مغازه

گزارش‌ ميداني اقتصاد آنلاين از نرخ خريد و فروش املاك پايتخت

مظنه آپارتمان‌هاي 50 متري تهران؟ +جدول

به گزارش اقتصاد آنلاين، آنچه در زير مي آيد جدول معاملات انجام شده آپارتمان در شهرك‌هاي جنوب شهر تهران است. لازم به ذكر است كه اين ارقام مربوط به اعلام سامانه رسمي املاك مي‌باشد؛

به گزارش اقتصاد آنلاين، آنچه در زير مي آيد جدول قيمت معاملات انجام شده اجاره آپارتمان 100 متري در مناطق شهري تهران است. بنابر عرف بازار، در ازاي كم كردن يك ميليون تومان از وديعه، 30 هزار تومان به اجاره بهاي ماهيانه اضافه مي شود.لازم به ذكر است كه اين ارقام مربوط به اعلام سامانه رسمي املاك مي باشد:

200 هكتار از كل عرصه 270 هكتاري زمين پادگان قلعه‌مرغي در حال حاضر تحت مالكيت رسمي شهرداري تهران قرار دارد و بر اساس طرح مصوب شهرداري، مقرر شده ضمن لغو پيشنهادهاي اوليه مبني‌بر ساخت‌وساز مسكوني روي اين زمين، مجموعه‌اي از كاربري‌هايي كه در شرايط فعلي امكان ايجاد آنها در ساير مناطق پايتخت تقريبا غيرممكن است، تعريف و عملياتي شود. رويكرد تعيين شده براي اين زمين، اجراي پروژه‌هاي محله‌اي، منطقه‌اي، فرامنطقه‌اي، ملي و فراملي است كه به شكل كاربري‌هايي همچون «كمپ هتل‌هاي مجهز، فضاهاي شهري انحصاري و بي‌سابقه، بزرگ‌ترين تالار شهر، دهكده سلامت و همچنين مراكز اداري و خدماتي» ساخته خواهد شد. حدود سه سال پيش، بعد از توافق شهرداري با ستاد كل نيروهاي مسلح براي اجراي اولين فاز قانون انتقال پادگان‌ها از تهران در پادگان قلعه‌مرغي، 70 هكتار از كل عرصه آزاد شده ناشي از انتقال اين پادگان، به «بوستان ولايت» تبديل شد اما حدود 70 درصد مابقي زمين تاكنون بلاتكليف مانده بود. پيش‌تر طرح «كليد به كليد» در قالب ساخت مسكن و انتقال مالكان بافت فرسوده به اين محدوده و آزادسازي بافت براي نوسازي از جانب مسوولان بخش مسكن در دولت قبل به شهرداري پيشنهاد شد و در كنار آن، طرح اجراي فضاي سبز در كل عرصه مطرح شد اما اشكالات فني- شهري در هر دو طرح، باعث شد جمع‌بندي‌ها بر كاربري تركيبي غيرمسكوني متمركز شود.

مهم‌ترين رويكرد تعيين شده براي بزرگ‌ترين زمين خام موجود در تهران، با توجه به موقعيت ويژه اين زمين -كه در كمترين فاصله شهري با دو فرودگاه پايتخت قرار دارد و رينگ بزرگراهي اطراف آن، اتصال به ساير نقاط شهر را تسهيل كرده است- تدارك يك مجموعه كوچك شهري براي اقامت چند روزه هيات‌هاي خارجي و همچنين گردشگران است به طوري كه پروژه‌هاي آماده اجرا در زمين پادگان قلعه‌مرغي، بعد از بهره‌برداري، نياز ميهمانان داخلي و خارجي شهر تهران به خروج از اين محدوده براي هر نوع خدمات شهري را تامين كند. قطعه 200 هكتاري معادل 3 درصد كل محدوده شهري پايتخت است و در مقايسه با مساحت برخي از مناطق 22گانه كه كمتر از 1000 هكتار وسعت دارند، ظرفيت بكر قابل توجهي براي توسعه شهر تهران به حساب مي‌آيد. مشاور عالي شهردار تهران و مجري اين طرح معتقد است: از آنجا كه شهر تهران به لحاظ پيش‌نيازهاي زيرساختي براي ورود سرمايه‌گذاران خارجي در دوره پساتحريم، با كمبودهايي از جمله «ساختمان‌هاي اداري» روبه‌رو است،‌ پروژه‌هاي طراحي شده براي اين زمين، مي‌تواند پاسخگو باشد.

طراحي باغ شهر ولايت با الهام از ميدان‌امام اصفهان

پس از بهره‌برداري از فاز نخست بوستان ولايت به مساحت 70 هكتار، در خرداد ماه سال 90 زمين‌هاي باقي مانده پادگان تخليه شده قلعه مرغي بلاتكليف ماند تا زماني كه اعضاي شوراي شهر تهران در دوره چهارم در تيرماه سال 93 در بازديدي از اين بوستان از باير ماندن حدود 70 درصد اين زمين‌ها انتقاد كرده و خواستار تعيين تكليف آن شدند. براي ساماندهي زمين‌هاي باقي مانده از آزادسازي پادگان قلعه‌مرغي، در شهرداري تهران اتاق فكري شكل گرفت و با الهام از معماري ميدان امام اصفهان پروژه باغ شهر ولايت طراحي شد. همچنين سند كامل و 6 دانگ اين زمين‌ها به شهرداري تهران منتقل شد تا ساماندهي بزرگ‌ترين زمين خام تهران وارد فاز عملياتي شود.

مازيار حسيني مشاور عالي شهردار تهران با بيان اينكه نگاه به اين زمين‌ها، نگاهي ويژه است و بايد كاركردي محلي، منطقه‏اي، ملي و فراملي داشته باشد گفت: از اين رو در طراحي پروژه‌هاي اين زمين بايد 4 فاكتور در نظر گرفته شود. نخست آنكه مديريت شهري بايد در طراحي‌هاي خود مردم جنوب شهر و شهرونداني را كه در مجاورت اين پروژه زندگي مي‌كنند در نظر بگيرد. از سوي ديگر بايد در اجراي پروژه‌‌هاي اين منطقه اين موضوع در نظر گرفته شود كه براي يك دويستم مساحت شهر تهران (270هكتار) تصميم‌گيري مي‌كنيم و پروژه‌ها بايد بر اساس نياز و شأن تهران به‌عنوان پايتخت تعريف شود. از طرف ديگر، تقريبا بيشتر مردم ايران به نوعي با تهران به عنوان پايتخت در تماس هستند، بنابراين كاركردي در سطح ملي نيز براي پروژ‌ه‌ها بايد در نظر گرفته شود. همچنين طراحان باغ شهر ولايت، پروژه‌هايي را كه قرار است در اين زمين‌ها اجرايي شود به گونه‌اي طراحي كرده‌اند كه امكان رقابت با پروژه‌هاي كشورهاي غرب آسيا را داشته باشد، بنابراين يك نگاه فراملي هم در طراحي‌ها در نظر گرفته شد.

وي با اشاره به هويت تاريخي پادگان قلعه مرغي گفت: پادگان قلعه مرغي نخستين فرودگاه كشور بوده و اولين هواپيمايي كه در آسمان تهران به پرواز درآمده در اين نقطه فرود آمده است. مرحوم مصدق براي ملي‏ شدن صنعت نفت و رفتن به دادگاه لاهه، از اين فرودگاه استفاده كرده است. آشيانه‏هايي از ۱۰۰سال پيش آنجا باقي مانده كه يك جنبه ميراثي و تاريخي براي كشور دارد. برج مراقبت پرواز براي اين منطقه يك نماد است. اما زمين‌هاي باير كه در محوطه فرودگاه وجود دارد با ايجاد گرد و غبار مشكلاتي را براي ساكنان مجاور بوستان ايجاد كرده است. شهرداري تهران براي ساماندهي اين زمين‌ها 3 راه حل را پيش رو داشت كه مديريت شهري راه سوم را براي ساماندهي اين زمين‌ها اجرايي خواهد كرد. راه نخست تبديل تمامي 300 هكتار به فضاي سبز بود كه به اعتقاد حسيني با تبديل اين 300 هكتار به فضاي سبز اين مكان به فضاي بي‌دفاع شهري تبديل مي‌شد و بافت اجتماعي حاشيه آن را از بين مي‌برد.

راه دوم كه زماني هم در دستور كار شهرداري بود، ساخت‌وسازهاي مسكوني در بخشي از اين زمين‌ها بود كه مي‌توانست براي شهرداري درآمدزايي نيز داشته باشد. راه سوم كه رويكردي چند مولفه‌اي است طراحي اين زمين با الهام از فضاي معماري ميدان امام در اصفهان است. ميداني كه در آن هم ارگ حكومتي (عمارت عالي‏قاپو) وجود دارد و در مقابل آن، مسجد شيخ لطف‏الله و هم بازار كه زندگي مردم در آن جريان دارد. يعني تمام مولفه‌هاي سياسي، اجتماعي، فرهنگي و اقتصادي در اين طراحي ديده شده است. در اين طراحي‌ها 85 درصد زمين‌ها به فضاي سبز تبديل خواهد شد و 15 درصد آن به ساخت پروژه‌هايي اختصاص دارد كه امكان احداث آن در هيچ نقطه شهر وجود ندارد. در پهنه جنوبي اين زمين قرار است ساختماني احداث شود كه مركزمطالعات فرهنگي مبتني بردين باشد. اين بنا در نزديك‌ترين نقطه به بافت مسكوني قرار دارد و مي‌تواند كاركردي محلي نيز داشته باشد. مشاور شهردار تهران ادامه داد: در نقطه مقابل تالار شهر را طراحي كرده‌ايم. درحال حاضر يكي از مشكلاتي كه شهر تهران دارد، كمبود فضاهايي است كه چندهزار نفر را كنارهم جمع كند. در حال حاضر بزرگ‌ترين مركز تجمع شهروندان براي برگزاري مراسم تالار وزارت كشور است كه مشكلات خاص خود را دارد.

سالن اجلاس نيز به‌دليل موقعيت نامناسب براي برگزاري يك اجلاس مهم مانند اجلاس سران كشورهاي گازي مجبور شدند مدارس سه منطقه را تعطيل و محدوديت‌هاي ترافيكي ايجاد كنند. اين در حالي است كه بوستان ولايت به دو فرودگاه مهرآباد و امام (ره) نزديك است و زماني كه بوستان ولايت، در حال احداث بود دور اين زمين يك رينگ ايجاد شد كه ترافيك اين محدوده را از ترافيك بزرگراه‏جدا مي‌كند. قطب سومي كه در اين زمين‌ها به آن توجه شده ومشاور عالي شهر دار تهران به آن اشاره كرد «بازار» است. او توضيح داد: بازار يكي از مكان‌هايي است كه مي‏تواند باعث رونق شود، چرا كه به صورت سنتي مردم براي تفريح و خريد به بازار علاقه دارند. بازار در تبريز و اصفهان محور است. البته بازار، به اين معني نيست كه بازار تبريز، اصفهان يا تهران را دوباره آنجا كپي كنيم بلكه بايد معماري اسلامي در بازار جديد تهران شكل بگيرد. به گفته مشاور عالي شهردار تهران در كشور ايران سنتي به نام سنت معماري ايراني-اسلامي داريم. به اين مفهوم كه از يكسو بايد مردم و اقليم خود را بشناسيم و از سوي ديگر به دانش روز مهندسي هم مسلط باشيم و هر اثري را با اين سه مولفه طراحي كنيم، اثر سنتي مي‌شود. طراحي ميدان نقش جهان نشان مي‌دهد كه طراحان آن، مردم منطقه را مي‌شناختند و با اقليم منطقه هم آشنا بودند. البته مديريت شهري پايتخت قصد ندارد معماري نقش جهان را دوباره تكرار كند، هيچ كاري را نبايد در تاريخ تكرار كرد. اما مي‌توانيم عالي‏قاپو را فهم كنيم و با زبان ۱۳۹۴، با پيشرفت‏هايي كه در دانش و تكنولوژي شده، فضايي جديد طراحي كنيم.

به گفته حسيني قرار است پادگان قلعه مرغي به باغ شهر ولايت تبديل شود. بخش چهارم اين زمين‌ها به ايجاد فضاهاي خدماتي اختصاص دارد كه قرار است دهكده سلامت در اين فضا ايجاد شود. ركن اصلي دهكده سلامت بيمارستان است. تفاهم‏نامه نيز براي اجرايي شدن آن بين سه دستگاه امضا شده است. شعاري كه براي باغشهر ولايت داريم فضاي بي‏رقيب شهري است. يعني اگر پروژه‌اي را در نقطه‌اي ديگري مي‏توانيم انجام دهيم، در اين زمين‌ها انجام نخواهيم داد. اين بيمارستان، يك بيمارستان معمولي نيست. بيمارستاني است كه در آن از آخرين تكنولوژي‏هاي روز دنيا و آخرين كاربردهايي كه پزشكي هسته‏اي براي سلامت و درمان دارد، بهره ببريم. و اگر اين پروژه اجرايي شود جزو ۴ تا ۵ كشور اول دنيا در اين حوزه خواهيم شد. اميدواريم تا قبل از پايان امسال كلنگ آغاز عمليات اين پروژه توسط رئيس‏جمهوري زده شود. در حال حاضر جانمايي پروژه و نقشه‏برداري را شروع كرده‌ايم. با وجودي كه متوسط زمان ساخت بيمارستان در كشور ما 15 سال است تلاش مي‌كنيم آن را حدود 4 سال به اتمام برسانيم كه ركورد شكني قابل ملاحظه‌اي است.

دهكده سلامت فقط به بيمارستان هسته‌اي ختم نمي‌شود. اين مجموعه به هتل در سطوح مختلف نياز دارد. هتل ۵ستاره، ۴ ستاره، ۳ ستاره و مهمانسراهاي مختلف كه بتوانيم به مردم مختلفي كه به آنجا مي‏آيند در سطح خودشان سرويس دهيم. اگر هياتي از خارج وارد كشور مي‌شود نيازي نباشد از باغ‏شهر ولايت خارج شوند و به تمام نيازهايشان در اين محدوده پاسخ داده شود. در رابطه با فضاي سبز شرق زمين‌ها، نيز كار علمي با دانشگاه تربيت مدرس شروع شده است كه اگر قرار است، اين زمين‌ها تبديل به فضاي سبز شود به چه صورت باشد و از چه گونه‌هايي استفاده شود كه در برابر خشكسالي مقاوم باشد. يكي از طراحي‌ها براي فضاي سبز بوستان ولايت كاشت انواع گونه‌هاي گياهي است به‌طور مثال اگر مردم زمان رويش لاله‌ها به جاده چالوس و گچسر مي‌روند، در همين نقطه باغ لاله طراحي شود يا انواع گونه‌هاي درختي را بتوانند در باغ‌هاي مختلفي كه ايجاد مي‌شود، مشاهده كنند.

مشاور عالي شهردار تهران با تاكيد بر اينكه شهرداري قصد ندارد برخلاف مصوبات و مقررات بالا دستي پروژه‌اي را در بوستان ولايت آغار كند گفت: معاونت شهرسازي و معماري شهرداري تهران ماموريت دارد كه مصوبات قانوني اين موضوع را پيگيري كند. قرار نيست هيچ اتفاقي خارج از مقررات و ضوابط قانوني بيفتد. اميدوارم نهادهايي كه بايد اين طرح‌ها را مصوب كنند سرعت بيشتري به روند كارها دهند تا مشكلي در برابر اين پروژه كه نياز مردم تهران است ايجاد نشود. اگر مسوولان در شوراي شهر تهران و شوراي‌عالي شهرسازي در جريان طرح‌ها قرار بگيرند كه كم و بيش در جريان هستند با آن مخالفتي نكنند. مشاور عالي شهردار تهران به كمبود ساخت و سازهاي اداري در سال‌هاي اخير در تهران اشاره كرد و گفت: در حال حاضر در شهر تهران در زمينه ساختمان‌هايي كه يك شركت بزرگ بتواند در آن مستقر شود كمبود وجود دارد. اين در حالي است كه در اين سال‌ها بيشترين توجه مديريت شهري ساخت‌وساز‌هاي مسكوني بوده است و در حال حاضر يك خلأ جدي در مورد ساخت‌وساز اداري داريم.

اگر امروز زميني پيدا شود و بخواهند آن را بسازند، حداقل ۳ سال بعد آماده مي‏شود. مكان‌هايي كه در حال حاضر استفاده اداري مي‌شود مناسب كاربري اداري نيست. به طور مثال خيابان آفريقا مناسب ساختمان‌هاي اداري نيست، به همين دليل در بيشتر مواقع بار ترافيكي بالايي دارد. به گزارش دنياي اقتصاد ، در مقابل منطقه ۶، منطقه‏اي است كه براي كار اداري پتانسيل دارد. در خيابان‌هاي اصلي كه از قديم بوده‏اند، مي‏تواند ساختمان‌هاي خوبي ساخته شود، ولي اگر امروز تصميم بگيريد براي ساخت بافت اداري 5 تا 6 سال ديگر نتيجه مي‌گيريد. ما دردوران پسابرجام، در اين حوزه عقب هستيم. درحالي‌كه بايد 3 الي 4سال پيش براي امروز آماده مي‌شديم. ما پاسخ به اين نياز را هم در اين زمين‌ها پيش‌بيني كرده‌ايم. در باغ شهر ولايت مديريت شهري مكان‌هايي را طراحي كرده كه نياز امروز و آينده شهر است و اگر هر چه زودتر آن را اجرايي نكنيم در آينده دچار مشكل خواهيم شد.

تغيير نرخ ارز (كاهش يا افزايش) علاوه بر تاثيري كه در بخش‌هاي مختلف اقتصادي از جمله بازار سكه و طلا و همچنين‌ بورس دارد بر بازار مسكن نيز موثر است.
به گزارش اقتصاد آنلاين به نقل از تعادل ، اثرگذاري تغيير نرخ ارز بر قيمت مسكن از كانال تغيير در قيمت مصالح ساختماني قابل رديابي نيست، زيرا 80 درصد از مصالح ساختماني مورد استفاده در ساخت ‌وسازها، توليد داخل كشور است. بنابراين بازار ارز اثر چنداني نمي‌تواند بر قيمت‌ها در بخش ساخت‌وساز داشته باشد، البته افزايش نرخ ارز بر دستمزد كارگران ساختماني موثر بوده و موجب افزايش دستمزدها مي‌شود و به همين دليل قيمت تمام شده مسكن بر اثر افزايش قيمت مصالح ساختماني و همچنين دستمزد كارگران ساختماني بالا مي‌رود اما با وجود اين، علت اصلي اثرگذاري افزايش نرخ ارز بر قيمت مسكن به اين موضوع مربوط مي‌شود كه مسكن و ارز بازارهاي رقيب هستند و در جذب نقدينگي با يكديگر رقابت مي‌كنند، در واقع با افزايش نرخ ارز، تنها حرفه‌يي‌هاي اين بازار وارد ميدان مي‌شوند و مردم به سمت سرمايه‌گذاري در بازارهاي رقيب مي‌روند. دراين ميان، بخش مسكن كه قدرتمندترين رقيب بازار ارز است بيشترين نقدينگي را به سمت خود جذب مي‌كند، ناگفته نماند كه با وجود اثرگذاري افزايش نرخ ارز بر قيمت مسكن، اين نوسانات در كوتاه‌مدت اثر گذار نيستند و در بازه زماني 5 تا 6 ماه اثرات آن در بازار مسكن نمايان مي‌شود.

علاوه بر افزايش نرخ ارز در هفته‌هاي اخير و موثر بودن اين تغييرات بر قيمت مسكن، ميزان اثر‌گذاري تغييرات نرخ ارز بر بازارهاي رقيب و به ويژه مسكن بهانه‌يي شد تا  گفت‌وگويي را با بيت‌الله ستاريان، استاد اقتصاد مسكن دانشگاه تهران ترتيب دهيم و چگونگي تاثيرگذاري تغييرات نرخ ارز را بر قيمت مسكن جويا شويم، دكتر ستاريان معتقد است كه نوسانات كوتاه‌مدت نرخ ارز نمي‌تواند تاثيري بر قيمت بازار مسكن داشته باشد و در صورت تداوم اين نوسانات (افزايشي) در ماه‌هاي اخير است كه مي‌توان انتظار افزايش قيمت مسكنرا داشت.

به نظر شما نوسان‌هاي دو، سه هفته اخير بازار ارز، قدرت كافي براي اثرگذاري در بازار مسكن را دارد؟ با توجه به آنكه درسال 91 در اثر ايجاد حباب در بازار ارز، شاهد جهش قيمتي و افزايش50 درصدي قيمت مسكن در تهران بوديم.
نوسانات هفته‌هاي اخير بازار ارز، مقطعي بوده و به نظر مي‌رسد كه اين شرايط تداوم نداشته باشد، زيرا ميزان افزايش كنوني نرخ ارز چندان گسترده و وسيع نيست، ضمن اينكه افزايش نرخ ارز تاثير چنداني بر بازار مسكن نخواهد داشت. زيرا كمتر از 20 درصد مصالح ساختماني نياز به تبادلات ارزي دارد و حوزه مسكن ارزبري چنداني ندارد.

در صورت ادامه شرايط كنوني و روند افزايشي نرخ ارز آيا مي‌توان شاهد افزايش قيمت مسكن در ماه‌هاي آتي باشيم؟
اگر شرايط كنوني بازار ارز ادامه يابد و نرخ ارز در ماه‌هاي آتي نيز افزايش يابد، در 5 تا 6 ماه آينده قيمت مسكن نيز افزايش مي‌يابد زيرا تجربه سال 91 نشان مي‌دهد كه حباب بازار ارز، موجب جهش 50 درصدي قيمت واحد مسكوني در شهر تهران و 140 درصدي كل كشور شد و ادامه وضعيت بازار ارز در شرايط كنوني افزايش قيمت مسكن را در پي دارد.

با توجه به اظهارات شما بازار مسكن به صورت مستقيم تحت تاثير بازار ارز نيست پس چگونه افزايش نرخ ارز مي‌تواند بر قيمت مسكن موثر باشد؟ در واقع كاهش و افزايش نرخ ارز، قيمت مسكن را به چه سمتي هدايت مي‌كند؟

توليد مسكن منطقه‌يي و داخلي است و 80 درصد از مصالح ساختماني كشور به صورت داخلي تامين مي‌شود پس بازار ارز بر حوزه توليد مسكن تاثير چنداني ندارد، در واقع مسكن مانند محصول فرش ارزبري پاييني دارد و با افزايش نرخ ارز بازار مسكن با روندي بسيار آرام تحت تاثير قرار مي‌گيرد البته دراين ميان، اقتصاد مسكن فارغ از بخش‌هاي ديگر اقتصاد نيست و رابطه مسكن و ساير بخش‌هاي اقتصادي دوطرفه است، افزايش نرخ ارز بر قيمت كالاها و محصولات، ميزان نقدينگي و چرخش پول در بازار موثر است و بيشترين اثرگذاري را بر ميزان صادرات و واردات دارد، كاهش نرخ ارز نيز مانند افزايش نرخ ارز بر بازار مسكن تاثير مي‌گذارد البته اگر چه افزايش نرخ ارز قيمت مسكن را افزايش مي‌دهد اما كاهش نرخ ارز موجب كاهش قيمت مسكن نمي‌شود بلكه موجب مي‌شود كه روند صعودي افزايش قيمت مسكن تا حدودي شكسته شود و در صورتي كه پيش از اين قيمت مسكن در يك مسير با شيب افزايشي تند قرار داشت، با كاهش نرخ ارز اين شيب تا حدودي ملايم شود. در اين ميان كاهش نرخ ارز ممكن است در كوتاه‌مدت ترديدي در متقاضيان مسكن ايجاد كند و متقاضيان به دنبال كاهش قيمت‌ها باشند و اين موضوع تاحدودي به ركود در بازار مسكن دامن بزند، اما دركل تاثير طولاني مدتي بر بازار مسكن و قيمت‌ها نخواهد داشت.

به گفته شما شرايط كنوني نوسانات نرخ ارز مقطعي است و تداوم ندارد پس نمي‌توان شاهد افزايش قيمت مسكن بود دراين ميان يك فاكتور ديگر نيز مي‌تواند موثر است و آن هم ركود كنوني بازار مسكن است، با وجود اين ركود آيا افزايش نرخ ارز مي‌تواند بر قيمت مسكن موثر باشد؟
با توجه به ركود بخش مسكن نمي‌توان انتظار افزايش قيمت در اين حوزه را داشت. به عبارت ديگر با توجه به افزايش نرخ ارز و تداوم آن، ميزان نقدينگي افزايش مي‌يابد و با افزايش نرخ ارز، واحد ريال نيز تحت تاثير قرار مي‌گيرد و نقدينگي سير صعودي طي مي‌كند و همين موضوع به بازار مسكن نيز سرايت مي‌كند. در واقع در ابتدا بايد اقتصاد رونق يابد و بعد مسكن از ركود خارج شود و سپس شاهد افزايش قيمت مسكن باشيم، پس درشرايط ركود نمي‌توان انتظار افزايش قيمت آنچناني در بازار مسكن را داشت.

پس چرا افزايش قيمت مسكن در سال 90 در شرايط رونق اقتصادي امكان‌پذير شد؟
در سال 90 كه افزايش نرخ ارز موجب جهش قيمتي بازارمسكن شد قيمت نفت افزايش سه برابري داشت و حجم نقدينگي به‌شدت افزايش يافت، در آن مقطع، دلاري كه چند ماه قبل حدود 800 تومان معامله مي‌شد به 2400 تومان رسيد كه اين موضوع موجب افزايش حجم نقدينگي كشور و هجوم سرمايه‌گذاري به سمت مسكن و افزايش قيمت‌ها شد.

به گزارش خبرنگار اقتصادآنلاين، در جلسه روز بيست و هشتم مهرماه بود كه  با افزايش سقف فردي تسهيلات ساخت و خريد مسكن از محل حساب سپرده سرمايه‌گذاري ممتاز مسكن در سقف‌هاي 600، 500 و 400 ميليون ريال به ترتيب در شهر «تهران»، «مراكز استان‌ها و شهرهاي بالاي 200 هزار نفر جمعيت» و «ساير مناطق شهري» موافقت به عمل آمد.
اما در حالي كه پيگيري ها نشان از آن دارد كه بانك مركزي ضوابط اجرايي پرداخت اين تسهيلات را به بانك مسكن ابلاغ كرده هنوز شعب مختلف اين بانك از ساز و كار پرداخت وام 60 ميليوني و اين كه اين تسهيلات از چه زماني قابل پرداخت خواهد بود ابراز بي اطلاعي مي كنند.
در پاسخ به پيگيري خبرنگار اقتصادآنلاين متصديان چند شعبه عنوان كردند كه فعلا اعتبار براي پرداخت اين تسهيلات وجود ندارد و به نظر نمي رسد كه به زودي عملياتي شود. 
از سوي ديگر در حالي كه  بانك مركزي اعلام كرده كه نرخ سود تسهيلات عقود غيرمشاركتي از محل اوراق گواهي حق تقدم استفاده از تسهيلات مسكن حداكثر معادل 20 درصد تعيين مي شود اما گفته مي شود در زمينه سود اين تسهيلات و برخي جزييات ابهاماتي وجود دارد كه نياز به بررسي شوراي پول و اعتبار دارد.
در حال حاضر دريافت وام مسكن از طريق سپرده گذاري با سود 14 درصد است اما از طريق اوراق سود 16 درصد براي آن اعمال مي شود. همچنين براي وام جعاله 10 ميليون توماني نيز سود 18 درصد تعيين مي شود. اما بر اساس ابلاغيه اخير بانك مركزي، بانك مسكن از اين حق برخوردار است كه سقف سود هر يك از اين تسهيلات را تا 20 درصد افزايش دهد و يا در حد سود پيشين نگه دارد.
  اگر دوره بازگشت 12 ساله و سود برگشت وام همان 16 درصد باقي بماند محاسبات نشان مي دهد كه با شرايط بازپرداخت اقساط مساوي، متقاضي وام 60 ميليون توماني بايد ماهانه 940 هزار تومان و در مجموع سود 75 ميليون توماني برگرداند.
همچنين گيرنده وام 50 ميليوني هم بايد در كل 62 ميليون تومان سود و ماهانه 782 هزار تومان قسط پرداخت كند. در عين حال كه براي وام 40 ميليون توماني هم بازگرداندن 50 ميليون تومان سود در 12 سال و پرداخت اقساط ماهانه 626 ميليون توماني قابل پيش بيني است.
اكنون  بايد منتظر ماند تا بانك مسكن دستورالعمل پرداخت اين تسهيلات را به شعب مختلف خود ابلاغ كند تا وام 60 ميليوني جاي خود را در محاسبات متقاضيان خريد مسكن باز كند.

عضو هيات مديره انبوه سازان مسكن گفته است: طرح فروش قسطي مسكن براي مشترياني است كه در طبقه متوسط و بالا قرار دارند و تا مدت ۵ تا ۷ سال بتوانند اقساط وام‌ ۱۰۰ ميليون توماني را بازپرداخت كنند.

ايرج رهبر درباره نرخ پيشنهادي سود از جانب انبوه‌سازان افزوده است: اين سود ۲ درصد بيش از تورم است؛ به اضافه اينكه بانك مسكن ۴ درصد بابت تضمين كارمزد دريافت مي‌كند. به گزارش اقتصاد آنلاين به نقل از مهر، حال اگر وام ۱۰۰ ميليون توماني با بازپرداخت ۵ ساله و با نرخ سود حدود ۲۰ درصد ( نرخ تورم ۱۴ درصدي مورد تاييد بانك مركزي به علاوه ۲ درصد سود يعني «16 درصد سود انبوسازان»+ ۴ درصد كارمزد بانك مسكن) را محاسبه كنيم، مبلغ ماهانه اقساط ۳ ميليون و ۳۳۳ هزار تومان براي مدت ۶۰ ماه مي‌شود.

به عبارت ديگر، وام ۱۰۰ ميليون توماني با بازپرداخت ۶۰ ماهه و با نرخ سود حدود ۲۰ درصدي براي متقاضيان در مجموع ۲۰۰ ميليون تومان ( ۱۰۰ ميليون تومان اصل وام + ۱۰۰ ميليون تومان سود) تمام مي‌شود.

در همين حال، اقساط وام ۱۰۰ ميليون توماني با بازپرداخت ۶ ساله (۷۲ ماه) ۳ ميليون و ۵۵ هزار تومان و با بازپرداخت ۷ ساله (۸۴ ماه) ۲ ميليون و ۸۵۷ هزار تومان مي‌شود.

درواقع، وام ۱۰۰ ميليون توماني با بازپرداخت ۷۲ ماهه و با نرخ سود حدود ۲۰ درصدي براي متقاضيان در مجموع ۲۲۰ ميليون تومان ( ۱۰۰ ميليون تومان اصل وام + ۱۲۰ ميليون تومان سود) و با بازپرداخت ۸۴ ماهه ۲۴۰ ميليون تومان ( ۱۰۰ ميليون تومان اصل وام + ۱۴۰ ميليون تومان سود) تمام مي‌شود.

جدول اقساط وام ۱۰۰ ميليوني مسكن با نرخ سود ۲۰ درصدي

درواقع نوسانات نرخ ارز، آثار طولاني مدت بر بازار مسكن دارد و در فاصله زماني كوتاه اثري بر آن نخواهد داشت ضمن اينكه نوسانات نرخ ارز بايد در يك محدوده زماني مشخص تداوم داشته باشد تا بتوان شاهد تاثيرگذاري اين نوسانات بر قيمت مسكن باشيم، برهمين اساس به‌نظر نمي‌رسد كه افزايش جزئي نرخ ارز در هفته‌هاي اخير، قيمت مسكن را در ماه‌هاي آتي افزايش دهد اما باتوجه به اينكه نرخ ارز يكي از عوامل مهم تاثيرگذار در اقتصاد كلان كشور است همچنين قيمت مسكن از وضعيت اقتصادي كشور به‌طور مستقيم و غيرمستقيم تاثير مي‌پذيرد بنابراين نوسانات نرخ ارز بر قيمت مسكن موثر است ضمن اينكه بازار مسكن و ارز در جذب نقدينگي با يكديگر رقابت مي‌كنند و تقاضاي سوداگرانه براي سرمايه‌گذاري در اين دو بخش بيش از ساير بخش‌هاي اقتصاد كشور است. به عبارت ديگر سرنوشت بازار ارز و مسكن به هم گره خورده است و با نوسان نرخ ارز (كاهش يا افزايش)، يكي از بازارهايي كه با تاخير زماني مشخص، تحت‌تاثير قرار مي‌گيرد بازار مسكن است و نوسانات نرخ ارز تاثيري قطعي بر بازار و قيمت مسكن خواهد داشت درواقع، تاثير‌پذيري اين دو بازار از يكديگر و پيوند ناگسستني بازار ارز و مسكن، از منظر اقتصاد كلان و نوع تقاضاي سوداگرانه مطرح مي‌شود.

همواره تحولات جهشي قيمت مسكن، بازار سرمايه، سكه و طلا و نرخ ارز موازي با يكديگر حركت مي‌كند و اين فرآيند به صورت ادواري تكرار مي‌شود، ‌نوسانات نرخ ارز بر بازار سكه و طلا موثر است و با افزايش نرخ ارز، قيمت سكه و طلا افزايش مي‌يابد و سپس به صورت تناوبي نوبت به بازار سرمايه (بورس) مي‌رسد كه با افزايش قيمت سكه و طلا، بازار بورس نيز روندي صعودي را طي مي‌كند، پس از بورس، بازاري كه تحت‌تاثير قرار مي‌گيرد بازار مسكن است درواقع ارتباط بازار ارز، سكه و طلا، بورس و مسكن زنجيروار است و اين بازار‌ها مانند حلقه‌هاي زنجير به يكديگر متصل هستند و علاوه بر تاثير‌گذاري بر يكديگر، ازهم تاثير نيز مي‌پذيرند. البته ناگفته نماند كه بايد عامل موثر بر افزايش نرخ ارز را نيز بررسي كرد زيرا تاثير افزايش نرخ ارز بر قيمت مسكن به دلايل موثر بر افزايش نرخ ارز بستگي دارد، اگر روند تصاعدي نرخ ارز، ناشي از كاهش عرضه دلار در بازار باشد نبايد انتظار تاثيرگذاري نرخ ارز را بر بازارهاي ديگر ازجمله بازار مسكن داشت چون كاهش عرضه ارز در بازار باعث ركود بيشتر اقتصاد و به‌تبع آن ركود بازار مسكن مي‌شود زيرا با وجود آنكه تقاضا ثابت بوده اما عرضه كاهش يافته است اما اگر افزايش نرخ ارز به‌دليل افزايش تقاضا باشد اين به معناي شكل‌گيري تقاضاي سوداگرانه در بازار ارز است كه با افزايش چنين تقاضايي، حجم نقدينگي نيز در جامعه افزايش مي‌يابد و به تبع آن بازار مسكن نيز تحت تاثير قرار گرفته و دچار جهش قيمتي مي‌شود؛ درواقع اين تقاضاي سوداگرانه است كه مي‌تواند قيمت مسكن را افزايش دهد و اگر افزايش نرخ ارز به‌دليل كاهش عرضه باشد تاثيري بر قيمت مسكن نخواهد داشت.

بر همين اساس مي‌توان اين‌گونه جمع‌بندي كرد كه اگر افزايش نرخ ارز در هفته‌هاي اخير ناشي از افزايش تقاضا باشد و دليل ديگري نداشته باشد باتوجه به رابطه زنجيروار بازار ارز، سكه و طلا، بورس و مسكن و اهميت تداوم در افزايش نرخ ارز براي اثرگذاري بر قيمت مسكن، اگر نوسانات نرخ ارز طي ماه‌هاي آتي تداوم داشته باشد و در 5، 6ماه آينده شاهد ادامه روند افزايشي نرخ ارز باشيم مي‌توان پيش‌بيني كرد كه قيمت مسكن تحت‌تاثير قرار مي‌گيرد و شاهد جهش قيمتي در اين بازار خواهيم بود اما درصورتي كه تمامي اين عوامل در كنار يكديگر جمع نشوند، ركود بازار مسكن تداوم مي‌يابد و انتظار افزايش قيمت بي‌نتيجه مي‌ماند.

* كارشناس اقتصاد مسكن

 اين درحالي است كه نهاده‌هاي اصلي اين بازار، از جمله مصالح، زمين و... ارتباطي با واردات ندارد اما با وجود اين بازار مسكن از نوسانات ارز و سكه اثر مي‌پذيرد.
به گزارش اقتصاد آنلاين به نقل از تعادل ،  در اين ميان، چند استدلال متفاوت در مورد رابطه اثرگذاري نرخ ارز بر قيمت مسكن وجود دارد، برخي از كارشناسان اقتصاد مسكن معتقدند كه با افزايش قيمت ارز، قيمت مسكن نيز افزايش مي‌يابد اما با كاهش نرخ ارز، مسكن افت نمي‌كند در مقابل عده‌يي ديگر از كارشناسان بر اين باورند كه با كاهش قيمت ارز، نقدينگي به سمت بازار مسكن مي‌رود و منجر به انتظار كاهش قيمت مسكن در ميان متقاضيان مي‌شود، اما موضوع ديگري كه علاوه بر چگونگي تاثير نرخ ارز بر قيمت مسكن بايد مورد توجه قرارگيرد، اجرايي شدن برجام و افزايش مبادلات ارزي واقتصادي كشور درماه‌هاي آتي است كه موجب ايجاد نگراني درميان كارشناسان اقتصادي شده است زيرا به گفته آنها در صورت عدم مديريت مناسب شرايط آتي، شاهد نوسانات بيشتر نرخ ارز و تاثيرات نامطلوب آن بر ساير بخش‌هاي اقتصادي خواهيم بود.

درهمين ارتباط، مدير علمي طرح جامع مسكن‌ با اشاره به افزايش نرخ ارز در دو سه هفته اخير مي‌گويد: اقتصاد به دو بخش كالاها و خدمات مبادله‌يي و غيرمبادله‌يي تقسيم مي‌شود، كالاهاي مبادله‌يي از طريق ارز با جهان خارج در ارتباط هستند و تغيير نرخ ارز مي‌تواند بر قيمت اين محصولات و كالاها موثر باشد و قيمت آنها را كاهش يا افزايش دهد.

فردين يزداني مي‌افزايد: افزايش يا كاهش نرخ كالاهاي مبادله‌يي بر كالاهاي غير مبادله‌يي نيز موثر است و در صورت افزايش قيمت كالاهاي مبادله‌يي تقاضا به سمت كالاهاي غيرمبادله‌يي مي‌رود بر همين اساس افزايش نرخ ارز بر قيمت مسكن موثر بوده و آن را افزايش مي‌دهد.

وي ادامه مي‌دهد: نوسانات نرخ ارز در يكي دو هفته گذشته بسيار كم بوده و قيمت ارز از 3 هزار و 400 تومان به 3 هزار و 600 تومان افزايش يافته است كه اين به معناي افزايش 5 تا 6 درصدي نرخ ارز است اما اگر اين افزايش در طولاني مدت ادامه يابد و به عنوان مثال در هردو هفته 5 درصد به نرخ ارز افزوده شود مي‌توانيم شاهد افزايش قيمت مسكن درماه‌هاي آتي باشيم.

مديرعلمي طرح جامع مسكن بيان مي‌كند: تجربيات سال‌هاي گذشته و همچنين نوسانات كم قدرت هفته‌هاي اخير بيانگر آن است كه روند افزايش كنوني ادامه دارنيست و پايان مي‌يابد و به نظر نمي‌رسد كه افزايش 10 تا 20 درصدي نرخ ارز تغييري در نوسانات قيمت مسكن داشته باشد. يزداني ادامه مي‌دهد: البته سوداگري‌هاي كنوني بازار ارز بر قيمت مسكن موثر خواهد بود اما تاثير آن بسيار كم است. اين كارشناس ارشد اقتصاد مسكن معتقد است با اجرايي شدن برجام و افزايش مبادلات خارجي و گشايش درهاي اقتصادي كشور شرايط براي افزايش نرخ ارز ازميان مي‌رود.

 بهانه‌اي براي صعود قيمت مسكن
يك كارشناس ديگر مسكن نيز هم عقيده با مديرعلمي طرح جامع مسكن بوده و معتقد است كه نوسانات اخير نرخ ارز تاثير چنداني بر قيمت مسكن ندارد، منصور غيبي در گفت‌وگويي مي‌افزايد: اتفاقات سال 91 و جهش قيمتي مسكن صرفا به افزايش نرخ ارز مربوط نبود و مجموعه‌يي از عوامل در اين افزايش سهم داشتند.

وي ادامه مي‌دهد: افزايش نرخ ارز يكي از بهانه‌هاي افزايش قيمت مسكن در سال 91 بود اما در واقع عدم تعادل عرضه و تقاضا عامل اصلي اين جهش قيمتي بود. به گفته غيبي، اقتصاد مسكن با نرخ ارز ارتباط چنداني ندارد و اكثر خدمات فني، مصالح و... اين بخش داخلي است و تنها براي واحدهاي مسكوني و تجاري برند از خارج كشور تامين مي‌شود و نمي‌توان انتظار تاثير مستقيم و موثر براي افزايش نرخ ارز بر قيمت مسكن داشت.

وي مي‌افزايد: در صورتي شاخص افزايش ارز بر قيمت مسكن موثر است كه اين افزايش همراه با تحولات اقتصادي ساير بخش‌ها باشد.

اين كارشناس اقتصاد مسكن با اشاره به احتمال جهش قيمتي مسكن در سال‌هاي آتي، مي‌گويد: با توجه به ميزان پايين ساخت و ساز در كشور احتمال افزايش قيمت وجود دارد زيرا براساس برنامه بايد سالانه 1ميليون تا 1 ميليون و 200 هزار واحد ساخته شود اما در حال حاضر سالانه 400 تا 500 هزار واحد مسكوني بطور متوسط ساخته مي‌شود كه اين موضوع موجب عدم تعادل عرضه و تقاضا مي‌شود. غيبي، افزايش نرخ ارز را براجاره‌بها بي‌تاثير مي‌داند و مي‌گويد: اگر چه نمي‌توان تاثير نامحسوس نوسانات نرخ را بر كرايه بها كتمان كرد اما اين موضوع عمومي نبوده و تاثير آن محسوس و قابل مشاهده نيست. اين كارشناس ارشد مسكن مي‌افزايد: باتوجه به اينكه زمان اجرايي شدن برجام نزديك است و همين موضوع ميزان مبادلات ارزي كشور را افزايش مي‌دهد توصيه مي‌شود كه مسوولان اقتصادي كشور سازوكار نظارت خود را بر بازار ارز افزايش دهند زيرا نوسانات اين بازار مي‌تواند بر ساير بخش‌هاي اقتصادي موثر باشد.

 آثار رواني افزايش نرخ ارز
اگرچه نوسانات نرخ ارز نمي‌تواند تاثير محسوسي بر قيمت مسكن داشته باشد اما نمي‌توان به راحتي از كنار آثار رواني اين نوسانات بر بازار مسكن گذشت، غيبي در ادامه به اثرات رواني نوسانات نرخ ارز بر قيمت مسكن اشاره مي‌كند و مي‌گويد: اتفاقات رخ داده در سال 91 كه با افزايش نرخ ارز، قيمت مسكن افزايشي چند برابري را تجربه كرد مربوط به تاثير ساير عوامل اقتصادي بر مسكن بود و نرخ ارز تنها بهانه‌يي براي جهش قيمتي شد ضمن اينكه در كل اتفاقات رخ داده در سال‌هاي 88، ‌89، 90، ‌91 قابل تحليل با مدل‌ها و الگوهاي اقتصادي نيست.

اين كارشناس اقتصاد مسكن ادامه مي‌دهد: مسائل اقتصادي رخ داده در آن سال‌ها گواهي بر غلبه فرهنگ ايراني تقليد درحوزه اقتصادي كشور است كه با ايجاد هيجان در بازار و تغيير قيمت مسكن از سوي برخي فعالان مسكني، اين تصميم به ساير لايه‌هاي جامعه نيز رسوخ كرد. وي به اهميت بخش اقتصادي مسكن در كشور اشاره مي‌كند و مي‌افزايد: تجربيات سال‌هاي گذشته نشان مي‌دهد كه عموم مردم به سرمايه‌گذاري در بخش مسكن علاقه‌مند هستند اگرچه درسال‌هاي اخير به دليل ركود بازار مسكن، سپرده‌گذاري بانكي، خريد و فروش ارز و... بيشتر مورد استقبال قرار مي‌گيرد.

به گفته غيبي با توجه به ركود اقتصادي كشور، توان مالي مردم و قدرت سپرده‌گذاري كاهش يافته است و گرنه همچون گذشته بازار مسكن يكي از بهترين گزينه‌ها براي سرمايه‌گذاري بود.

اين كارشناس ارشد اقتصاد مسكن مي‌افزايد: علاوه بر تمايل عمومي براي خريد مسكن در مقابل ساير اقدامات اقتصادي، آمارها نشان مي‌دهد كه نرخ ارز در سال‌هاي اخير بطور متوسط سالانه 10 تا 12 درصد افزايش داشته است و يك سرمايه‌گذار با تمام تلاش‌ها مي‌تواند سالانه سودي 12 درصدي داشته باشد و سود ساير سرمايه‌گذاران كمتر خواهد بود. وي اظهار مي‌كند: بازار ارز براي عموم مردم قابليت ريسك ندارد و با توجه به اين موضوع درصورتي كه فردي 300 ميليون سرمايه داشته باشد ترجيح مي‌دهد كه با اين سرمايه يك آپارتمان خريداري كند تا در بازار ارز سرمايه‌گذاري كند. غيبي به نگاه سرمايه‌يي عموم مردم به مسكن اشاره مي‌كند و مي‌گويد: 70 درصد از معاملات صورت گرفته در بازار مسكن مربوط به افرادي است كه خانه دومي هستند، اين آمار نشانگر آن است كه مردم به مسكن به عنوان كالايي سرمايه‌يي نگاه مي‌كنند.