار ارائه شده در سرشماري سال 90 باشد.

از سوي ديگر ميزان تقاضاي مسكن در مناطق شهري در كشور طي سال هاي 1390 تا نيمه اول 1394نيز در جدول ذيل ارائه شده است. طبق اين جدول، ميزان تقاضاي مسكن در هر سال مجموع تقاضاي ناشي از تعداد خانوارهاي موجود، ميزان ازدواج هاي صورت گرفته و نيز تقاضاي ناشي از تعويض واحدهاي مسكوني بدون امكانات رفاهي ضروري مي‌باشد. از سوي ديگر واحدهاي مسكوني قديمي نيز جزء تقاضاي پنهان مسكن در كشور محسوب مي‌شود كه در بلند مدت و يا طي سياست هاي تشويقي و يا بازدارنده دولت مي‌تواند به ميزان تقاضاي مسكن در كشور افزوده شود.

از آنجايي كه طي سال هاي 90 تا 94 سياست خاصي در خصوص واحدهاي مسكوني بدون حداقل هاي رفاهي ضروري اتخاذ نشده، ميزان واحدهاي مسكوني بدون امكانات ضروري طي اين سال ها برابر با آمار سرشماري 1390 در نظر گرفته شده است. از سوي ديگر واحدهاي مسكوني قديمي و فرسوده نيز به دليل مذكور طي سال هاي 91 تا 94 برابر با آمار سرشماري 1390 در نظر گرفته شده است.

ميزان تقاضاي مسكن در سال 90 برابر با 20.1 ميليون واحد بوده كه طي سال هاي 91، 92، 93 اين ميزان به 21.1، 21.7 و 22.2 ميليون واحد مسكوني رسيده است. در نيمه اول سال 1394 ميزان تقاضاي مسكن در حدود 22.6 ميليون واحد مسكوني است.

براي محاسبه ميزان مازاد عرضه در بازار مسكن شهري در كشور لازم است ميزان عرضه و تقاضا در تقابل با يكديگر ديده شوند.براي برآورد ميزان مازاد عرضه مسكن از دو سناريو استفاده شده است. در سناريوي اول مازاد عرضه مسكن در حالتي محاسبه شده كه براي عرضه واحدهاي خالي از سكنه به بازار مسكن شهري تدبير انديشيده نشده و از اين رو از ميزان عرضه مسكن حذف شده اند. از سوي ديگر در اين سناريو، ميزان تقاضاي مسكن ناشي از نوسازي بافت هاي قديمي نيز حذف شده اند.

در سناريوي دوم ميزان عرضه و تقاضاي كل در نظر گرفته شده است و فرض اصلي در اين سناريو اين است كه ميزان واحدهاي خالي از سكنه عرضه مسكن در مناطق شهري و نيز ميزان تقاضاي ناشي از نوسازي واحدهاي مسكوني قديمي، ميزان تقاضاي مسكن شهري را طي سال هاي 90 تا 94 متاثر كرده است.

طبق برآورد مازاد عرضه مسكن در سناريوي اول، ميزان مازاد عرضه طي سال هاي 90 تا 94 افزايش داشته است به طوري كه از 1.3 ميليون واحد در سال 90 به حدود 3.6 ميليون واحد مسكوني در سال 94 رسيده است. در سناريوي دوم نيز ميزان مازاد عرضه سير صعودي داشته و محاسبه مسكن خالي از سكنه و نيز واحدهاي مسكوني قديمي در اين شاخص، باعث افزايش مازاد عرضه از 4.3 ميليون در سال 90 به 620 هزار واحد در سال 94 رسيده است. در واقع آمارهاي فوق نشان از كاهش كمبود مسكن شهري دركشور و حتي مازاد عرضه در كشور است.