بخش مسكن به اذعان كارشناسان در بيسابقهترين ركود خود در سه دهه اخير به سر ميبرد؛ چرا كه عرضه زياد و تقاضا كم است. براي اقتصاد بدون تقاضا نيز تصور بازارگرمي، دور از ذهن به نظر ميرسد. براي آنكه شرايط فعلي بخش مسكن را بهتر درك كنيم چند مثال ميزنيم.
- وجود 3.6 ميليون عرضه مازاد مسكن در كشور
- وجود 1.7 ميليون خانه خالي در كشور
- وجود 250 هزار خانه خالي در استان تهران
- وجود 118 هزار مسكن مهر بدون متقاضي در كشور
- كاهش 80 درصدي صدور پروانههاي ساختماني تهران از سال 92 تا كنون
- رسيدن حجم معاملات كشور به يك دهم دوران رونق مسكن
با اينكه برخي دستاندركاران مسكن اميدوارند 1395 سال خروج از ركود اين بخش باشد وضعيت واقعي آن شواهدي مبني بر اينكه پيشران اقتصاد كشور وارد دوره پيشرونق شده نشان نميدهد؛ هرچند سير معاملات از نيمه دوم سال گذشته نسبت به ماههاي قبل از آن مقدار اندكي افزايش يافت و معاملات شهر تهران در فروردين ماه سال جاري نسبت به مدت مشابه سال قبل بيشتر شد.
البته آمارها از دو مرجع متفاوت با هم اختلاف فاحشي دارند. رييس اتحاديه املاك تهران از افزايش 6.3 درصدي در فروردين ماه نسبت به مدت مشابه سال قبل سخن ميگويد و گزارش بانك مركزي رشد 20.4 درصدي را تاييد ميكند.
بانك مركزي از اواخر سال گذشته در گزارشهاي خود تكرار ميكرد قيمت مسكن به كف رسيده و اكنون زمان خوبي براي ورود مشتريان مصرفي به بازار است. گزارشات برخي رسانهها از ورود مسكن به دوره پيشرونق هم نگراني خريداراني كه هنوز زورشان به قيمتها نميرسيد را تشديد ميكرد.
اما آيا مسكن وارد دوره پيشرونق شده است؟ آيا سونامي قيمت مسكن در راه است؟ آيا سرمايهها از طلا، ارز و سيستم بانكي به سمت مسكن سرازير ميشود؟
براي اينكه به پاسخ اين سوالات برسيم يا حداقل به جواب نزديك شويم بايد شرايط واقعي بخش مسكن را رصد كنيم.
هماكنون حدود 3.6 ميليون واحد مسكوني مازاد در كشور وجود دارد كه اقتصاد طرف عرضه را به چالش كشانده است. مضافا اينكه مهاجرتهاي روستايي كاهش يافته و روند رشد جمعيت كند شده است. اين در حالي است كه بررسيها از تسهيلات ارايه شده در بخش مسكن در سال 1393 حاكي از آن است كه تقاضا براي ساخت مسكن 22 درصد بيش از تقاضاي خريد است كه با توجه به مازاد توليد، سيگنال اميدواركنندهاي براي اقتصاد مسكن محسوب نميشود.
در سال 90 در مناطق شهري كشور 16.2 ميليون واحد مسكوني عرضه شده كه اين ارقام طي سال هاي 91، 92، 93 در حدود 18، 19.9 و 21.8 ميليون واحد بوده و موجودي عرضه مسكن تا نيمه اول سال 94 به بيش از 23.2 ميليون واحد مسكوني در كشور رسيده كه اين رقم 3.6 ميليون بيش از تقاضاي كل است.
طبق برآورد انجمن علمي اقتصاد شهري، از مازاد عرضه مسكن، در سناريوي اول (واحدهاي خالي از ميزان عرضه مسكن حذف شده اند) ميزان مازاد عرضه طي سال هاي 90 تا 94 افزايش داشته است؛ به طوري كه از 1.3 ميليون واحد در سال 90 به حدود 3.6 ميليون واحد مسكوني در سال 94 رسيده است. در سناريوي دوم (ميزان عرضه و تقاضاي كل در نظر گرفته شده) نيز ميزان مازاد عرضه سير صعودي داشته و محاسبه مسكن خالي از سكنه و نيز واحدهاي مسكوني قديمي در اين شاخص، باعث افزايش مازاد عرضه از 4.3 ميليون در سال 90 به 620 هزار واحد در سال 94 رسيده كه هر دو سناريو نشان از مازاد عرضه در كشور دارد.
همچنين بر اساس آمارهاي مركز آمار ايران، حدود 1.7 ميليون واحد مسكوني خالي از سكنه در كل كشور وجود دارد كه برآورد ميشود 20 درصد از اين ميزان در مناطق روستايي و مابقي در مناطق شهري موجود باشد. از اين رو ميتوان به اندازه 1.3 ميليون واحد مسكوني خالي از سكنه در مناطق شهري و حدود 330 هزار واحد مسكوني خالي از سكنه در مناطق روستايي برآورد كرد كه به نوعي عرضه پنهان مسكن در بازار مسكن كل كشور محسوب ميشوند.
تعداد خانههاي خالي استان تهران نيز بنا به گفتهي حسام عقبايي رييس اتحاديه املاك تهران بين 200 تا 250 هزار واحد مسكوني است. لذا با توجه به جهش يكباره قيمت مسكن در سال 91 يافتن مشتري براي 250 هزار واحد استان تهران به دغدغه اين روزهاي دفاتر مشاور املاك تبديل شده است.
بيتعادلي در عرضه و تقاضاي مسكن در شرايطي است كه عدهاي از كارشناسان معتقدند ديگر شاهد جهشهاي ادواري قيمت مسكن نخواهيم بود. محمد عدالتخواه در اينباره ميگويد: بخش مسكن طي 5 دهه درصد بالايي از اشتغال بخش خصوصي را به خود اختصاص داد؛ تا جايي كه 300 صنعت را به خود مشغول كرد، 1300 نوع شغل درگير آن شدند و به نوعي 70 درصد اشتغال كشور را در دست گرفت اما اين شرايط در حال افول است؛ چرا كه مسكن هماكنون دچار بيتعادلي در عرضه و تقاضا شده است.
افزايش 20 درصدي معاملات تهران در فروردين ماه نسبت به مدت مشابه سال قبل نميتواند مسكن را از خواب عميق بيدار كند؛ زيرا براي اينكه بتوان در يك بخش صحبت از رونق كرد بايد شرايط فعلي آن را با بهترين دوره آن بخش مقايسه كرد؛ نه با بدترين روزهاي آن. به نظر ميرسد اطلاعاتي كه از سوي مراكز آماري ارايه ميشود تماما نسبت به سال 1393 است كه در آن سال حال و روز صنعت ساختمان جالب نبود. اما اگر معاملات و ساخت و ساز در سال 1394 را با دوران رونق مسكن مقايسه كنيم بايد بگوييم سال 1394 سالي سخت براي حوزه صنعت ساختمان و تجربهاي تلخ براي كارآفرينان و حرفهمندان واقعي اين صنعت بود.
يكي از عوامل كه ميتواند در تحريك طرف تقاضا موثر واقع شود بالا بردن سقف تسهيلات مسكن است. با اينكه در سال گذشته بانك مسكن در چند مرحله اقدام به افزايش سقف تسهيلات مسكن كرد و در آخرين اقدام وام خريد را به 160 ميليون رساند اما به نظر ميرسد از يك سو بانكها تمايلي به پرداخت وامهاي بلندمدت ندارند و از طرف ديگر متقاضيان نسبت به وامهاي محدودكننده بانك مسكن اقبال نشان نميدهند؛ تا جايي كه بر اساس اطلاعات دريافتي از بانك مركزي، تقاضاي تسهيلات ساخت مسكن در 11 ماه سال 94 نسبت به مدت مشابه سال قبل 22 درصد رشد داشته اما تسهيلات خريد با كاهش 20 درصدي از نظر تعداد همراه بوده است.
همچنين جستوجوي فايلهاي دفاتر مشاور املاك از هجوم عرضه حكايت دارد و در مقابل، آنچه منجر به خريد ميشود قطرهچكاني است. در اغلب دفاتر تقاضا براي فروش 20 برابر بيشتر از تقاضا براي خريد است. البته حسام عقبايي رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران اواخر سال گذشته از افت 90 درصدي خريد مسكن طي سه سال اخير خبر داد.
بررسيهاي ميداني نشان ميدهد با اينكه حجم مراجعات در ماههاي اخير مقداري افزايش يافته، دفاتر مشاور املاك هنوز روزهاي بدون مشتري را سپري ميكنند و به گفتهي يكي از كارشناسان مشاور املاك در شمال پايتخت، بسياري از دلالان از اين شغل خارج شدهاند. به گفتهي او روند ريزش كارشناسان مشاور املاك از سه سال گذشته آغاز شده و در سال 94 شدت گرفته است. علت خروج شاغلان املاك از اين بخش نيز به يك مساله مربوط ميشود: نبود مشتري.
همچنين آمار خريد و فروش يكي از سايتهاي فروش مسكن شهر تهران نشان ميدهد خانههاي عرضه شده در اين سايت طي فروردين ماه 37 هزار و 355 مورد و در مقابل، واحدهاي فروش رفته هزار و 868 مورد بوده است.
از طرف ديگر با اينكه بسياري از سازندگان مسكن طي سه دهه گذشته سود خوبي از ارزش افزوده بخش ساختمان به جيب زدند، ركود بخش ساختمان كه از سال 91 آغاز شد تعداد پروانههاي ساختماني صادر شده در شهر تهران را 80 درصد نسبت به سال 92 كاهش داده است.
به ياد داريم سال گذشته نيز برخي مسوولان بشارت ميدادند كه مسكن در سال 1394 از ركود خارج ميشود اما نه تنها اين اتفاق نيفتاد بلكه حجم معاملات نسبت به سالهاي 93 و 92 كمتر شد.
اما آنچه كه سازندگان بخش مسكن را تا حدودي نسبت به رونق آن اميدوار ميكند، تبديل به احسن املاك مسكوني است كه در شرايط فعلي اقتصاد خانوارها نميتوان چندان به آن دلخوش بود و بايد تا اجرايي شدن واقعي برجام، تثبيت اقتصاد كلان، كنترل نرخ تورم، پرداخت وامهاي با ارقام بالا، ارزان قيمت و طولاني مدت به بخش مسكن و نهايتا تحريك طرف تقاضا صبر كرد كه به نظر نميرسد حداقل تا يك سال آينده بتوان انتظار چنين وضعيتي را داشت.
