یکشنبه ۰۹ خرداد ۹۵ ۰۹:۳۱ ۳۶ بازديد
مشاركت در ساخت آپارتمان و شواهدي بر برگشت وضعيت عادي شرايط بين سازنده و مالك ساختمان در دو ماه اول 95
آوانس سازنده‌ها به مالكان زمين
بساز و بفروش‌ها در تهران براي بهره‌برداري از شرايط مناسب به‌وجود آمده در بازار ساخت و ساز، به تحريك صاحبان بناهاي كلنگي رو آورده‌اند و براي جلب نظر سمت عرضه در بازار زمين، اخيرا فرمول «مشاركت با مالكان ساختمان‌هاي قابل تخريب» را تغيير دادند.
گزارش از تغيير فرمول «مشاركت در ساخت» حاكي است در حال حاضر سازنده‌ها سهم خود در پروژه‌هاي مشاركتي را 10واحد درصد نسبت به سال گذشته كاهش داده‌اند طوري كه نسبت شراكت بين مالكان زمين و سازنده به جاي تبعيت از فرمول 50-50، به‌صورت 60 درصد براي مالكان و 40 درصد براي سازنده امتياز محاسبه مي‌شود. به گزارش دنياي اقتصاد ، سازنده‌ها با دادن اين امتياز به مالكان كلنگي، قصد دارند از دو گشايش مالي جديد در ساخت و ساز كه شامل كاهش هزينه ساخت و افزايش تسهيلات بانكي است، استفاده كنند.
در حال حاضر قيمت زمين در تهران نسبت به زمان جهش – سال92- رقمي معادل 33 درصد كاهش يافته و قيمت مصالح ساختماني نيز 26واحد درصد نسبت به سه سال پيش افت كرده است. از طرفي، در شرايط فعلي 110 تا 130 ميليون تومان وام ساخت بدون سپرده به ازاي احداث هر واحد مسكوني، بدون محدوديت به سازنده‌ها پرداخت مي‌شود.
اين دو اتفاق باعث بازگشت فعالان ساختماني به بازار شده اما چون فرمول پارسال براي مشاركت در ساخت، انگيزه لازم در مالكان زمين براي خروج از ركود را ايجاد نكرده، سازنده‌ها مجبور به افزايش 10واحد درصدي سهم آنها شده‌اند.
فرمول فعلي 60-40 تا پيش از جهش قيمت زمين استفاده مي‌شد اما سال 92، سهم مالكان به 70 درصد رسيد و در سال 94 به‌خاطر افزايش عوارض ساخت و ساز از يك سو و كاهش قيمت زمين از سوي ديگر، اين سهم به 50 درصد نزول كرد. در حال حاضر رغبت به مشاركت در ساخت، در مناطق پرتقاضا براي خريد مسكن، زيادتر است و سازنده‌ها، علاوه بر درصد شراكت، مترمربعي يك ميليون تومان به‌طور متوسط، پول بلاعوض به مالكان يك ساختمان كلنگي پرداخت مي‌كنند.
فرمول مشاركت در ساخت مسكن بعد از سه سال نوسان متفاوت، به سطح نرمال خود بازگشت. در حالي كه طي سه سال گذشته تحت تاثير دو تحول عمده، فرمول مشاركت در ساخت در بيشتر پروژه‌هاي ساختماني دو مدل متفاوت را تجربه كرد، سازندگان و مالكان مسكن امسال، به معمول‌ترين روش محاسبه سهم مالك و سازنده در ساخت مشاركتي بازگشته‌اند. فرمول مشاركت در ساخت مسكن طي سال 92 به دنبال جهش قيمت زمين و افزايش سطح قيمتي آن، موجب تغيير سهم مالك و سازنده به نفع مالكان در ساخت مشاركتي مسكن شد.
به اين ترتيب در شرايطي كه تا پيش از سال 92، عمده سهم مالك و سازنده در اغلب قراردادهاي ساخت مشاركتي، به‌صورت سهم 60 درصدي براي مالك و 40 درصدي براي سازنده تعريف مي‌شد، اين فرمول در سال اوج قيمت زمين و مسكن به نفع مالك تغيير كرد. به اين ترتيب، در شرايطي كه هر چند فرمول ساخت مشاركتي مسكن بسته به ويژگي‌هاي منطقه، ملك، متراژ و طول بر زمين مي‌تواند به حالت‌هاي مختلف تعريف و تعيين شود اما در سال 92، جهش قيمت زمين سهم مالك را از فرآيند مشاركت تا 70 درصد در كنار تعيين مبلغي با عنوان سهم بلاعوض مالك، تغيير داد.
نوسان سه مرحله‌اي سهم مالك و سازنده
قيمت زمين در فاصله سال‌هاي 84 تا 92 يعني به مدت 8 سال، از مترمربعي 600 هزار تومان به 6ميليون تومان افزايش يافت و اين جهش 10برابري قيمت زمين موجب شد فرمول مشاركت به نفع مالكان از حالت نرمال خارج شده و به سطح 70 درصدي از سهم مالك در ساخت مشاركتي مسكن برسد. اين در حالي است كه سازندگان مسكن هم به‌عنوان سمت دوم مشاركت در ساخت، سال 92 كه در واقع اوج رونق مسكن و ساخت وساز محسوب مي‌شد، براي جلب رضايت مالكان به مشاركت، به سهم 30 درصدي براي ساخت و ساز رضايت دادند.
سازندگان در اين سال، عمده سود خود و جبران كاهش سهمشان از درصد مشاركت با مالك را از طريق فروش واحدها در دوره رونق بازار مسكن و اوج جهش قيمت مسكن در سال 92 تامين كردند. اين در حالي است كه هم زمان با شروع دوره ركود ساختماني در اواخر همان سال، فرمول مشاركت در ساخت در سال بعد يعني سال 93 با تغيير اساسي مواجه شد.
البته فرمول مشاركت در ساخت مسكن با سهم 70 درصدي براي مالك و 30 درصدي براي سازنده، در برخي مناطق گران‌تر شهر تهران همچون مناطق يك، 2 و 3 پايتخت كه ارزش زمين در آنها به مراتب بالاتر از ساير مناطق شهر است، در سال 93 هم پايدار ماند. اما سال 93 و همچنين سال گذشته همزمان با ادامه و تشديد ركود در بازار معاملات مسكن، درصدهاي مربوط به سهم مشاركت مالك و سازنده در پروژه‌هاي ساختماني تغيير كرد.
در حالي كه سال قبل از آن يعني سال 92، عمده پروژه‌هاي مشاركتي مخصوصا در مناطق شمالي شهر تهران با فرمول 70 درصد سهم مالك به ازاي سهم 30 درصدي سازنده انجام مي‌شد، عمده فعاليت‌هاي مشاركت در ساخت طي سال‌هاي 93 و 94، به‌صورت مشاركت 50 - 50 يعني سهم مساوي مالك و سازنده از فرآيند مشاركت تعيين شد.
اين در حالي است كه فرمول دومي كه طي دو سال گذشته در بازار مشاركت در ساخت، به خصوص در مناطقي كه زمين در آنها از ارزش بالاتري برخوردار بود يا به جهت مشخصات ويژه ملكي، تقاضاي بيشتري براي آنها نسبت به زمين‌هاي معمولي وجود داشت، در برخي موارد به‌صورت سهم 55 درصدي براي مالك و 45درصدي براي سازنده هم تعريف مي‌شد.
اما سال‌هاي 93 و 94 همزمان با ادامه روند تخليه حباب قيمتي در بازار زمين و مسكن، فرمول عمده مشاركت در ساخت از سهم 70 به 30 به سهم 50 به 50 براي مالك و سازنده رسيد. علاوه بر افت قيمت و ركود در بازار زمين، سال گذشته چون نرخ عوارض و تراكم ساختماني بعد از چند سال افزايش يافت و در نتيجه اين موضوع هزينه‌هاي ساخت مسكن هم زياد شد، تغيير مسير فرمول مشاركت در ساخت به نفع سازنده رقم خورد.
بازگشت ساخت مشاركتي به سطح نرمال
فرمول مشاركت در ساخت و تعيين سهم مالك و سازنده از عوايد ناشي از ساخت وساز مشاركتي، امسال بعد از سه سال حالت غير طبيعي در بازار اين گروه از ساخت و سازها، به حالت نرمال رسيده است. هم‌اكنون در اغلب مناطق شهر تهران تعيين سهم مالك و سازنده در فرآيند ساخت و سازهاي مشاركتي به‌صورت سهم 60 درصدي مالك و 40 درصدي سازنده تعيين مي‌شود كه اين موضوع نشان دهنده بازگشت بازار ساخت وسازهاي مشاركتي به حالت نرمال است.
در شرايط نرمال، معمولا فرمول مشاركت در ساخت بسته به متراژ زمين، موقعيت و منطقه‌اي كه در آن واقع شده و ساير مشخصات آن مانند طول بر زمين، به‌صورت سهم 60 درصدي مالك و 40درصدي سازنده تعيين مي‌شود و علاوه بر آن مبلغي متناسب با قيمت‌هاي عرف منطقه در برابر هر مترمربع مساحت زمين به‌عنوان بلاعوض به مالكان زمين (ساختمان تخريب شده) پرداخت مي‌شود.
مبلغ بلاعوض بابت مشاركت در ساخت زمين‌هاي مسكوني در مناطق مختلف تهران متفاوت است طوري كه اين مبلغ از مترمربعي كمتر از 500 هزار تومان در مناطق جنوبي و ارزان‌تر شهر تا مترمربعي بيش از 3 ميليون تومان در مناطق شمالي شهر در نوسان است. با اين حال، هنوز هم در برخي مناطق خاص پايتخت نمونه‌هاي محدودي از فرمول‌هاي متفاوت ساخت و ساز مشاركتي ديده مي‌شود.
در مناطق جنوبي و ارزان‌تر شهر تهران كه نسبت هزينه ساخت مسكن به زمين تقريبا در سطح برابري قرار دارد، در موارد محدودي فرمول مشاركت در ساخت به‌صورت سهم 50 درصدي مالك در برابر سهم 50 درصدي سازنده هم تعريف مي‌شود. اين در حالي است كه هم‌اكنون تعيين درصد مشاركت 70 درصدي مالك به 30 درصدي سازنده در مناطق مختلف شهر تهران در حد فوق‌العاده محدود ديده مي‌شود.
توهم قيمتي در سمت عرضه زمين
واسطه‌هاي ملكي در مناطق مختلف شهر تهران معتقدند مالكان همچنان در توهم دوران اوج جهش قيمت زمين به‌سر مي‌برند اما چون در شرايط ركود فعلي بازار معاملات زمين مشتري مناسبي براي ملك خود ندارند، از سر ناچاري جذب بازار مشاركت در ساخت مي‌شوند. اغلب اين واسطه‌ها در مناطق مختلف پايتخت معتقدند هرچند هم‌اكنون فرمول مشاركت در ساخت مسكن به حالت نرمال برگشته است اما مبالغ بلاعوضي كه هر يك از مالكان از سازندگان مطالبه مي‌كنند با سطح واقعي قيمت‌ها و شرايط روز بازار مسكن چندان همخواني ندارد.
به گفته واسطه‌هاي ملكي اين مبالغ هم‌اكنون بالاتر از آن چيزي كه شرايط روز بازار مسكن حكم مي‌كند، تعيين مي‌شود و مالكان همچنان در تصور روزهاي اوج قيمت زمين به‌سر مي‌برند.
11 نقطه پرتقاضا براي مشاركت
هم‌اكنون عمده تقاضا و قراردادهاي مشاركت در ساخت مسكن در حدود 11 منطقه شهر تهران انجام مي‌شود كه بيشترين تمايل سازندگان براي ساخت و ساز روي زمين‌هاي كلنگي، معطوف به اين مناطق است . به اين ترتيب، در حال حاضر عمده فعاليت‌هاي مربوط به ساخت وسازهاي مشاركتي مسكن در مناطق يك، 2، 3، 4، 5، 6، 7، 8، 10، 13 و 14 شهر تهران انجام مي‌شود كه به دليل برخي ويژگي‌هاي خاص مانند وجود املاك كلنگي در اين مناطق، تمركز جمعيت و تقاضاي قابل‌قبول براي واحدهاي ساخته شده، باب ميل سازندگان هستند. اين مناطق كه در چهار جهت اصلي شهر تهران و جهت‌هاي فرعي آن پراكنده شده‌اند، معمولا در ساخت و سازهاي مشاركتي از فرمول 40 درصد سهم سازنده در برابر 60 درصد سهم مالك تبعيت مي‌كنند.
البته در مناطق جنوبي‌تر و ارزان‌تر شهر اين سهم تا درصد مساوي 50 - 50 به‌عنوان سهم سازنده و مالك تعيين مي‌شود و مبلغ بلاعوض پرداختي از سوي سازنده به مالك در اين مناطق كمتر از ساير مناطق است. بررسي‌ها از وضعيت بازار ساخت و سازهاي مشاركتي مسكن نشان مي‌دهد هم‌اكنون دو رويكرد عمده در رفتار مالكان و ساكنان مناطق مختلف شهر تهران وجود دارد كه از وضعيت عرضه و تقاضاي زمين براي ساخت مشاركتي نشات مي‌گيرد.
اولين رويكرد يا اولين گروه مربوط به بازار مشاركت در ساخت در برخي مناطق خاص و ويژه شهر تهران يعني مناطق لوكس و گران‌قيمت شمال پايتخت – عمدتا مناطق 1 و 3 – است.
به اذعان واسطه‌هاي ملكي شمال شهر، در اين مناطق هم‌اكنون عرضه زمين از سوي مالكان براي ساخت مشاركتي كاهش يافته است، طوري كه برخي از واسطه‌هاي ملكي كه فعاليت‌هاي مربوط به مشاركت در ساخت هم انجام مي‌دهند در آگهي‌هاي خود عنوان مي‌كنند مالكاني كه بهترين پيشنهاد مشاركت در ساخت را با معرفي زمين‌هاي خود به سازندگان بدهند، مشمول دريافت مژدگاني مي‌شوند. هرچند نمي‌توان چندان به صحت پرداخت مژدگاني به مالكان در نتيجه معرفي زمين براي مشاركت در ساخت خوشبين بود و به نظر مي‌رسد اين واسطه‌ها از ترفندهاي تبليغاتي براي جلب مالكان استفاده كرده‌اند، اما اين موضوع نشان مي‌دهد هم‌اكنون عرضه كمتر يا نامناسب‌تري در بازار زمين اين مناطق از سوي مالكان صورت مي‌گيرد.
اما در مناطق معمولي‌تر شهر تهران، يعني گروه دوم مورد بحث، هرچند ميزان عرضه زمين براي ساخت مشاركتي مسكن به حد كافي وجود دارد، اما در اين سمت بازار، اغلب نارضايتي براي ورود به پروژه‌هاي مشاركتي از جانب سازندگان مطرح مي‌شود.
آن‌طور كه سازندگان مناطق معمولي‌تر شهر تهران مي‌گويند به دليل آنكه هنوز مالكان در تصور روزهاي اوج قيمت زمين به‌سر مي‌برند پيشنهادهاي برخي از آنها براي نحوه محاسبه فرمول مشاركت و به‌خصوص تعيين مبلغ بلاعوض، متناسب با شرايط روز بازار زمين و مسكن نيست و به همين خاطر سازندگان معمولا براي يافتن زميني كه با شرايط واقعي براي مشاركت عرضه شده باشد، مقداري با مشكل مواجهند.
واسطه‌هاي ملكي فعال در بازار مشاركت در ساخت مسكن در مناطق يك و 3 تهران اعلام كردند: هم‌اكنون فرمول غالب مشاركت در ساخت در اين مناطق همان تعيين نسبت 60 به 40 براي مالك و سازنده است هرچند در اين مناطق بسته به نوع و متراژ زمين، موقعيت و طول بر و ساير خصوصيات آن همچون تعداد مالكان، اين درصد مي‌تواند به‌صورت 70 به 30 يا حتي در موارد محدودي 50 به 50 هم تعيين شود.
اين در حالي است كه واسطه‌هاي ملكي مناطق 2 و 5 هم غلبه فرمول 60 به 40 را نسبت به ساير روش‌هاي محاسبه سهم مالك و سازنده از پروژه‌هاي مشاركتي تاييد مي‌كنند. ميانگين تعيين مبلغ بلاعوض به ازاي هر مترمربع زمين براي مالكان در اين مناطق حدود يك ميليون تومان است و اين در حالي است كه اين رقم در حداقلي‌ترين حالت خود از حول و حوش 700 هزار تومان شروع شده و بعضا تا بيش از متري 3 ميليون و 500 هزار تومان هم مي‌رود.
واسطه‌هاي ملكي مناطق 4 و8 در شرق تهران مي‌گويند: هم‌اكنون اغلب پروژه‌هاي مشاركت در ساخت در اين مناطق با نسبت 60 به 40 انجام مي‌شود هرچند در مناطقي كه زمين در آنها ارزان‌تر است اين نسبت بعضا تا 50 به 50 هم متغير است.
اين نسبت در برخي ديگر از مناطق رايج كه زمينه و ميل به مشاركت در ساخت در آنها هم وجود دارد صادق است. اين در حالي است كه انگيزه غالب مالكان براي حضور در بازار مشاركت در ساخت علاوه بر ركود بازار زمين و فروش نرفتن املاك كلنگي، برخورداري از ارزش افزوده 40 تا 60 درصدي ملكشان در اثر تخريب و نوسازي است.
به گفته واسطه‌هاي ملكي و كارشناسان مسكن، هم‌اكنون به‌رغم ادامه ركود در بازار زمين همزمان با ورود بازار مسكن به فاز پيش‌رونق، اغلب مالكان ترجيح مي‌دهند با ورود به بازار مشاركت در ساخت، ملك خود را با ارزش افزوده 40 تا 60 درصدي براي روزهاي رونق فروش آپارتمانهاي نوساز آماده كنند و از اين طريق هم موفق به فروش ملك خود شده‌اند و هم با تبديل ملك كلنگي به يك مجتمع مسكوني چند واحدي از سود بالاتري در زمان فروش برخوردار شوند.
در حال حاضر قيمت زمين در تهران نسبت به زمان جهش – سال92- رقمي معادل 33 درصد كاهش يافته و قيمت مصالح ساختماني نيز 26واحد درصد نسبت به سه سال پيش افت كرده است. از طرفي، در شرايط فعلي 110 تا 130 ميليون تومان وام ساخت بدون سپرده به ازاي احداث هر واحد مسكوني، بدون محدوديت به سازنده‌ها پرداخت مي‌شود.
اين دو اتفاق باعث بازگشت فعالان ساختماني به بازار شده اما چون فرمول پارسال براي مشاركت در ساخت، انگيزه لازم در مالكان زمين براي خروج از ركود را ايجاد نكرده، سازنده‌ها مجبور به افزايش 10واحد درصدي سهم آنها شده‌اند.
فرمول فعلي 60-40 تا پيش از جهش قيمت زمين استفاده مي‌شد اما سال 92، سهم مالكان به 70 درصد رسيد و در سال 94 به‌خاطر افزايش عوارض ساخت و ساز از يك سو و كاهش قيمت زمين از سوي ديگر، اين سهم به 50 درصد نزول كرد. در حال حاضر رغبت به مشاركت در ساخت، در مناطق پرتقاضا براي خريد مسكن، زيادتر است و سازنده‌ها، علاوه بر درصد شراكت، مترمربعي يك ميليون تومان به‌طور متوسط، پول بلاعوض به مالكان يك ساختمان كلنگي پرداخت مي‌كنند.
فرمول مشاركت در ساخت مسكن بعد از سه سال نوسان متفاوت، به سطح نرمال خود بازگشت. در حالي كه طي سه سال گذشته تحت تاثير دو تحول عمده، فرمول مشاركت در ساخت در بيشتر پروژه‌هاي ساختماني دو مدل متفاوت را تجربه كرد، سازندگان و مالكان مسكن امسال، به معمول‌ترين روش محاسبه سهم مالك و سازنده در ساخت مشاركتي بازگشته‌اند. فرمول مشاركت در ساخت مسكن طي سال 92 به دنبال جهش قيمت زمين و افزايش سطح قيمتي آن، موجب تغيير سهم مالك و سازنده به نفع مالكان در ساخت مشاركتي مسكن شد.
به اين ترتيب در شرايطي كه تا پيش از سال 92، عمده سهم مالك و سازنده در اغلب قراردادهاي ساخت مشاركتي، به‌صورت سهم 60 درصدي براي مالك و 40 درصدي براي سازنده تعريف مي‌شد، اين فرمول در سال اوج قيمت زمين و مسكن به نفع مالك تغيير كرد. به اين ترتيب، در شرايطي كه هر چند فرمول ساخت مشاركتي مسكن بسته به ويژگي‌هاي منطقه، ملك، متراژ و طول بر زمين مي‌تواند به حالت‌هاي مختلف تعريف و تعيين شود اما در سال 92، جهش قيمت زمين سهم مالك را از فرآيند مشاركت تا 70 درصد در كنار تعيين مبلغي با عنوان سهم بلاعوض مالك، تغيير داد.
نوسان سه مرحله‌اي سهم مالك و سازنده
قيمت زمين در فاصله سال‌هاي 84 تا 92 يعني به مدت 8 سال، از مترمربعي 600 هزار تومان به 6ميليون تومان افزايش يافت و اين جهش 10برابري قيمت زمين موجب شد فرمول مشاركت به نفع مالكان از حالت نرمال خارج شده و به سطح 70 درصدي از سهم مالك در ساخت مشاركتي مسكن برسد. اين در حالي است كه سازندگان مسكن هم به‌عنوان سمت دوم مشاركت در ساخت، سال 92 كه در واقع اوج رونق مسكن و ساخت وساز محسوب مي‌شد، براي جلب رضايت مالكان به مشاركت، به سهم 30 درصدي براي ساخت و ساز رضايت دادند.
سازندگان در اين سال، عمده سود خود و جبران كاهش سهمشان از درصد مشاركت با مالك را از طريق فروش واحدها در دوره رونق بازار مسكن و اوج جهش قيمت مسكن در سال 92 تامين كردند. اين در حالي است كه هم زمان با شروع دوره ركود ساختماني در اواخر همان سال، فرمول مشاركت در ساخت در سال بعد يعني سال 93 با تغيير اساسي مواجه شد.
البته فرمول مشاركت در ساخت مسكن با سهم 70 درصدي براي مالك و 30 درصدي براي سازنده، در برخي مناطق گران‌تر شهر تهران همچون مناطق يك، 2 و 3 پايتخت كه ارزش زمين در آنها به مراتب بالاتر از ساير مناطق شهر است، در سال 93 هم پايدار ماند. اما سال 93 و همچنين سال گذشته همزمان با ادامه و تشديد ركود در بازار معاملات مسكن، درصدهاي مربوط به سهم مشاركت مالك و سازنده در پروژه‌هاي ساختماني تغيير كرد.
در حالي كه سال قبل از آن يعني سال 92، عمده پروژه‌هاي مشاركتي مخصوصا در مناطق شمالي شهر تهران با فرمول 70 درصد سهم مالك به ازاي سهم 30 درصدي سازنده انجام مي‌شد، عمده فعاليت‌هاي مشاركت در ساخت طي سال‌هاي 93 و 94، به‌صورت مشاركت 50 - 50 يعني سهم مساوي مالك و سازنده از فرآيند مشاركت تعيين شد.
اين در حالي است كه فرمول دومي كه طي دو سال گذشته در بازار مشاركت در ساخت، به خصوص در مناطقي كه زمين در آنها از ارزش بالاتري برخوردار بود يا به جهت مشخصات ويژه ملكي، تقاضاي بيشتري براي آنها نسبت به زمين‌هاي معمولي وجود داشت، در برخي موارد به‌صورت سهم 55 درصدي براي مالك و 45درصدي براي سازنده هم تعريف مي‌شد.
اما سال‌هاي 93 و 94 همزمان با ادامه روند تخليه حباب قيمتي در بازار زمين و مسكن، فرمول عمده مشاركت در ساخت از سهم 70 به 30 به سهم 50 به 50 براي مالك و سازنده رسيد. علاوه بر افت قيمت و ركود در بازار زمين، سال گذشته چون نرخ عوارض و تراكم ساختماني بعد از چند سال افزايش يافت و در نتيجه اين موضوع هزينه‌هاي ساخت مسكن هم زياد شد، تغيير مسير فرمول مشاركت در ساخت به نفع سازنده رقم خورد.
بازگشت ساخت مشاركتي به سطح نرمال
فرمول مشاركت در ساخت و تعيين سهم مالك و سازنده از عوايد ناشي از ساخت وساز مشاركتي، امسال بعد از سه سال حالت غير طبيعي در بازار اين گروه از ساخت و سازها، به حالت نرمال رسيده است. هم‌اكنون در اغلب مناطق شهر تهران تعيين سهم مالك و سازنده در فرآيند ساخت و سازهاي مشاركتي به‌صورت سهم 60 درصدي مالك و 40 درصدي سازنده تعيين مي‌شود كه اين موضوع نشان دهنده بازگشت بازار ساخت وسازهاي مشاركتي به حالت نرمال است.
در شرايط نرمال، معمولا فرمول مشاركت در ساخت بسته به متراژ زمين، موقعيت و منطقه‌اي كه در آن واقع شده و ساير مشخصات آن مانند طول بر زمين، به‌صورت سهم 60 درصدي مالك و 40درصدي سازنده تعيين مي‌شود و علاوه بر آن مبلغي متناسب با قيمت‌هاي عرف منطقه در برابر هر مترمربع مساحت زمين به‌عنوان بلاعوض به مالكان زمين (ساختمان تخريب شده) پرداخت مي‌شود.
مبلغ بلاعوض بابت مشاركت در ساخت زمين‌هاي مسكوني در مناطق مختلف تهران متفاوت است طوري كه اين مبلغ از مترمربعي كمتر از 500 هزار تومان در مناطق جنوبي و ارزان‌تر شهر تا مترمربعي بيش از 3 ميليون تومان در مناطق شمالي شهر در نوسان است. با اين حال، هنوز هم در برخي مناطق خاص پايتخت نمونه‌هاي محدودي از فرمول‌هاي متفاوت ساخت و ساز مشاركتي ديده مي‌شود.
در مناطق جنوبي و ارزان‌تر شهر تهران كه نسبت هزينه ساخت مسكن به زمين تقريبا در سطح برابري قرار دارد، در موارد محدودي فرمول مشاركت در ساخت به‌صورت سهم 50 درصدي مالك در برابر سهم 50 درصدي سازنده هم تعريف مي‌شود. اين در حالي است كه هم‌اكنون تعيين درصد مشاركت 70 درصدي مالك به 30 درصدي سازنده در مناطق مختلف شهر تهران در حد فوق‌العاده محدود ديده مي‌شود.
توهم قيمتي در سمت عرضه زمين
واسطه‌هاي ملكي در مناطق مختلف شهر تهران معتقدند مالكان همچنان در توهم دوران اوج جهش قيمت زمين به‌سر مي‌برند اما چون در شرايط ركود فعلي بازار معاملات زمين مشتري مناسبي براي ملك خود ندارند، از سر ناچاري جذب بازار مشاركت در ساخت مي‌شوند. اغلب اين واسطه‌ها در مناطق مختلف پايتخت معتقدند هرچند هم‌اكنون فرمول مشاركت در ساخت مسكن به حالت نرمال برگشته است اما مبالغ بلاعوضي كه هر يك از مالكان از سازندگان مطالبه مي‌كنند با سطح واقعي قيمت‌ها و شرايط روز بازار مسكن چندان همخواني ندارد.
به گفته واسطه‌هاي ملكي اين مبالغ هم‌اكنون بالاتر از آن چيزي كه شرايط روز بازار مسكن حكم مي‌كند، تعيين مي‌شود و مالكان همچنان در تصور روزهاي اوج قيمت زمين به‌سر مي‌برند.
11 نقطه پرتقاضا براي مشاركت
هم‌اكنون عمده تقاضا و قراردادهاي مشاركت در ساخت مسكن در حدود 11 منطقه شهر تهران انجام مي‌شود كه بيشترين تمايل سازندگان براي ساخت و ساز روي زمين‌هاي كلنگي، معطوف به اين مناطق است . به اين ترتيب، در حال حاضر عمده فعاليت‌هاي مربوط به ساخت وسازهاي مشاركتي مسكن در مناطق يك، 2، 3، 4، 5، 6، 7، 8، 10، 13 و 14 شهر تهران انجام مي‌شود كه به دليل برخي ويژگي‌هاي خاص مانند وجود املاك كلنگي در اين مناطق، تمركز جمعيت و تقاضاي قابل‌قبول براي واحدهاي ساخته شده، باب ميل سازندگان هستند. اين مناطق كه در چهار جهت اصلي شهر تهران و جهت‌هاي فرعي آن پراكنده شده‌اند، معمولا در ساخت و سازهاي مشاركتي از فرمول 40 درصد سهم سازنده در برابر 60 درصد سهم مالك تبعيت مي‌كنند.
البته در مناطق جنوبي‌تر و ارزان‌تر شهر اين سهم تا درصد مساوي 50 - 50 به‌عنوان سهم سازنده و مالك تعيين مي‌شود و مبلغ بلاعوض پرداختي از سوي سازنده به مالك در اين مناطق كمتر از ساير مناطق است. بررسي‌ها از وضعيت بازار ساخت و سازهاي مشاركتي مسكن نشان مي‌دهد هم‌اكنون دو رويكرد عمده در رفتار مالكان و ساكنان مناطق مختلف شهر تهران وجود دارد كه از وضعيت عرضه و تقاضاي زمين براي ساخت مشاركتي نشات مي‌گيرد.
اولين رويكرد يا اولين گروه مربوط به بازار مشاركت در ساخت در برخي مناطق خاص و ويژه شهر تهران يعني مناطق لوكس و گران‌قيمت شمال پايتخت – عمدتا مناطق 1 و 3 – است.
به اذعان واسطه‌هاي ملكي شمال شهر، در اين مناطق هم‌اكنون عرضه زمين از سوي مالكان براي ساخت مشاركتي كاهش يافته است، طوري كه برخي از واسطه‌هاي ملكي كه فعاليت‌هاي مربوط به مشاركت در ساخت هم انجام مي‌دهند در آگهي‌هاي خود عنوان مي‌كنند مالكاني كه بهترين پيشنهاد مشاركت در ساخت را با معرفي زمين‌هاي خود به سازندگان بدهند، مشمول دريافت مژدگاني مي‌شوند. هرچند نمي‌توان چندان به صحت پرداخت مژدگاني به مالكان در نتيجه معرفي زمين براي مشاركت در ساخت خوشبين بود و به نظر مي‌رسد اين واسطه‌ها از ترفندهاي تبليغاتي براي جلب مالكان استفاده كرده‌اند، اما اين موضوع نشان مي‌دهد هم‌اكنون عرضه كمتر يا نامناسب‌تري در بازار زمين اين مناطق از سوي مالكان صورت مي‌گيرد.
اما در مناطق معمولي‌تر شهر تهران، يعني گروه دوم مورد بحث، هرچند ميزان عرضه زمين براي ساخت مشاركتي مسكن به حد كافي وجود دارد، اما در اين سمت بازار، اغلب نارضايتي براي ورود به پروژه‌هاي مشاركتي از جانب سازندگان مطرح مي‌شود.
آن‌طور كه سازندگان مناطق معمولي‌تر شهر تهران مي‌گويند به دليل آنكه هنوز مالكان در تصور روزهاي اوج قيمت زمين به‌سر مي‌برند پيشنهادهاي برخي از آنها براي نحوه محاسبه فرمول مشاركت و به‌خصوص تعيين مبلغ بلاعوض، متناسب با شرايط روز بازار زمين و مسكن نيست و به همين خاطر سازندگان معمولا براي يافتن زميني كه با شرايط واقعي براي مشاركت عرضه شده باشد، مقداري با مشكل مواجهند.
واسطه‌هاي ملكي فعال در بازار مشاركت در ساخت مسكن در مناطق يك و 3 تهران اعلام كردند: هم‌اكنون فرمول غالب مشاركت در ساخت در اين مناطق همان تعيين نسبت 60 به 40 براي مالك و سازنده است هرچند در اين مناطق بسته به نوع و متراژ زمين، موقعيت و طول بر و ساير خصوصيات آن همچون تعداد مالكان، اين درصد مي‌تواند به‌صورت 70 به 30 يا حتي در موارد محدودي 50 به 50 هم تعيين شود.
اين در حالي است كه واسطه‌هاي ملكي مناطق 2 و 5 هم غلبه فرمول 60 به 40 را نسبت به ساير روش‌هاي محاسبه سهم مالك و سازنده از پروژه‌هاي مشاركتي تاييد مي‌كنند. ميانگين تعيين مبلغ بلاعوض به ازاي هر مترمربع زمين براي مالكان در اين مناطق حدود يك ميليون تومان است و اين در حالي است كه اين رقم در حداقلي‌ترين حالت خود از حول و حوش 700 هزار تومان شروع شده و بعضا تا بيش از متري 3 ميليون و 500 هزار تومان هم مي‌رود.
واسطه‌هاي ملكي مناطق 4 و8 در شرق تهران مي‌گويند: هم‌اكنون اغلب پروژه‌هاي مشاركت در ساخت در اين مناطق با نسبت 60 به 40 انجام مي‌شود هرچند در مناطقي كه زمين در آنها ارزان‌تر است اين نسبت بعضا تا 50 به 50 هم متغير است.
اين نسبت در برخي ديگر از مناطق رايج كه زمينه و ميل به مشاركت در ساخت در آنها هم وجود دارد صادق است. اين در حالي است كه انگيزه غالب مالكان براي حضور در بازار مشاركت در ساخت علاوه بر ركود بازار زمين و فروش نرفتن املاك كلنگي، برخورداري از ارزش افزوده 40 تا 60 درصدي ملكشان در اثر تخريب و نوسازي است.
به گفته واسطه‌هاي ملكي و كارشناسان مسكن، هم‌اكنون به‌رغم ادامه ركود در بازار زمين همزمان با ورود بازار مسكن به فاز پيش‌رونق، اغلب مالكان ترجيح مي‌دهند با ورود به بازار مشاركت در ساخت، ملك خود را با ارزش افزوده 40 تا 60 درصدي براي روزهاي رونق فروش آپارتمانهاي نوساز آماده كنند و از اين طريق هم موفق به فروش ملك خود شده‌اند و هم با تبديل ملك كلنگي به يك مجتمع مسكوني چند واحدي از سود بالاتري در زمان فروش برخوردار شوند.
قيمت آپارتمان در تهران , قيمت آپارتمان در تهران همشهري , قيمت آپارتمان در تهران همشهري آنلاين , قيمت آپارتمان در تهران روي ديوار , قيمت آپارتمان در تهرانپارس , قيمت آپارتمان در كيش , قيمت آپارتمان در شهرك غرب , قيمت آپارتمان در شهرك اكباتان , قيمت آپارتمان , جدول قيمت آپارتمان در تهران , جدول قيمت آپارتمان مناطق تهران , جدول قيمت مسكن در مناطق تهران , جدول افزايش قيمت مسكن مهر , جدول قيمت مسكن در مناطق تهران , قيمت مسكن در مناطق مختلف تهران+جدول , قيمت مسكن در تهران , قيمت مسكن در سال 94 , قيمت آپارتمان در تجريش , قيمت آپارتمان در شمال تهران , قيمت خانه در شمال تهران , قيمت مسكن در شمال تهران , قيمت مسكن در شمال شرق تهران ,
----------------------------------
=============
اطلاعيه فروش آپارتمانهاي سند اداري و مغازهاي تجاري
فروش واحد هاي تجاري و آپارتمان هاي اداري در بر خيابان آزادي تهران : مغازه هاي داخل پاساژ مناسب براي موبايل ، كامپيوتر ، صنايع دانش بنيان ، صنايع پزشكي ، دندانپزشكي ، علوم آزمايشگاهي و داروسازي
واحد هاي اداري در متراژ هاي 60 الي 110 متر مناسب براي دفاتر كليه شركت ها
اول منطه زوج و فرد طرح ترافيك با تامين پاركينگ 100 درصد و دسترسي مترو ، BRT
----------------------------------------------------------------------
مشاركت در ساخت آپارتمان و شواهدي بر برگشت وضعيت عادي شرايط بين سازنده و مالك ساختمان در دو ماه اول 95
آوانس سازنده‌ها به مالكان زمين
بساز و بفروش‌ها در تهران براي بهره‌برداري از شرايط مناسب به‌وجود آمده در بازار ساخت و ساز، به تحريك صاحبان بناهاي كلنگي رو آورده‌اند و براي جلب نظر سمت عرضه در بازار زمين، اخيرا فرمول «مشاركت با مالكان ساختمان‌هاي قابل تخريب» را تغيير دادند.
گزارش از تغيير فرمول «مشاركت در ساخت» حاكي است در حال حاضر سازنده‌ها سهم خود در پروژه‌هاي مشاركتي را 10واحد درصد نسبت به سال گذشته كاهش داده‌اند طوري كه نسبت شراكت بين مالكان زمين و سازنده به جاي تبعيت از فرمول 50-50، به‌صورت 60 درصد براي مالكان و 40 درصد براي سازنده امتياز محاسبه مي‌شود. به گزارش دنياي اقتصاد ، سازنده‌ها با دادن اين امتياز به مالكان كلنگي، قصد دارند از دو گشايش مالي جديد در ساخت و ساز كه شامل كاهش هزينه ساخت و افزايش تسهيلات بانكي است، استفاده كنند.
در حال حاضر قيمت زمين در تهران نسبت به زمان جهش – سال92- رقمي معادل 33 درصد كاهش يافته و قيمت مصالح ساختماني نيز 26واحد درصد نسبت به سه سال پيش افت كرده است. از طرفي، در شرايط فعلي 110 تا 130 ميليون تومان وام ساخت بدون سپرده به ازاي احداث هر واحد مسكوني، بدون محدوديت به سازنده‌ها پرداخت مي‌شود.
اين دو اتفاق باعث بازگشت فعالان ساختماني به بازار شده اما چون فرمول پارسال براي مشاركت در ساخت، انگيزه لازم در مالكان زمين براي خروج از ركود را ايجاد نكرده، سازنده‌ها مجبور به افزايش 10واحد درصدي سهم آنها شده‌اند.
فرمول فعلي 60-40 تا پيش از جهش قيمت زمين استفاده مي‌شد اما سال 92، سهم مالكان به 70 درصد رسيد و در سال 94 به‌خاطر افزايش عوارض ساخت و ساز از يك سو و كاهش قيمت زمين از سوي ديگر، اين سهم به 50 درصد نزول كرد. در حال حاضر رغبت به مشاركت در ساخت، در مناطق پرتقاضا براي خريد مسكن، زيادتر است و سازنده‌ها، علاوه بر درصد شراكت، مترمربعي يك ميليون تومان به‌طور متوسط، پول بلاعوض به مالكان يك ساختمان كلنگي پرداخت مي‌كنند.
فرمول مشاركت در ساخت مسكن بعد از سه سال نوسان متفاوت، به سطح نرمال خود بازگشت. در حالي كه طي سه سال گذشته تحت تاثير دو تحول عمده، فرمول مشاركت در ساخت در بيشتر پروژه‌هاي ساختماني دو مدل متفاوت را تجربه كرد، سازندگان و مالكان مسكن امسال، به معمول‌ترين روش محاسبه سهم مالك و سازنده در ساخت مشاركتي بازگشته‌اند. فرمول مشاركت در ساخت مسكن طي سال 92 به دنبال جهش قيمت زمين و افزايش سطح قيمتي آن، موجب تغيير سهم مالك و سازنده به نفع مالكان در ساخت مشاركتي مسكن شد.
به اين ترتيب در شرايطي كه تا پيش از سال 92، عمده سهم مالك و سازنده در اغلب قراردادهاي ساخت مشاركتي، به‌صورت سهم 60 درصدي براي مالك و 40 درصدي براي سازنده تعريف مي‌شد، اين فرمول در سال اوج قيمت زمين و مسكن به نفع مالك تغيير كرد. به اين ترتيب، در شرايطي كه هر چند فرمول ساخت مشاركتي مسكن بسته به ويژگي‌هاي منطقه، ملك، متراژ و طول بر زمين مي‌تواند به حالت‌هاي مختلف تعريف و تعيين شود اما در سال 92، جهش قيمت زمين سهم مالك را از فرآيند مشاركت تا 70 درصد در كنار تعيين مبلغي با عنوان سهم بلاعوض مالك، تغيير داد.
نوسان سه مرحله‌اي سهم مالك و سازنده
قيمت زمين در فاصله سال‌هاي 84 تا 92 يعني به مدت 8 سال، از مترمربعي 600 هزار تومان به 6ميليون تومان افزايش يافت و اين جهش 10برابري قيمت زمين موجب شد فرمول مشاركت به نفع مالكان از حالت نرمال خارج شده و به سطح 70 درصدي از سهم مالك در ساخت مشاركتي مسكن برسد. اين در حالي است كه سازندگان مسكن هم به‌عنوان سمت دوم مشاركت در ساخت، سال 92 كه در واقع اوج رونق مسكن و ساخت وساز محسوب مي‌شد، براي جلب رضايت مالكان به مشاركت، به سهم 30 درصدي براي ساخت و ساز رضايت دادند.
سازندگان در اين سال، عمده سود خود و جبران كاهش سهمشان از درصد مشاركت با مالك را از طريق فروش واحدها در دوره رونق بازار مسكن و اوج جهش قيمت مسكن در سال 92 تامين كردند. اين در حالي است كه هم زمان با شروع دوره ركود ساختماني در اواخر همان سال، فرمول مشاركت در ساخت در سال بعد يعني سال 93 با تغيير اساسي مواجه شد.
البته فرمول مشاركت در ساخت مسكن با سهم 70 درصدي براي مالك و 30 درصدي براي سازنده، در برخي مناطق گران‌تر شهر تهران همچون مناطق يك، 2 و 3 پايتخت كه ارزش زمين در آنها به مراتب بالاتر از ساير مناطق شهر است، در سال 93 هم پايدار ماند. اما سال 93 و همچنين سال گذشته همزمان با ادامه و تشديد ركود در بازار معاملات مسكن، درصدهاي مربوط به سهم مشاركت مالك و سازنده در پروژه‌هاي ساختماني تغيير كرد.
در حالي كه سال قبل از آن يعني سال 92، عمده پروژه‌هاي مشاركتي مخصوصا در مناطق شمالي شهر تهران با فرمول 70 درصد سهم مالك به ازاي سهم 30 درصدي سازنده انجام مي‌شد، عمده فعاليت‌هاي مشاركت در ساخت طي سال‌هاي 93 و 94، به‌صورت مشاركت 50 - 50 يعني سهم مساوي مالك و سازنده از فرآيند مشاركت تعيين شد.
اين در حالي است كه فرمول دومي كه طي دو سال گذشته در بازار مشاركت در ساخت، به خصوص در مناطقي كه زمين در آنها از ارزش بالاتري برخوردار بود يا به جهت مشخصات ويژه ملكي، تقاضاي بيشتري براي آنها نسبت به زمين‌هاي معمولي وجود داشت، در برخي موارد به‌صورت سهم 55 درصدي براي مالك و 45درصدي براي سازنده هم تعريف مي‌شد.
اما سال‌هاي 93 و 94 همزمان با ادامه روند تخليه حباب قيمتي در بازار زمين و مسكن، فرمول عمده مشاركت در ساخت از سهم 70 به 30 به سهم 50 به 50 براي مالك و سازنده رسيد. علاوه بر افت قيمت و ركود در بازار زمين، سال گذشته چون نرخ عوارض و تراكم ساختماني بعد از چند سال افزايش يافت و در نتيجه اين موضوع هزينه‌هاي ساخت مسكن هم زياد شد، تغيير مسير فرمول مشاركت در ساخت به نفع سازنده رقم خورد.
بازگشت ساخت مشاركتي به سطح نرمال
فرمول مشاركت در ساخت و تعيين سهم مالك و سازنده از عوايد ناشي از ساخت وساز مشاركتي، امسال بعد از سه سال حالت غير طبيعي در بازار اين گروه از ساخت و سازها، به حالت نرمال رسيده است. هم‌اكنون در اغلب مناطق شهر تهران تعيين سهم مالك و سازنده در فرآيند ساخت و سازهاي مشاركتي به‌صورت سهم 60 درصدي مالك و 40 درصدي سازنده تعيين مي‌شود كه اين موضوع نشان دهنده بازگشت بازار ساخت وسازهاي مشاركتي به حالت نرمال است.
در شرايط نرمال، معمولا فرمول مشاركت در ساخت بسته به متراژ زمين، موقعيت و منطقه‌اي كه در آن واقع شده و ساير مشخصات آن مانند طول بر زمين، به‌صورت سهم 60 درصدي مالك و 40درصدي سازنده تعيين مي‌شود و علاوه بر آن مبلغي متناسب با قيمت‌هاي عرف منطقه در برابر هر مترمربع مساحت زمين به‌عنوان بلاعوض به مالكان زمين (ساختمان تخريب شده) پرداخت مي‌شود.
مبلغ بلاعوض بابت مشاركت در ساخت زمين‌هاي مسكوني در مناطق مختلف تهران متفاوت است طوري كه اين مبلغ از مترمربعي كمتر از 500 هزار تومان در مناطق جنوبي و ارزان‌تر شهر تا مترمربعي بيش از 3 ميليون تومان در مناطق شمالي شهر در نوسان است. با اين حال، هنوز هم در برخي مناطق خاص پايتخت نمونه‌هاي محدودي از فرمول‌هاي متفاوت ساخت و ساز مشاركتي ديده مي‌شود.
در مناطق جنوبي و ارزان‌تر شهر تهران كه نسبت هزينه ساخت مسكن به زمين تقريبا در سطح برابري قرار دارد، در موارد محدودي فرمول مشاركت در ساخت به‌صورت سهم 50 درصدي مالك در برابر سهم 50 درصدي سازنده هم تعريف مي‌شود. اين در حالي است كه هم‌اكنون تعيين درصد مشاركت 70 درصدي مالك به 30 درصدي سازنده در مناطق مختلف شهر تهران در حد فوق‌العاده محدود ديده مي‌شود.
توهم قيمتي در سمت عرضه زمين
واسطه‌هاي ملكي در مناطق مختلف شهر تهران معتقدند مالكان همچنان در توهم دوران اوج جهش قيمت زمين به‌سر مي‌برند اما چون در شرايط ركود فعلي بازار معاملات زمين مشتري مناسبي براي ملك خود ندارند، از سر ناچاري جذب بازار مشاركت در ساخت مي‌شوند. اغلب اين واسطه‌ها در مناطق مختلف پايتخت معتقدند هرچند هم‌اكنون فرمول مشاركت در ساخت مسكن به حالت نرمال برگشته است اما مبالغ بلاعوضي كه هر يك از مالكان از سازندگان مطالبه مي‌كنند با سطح واقعي قيمت‌ها و شرايط روز بازار مسكن چندان همخواني ندارد.
به گفته واسطه‌هاي ملكي اين مبالغ هم‌اكنون بالاتر از آن چيزي كه شرايط روز بازار مسكن حكم مي‌كند، تعيين مي‌شود و مالكان همچنان در تصور روزهاي اوج قيمت زمين به‌سر مي‌برند.
11 نقطه پرتقاضا براي مشاركت
هم‌اكنون عمده تقاضا و قراردادهاي مشاركت در ساخت مسكن در حدود 11 منطقه شهر تهران انجام مي‌شود كه بيشترين تمايل سازندگان براي ساخت و ساز روي زمين‌هاي كلنگي، معطوف به اين مناطق است . به اين ترتيب، در حال حاضر عمده فعاليت‌هاي مربوط به ساخت وسازهاي مشاركتي مسكن در مناطق يك، 2، 3، 4، 5، 6، 7، 8، 10، 13 و 14 شهر تهران انجام مي‌شود كه به دليل برخي ويژگي‌هاي خاص مانند وجود املاك كلنگي در اين مناطق، تمركز جمعيت و تقاضاي قابل‌قبول براي واحدهاي ساخته شده، باب ميل سازندگان هستند. اين مناطق كه در چهار جهت اصلي شهر تهران و جهت‌هاي فرعي آن پراكنده شده‌اند، معمولا در ساخت و سازهاي مشاركتي از فرمول 40 درصد سهم سازنده در برابر 60 درصد سهم مالك تبعيت مي‌كنند.
البته در مناطق جنوبي‌تر و ارزان‌تر شهر اين سهم تا درصد مساوي 50 - 50 به‌عنوان سهم سازنده و مالك تعيين مي‌شود و مبلغ بلاعوض پرداختي از سوي سازنده به مالك در اين مناطق كمتر از ساير مناطق است. بررسي‌ها از وضعيت بازار ساخت و سازهاي مشاركتي مسكن نشان مي‌دهد هم‌اكنون دو رويكرد عمده در رفتار مالكان و ساكنان مناطق مختلف شهر تهران وجود دارد كه از وضعيت عرضه و تقاضاي زمين براي ساخت مشاركتي نشات مي‌گيرد.
اولين رويكرد يا اولين گروه مربوط به بازار مشاركت در ساخت در برخي مناطق خاص و ويژه شهر تهران يعني مناطق لوكس و گران‌قيمت شمال پايتخت – عمدتا مناطق 1 و 3 – است.
به اذعان واسطه‌هاي ملكي شمال شهر، در اين مناطق هم‌اكنون عرضه زمين از سوي مالكان براي ساخت مشاركتي كاهش يافته است، طوري كه برخي از واسطه‌هاي ملكي كه فعاليت‌هاي مربوط به مشاركت در ساخت هم انجام مي‌دهند در آگهي‌هاي خود عنوان مي‌كنند مالكاني كه بهترين پيشنهاد مشاركت در ساخت را با معرفي زمين‌هاي خود به سازندگان بدهند، مشمول دريافت مژدگاني مي‌شوند. هرچند نمي‌توان چندان به صحت پرداخت مژدگاني به مالكان در نتيجه معرفي زمين براي مشاركت در ساخت خوشبين بود و به نظر مي‌رسد اين واسطه‌ها از ترفندهاي تبليغاتي براي جلب مالكان استفاده كرده‌اند، اما اين موضوع نشان مي‌دهد هم‌اكنون عرضه كمتر يا نامناسب‌تري در بازار زمين اين مناطق از سوي مالكان صورت مي‌گيرد.
اما در مناطق معمولي‌تر شهر تهران، يعني گروه دوم مورد بحث، هرچند ميزان عرضه زمين براي ساخت مشاركتي مسكن به حد كافي وجود دارد، اما در اين سمت بازار، اغلب نارضايتي براي ورود به پروژه‌هاي مشاركتي از جانب سازندگان مطرح مي‌شود.
آن‌طور كه سازندگان مناطق معمولي‌تر شهر تهران مي‌گويند به دليل آنكه هنوز مالكان در تصور روزهاي اوج قيمت زمين به‌سر مي‌برند پيشنهادهاي برخي از آنها براي نحوه محاسبه فرمول مشاركت و به‌خصوص تعيين مبلغ بلاعوض، متناسب با شرايط روز بازار زمين و مسكن نيست و به همين خاطر سازندگان معمولا براي يافتن زميني كه با شرايط واقعي براي مشاركت عرضه شده باشد، مقداري با مشكل مواجهند.
واسطه‌هاي ملكي فعال در بازار مشاركت در ساخت مسكن در مناطق يك و 3 تهران اعلام كردند: هم‌اكنون فرمول غالب مشاركت در ساخت در اين مناطق همان تعيين نسبت 60 به 40 براي مالك و سازنده است هرچند در اين مناطق بسته به نوع و متراژ زمين، موقعيت و طول بر و ساير خصوصيات آن همچون تعداد مالكان، اين درصد مي‌تواند به‌صورت 70 به 30 يا حتي در موارد محدودي 50 به 50 هم تعيين شود.
اين در حالي است كه واسطه‌هاي ملكي مناطق 2 و 5 هم غلبه فرمول 60 به 40 را نسبت به ساير روش‌هاي محاسبه سهم مالك و سازنده از پروژه‌هاي مشاركتي تاييد مي‌كنند. ميانگين تعيين مبلغ بلاعوض به ازاي هر مترمربع زمين براي مالكان در اين مناطق حدود يك ميليون تومان است و اين در حالي است كه اين رقم در حداقلي‌ترين حالت خود از حول و حوش 700 هزار تومان شروع شده و بعضا تا بيش از متري 3 ميليون و 500 هزار تومان هم مي‌رود.
واسطه‌هاي ملكي مناطق 4 و8 در شرق تهران مي‌گويند: هم‌اكنون اغلب پروژه‌هاي مشاركت در ساخت در اين مناطق با نسبت 60 به 40 انجام مي‌شود هرچند در مناطقي كه زمين در آنها ارزان‌تر است اين نسبت بعضا تا 50 به 50 هم متغير است.
اين نسبت در برخي ديگر از مناطق رايج كه زمينه و ميل به مشاركت در ساخت در آنها هم وجود دارد صادق است. اين در حالي است كه انگيزه غالب مالكان براي حضور در بازار مشاركت در ساخت علاوه بر ركود بازار زمين و فروش نرفتن املاك كلنگي، برخورداري از ارزش افزوده 40 تا 60 درصدي ملكشان در اثر تخريب و نوسازي است.
به گفته واسطه‌هاي ملكي و كارشناسان مسكن، هم‌اكنون به‌رغم ادامه ركود در بازار زمين همزمان با ورود بازار مسكن به فاز پيش‌رونق، اغلب مالكان ترجيح مي‌دهند با ورود به بازار مشاركت در ساخت، ملك خود را با ارزش افزوده 40 تا 60 درصدي براي روزهاي رونق فروش آپارتمانهاي نوساز آماده كنند و از اين طريق هم موفق به فروش ملك خود شده‌اند و هم با تبديل ملك كلنگي به يك مجتمع مسكوني چند واحدي از سود بالاتري در زمان فروش برخوردار شوند.
در حال حاضر قيمت زمين در تهران نسبت به زمان جهش – سال92- رقمي معادل 33 درصد كاهش يافته و قيمت مصالح ساختماني نيز 26واحد درصد نسبت به سه سال پيش افت كرده است. از طرفي، در شرايط فعلي 110 تا 130 ميليون تومان وام ساخت بدون سپرده به ازاي احداث هر واحد مسكوني، بدون محدوديت به سازنده‌ها پرداخت مي‌شود.
اين دو اتفاق باعث بازگشت فعالان ساختماني به بازار شده اما چون فرمول پارسال براي مشاركت در ساخت، انگيزه لازم در مالكان زمين براي خروج از ركود را ايجاد نكرده، سازنده‌ها مجبور به افزايش 10واحد درصدي سهم آنها شده‌اند.
فرمول فعلي 60-40 تا پيش از جهش قيمت زمين استفاده مي‌شد اما سال 92، سهم مالكان به 70 درصد رسيد و در سال 94 به‌خاطر افزايش عوارض ساخت و ساز از يك سو و كاهش قيمت زمين از سوي ديگر، اين سهم به 50 درصد نزول كرد. در حال حاضر رغبت به مشاركت در ساخت، در مناطق پرتقاضا براي خريد مسكن، زيادتر است و سازنده‌ها، علاوه بر درصد شراكت، مترمربعي يك ميليون تومان به‌طور متوسط، پول بلاعوض به مالكان يك ساختمان كلنگي پرداخت مي‌كنند.
فرمول مشاركت در ساخت مسكن بعد از سه سال نوسان متفاوت، به سطح نرمال خود بازگشت. در حالي كه طي سه سال گذشته تحت تاثير دو تحول عمده، فرمول مشاركت در ساخت در بيشتر پروژه‌هاي ساختماني دو مدل متفاوت را تجربه كرد، سازندگان و مالكان مسكن امسال، به معمول‌ترين روش محاسبه سهم مالك و سازنده در ساخت مشاركتي بازگشته‌اند. فرمول مشاركت در ساخت مسكن طي سال 92 به دنبال جهش قيمت زمين و افزايش سطح قيمتي آن، موجب تغيير سهم مالك و سازنده به نفع مالكان در ساخت مشاركتي مسكن شد.
به اين ترتيب در شرايطي كه تا پيش از سال 92، عمده سهم مالك و سازنده در اغلب قراردادهاي ساخت مشاركتي، به‌صورت سهم 60 درصدي براي مالك و 40 درصدي براي سازنده تعريف مي‌شد، اين فرمول در سال اوج قيمت زمين و مسكن به نفع مالك تغيير كرد. به اين ترتيب، در شرايطي كه هر چند فرمول ساخت مشاركتي مسكن بسته به ويژگي‌هاي منطقه، ملك، متراژ و طول بر زمين مي‌تواند به حالت‌هاي مختلف تعريف و تعيين شود اما در سال 92، جهش قيمت زمين سهم مالك را از فرآيند مشاركت تا 70 درصد در كنار تعيين مبلغي با عنوان سهم بلاعوض مالك، تغيير داد.
نوسان سه مرحله‌اي سهم مالك و سازنده
قيمت زمين در فاصله سال‌هاي 84 تا 92 يعني به مدت 8 سال، از مترمربعي 600 هزار تومان به 6ميليون تومان افزايش يافت و اين جهش 10برابري قيمت زمين موجب شد فرمول مشاركت به نفع مالكان از حالت نرمال خارج شده و به سطح 70 درصدي از سهم مالك در ساخت مشاركتي مسكن برسد. اين در حالي است كه سازندگان مسكن هم به‌عنوان سمت دوم مشاركت در ساخت، سال 92 كه در واقع اوج رونق مسكن و ساخت وساز محسوب مي‌شد، براي جلب رضايت مالكان به مشاركت، به سهم 30 درصدي براي ساخت و ساز رضايت دادند.
سازندگان در اين سال، عمده سود خود و جبران كاهش سهمشان از درصد مشاركت با مالك را از طريق فروش واحدها در دوره رونق بازار مسكن و اوج جهش قيمت مسكن در سال 92 تامين كردند. اين در حالي است كه هم زمان با شروع دوره ركود ساختماني در اواخر همان سال، فرمول مشاركت در ساخت در سال بعد يعني سال 93 با تغيير اساسي مواجه شد.
البته فرمول مشاركت در ساخت مسكن با سهم 70 درصدي براي مالك و 30 درصدي براي سازنده، در برخي مناطق گران‌تر شهر تهران همچون مناطق يك، 2 و 3 پايتخت كه ارزش زمين در آنها به مراتب بالاتر از ساير مناطق شهر است، در سال 93 هم پايدار ماند. اما سال 93 و همچنين سال گذشته همزمان با ادامه و تشديد ركود در بازار معاملات مسكن، درصدهاي مربوط به سهم مشاركت مالك و سازنده در پروژه‌هاي ساختماني تغيير كرد.
در حالي كه سال قبل از آن يعني سال 92، عمده پروژه‌هاي مشاركتي مخصوصا در مناطق شمالي شهر تهران با فرمول 70 درصد سهم مالك به ازاي سهم 30 درصدي سازنده انجام مي‌شد، عمده فعاليت‌هاي مشاركت در ساخت طي سال‌هاي 93 و 94، به‌صورت مشاركت 50 - 50 يعني سهم مساوي مالك و سازنده از فرآيند مشاركت تعيين شد.
اين در حالي است كه فرمول دومي كه طي دو سال گذشته در بازار مشاركت در ساخت، به خصوص در مناطقي كه زمين در آنها از ارزش بالاتري برخوردار بود يا به جهت مشخصات ويژه ملكي، تقاضاي بيشتري براي آنها نسبت به زمين‌هاي معمولي وجود داشت، در برخي موارد به‌صورت سهم 55 درصدي براي مالك و 45درصدي براي سازنده هم تعريف مي‌شد.
اما سال‌هاي 93 و 94 همزمان با ادامه روند تخليه حباب قيمتي در بازار زمين و مسكن، فرمول عمده مشاركت در ساخت از سهم 70 به 30 به سهم 50 به 50 براي مالك و سازنده رسيد. علاوه بر افت قيمت و ركود در بازار زمين، سال گذشته چون نرخ عوارض و تراكم ساختماني بعد از چند سال افزايش يافت و در نتيجه اين موضوع هزينه‌هاي ساخت مسكن هم زياد شد، تغيير مسير فرمول مشاركت در ساخت به نفع سازنده رقم خورد.
بازگشت ساخت مشاركتي به سطح نرمال
فرمول مشاركت در ساخت و تعيين سهم مالك و سازنده از عوايد ناشي از ساخت وساز مشاركتي، امسال بعد از سه سال حالت غير طبيعي در بازار اين گروه از ساخت و سازها، به حالت نرمال رسيده است. هم‌اكنون در اغلب مناطق شهر تهران تعيين سهم مالك و سازنده در فرآيند ساخت و سازهاي مشاركتي به‌صورت سهم 60 درصدي مالك و 40 درصدي سازنده تعيين مي‌شود كه اين موضوع نشان دهنده بازگشت بازار ساخت وسازهاي مشاركتي به حالت نرمال است.
در شرايط نرمال، معمولا فرمول مشاركت در ساخت بسته به متراژ زمين، موقعيت و منطقه‌اي كه در آن واقع شده و ساير مشخصات آن مانند طول بر زمين، به‌صورت سهم 60 درصدي مالك و 40درصدي سازنده تعيين مي‌شود و علاوه بر آن مبلغي متناسب با قيمت‌هاي عرف منطقه در برابر هر مترمربع مساحت زمين به‌عنوان بلاعوض به مالكان زمين (ساختمان تخريب شده) پرداخت مي‌شود.
مبلغ بلاعوض بابت مشاركت در ساخت زمين‌هاي مسكوني در مناطق مختلف تهران متفاوت است طوري كه اين مبلغ از مترمربعي كمتر از 500 هزار تومان در مناطق جنوبي و ارزان‌تر شهر تا مترمربعي بيش از 3 ميليون تومان در مناطق شمالي شهر در نوسان است. با اين حال، هنوز هم در برخي مناطق خاص پايتخت نمونه‌هاي محدودي از فرمول‌هاي متفاوت ساخت و ساز مشاركتي ديده مي‌شود.
در مناطق جنوبي و ارزان‌تر شهر تهران كه نسبت هزينه ساخت مسكن به زمين تقريبا در سطح برابري قرار دارد، در موارد محدودي فرمول مشاركت در ساخت به‌صورت سهم 50 درصدي مالك در برابر سهم 50 درصدي سازنده هم تعريف مي‌شود. اين در حالي است كه هم‌اكنون تعيين درصد مشاركت 70 درصدي مالك به 30 درصدي سازنده در مناطق مختلف شهر تهران در حد فوق‌العاده محدود ديده مي‌شود.
توهم قيمتي در سمت عرضه زمين
واسطه‌هاي ملكي در مناطق مختلف شهر تهران معتقدند مالكان همچنان در توهم دوران اوج جهش قيمت زمين به‌سر مي‌برند اما چون در شرايط ركود فعلي بازار معاملات زمين مشتري مناسبي براي ملك خود ندارند، از سر ناچاري جذب بازار مشاركت در ساخت مي‌شوند. اغلب اين واسطه‌ها در مناطق مختلف پايتخت معتقدند هرچند هم‌اكنون فرمول مشاركت در ساخت مسكن به حالت نرمال برگشته است اما مبالغ بلاعوضي كه هر يك از مالكان از سازندگان مطالبه مي‌كنند با سطح واقعي قيمت‌ها و شرايط روز بازار مسكن چندان همخواني ندارد.
به گفته واسطه‌هاي ملكي اين مبالغ هم‌اكنون بالاتر از آن چيزي كه شرايط روز بازار مسكن حكم مي‌كند، تعيين مي‌شود و مالكان همچنان در تصور روزهاي اوج قيمت زمين به‌سر مي‌برند.
11 نقطه پرتقاضا براي مشاركت
هم‌اكنون عمده تقاضا و قراردادهاي مشاركت در ساخت مسكن در حدود 11 منطقه شهر تهران انجام مي‌شود كه بيشترين تمايل سازندگان براي ساخت و ساز روي زمين‌هاي كلنگي، معطوف به اين مناطق است . به اين ترتيب، در حال حاضر عمده فعاليت‌هاي مربوط به ساخت وسازهاي مشاركتي مسكن در مناطق يك، 2، 3، 4، 5، 6، 7، 8، 10، 13 و 14 شهر تهران انجام مي‌شود كه به دليل برخي ويژگي‌هاي خاص مانند وجود املاك كلنگي در اين مناطق، تمركز جمعيت و تقاضاي قابل‌قبول براي واحدهاي ساخته شده، باب ميل سازندگان هستند. اين مناطق كه در چهار جهت اصلي شهر تهران و جهت‌هاي فرعي آن پراكنده شده‌اند، معمولا در ساخت و سازهاي مشاركتي از فرمول 40 درصد سهم سازنده در برابر 60 درصد سهم مالك تبعيت مي‌كنند.
البته در مناطق جنوبي‌تر و ارزان‌تر شهر اين سهم تا درصد مساوي 50 - 50 به‌عنوان سهم سازنده و مالك تعيين مي‌شود و مبلغ بلاعوض پرداختي از سوي سازنده به مالك در اين مناطق كمتر از ساير مناطق است. بررسي‌ها از وضعيت بازار ساخت و سازهاي مشاركتي مسكن نشان مي‌دهد هم‌اكنون دو رويكرد عمده در رفتار مالكان و ساكنان مناطق مختلف شهر تهران وجود دارد كه از وضعيت عرضه و تقاضاي زمين براي ساخت مشاركتي نشات مي‌گيرد.
اولين رويكرد يا اولين گروه مربوط به بازار مشاركت در ساخت در برخي مناطق خاص و ويژه شهر تهران يعني مناطق لوكس و گران‌قيمت شمال پايتخت – عمدتا مناطق 1 و 3 – است.
به اذعان واسطه‌هاي ملكي شمال شهر، در اين مناطق هم‌اكنون عرضه زمين از سوي مالكان براي ساخت مشاركتي كاهش يافته است، طوري كه برخي از واسطه‌هاي ملكي كه فعاليت‌هاي مربوط به مشاركت در ساخت هم انجام مي‌دهند در آگهي‌هاي خود عنوان مي‌كنند مالكاني كه بهترين پيشنهاد مشاركت در ساخت را با معرفي زمين‌هاي خود به سازندگان بدهند، مشمول دريافت مژدگاني مي‌شوند. هرچند نمي‌توان چندان به صحت پرداخت مژدگاني به مالكان در نتيجه معرفي زمين براي مشاركت در ساخت خوشبين بود و به نظر مي‌رسد اين واسطه‌ها از ترفندهاي تبليغاتي براي جلب مالكان استفاده كرده‌اند، اما اين موضوع نشان مي‌دهد هم‌اكنون عرضه كمتر يا نامناسب‌تري در بازار زمين اين مناطق از سوي مالكان صورت مي‌گيرد.
اما در مناطق معمولي‌تر شهر تهران، يعني گروه دوم مورد بحث، هرچند ميزان عرضه زمين براي ساخت مشاركتي مسكن به حد كافي وجود دارد، اما در اين سمت بازار، اغلب نارضايتي براي ورود به پروژه‌هاي مشاركتي از جانب سازندگان مطرح مي‌شود.
آن‌طور كه سازندگان مناطق معمولي‌تر شهر تهران مي‌گويند به دليل آنكه هنوز مالكان در تصور روزهاي اوج قيمت زمين به‌سر مي‌برند پيشنهادهاي برخي از آنها براي نحوه محاسبه فرمول مشاركت و به‌خصوص تعيين مبلغ بلاعوض، متناسب با شرايط روز بازار زمين و مسكن نيست و به همين خاطر سازندگان معمولا براي يافتن زميني كه با شرايط واقعي براي مشاركت عرضه شده باشد، مقداري با مشكل مواجهند.
واسطه‌هاي ملكي فعال در بازار مشاركت در ساخت مسكن در مناطق يك و 3 تهران اعلام كردند: هم‌اكنون فرمول غالب مشاركت در ساخت در اين مناطق همان تعيين نسبت 60 به 40 براي مالك و سازنده است هرچند در اين مناطق بسته به نوع و متراژ زمين، موقعيت و طول بر و ساير خصوصيات آن همچون تعداد مالكان، اين درصد مي‌تواند به‌صورت 70 به 30 يا حتي در موارد محدودي 50 به 50 هم تعيين شود.
اين در حالي است كه واسطه‌هاي ملكي مناطق 2 و 5 هم غلبه فرمول 60 به 40 را نسبت به ساير روش‌هاي محاسبه سهم مالك و سازنده از پروژه‌هاي مشاركتي تاييد مي‌كنند. ميانگين تعيين مبلغ بلاعوض به ازاي هر مترمربع زمين براي مالكان در اين مناطق حدود يك ميليون تومان است و اين در حالي است كه اين رقم در حداقلي‌ترين حالت خود از حول و حوش 700 هزار تومان شروع شده و بعضا تا بيش از متري 3 ميليون و 500 هزار تومان هم مي‌رود.
واسطه‌هاي ملكي مناطق 4 و8 در شرق تهران مي‌گويند: هم‌اكنون اغلب پروژه‌هاي مشاركت در ساخت در اين مناطق با نسبت 60 به 40 انجام مي‌شود هرچند در مناطقي كه زمين در آنها ارزان‌تر است اين نسبت بعضا تا 50 به 50 هم متغير است.
اين نسبت در برخي ديگر از مناطق رايج كه زمينه و ميل به مشاركت در ساخت در آنها هم وجود دارد صادق است. اين در حالي است كه انگيزه غالب مالكان براي حضور در بازار مشاركت در ساخت علاوه بر ركود بازار زمين و فروش نرفتن املاك كلنگي، برخورداري از ارزش افزوده 40 تا 60 درصدي ملكشان در اثر تخريب و نوسازي است.
به گفته واسطه‌هاي ملكي و كارشناسان مسكن، هم‌اكنون به‌رغم ادامه ركود در بازار زمين همزمان با ورود بازار مسكن به فاز پيش‌رونق، اغلب مالكان ترجيح مي‌دهند با ورود به بازار مشاركت در ساخت، ملك خود را با ارزش افزوده 40 تا 60 درصدي براي روزهاي رونق فروش آپارتمانهاي نوساز آماده كنند و از اين طريق هم موفق به فروش ملك خود شده‌اند و هم با تبديل ملك كلنگي به يك مجتمع مسكوني چند واحدي از سود بالاتري در زمان فروش برخوردار شوند.
قيمت آپارتمان در تهران , قيمت آپارتمان در تهران همشهري , قيمت آپارتمان در تهران همشهري آنلاين , قيمت آپارتمان در تهران روي ديوار , قيمت آپارتمان در تهرانپارس , قيمت آپارتمان در كيش , قيمت آپارتمان در شهرك غرب , قيمت آپارتمان در شهرك اكباتان , قيمت آپارتمان , جدول قيمت آپارتمان در تهران , جدول قيمت آپارتمان مناطق تهران , جدول قيمت مسكن در مناطق تهران , جدول افزايش قيمت مسكن مهر , جدول قيمت مسكن در مناطق تهران , قيمت مسكن در مناطق مختلف تهران+جدول , قيمت مسكن در تهران , قيمت مسكن در سال 94 , قيمت آپارتمان در تجريش , قيمت آپارتمان در شمال تهران , قيمت خانه در شمال تهران , قيمت مسكن در شمال تهران , قيمت مسكن در شمال شرق تهران ,
----------------------------------
=============
اطلاعيه فروش آپارتمانهاي سند اداري و مغازهاي تجاري
فروش واحد هاي تجاري و آپارتمان هاي اداري در بر خيابان آزادي تهران : مغازه هاي داخل پاساژ مناسب براي موبايل ، كامپيوتر ، صنايع دانش بنيان ، صنايع پزشكي ، دندانپزشكي ، علوم آزمايشگاهي و داروسازي
واحد هاي اداري در متراژ هاي 60 الي 110 متر مناسب براي دفاتر كليه شركت ها
اول منطه زوج و فرد طرح ترافيك با تامين پاركينگ 100 درصد و دسترسي مترو ، BRT
----------------------------------------------------------------------