بازار مسكن و داستانهاي روكود يا رونق آپارتمان - حرف حرف خريدار است - 27 ارديبهشت 95
بازار مسكن؛ فرار همزمان از ركود و تورم
سرمايه‌گذاران در انتظار بازشدن دوباره فضايي سودآور هستند و متقاضيان چشم به‌راه افزايش تسهيلات و افزايش قدرت خريد، اين اوضاع بازاري است كه تا چند سال قبل چنين مشكلاتي كمتر داشت. حالا پس از گذشت ماه‌هاي طولاني ركود، هنوز براي پيدا كردن مسير آينده خود سر در گم است.
به گزارش اقتصادآنلاين به نقل از فرصت امروز ، با وجود آنكه نخستين گروه از وام‌هاي 80 ميليون توماني در هفته‌هاي آينده به دست متقاضيان خواهد رسيد و دوام ثبات در اقتصاد ايران نيز كار را به جايي رسانده كه بسياري از كارشناسان از پايان ركود طولاني مدت سال‌هاي گذشته صحبت مي‌كنند، اما به نظر مي‌رسد معادله موجود بر سر آينده بازار پيچيده‌تر از اين صحبت‌ها خواهد بود. هرچند مي‌توان به كنار رفتن ركود، لااقل براي دوره‌اي كوتاه‌مدت اميد داشت اما قطعاً آنچه براي مدتي طولاني تأثير‌گذار خواهد بود قيمت تمام شده خانه و نرخ‌هاي رسمي ارائه شده در بازار است. نرخ‌هايي كه با افزايش قابل توجه سال‌هاي گذشته ركودي بزرگ را به وجود آورد.
اگر بنا باشد بار ديگر در دوره جديد رونق همراه با تورم باشد، حفظ تحرك در آينده بازار سخت خواهد شد. موضوعي كه باعث شده وزارت راه به‌طور جدي آن را پيگيري كند و صحبت از خروج ركود بدون تورم را به‌عنوان يكي از برنامه‌هاي اصلي در اين رابطه مطرح كند. پيگيري اين دغدغه در صحبت‌هاي وزير راه‌وشهرسازي به خوبي عيان ميشود. آخوندي مي‌گويد: «در حوزه مسكن از همان ابتداي دولت يازدهم ما به دنبال خروج غيرتورمي مسكن از ركود بوديم، بنابراين اينكه بانك مركزي هزاران ميليارد تومان پول پر قدرت به بخش مسكن تزريق كند، چندان نمي‌تواند كمك‌حال اين بخش باشد.
همين الان نرخ تورم مسكن نسبت به نرخ تورم پايين‌تر بوده و حتي كاهش هم داشته است، پس با روش پس‌اندازهايي كه از ابتداي دولت يازدهم بر آن اجرا شده مي‌توان به راحتي مردم را صاحب مسكن كرد.» محوريت دادن به پس‌انداز و استفاده از منابعي كه مردم براي مدتي طولاني آن را جمع كرده‌اند كم‌خطرترين راهي است كه شايد در بلندمدت تأثيراتي جدي از خود بر جاي بگذارد، هرچند با توجه به اوضاع امروز، كمتر كارشناس و سرمايه‌گذاري در كوتاه‌مدت خطر اين امر را پيش‌بيني مي‌كند.
بستر تورم در بازار مسكن فراهم نيست
يك كارشناس بازار مسكن معتقد است بالا بودن قابل توجه تعداد واحدهاي مسكوني عرضه شده در قياس با تقاضاي فعال در بازار باعث شده، نه‌تنها بستر براي تورم دوباره فراهم نباشد، كه حتي پيش‌بيني آن در آينده نيز كار چندان راحتي به نظر نمي‌رسد.
احمدرضا سرحدي در گفت‌وگويي تصريح كرد: سابقه سال‌هاي گذشته اقتصاد ايران كه در چارچوب آن بسياري از فعاليت‌هاي سودآور به حوزه مسكن خلاصه مي‌شد، باعث شد بسياري از سودجويان نسبت به افزايش قيمت‌ها اقدام كنند. اما با توجه به ركود اين سال‌ها نه ديگر خبري از اين سودجويان است و نه بازار كشش افزايش دوباره قيمت‌ها را دارد. به گفته وي ركودي كه اميد زيادي به آن وجود دارد احتمالا در نيمه دوم سال جاري و آن هم به شكلي محدود به وجود مي‌آيد و در صورت شكل گرفتن اين روند تنها به فروش واحدهاي از پيش باقي مانده كمك خواهد‌شد.
اين كارشناس اضافه كرد: اگر در ماه‌هاي آينده اقتصاد ايران به رونق نزديك شود و در سايه آن قدرت خريد مردم افزايش يابد، مي‌توان به دوام رونق اميد داشت، رونقي كه با تورم نخواهد بود زيرا شرايط آن برقرار نيست.
ايمان معصومي سرمايه‌گذار عرصه مسكن نيز در گفت‌وگويي از شرايط سخت سال‌هاي گذشته بساز و بفروش‌ها گفت و اعلام كرد: وقتي با وجود كاهش قيمت‌ها و عدم تبعيت بازار مسكن از تورم موجود در اقتصاد كشور، باز هم تعداد زيادي از واحدهاي تكميل شده در سال‌هاي گذشته فروش نرفته‌اند، قطعاً اولويت اول نه افزايش قيمت‌ها كه به فروش رفتن واحدهاي قبلي و بازگشت سرمايه خواهد بود.وي ادامه داد: هرچند كاهش قيمت‌ها در شرايطي كه هزينه ساختوساز افزايش پيدا كرده، باعث زيان سرمايه‌گذاران اين حوزه شده است، اما با توجه به نياز كوتاه‌مدت بازار بعيد است دوره جديد رونق با ركود يا افزايش قابل توجه نرخ‌ها همراه شود.
پيش‌بيني‌هاي كوتاه‌مدت كارشناسان و البته نگراني وزارت راه و شهرسازي نشان از آن دارد كه فرار از تورم دوباره در بازار مسكن به آينده دورتري مرتبط ميشود، آينده‌اي كه شايد با توجه به رونق پيش‌بيني شده در بازار ماه‌هاي آينده به وجود آيد. حفظ نقدينگي موجود در بازار به‌عنوان نظام پس‌انداز مسكن كه در آينده منابعي كم خطر را به بازار تزريق مي‌كند، شايد بهترين راه حلي باشد كه بتوان براي آينده ارائه كرد، راه‌حلي كه هرچند در بسياري از كشورها اثر بخش بوده اما شايد هنوز براي گروه‌هاي كم درآمد ايراني اجراي آن سخت و طاقت فرسا باشد.
حرف، حرفِ خريدار مسكن است
«زمان خريد است؛ چرا كه اكنون خريدار قيمت را تعيين مي‌كند و آنها هستند كه حرف آخر را مي‌زنند.» اين جمله يكي از كليشه‌هاي مشاوران املاك تهران در ماه‌هاي گذشته شده است.
به گزارش اقتصادآنلاين به نقل از اعتماد ، ركود بي‌سابقه‌اي از سال ١٣٩١ بر بازار خريد و فروش ملك در ايران سايه انداخت. دولت نهم و دهم كه قرار بود با طرح مسكن مهر مشكل صاحب‌خانه شدن اقشار كم درآمد را حل كند، نه تنها به هدفش نرسيد كه وضعيت به سمتي پيش رفت كه اقشار مياني هم در خريد خانه ناتوان‌تر شدند.
اين وضع در طول زمامداري حسن روحاني هم ادامه پيدا كرد؛ امسال، سومين سالي است كه خريد و فروش مسكن در ركود است، هر چند برنامه‌هايي براي خروج از ركود مسكن، مانند ديگر بخش‌ها، در دو سال اخير اجرايي شد ولي هيچ‌كدام از اين طرح‌ها تاكنون نتوانستند رونق را به بازار بازگردانند.
افزايش قيمت ناممكن است
مشاوران املاك در ركود سه ساله بازار بيش از هر زماني كم‌حوصله شده‌اند. تنها كافي است به بنگاهي مراجعه كنيد تا اين موضوع حس شود. يكي از مشاوران املاك منطقه نياوران در مورد وضعيت بازار مسكن مي‌گويد: اينكه در آينده چه ميشود خدا مي‌داند اما يك چيز مسلم است: در يكي دو سال آينده قيمت مسكن به شكل چشمگيري افزايش پيدا نمي‌كند. حال اگر كسي قصد دارد منزل خود را بفروشد و خانه ديگري بخرد، همين امروز هم مي‌تواند دست به كار شود.
حسام عقبايي، رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران هم توضيح مي‌دهد: امسال بحث افزايش قيمت نخواهيم داشت، چرا كه كاهش قدرت خريد مردم اجازه چنين كاري نمي‌دهد. افزايش قيمت در شرايط فعلي نه تنها به نفع فروشنده نيست بلكه تنها منجر به تعميق ركود ميشود.
گزارش مركز آمار ايران نشان مي‌دهد معاملات ملكي در شهر تهران در زمستان ١٣٩٤ نسبت به فصل پيش از آن 19/1درصد رشد و نسبت به فصل مشابه سال قبل از آن 23/9 درصد كاهش داشته است؛ هر چند كه ميانگين قيمت فروش هر مترمربع زيربناي مسكوني معامله شده از راه بنگاه‌هاي معاملات ملكي در شهر تهران در زمستان سال گذشته نسبت به فصل قبل از آن 2/3درصد افزايش و نسبت به فصل مشابه سال قبل 0/6 درصد كاهش داشته است. البته كاهش خريد و فروش در سال گذشته نسبت به سال ١٣٩٣ منطقي است؛ زيرا در سال ١٣٩٣ رشد اقتصادي كشور سه درصد بود كه اين رقم سال گذشته به سختي به صفر رسيد؛ همين نشان مي‌دهد ركود در اقتصاد ايران بي‌سابقه
شده است.
بازار در اختيار خريدارها
مشاور املاك ديگري مي‌گويد: اكنون وضع بازار مسكن به سمتي رفته كه ديگر فروشنده نمي‌تواند قيمت معامله را تعيين كند و اين كار بيشتر از سوي خريدار انجام ميشود؛ چون خريد و فروشي انجام نمي‌شود و آنهايي كه نياز به پول دارند واحد مسكوني را با نزديك‌ترين قيمت، به نرخ مطلوب خود مي‌فروشند. اين فعال بازار مسكن در مورد پيش‌بيني آينده بازار مسكن هم توضيح مي‌دهد: نمي‌توان قاطعانه از بهبود وضعيت سخن گفت اما بعيد است وضع كنوني ادامه پيدا كند، هر چند توقع رونق هم توقعي منطقي نيست.
از سوي ديگر رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران هم پيش‌بيني مي‌كند: در نيمه نخست امسال گام نخست خروج از ركود مسكن برداشته ميشود و بررسي آمارها هم اين را نشان مي‌دهد. هر چند كه خروج از ركود به مفهوم بازگشت به دوران رونق نيست ولي گام مهمي در رفع نابساماني فعلي است.
به گفته او آمار معاملات ملكي تهران در ماه نخست سال ١٣٩٥ نشان‌دهنده افزايش ١٠ درصدي خريد و فروش مسكن نسبت به مدت مشابه سال گذشته بود؛ حال آنكه در فروردين ماه خريد و فروش‌ها همواره كمتر از ماه‌هاي ديگر است؛ زيرا به شكل عملي نيمه اول ماه، تعطيلات است.
مانور پول لازم‌ها
مشاوران املاك همگي معتقدند كه در شرايط فعلي فروشندگاني كه حاضر نبودند از قيمت فروش خود كوتاه بيايند، به دليل طولاني شدن مدت ركود از موضع خود پايين آمده‌اند. درهمين رابطه يكي ديگر از مشاوران املاك شمال تهران مي‌گويد: فروشنده‌اي كه حاضر نبود واحد خود را كمتر از متري ١٦ ميليون و ٥٠٠ هزار تومان بفروشد، همين امروز به بنگاه آمد و حاضر شده بود اين‌بار با قيمت ١٣ ميليون توماني هم واحد خود را واگذار كند هر چند باز هم خريدار زير بار نرفت. در نهايت فروشنده مجبور شد به فروش ملكش با قيمت متري ١٢ ميليون تومان رضايت دهد.
او تاكيد كرد امروز فروشنده بايد دنبال مشتري بگردد و اين وضع باعث شده كساني‌كه مي‌خواهند منزل خود را عوض كنند كمتر از ديگران زيان ببينند؛ چرا كه به هر روي آنها با همان نرخي كه واحد خود را فروخته‌اند، واحد ديگري مي‌خرند. از سوي ديگر افرادي كه به پول خانه‌شان نياز دارند هم از سر ناچاري به قيمت كمتر تن مي‌دهند.
افزايش معاوضه
«ركود مسكن فرصتي شد براي برخي از سرمايه‌داران و ثروتمندان كه واحد مسكوني را با ماشين‌هاي مدل بالا، باغ يا ويلا معاوضه كنند.» اينها گفته يكي از فعالان بازار مسكن منطقه ولنجك است. اين مشاور املاك درباره دلايل افزايش معاوضه مسكن گفت: بسياري از ثروتمندان ترجيح مي‌دهند از اين شيوه براي خريد و فروش استفاده كنند و از قضا اين شيوه بدي هم براي سرمايه‌گذاري نيست. واگذاري ماشين لوكس به ازاي يك واحد مسكوني، در شرايطي كه فروشندگان به قيمت‌هاي پايين‌تري هم راضي مي‌شوند عمل تيزهوشانه‌اي است. حتي واگذاري ويلا يا باغ با واحد مسكوني هم رفتاري منطقي است؛ چون اگر رونقي هم حاصل شود، احتمالا از واحدهاي مسكوني شهر آغاز ميشود و سپس به ويلا، زمين و باغ مي‌رسد.
به گفته او اميدي براي آنكه در ٩ ماهه نخست امسال تغييري در وضعيت بازار به وجود بيايد، نيست. او ادامه مي‌دهد: براي فصل زمستان مي‌توان اندكي اميدوارتر بود، اگر اقتصاد كشور در ماه‌هاي نخست وضعيت بهتري پيدا كند احتمال اين وجود دارد كه در ماه‌هاي زمستان خريد و فروش مسكن افزايش پيدا كنند.
تحولات بازار مسكن در زمستان 94
مركز آمار ايران با انتشار گزارشي از بازار مسكن در زمستان 1394، تحولات بازار زمين و مسكن در كل كشور را مورد تجزيه و تحليل قرار داده است.
از سوي ديگر تعداد معاملات زمين در زمستان گذشته نسبت به مدت مشابه سال 93 رشد منفي 9/ 23 درصدي را تجربه كرده است. اين موضوع نشان مي‌دهد اندازه حجمي بازار هنوز به وضعيت سال 93 نرسيده و بازار براي افزايش تعداد معاملات با عبور از فاز پيش رونق همچنان ظرفيت دارد. بر اساس گزارش مركز آمار متوسط قيمت آپارتمان مسكوني در زمستان گذشته 4 ميليون و 105 هزار تومان بوده است كه نسبت به پاييز94، 3/ 2 درصد رشد داشته و در مقايسه با مدت مشابه سال 93 رشد منفي 6/ 0 درصدي را تجربه كرده است. اين در حالي است كه گزارش دفتر اقتصاد مسكن متوسط قيمت آپارتمان مسكوني در زمستان سال گذشته را با اندكي اختلاف 4 ميليون و 150 هزار تومان اعلام كرده كه در مقايسه با گزارش پاييز اين نهاد، رشد 7/ 3 درصدي را نشان مي‌دهد و نسبت به مدت مشابه سال 93 نيز 5 درصد رشد داشته است.
از سوي ديگر حجم معاملات آپارتمانهاي مسكوني در زمستان سال گذشته نسبت به پاييز معادل 7/ 24 درصد رشد داشته، اما در عين حال نسبت به مدت مشابه سال 93 رشد منفي 4/ 8 درصدي را تجربه كرده است. بر اساس گزارش مركز آمار، متوسط مساحت آپارتمانهاي معامله شده در زمستان گذشته 87 مترمربع و متوسط سن آنها 9 سال بوده است.
متوسط قيمت اجاره بهاي ماهانه به علاوه سه درصد وديعه پرداختي براي هر مترمربع آپارتمان مسكوني در زمستان سال گذشته 19 هزار و 815 تومان بوده است كه نسبت به پاييز94 با وجود رشد 9/ 7 درصدي تعداد قراردادهاي اجاره، 4 درصد كاهش داشته است. قيمت متوسط اجاره بها نسبت به زمستان سال 93 معادل 5/ 9 درصد رشد داشته است و حجم معاملات رشد منفي 4/ 19 درصدي را تجربه كرده است. همچنين متوسط مساحت آپارتمانهاي استيجاري در زمستان 94 معادل 75 مترمربع و متوسط عمر بنا 12 سال بوده است.
پيش نشانه‌هاي خوب از رونق بخش مسكن
معاون مسكن و ساختمان وزير راه و شهرسازي با بيان اينكه داده‌هاي معاملات مسكن نشان مي‌دهد كه در فروردينماه ميزان معاملات مسكن در تهران ۱۹ درصد رشد داشته است، گفت: پيش‌نشانه‌هاي خوبي براي رونق بخش مسكن ديده ميشود.
معاون مسكن و ساختمان وزير راه و شهرسازي با بيان اينكه داده‌هاي معاملات مسكن نشان مي‌دهد كه در فروردينماه ميزان معاملات مسكن در تهران ۱۹ درصد رشد داشته است، گفت: پيش‌نشانه‌هاي خوبي براي رونق بخش مسكن ديده ميشود.
حامد مظاهريان در پاسخ به اين سوال كه كارشناسان اقتصادي مسكن عنوان مي‌كنند كه به‌رغم تمام اظهارات مسوولان هنوز نشانه‌هايي از رونق بخش مسكن ديده نمي‌شود، گفت: داده‌هاي آماري از رصد معاملات مسكن نشان مي‌دهد كه بخش مسكن در حال سپري كردن وضعيت خروج غيرتورمي از ركود است به طوري كه ميزان معاملات مسكن در فروردينماه امسال در شهر تهران 19 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل رشد نشان مي‌دهد. به گزارش اقتصاد آنلاين به نقل از اقتصاد، وي با اشاره به اينكه بيشترين تعداد معاملات در تهران مربوط به منطقه پنج و كمترين معاملات مربوط به منطقه 22 است تاكيد كرد: اقدامات دولت براي خروج مسكن از ركود همانا افزايش سرمايه‌گذاري و فراهم شدن ابزارهاي لازم توسط نظام بانكي است.
مظاهريان اضافه كرد: يكي از اين ابزارها افزايش سقف وام خريد مسكن به بالاترين ميزان خود در تاريخ كشور است كه ورود وام 80 ميليوني خريد مسكن از خردادماه امسال مي‌تواند مسكن را به تدريج از ركود خارج كند.
معاون مسكن و ساختمان وزير راه و شهرسازي گفت: يكي ديگر از اين ابزارها اعطام وام ساخت مسكن تا سقف 150 ميليون تومان براي هر واحد مسكوني است كه مي‌تواند نقش بسزايي در ساختوساز ايفا كند.
مظاهريان تصريح كرد: ايجاد اين ابزارهاي لازم توسط نظام بانكي و پيش نشانه‌هاي خوبي كه در بازار مسكن در حال ايجاد شدن است مي‌تواند نويد بخش خروج تدريجي غيرتورمي مسكن از ركود باشد.
وي افزود: اين پيش نشانه‌ها آلارم‌هاي خوبي براي سرمايه‌گذاري در بخش مسكن ايجاد كرده است كه آن هم نويدبخش خوبي براي سازندگان مسكن خواهد بود.
معاون مسكن و ساختمان وزير راه و شهرسازي در پاسخ به اين سوال كه در حال حاضر وظيفه دولت براي خروج از ركود چيست، گفت: هماهنگ كردن تامين منابع مالي براي بخش مسكن از وظايف دولت است كه آن را به خوبي انجام داده و هماهنگ كرده است. يكي از آخرين قطعه‌هاي ورود بازار مسكن به رونق نيز همانا موافقت با انتشار 300 ميليارد تومان اوراق رهن ثانويه است كه مي‌تواند حتي تا 10 هزار ميليارد تومان نيز افزايش يابد.
مظاهريان افزود: برنامه‌هاي اجرايي براي ورود به بافت فرسوده نيز از اهداف عالي دولت است كه قطعاً مي‌تواند تاثير به‌سزايي در بخش مسكن و رونق ساختوساز داشته باشد.
برنامه ويژه براي خروج مسكن از ركود
هنوز حال و روز مسكن خوب نشده و دولت قصد دارد در سال پاياني دولت يازدهم با بازگرداندن رونق به بازار مسكن اين بخش و صنايع وابسته به آن را فعال كند.
با اين حال هنوز حال و روز مسكن خوب نشده و برنامه‌هايي كه از همان ماه‌هاي ابتدايي بر سر زبان‌ها افتاد به نتيجه نرسيده است، اما اين تعلل ديگر براي بدنه دولت قابل توجيه نيست و كار را به جايي رسانده است كه دولت قصد دارد در سال پاياني دولت يازدهم با بازگرداندن رونق به بازار مسكن اين بخش و صنايع وابسته به آن را فعال كند.
اين امر زماني بيشتر شدت گرفت كه دولت در راستاي برنامه اقتصاد مقاومتي خود وزارتخانه‌هاي مختلف را ملزم به اجراي برنامه‌اي سريع كرد كه در اين ميان وزارت راه و شهرسازي بايد براي بازار مسكن برنامه‌اي يك هفته‌اي ارايه مي‌كرد؛ برنامه‌اي كه ظاهرا كار را به برگزاري جلسه همفكري مقامات ارشد دولتي براي رونق‌دهي به بازار مسكن كشاند.
به اين جهت جلسه ويژه مسكني با حضور مسوولاني از وزارتخانه‌هاي راه و شهرسازي، نيرو، بانك مركزي و بنياد مسكن با اسحاق جهانگيري معاون اول رييس‌جمهوري برگزار شد تا شايد گره مشكلات مسكن بعد از دو سال و اندي باز شود. در اين جلسه كه خبر زيادي در خصوص آن عنوان نشده است با ارايه گزارش از طرح‌ها و پروژه‌هايي كه دولت براي رونق بازار اجرا كرده است، موضوع بهسازي و نوسازي بافت‌هاي فرسوده شهري و نيز تكميل زيربنا و روبناي واحدهاي مسكن مهر مورد بحث و تبادل نظر قرار گرفته و تصميماتي در اين خصوص اتخاذ شده است.
اسحاق جهانگيري هم با تاكيد بر رونق بخش مسكن و تكميل واحدهاي مسكن مهر بر اهتمام جدي دولت براي راه‌اندازي بخش مسكن اشاره كرده و با بيان اينكه رونق بخش مسكن منجر به رونق رشته‌هاي مختلف صنعتي خواهد شد، از وزارت راه و شهرسازي خواست برنامه‌ريزي و پيگيري لازم براي ايجاد تحرك در بخش مسكن را با جديت بيش از پيش انجام دهد.
البته اين جلسه از سوي معاونين وزير راه جلسه‌اي متعارف و نه فوق‌العاده عنوان شده است و هدف از برگزاري جلسات نمايندگان دستگاه‌هاي اجرايي و اقتصادي با معاون اول رييس‌جمهوري را هماهنگ‌سازي تصميم‌گيري‌ها در خصوص رونق بخش مسكن با هدف دستيابي به همسويي درون دولت و كمك به خروج سريع‌تر مسكن از ركود عنوان كرده‌اند. البته حامد مظاهريان، معاون وزير راه و شهرسازي در حوزه مسكن گفته است: «دولت مصمم است تا تلاش بخش‌هاي مختلف درون قوه مجريه را كه مي‌توانند در رونق بخش مسكن اثرگذار باشند هماهنگ كند تا دستور اكيد رييس‌جمهوري براي خروج مسكن از ركود اجرايي شود. اكنون ابزارهاي مالي گوناگوني در مذاكرات متعدد با بانك مركزي، شوراي پول و اعتبار، بانك‌هاي عامل و سازمان بورس طراحي و عملياتي شده است تا اين امر محقق شود.
در طراحي اين ابزارها در جلسات مذكور به جمع‌بندي خوبي رسيده‌ايم و امكان اجراي آنها مهيا شده است، هم‌اكنون در موقعيتي قرار داريم كه لازم است براي پروژه‌هاي مختلف طراحي‌شده بتوانيم در بخش‌هايي چون تخصيص زمين، مسكن روستاييان، مسكن حمايتي اقشار ضعيف و دهك‌هاي يك و دو و همچنين تقويت طرف عرضه و تقاضاي مسكن (ساخت و خريد) تصميم‌هاي مشخصي گرفته شود.»
اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي يكي از طرح‌هايي كه از يكي دو سال پيش موضوع آن مطرح شده اما هنوز اجرايي نشده است اخذ ماليات بر خانه‌هاي خالي بود كه حامد مظاهريان، از لفظ به زودي براي اجرايي شدن آن صحبت كرده و گفته است: «اجراي ماليات بر خانه‌هاي خالي نياز به يك سامانه‌اي دارد و ما در حال طراحي اين سامانه هستيم كه به زودي آماده ميشود. در قانون آمده كه در سال اول از خانه‌هايي كه خالي هستند، ماليات دريافت نشود، بنابراين پس از اجراي قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي در سال اول وصولي از اين منبع نداريم تا زماني كه بيش از يك سال از خالي بودن واحد گذشته باشد.
پس از گذشت يك سال از خالي ماندن، واحدهاي مسكوني مشمول جريمه مي‌شوند. البته تعيين ماليات بر عهده سازمان امور مالياتي است، وزارت راه و شهرسازي فقط سامانه مربوط به اطلاعات املاك را طراحي مي‌كند و تمامي اطلاعات مربوط به املاك در اين سامانه به ثبت مي‌رسد.»به گفته وي، «اين سامانه با سامانه‌هاي ديگر دستگاه‌ها هم‌افزايي دارد و به سامانه ملي املاك و اسكان كشور تبديل ميشود تا تمامي اطلاعات املاك بر روي آن به ثبت برسد.به همين دليل طوري طراحي ميشود كه با ديگر سامانه‌ها ارتباط داشته باشد».
وي ادامه مي‌دهد:البته طبق تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مقرر قانون عنوان شده است كه قانون اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي در سال جاري به اجرا برسد كه وزارت راه و شهرسازي موظف است حداكثر شش ماه پس از تصويب اين قانون «سامانه ملي املاك و اسكان كشور» را ايجاد كند. اين سامانه بايد به گونه‌اي طراحي شود كه در هر زمان امكان شناسايي برخط مالكان و ساكنان يا كاربران واحدهاي مسكوني، تجاري، خدماتي و اداري و پيگيري نقل و انتقال املاك و مستغلات به صورت رسمي، عادي، وكالتي و غيره را در كليه نقاط كشور فراهم سازد. وزارت راه و شهرسازي موظف است امكان دسترسي برخط به سامانه مذكور را براي سازمان امور مالياتي كشور ايجاد كند.
صندوق پس‌انداز منطقه‌اي و بازار مسكن
يكي ديگر از برنامه‌هايي كه دولت براي خروج از ركود بازار مسكن مورد توجه قرار داده بود بحث ايجاد صندوق پس‌انداز مسكن بود؛ البته از همان روزهاي نخست آخوندي، حسين عبده‌تبريزي را كه سابقه زيادي در بازار بورس دارد به عنوان مشاور خود به وزارت راه و شهرسازي آورد تا براي بازار مسكن چنين صندوقي را راه‌اندازي كند و حالا غلامرضا سلامي، مشاور وزير راه و شهرسازي در مورد صندوق پس‌انداز منطقه‌اي صحبت مي‌كند و مي‌گويد: «به طور كلي اين صندوق‌هاي پس‌انداز منطقه‌اي، بر اساس پس‌اندازهاي آن منطقه تشكيل ميشود و وام‌دهي نيز در همان مختصات صورت مي‌گيرد.
البته دولت‌ها نيز يكسري منابع در اختيار اين صندوق‌ها قرار مي‌دهند كه در بودجه گزارش ميشود. يعني براي صندوق، اعتباري در نظر گرفته ميشود كه منابع را به اندازه مورد نظر افزايش دهد. آنچه تجربه دنيا نشان مي‌دهد پس‌انداز مردم مهم‌ترين عامل براي خانه‌دار شدن آنهاست. به طور كلي اين صندوق‌هاي پس‌انداز منطقه‌اي، بر اساس پس‌اندازهاي آن منطقه تشكيل ميشود و وام‌دهي نيز در همان مختصات صورت مي‌گيرد. البته دولت‌ها نيز يكسري منابع در اختيار اين صندوق‌ها قرار مي‌دهند كه در بودجه گزارش ميشود. يعني براي صندوق، اعتباري در نظر گرفته ميشود كه منابع را به اندازه مورد نظر افزايش دهد.»
نشانه‌هاي گرم شدن معاملات مسكن
بازار مسكن با نزديك شدن به ماه آخر بهار روزهاي گرم‌تري را پشت سر مي‌گذارد و نشانه‌هاي پيش رونق پررنگ‌تر شده است.
براساس آمار سامانه اطلاعات بازار املاك ايران، از ابتداي ارديبهشت ماه تا روز گذشته مجموعا 6 هزار و 736 معامله مسكن ثبت شده است كه اين رقم نسبت به آمار 2 هزار و 999 فقره فروردين ماه رشد چشمگيري داشته است. به گزارش دنياي اقتصاد ، از سوي ديگر شمار كل معاملات مسكن در ارديبهشت ماه سال گذشته 7 هزار و 474 فقره بوده كه اختلاف چنداني با معاملات ثبت شده در طول 24 روز سپري شده از ارديبهشت امسال ندارد. بنابراين پيش‌بيني ميشود درصورتي كه روند كنوني معاملات در هفته پاياني ارديبهشت ادامه داشته باشد، حجم معاملات ثبت شده اين ماه نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزايش قابل ملاحظه‌اي داشته باشد. با اين حال شمار قراردادهاي ثبت شده در بازار رهن و اجاره وضعيت متفاوتي دارد. شمار قراردادهاي رهن و اجاره كه طي 24روز سپري شده از ارديبهشت ماه امسال ثبت شده 4 هزار و 229 فقره بود كه با آمار 8 هزار و 925 قرارداد رهن و اجاره ارديبهشت ماه سال گذشته اختلاف زيادي دارد و بعيد به نظر مي‌رسد با گذشت هفته پاياني اين ركورد ثبت شود. هرچند كاهش شمار قراردادهاي رهن و اجاره نيز مي‌تواند نشانه‌اي از گرم‌تر شدن بازار معاملات مسكن محسوب شود.
بازار مسكن و داستانهاي روكود يا رونق آپارتمان - حرف حرف خريدار است - 27 ارديبهشت 95
بازار مسكن؛ فرار همزمان از ركود و تورم
سرمايه‌گذاران در انتظار بازشدن دوباره فضايي سودآور هستند و متقاضيان چشم به‌راه افزايش تسهيلات و افزايش قدرت خريد، اين اوضاع بازاري است كه تا چند سال قبل چنين مشكلاتي كمتر داشت. حالا پس از گذشت ماه‌هاي طولاني ركود، هنوز براي پيدا كردن مسير آينده خود سر در گم است.
به گزارش اقتصادآنلاين به نقل از فرصت امروز ، با وجود آنكه نخستين گروه از وام‌هاي 80 ميليون توماني در هفته‌هاي آينده به دست متقاضيان خواهد رسيد و دوام ثبات در اقتصاد ايران نيز كار را به جايي رسانده كه بسياري از كارشناسان از پايان ركود طولاني مدت سال‌هاي گذشته صحبت مي‌كنند، اما به نظر مي‌رسد معادله موجود بر سر آينده بازار پيچيده‌تر از اين صحبت‌ها خواهد بود. هرچند مي‌توان به كنار رفتن ركود، لااقل براي دوره‌اي كوتاه‌مدت اميد داشت اما قطعاً آنچه براي مدتي طولاني تأثير‌گذار خواهد بود قيمت تمام شده خانه و نرخ‌هاي رسمي ارائه شده در بازار است. نرخ‌هايي كه با افزايش قابل توجه سال‌هاي گذشته ركودي بزرگ را به وجود آورد.
اگر بنا باشد بار ديگر در دوره جديد رونق همراه با تورم باشد، حفظ تحرك در آينده بازار سخت خواهد شد. موضوعي كه باعث شده وزارت راه به‌طور جدي آن را پيگيري كند و صحبت از خروج ركود بدون تورم را به‌عنوان يكي از برنامه‌هاي اصلي در اين رابطه مطرح كند. پيگيري اين دغدغه در صحبت‌هاي وزير راه‌وشهرسازي به خوبي عيان ميشود. آخوندي مي‌گويد: «در حوزه مسكن از همان ابتداي دولت يازدهم ما به دنبال خروج غيرتورمي مسكن از ركود بوديم، بنابراين اينكه بانك مركزي هزاران ميليارد تومان پول پر قدرت به بخش مسكن تزريق كند، چندان نمي‌تواند كمك‌حال اين بخش باشد.
همين الان نرخ تورم مسكن نسبت به نرخ تورم پايين‌تر بوده و حتي كاهش هم داشته است، پس با روش پس‌اندازهايي كه از ابتداي دولت يازدهم بر آن اجرا شده مي‌توان به راحتي مردم را صاحب مسكن كرد.» محوريت دادن به پس‌انداز و استفاده از منابعي كه مردم براي مدتي طولاني آن را جمع كرده‌اند كم‌خطرترين راهي است كه شايد در بلندمدت تأثيراتي جدي از خود بر جاي بگذارد، هرچند با توجه به اوضاع امروز، كمتر كارشناس و سرمايه‌گذاري در كوتاه‌مدت خطر اين امر را پيش‌بيني مي‌كند.
بستر تورم در بازار مسكن فراهم نيست
يك كارشناس بازار مسكن معتقد است بالا بودن قابل توجه تعداد واحدهاي مسكوني عرضه شده در قياس با تقاضاي فعال در بازار باعث شده، نه‌تنها بستر براي تورم دوباره فراهم نباشد، كه حتي پيش‌بيني آن در آينده نيز كار چندان راحتي به نظر نمي‌رسد.
احمدرضا سرحدي در گفت‌وگويي تصريح كرد: سابقه سال‌هاي گذشته اقتصاد ايران كه در چارچوب آن بسياري از فعاليت‌هاي سودآور به حوزه مسكن خلاصه مي‌شد، باعث شد بسياري از سودجويان نسبت به افزايش قيمت‌ها اقدام كنند. اما با توجه به ركود اين سال‌ها نه ديگر خبري از اين سودجويان است و نه بازار كشش افزايش دوباره قيمت‌ها را دارد. به گفته وي ركودي كه اميد زيادي به آن وجود دارد احتمالا در نيمه دوم سال جاري و آن هم به شكلي محدود به وجود مي‌آيد و در صورت شكل گرفتن اين روند تنها به فروش واحدهاي از پيش باقي مانده كمك خواهد‌شد.
اين كارشناس اضافه كرد: اگر در ماه‌هاي آينده اقتصاد ايران به رونق نزديك شود و در سايه آن قدرت خريد مردم افزايش يابد، مي‌توان به دوام رونق اميد داشت، رونقي كه با تورم نخواهد بود زيرا شرايط آن برقرار نيست.
ايمان معصومي سرمايه‌گذار عرصه مسكن نيز در گفت‌وگويي از شرايط سخت سال‌هاي گذشته بساز و بفروش‌ها گفت و اعلام كرد: وقتي با وجود كاهش قيمت‌ها و عدم تبعيت بازار مسكن از تورم موجود در اقتصاد كشور، باز هم تعداد زيادي از واحدهاي تكميل شده در سال‌هاي گذشته فروش نرفته‌اند، قطعاً اولويت اول نه افزايش قيمت‌ها كه به فروش رفتن واحدهاي قبلي و بازگشت سرمايه خواهد بود.وي ادامه داد: هرچند كاهش قيمت‌ها در شرايطي كه هزينه ساختوساز افزايش پيدا كرده، باعث زيان سرمايه‌گذاران اين حوزه شده است، اما با توجه به نياز كوتاه‌مدت بازار بعيد است دوره جديد رونق با ركود يا افزايش قابل توجه نرخ‌ها همراه شود.
پيش‌بيني‌هاي كوتاه‌مدت كارشناسان و البته نگراني وزارت راه و شهرسازي نشان از آن دارد كه فرار از تورم دوباره در بازار مسكن به آينده دورتري مرتبط ميشود، آينده‌اي كه شايد با توجه به رونق پيش‌بيني شده در بازار ماه‌هاي آينده به وجود آيد. حفظ نقدينگي موجود در بازار به‌عنوان نظام پس‌انداز مسكن كه در آينده منابعي كم خطر را به بازار تزريق مي‌كند، شايد بهترين راه حلي باشد كه بتوان براي آينده ارائه كرد، راه‌حلي كه هرچند در بسياري از كشورها اثر بخش بوده اما شايد هنوز براي گروه‌هاي كم درآمد ايراني اجراي آن سخت و طاقت فرسا باشد.
حرف، حرفِ خريدار مسكن است
«زمان خريد است؛ چرا كه اكنون خريدار قيمت را تعيين مي‌كند و آنها هستند كه حرف آخر را مي‌زنند.» اين جمله يكي از كليشه‌هاي مشاوران املاك تهران در ماه‌هاي گذشته شده است.
به گزارش اقتصادآنلاين به نقل از اعتماد ، ركود بي‌سابقه‌اي از سال ١٣٩١ بر بازار خريد و فروش ملك در ايران سايه انداخت. دولت نهم و دهم كه قرار بود با طرح مسكن مهر مشكل صاحب‌خانه شدن اقشار كم درآمد را حل كند، نه تنها به هدفش نرسيد كه وضعيت به سمتي پيش رفت كه اقشار مياني هم در خريد خانه ناتوان‌تر شدند.
اين وضع در طول زمامداري حسن روحاني هم ادامه پيدا كرد؛ امسال، سومين سالي است كه خريد و فروش مسكن در ركود است، هر چند برنامه‌هايي براي خروج از ركود مسكن، مانند ديگر بخش‌ها، در دو سال اخير اجرايي شد ولي هيچ‌كدام از اين طرح‌ها تاكنون نتوانستند رونق را به بازار بازگردانند.
افزايش قيمت ناممكن است
مشاوران املاك در ركود سه ساله بازار بيش از هر زماني كم‌حوصله شده‌اند. تنها كافي است به بنگاهي مراجعه كنيد تا اين موضوع حس شود. يكي از مشاوران املاك منطقه نياوران در مورد وضعيت بازار مسكن مي‌گويد: اينكه در آينده چه ميشود خدا مي‌داند اما يك چيز مسلم است: در يكي دو سال آينده قيمت مسكن به شكل چشمگيري افزايش پيدا نمي‌كند. حال اگر كسي قصد دارد منزل خود را بفروشد و خانه ديگري بخرد، همين امروز هم مي‌تواند دست به كار شود.
حسام عقبايي، رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران هم توضيح مي‌دهد: امسال بحث افزايش قيمت نخواهيم داشت، چرا كه كاهش قدرت خريد مردم اجازه چنين كاري نمي‌دهد. افزايش قيمت در شرايط فعلي نه تنها به نفع فروشنده نيست بلكه تنها منجر به تعميق ركود ميشود.
گزارش مركز آمار ايران نشان مي‌دهد معاملات ملكي در شهر تهران در زمستان ١٣٩٤ نسبت به فصل پيش از آن 19/1درصد رشد و نسبت به فصل مشابه سال قبل از آن 23/9 درصد كاهش داشته است؛ هر چند كه ميانگين قيمت فروش هر مترمربع زيربناي مسكوني معامله شده از راه بنگاه‌هاي معاملات ملكي در شهر تهران در زمستان سال گذشته نسبت به فصل قبل از آن 2/3درصد افزايش و نسبت به فصل مشابه سال قبل 0/6 درصد كاهش داشته است. البته كاهش خريد و فروش در سال گذشته نسبت به سال ١٣٩٣ منطقي است؛ زيرا در سال ١٣٩٣ رشد اقتصادي كشور سه درصد بود كه اين رقم سال گذشته به سختي به صفر رسيد؛ همين نشان مي‌دهد ركود در اقتصاد ايران بي‌سابقه
شده است.
بازار در اختيار خريدارها
مشاور املاك ديگري مي‌گويد: اكنون وضع بازار مسكن به سمتي رفته كه ديگر فروشنده نمي‌تواند قيمت معامله را تعيين كند و اين كار بيشتر از سوي خريدار انجام ميشود؛ چون خريد و فروشي انجام نمي‌شود و آنهايي كه نياز به پول دارند واحد مسكوني را با نزديك‌ترين قيمت، به نرخ مطلوب خود مي‌فروشند. اين فعال بازار مسكن در مورد پيش‌بيني آينده بازار مسكن هم توضيح مي‌دهد: نمي‌توان قاطعانه از بهبود وضعيت سخن گفت اما بعيد است وضع كنوني ادامه پيدا كند، هر چند توقع رونق هم توقعي منطقي نيست.
از سوي ديگر رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران هم پيش‌بيني مي‌كند: در نيمه نخست امسال گام نخست خروج از ركود مسكن برداشته ميشود و بررسي آمارها هم اين را نشان مي‌دهد. هر چند كه خروج از ركود به مفهوم بازگشت به دوران رونق نيست ولي گام مهمي در رفع نابساماني فعلي است.
به گفته او آمار معاملات ملكي تهران در ماه نخست سال ١٣٩٥ نشان‌دهنده افزايش ١٠ درصدي خريد و فروش مسكن نسبت به مدت مشابه سال گذشته بود؛ حال آنكه در فروردين ماه خريد و فروش‌ها همواره كمتر از ماه‌هاي ديگر است؛ زيرا به شكل عملي نيمه اول ماه، تعطيلات است.
مانور پول لازم‌ها
مشاوران املاك همگي معتقدند كه در شرايط فعلي فروشندگاني كه حاضر نبودند از قيمت فروش خود كوتاه بيايند، به دليل طولاني شدن مدت ركود از موضع خود پايين آمده‌اند. درهمين رابطه يكي ديگر از مشاوران املاك شمال تهران مي‌گويد: فروشنده‌اي كه حاضر نبود واحد خود را كمتر از متري ١٦ ميليون و ٥٠٠ هزار تومان بفروشد، همين امروز به بنگاه آمد و حاضر شده بود اين‌بار با قيمت ١٣ ميليون توماني هم واحد خود را واگذار كند هر چند باز هم خريدار زير بار نرفت. در نهايت فروشنده مجبور شد به فروش ملكش با قيمت متري ١٢ ميليون تومان رضايت دهد.
او تاكيد كرد امروز فروشنده بايد دنبال مشتري بگردد و اين وضع باعث شده كساني‌كه مي‌خواهند منزل خود را عوض كنند كمتر از ديگران زيان ببينند؛ چرا كه به هر روي آنها با همان نرخي كه واحد خود را فروخته‌اند، واحد ديگري مي‌خرند. از سوي ديگر افرادي كه به پول خانه‌شان نياز دارند هم از سر ناچاري به قيمت كمتر تن مي‌دهند.
افزايش معاوضه
«ركود مسكن فرصتي شد براي برخي از سرمايه‌داران و ثروتمندان كه واحد مسكوني را با ماشين‌هاي مدل بالا، باغ يا ويلا معاوضه كنند.» اينها گفته يكي از فعالان بازار مسكن منطقه ولنجك است. اين مشاور املاك درباره دلايل افزايش معاوضه مسكن گفت: بسياري از ثروتمندان ترجيح مي‌دهند از اين شيوه براي خريد و فروش استفاده كنند و از قضا اين شيوه بدي هم براي سرمايه‌گذاري نيست. واگذاري ماشين لوكس به ازاي يك واحد مسكوني، در شرايطي كه فروشندگان به قيمت‌هاي پايين‌تري هم راضي مي‌شوند عمل تيزهوشانه‌اي است. حتي واگذاري ويلا يا باغ با واحد مسكوني هم رفتاري منطقي است؛ چون اگر رونقي هم حاصل شود، احتمالا از واحدهاي مسكوني شهر آغاز ميشود و سپس به ويلا، زمين و باغ مي‌رسد.
به گفته او اميدي براي آنكه در ٩ ماهه نخست امسال تغييري در وضعيت بازار به وجود بيايد، نيست. او ادامه مي‌دهد: براي فصل زمستان مي‌توان اندكي اميدوارتر بود، اگر اقتصاد كشور در ماه‌هاي نخست وضعيت بهتري پيدا كند احتمال اين وجود دارد كه در ماه‌هاي زمستان خريد و فروش مسكن افزايش پيدا كنند.
تحولات بازار مسكن در زمستان 94
مركز آمار ايران با انتشار گزارشي از بازار مسكن در زمستان 1394، تحولات بازار زمين و مسكن در كل كشور را مورد تجزيه و تحليل قرار داده است.
از سوي ديگر تعداد معاملات زمين در زمستان گذشته نسبت به مدت مشابه سال 93 رشد منفي 9/ 23 درصدي را تجربه كرده است. اين موضوع نشان مي‌دهد اندازه حجمي بازار هنوز به وضعيت سال 93 نرسيده و بازار براي افزايش تعداد معاملات با عبور از فاز پيش رونق همچنان ظرفيت دارد. بر اساس گزارش مركز آمار متوسط قيمت آپارتمان مسكوني در زمستان گذشته 4 ميليون و 105 هزار تومان بوده است كه نسبت به پاييز94، 3/ 2 درصد رشد داشته و در مقايسه با مدت مشابه سال 93 رشد منفي 6/ 0 درصدي را تجربه كرده است. اين در حالي است كه گزارش دفتر اقتصاد مسكن متوسط قيمت آپارتمان مسكوني در زمستان سال گذشته را با اندكي اختلاف 4 ميليون و 150 هزار تومان اعلام كرده كه در مقايسه با گزارش پاييز اين نهاد، رشد 7/ 3 درصدي را نشان مي‌دهد و نسبت به مدت مشابه سال 93 نيز 5 درصد رشد داشته است.
از سوي ديگر حجم معاملات آپارتمانهاي مسكوني در زمستان سال گذشته نسبت به پاييز معادل 7/ 24 درصد رشد داشته، اما در عين حال نسبت به مدت مشابه سال 93 رشد منفي 4/ 8 درصدي را تجربه كرده است. بر اساس گزارش مركز آمار، متوسط مساحت آپارتمانهاي معامله شده در زمستان گذشته 87 مترمربع و متوسط سن آنها 9 سال بوده است.
متوسط قيمت اجاره بهاي ماهانه به علاوه سه درصد وديعه پرداختي براي هر مترمربع آپارتمان مسكوني در زمستان سال گذشته 19 هزار و 815 تومان بوده است كه نسبت به پاييز94 با وجود رشد 9/ 7 درصدي تعداد قراردادهاي اجاره، 4 درصد كاهش داشته است. قيمت متوسط اجاره بها نسبت به زمستان سال 93 معادل 5/ 9 درصد رشد داشته است و حجم معاملات رشد منفي 4/ 19 درصدي را تجربه كرده است. همچنين متوسط مساحت آپارتمانهاي استيجاري در زمستان 94 معادل 75 مترمربع و متوسط عمر بنا 12 سال بوده است.
پيش نشانه‌هاي خوب از رونق بخش مسكن
معاون مسكن و ساختمان وزير راه و شهرسازي با بيان اينكه داده‌هاي معاملات مسكن نشان مي‌دهد كه در فروردينماه ميزان معاملات مسكن در تهران ۱۹ درصد رشد داشته است، گفت: پيش‌نشانه‌هاي خوبي براي رونق بخش مسكن ديده ميشود.
معاون مسكن و ساختمان وزير راه و شهرسازي با بيان اينكه داده‌هاي معاملات مسكن نشان مي‌دهد كه در فروردينماه ميزان معاملات مسكن در تهران ۱۹ درصد رشد داشته است، گفت: پيش‌نشانه‌هاي خوبي براي رونق بخش مسكن ديده ميشود.
حامد مظاهريان در پاسخ به اين سوال كه كارشناسان اقتصادي مسكن عنوان مي‌كنند كه به‌رغم تمام اظهارات مسوولان هنوز نشانه‌هايي از رونق بخش مسكن ديده نمي‌شود، گفت: داده‌هاي آماري از رصد معاملات مسكن نشان مي‌دهد كه بخش مسكن در حال سپري كردن وضعيت خروج غيرتورمي از ركود است به طوري كه ميزان معاملات مسكن در فروردينماه امسال در شهر تهران 19 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل رشد نشان مي‌دهد. به گزارش اقتصاد آنلاين به نقل از اقتصاد، وي با اشاره به اينكه بيشترين تعداد معاملات در تهران مربوط به منطقه پنج و كمترين معاملات مربوط به منطقه 22 است تاكيد كرد: اقدامات دولت براي خروج مسكن از ركود همانا افزايش سرمايه‌گذاري و فراهم شدن ابزارهاي لازم توسط نظام بانكي است.
مظاهريان اضافه كرد: يكي از اين ابزارها افزايش سقف وام خريد مسكن به بالاترين ميزان خود در تاريخ كشور است كه ورود وام 80 ميليوني خريد مسكن از خردادماه امسال مي‌تواند مسكن را به تدريج از ركود خارج كند.
معاون مسكن و ساختمان وزير راه و شهرسازي گفت: يكي ديگر از اين ابزارها اعطام وام ساخت مسكن تا سقف 150 ميليون تومان براي هر واحد مسكوني است كه مي‌تواند نقش بسزايي در ساختوساز ايفا كند.
مظاهريان تصريح كرد: ايجاد اين ابزارهاي لازم توسط نظام بانكي و پيش نشانه‌هاي خوبي كه در بازار مسكن در حال ايجاد شدن است مي‌تواند نويد بخش خروج تدريجي غيرتورمي مسكن از ركود باشد.
وي افزود: اين پيش نشانه‌ها آلارم‌هاي خوبي براي سرمايه‌گذاري در بخش مسكن ايجاد كرده است كه آن هم نويدبخش خوبي براي سازندگان مسكن خواهد بود.
معاون مسكن و ساختمان وزير راه و شهرسازي در پاسخ به اين سوال كه در حال حاضر وظيفه دولت براي خروج از ركود چيست، گفت: هماهنگ كردن تامين منابع مالي براي بخش مسكن از وظايف دولت است كه آن را به خوبي انجام داده و هماهنگ كرده است. يكي از آخرين قطعه‌هاي ورود بازار مسكن به رونق نيز همانا موافقت با انتشار 300 ميليارد تومان اوراق رهن ثانويه است كه مي‌تواند حتي تا 10 هزار ميليارد تومان نيز افزايش يابد.
مظاهريان افزود: برنامه‌هاي اجرايي براي ورود به بافت فرسوده نيز از اهداف عالي دولت است كه قطعاً مي‌تواند تاثير به‌سزايي در بخش مسكن و رونق ساختوساز داشته باشد.
برنامه ويژه براي خروج مسكن از ركود
هنوز حال و روز مسكن خوب نشده و دولت قصد دارد در سال پاياني دولت يازدهم با بازگرداندن رونق به بازار مسكن اين بخش و صنايع وابسته به آن را فعال كند.
با اين حال هنوز حال و روز مسكن خوب نشده و برنامه‌هايي كه از همان ماه‌هاي ابتدايي بر سر زبان‌ها افتاد به نتيجه نرسيده است، اما اين تعلل ديگر براي بدنه دولت قابل توجيه نيست و كار را به جايي رسانده است كه دولت قصد دارد در سال پاياني دولت يازدهم با بازگرداندن رونق به بازار مسكن اين بخش و صنايع وابسته به آن را فعال كند.
اين امر زماني بيشتر شدت گرفت كه دولت در راستاي برنامه اقتصاد مقاومتي خود وزارتخانه‌هاي مختلف را ملزم به اجراي برنامه‌اي سريع كرد كه در اين ميان وزارت راه و شهرسازي بايد براي بازار مسكن برنامه‌اي يك هفته‌اي ارايه مي‌كرد؛ برنامه‌اي كه ظاهرا كار را به برگزاري جلسه همفكري مقامات ارشد دولتي براي رونق‌دهي به بازار مسكن كشاند.
به اين جهت جلسه ويژه مسكني با حضور مسوولاني از وزارتخانه‌هاي راه و شهرسازي، نيرو، بانك مركزي و بنياد مسكن با اسحاق جهانگيري معاون اول رييس‌جمهوري برگزار شد تا شايد گره مشكلات مسكن بعد از دو سال و اندي باز شود. در اين جلسه كه خبر زيادي در خصوص آن عنوان نشده است با ارايه گزارش از طرح‌ها و پروژه‌هايي كه دولت براي رونق بازار اجرا كرده است، موضوع بهسازي و نوسازي بافت‌هاي فرسوده شهري و نيز تكميل زيربنا و روبناي واحدهاي مسكن مهر مورد بحث و تبادل نظر قرار گرفته و تصميماتي در اين خصوص اتخاذ شده است.
اسحاق جهانگيري هم با تاكيد بر رونق بخش مسكن و تكميل واحدهاي مسكن مهر بر اهتمام جدي دولت براي راه‌اندازي بخش مسكن اشاره كرده و با بيان اينكه رونق بخش مسكن منجر به رونق رشته‌هاي مختلف صنعتي خواهد شد، از وزارت راه و شهرسازي خواست برنامه‌ريزي و پيگيري لازم براي ايجاد تحرك در بخش مسكن را با جديت بيش از پيش انجام دهد.
البته اين جلسه از سوي معاونين وزير راه جلسه‌اي متعارف و نه فوق‌العاده عنوان شده است و هدف از برگزاري جلسات نمايندگان دستگاه‌هاي اجرايي و اقتصادي با معاون اول رييس‌جمهوري را هماهنگ‌سازي تصميم‌گيري‌ها در خصوص رونق بخش مسكن با هدف دستيابي به همسويي درون دولت و كمك به خروج سريع‌تر مسكن از ركود عنوان كرده‌اند. البته حامد مظاهريان، معاون وزير راه و شهرسازي در حوزه مسكن گفته است: «دولت مصمم است تا تلاش بخش‌هاي مختلف درون قوه مجريه را كه مي‌توانند در رونق بخش مسكن اثرگذار باشند هماهنگ كند تا دستور اكيد رييس‌جمهوري براي خروج مسكن از ركود اجرايي شود. اكنون ابزارهاي مالي گوناگوني در مذاكرات متعدد با بانك مركزي، شوراي پول و اعتبار، بانك‌هاي عامل و سازمان بورس طراحي و عملياتي شده است تا اين امر محقق شود.
در طراحي اين ابزارها در جلسات مذكور به جمع‌بندي خوبي رسيده‌ايم و امكان اجراي آنها مهيا شده است، هم‌اكنون در موقعيتي قرار داريم كه لازم است براي پروژه‌هاي مختلف طراحي‌شده بتوانيم در بخش‌هايي چون تخصيص زمين، مسكن روستاييان، مسكن حمايتي اقشار ضعيف و دهك‌هاي يك و دو و همچنين تقويت طرف عرضه و تقاضاي مسكن (ساخت و خريد) تصميم‌هاي مشخصي گرفته شود.»
اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي يكي از طرح‌هايي كه از يكي دو سال پيش موضوع آن مطرح شده اما هنوز اجرايي نشده است اخذ ماليات بر خانه‌هاي خالي بود كه حامد مظاهريان، از لفظ به زودي براي اجرايي شدن آن صحبت كرده و گفته است: «اجراي ماليات بر خانه‌هاي خالي نياز به يك سامانه‌اي دارد و ما در حال طراحي اين سامانه هستيم كه به زودي آماده ميشود. در قانون آمده كه در سال اول از خانه‌هايي كه خالي هستند، ماليات دريافت نشود، بنابراين پس از اجراي قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي در سال اول وصولي از اين منبع نداريم تا زماني كه بيش از يك سال از خالي بودن واحد گذشته باشد.
پس از گذشت يك سال از خالي ماندن، واحدهاي مسكوني مشمول جريمه مي‌شوند. البته تعيين ماليات بر عهده سازمان امور مالياتي است، وزارت راه و شهرسازي فقط سامانه مربوط به اطلاعات املاك را طراحي مي‌كند و تمامي اطلاعات مربوط به املاك در اين سامانه به ثبت مي‌رسد.»به گفته وي، «اين سامانه با سامانه‌هاي ديگر دستگاه‌ها هم‌افزايي دارد و به سامانه ملي املاك و اسكان كشور تبديل ميشود تا تمامي اطلاعات املاك بر روي آن به ثبت برسد.به همين دليل طوري طراحي ميشود كه با ديگر سامانه‌ها ارتباط داشته باشد».
وي ادامه مي‌دهد:البته طبق تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مقرر قانون عنوان شده است كه قانون اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي در سال جاري به اجرا برسد كه وزارت راه و شهرسازي موظف است حداكثر شش ماه پس از تصويب اين قانون «سامانه ملي املاك و اسكان كشور» را ايجاد كند. اين سامانه بايد به گونه‌اي طراحي شود كه در هر زمان امكان شناسايي برخط مالكان و ساكنان يا كاربران واحدهاي مسكوني، تجاري، خدماتي و اداري و پيگيري نقل و انتقال املاك و مستغلات به صورت رسمي، عادي، وكالتي و غيره را در كليه نقاط كشور فراهم سازد. وزارت راه و شهرسازي موظف است امكان دسترسي برخط به سامانه مذكور را براي سازمان امور مالياتي كشور ايجاد كند.
صندوق پس‌انداز منطقه‌اي و بازار مسكن
يكي ديگر از برنامه‌هايي كه دولت براي خروج از ركود بازار مسكن مورد توجه قرار داده بود بحث ايجاد صندوق پس‌انداز مسكن بود؛ البته از همان روزهاي نخست آخوندي، حسين عبده‌تبريزي را كه سابقه زيادي در بازار بورس دارد به عنوان مشاور خود به وزارت راه و شهرسازي آورد تا براي بازار مسكن چنين صندوقي را راه‌اندازي كند و حالا غلامرضا سلامي، مشاور وزير راه و شهرسازي در مورد صندوق پس‌انداز منطقه‌اي صحبت مي‌كند و مي‌گويد: «به طور كلي اين صندوق‌هاي پس‌انداز منطقه‌اي، بر اساس پس‌اندازهاي آن منطقه تشكيل ميشود و وام‌دهي نيز در همان مختصات صورت مي‌گيرد.
البته دولت‌ها نيز يكسري منابع در اختيار اين صندوق‌ها قرار مي‌دهند كه در بودجه گزارش ميشود. يعني براي صندوق، اعتباري در نظر گرفته ميشود كه منابع را به اندازه مورد نظر افزايش دهد. آنچه تجربه دنيا نشان مي‌دهد پس‌انداز مردم مهم‌ترين عامل براي خانه‌دار شدن آنهاست. به طور كلي اين صندوق‌هاي پس‌انداز منطقه‌اي، بر اساس پس‌اندازهاي آن منطقه تشكيل ميشود و وام‌دهي نيز در همان مختصات صورت مي‌گيرد. البته دولت‌ها نيز يكسري منابع در اختيار اين صندوق‌ها قرار مي‌دهند كه در بودجه گزارش ميشود. يعني براي صندوق، اعتباري در نظر گرفته ميشود كه منابع را به اندازه مورد نظر افزايش دهد.»
نشانه‌هاي گرم شدن معاملات مسكن
بازار مسكن با نزديك شدن به ماه آخر بهار روزهاي گرم‌تري را پشت سر مي‌گذارد و نشانه‌هاي پيش رونق پررنگ‌تر شده است.
براساس آمار سامانه اطلاعات بازار املاك ايران، از ابتداي ارديبهشت ماه تا روز گذشته مجموعا 6 هزار و 736 معامله مسكن ثبت شده است كه اين رقم نسبت به آمار 2 هزار و 999 فقره فروردين ماه رشد چشمگيري داشته است. به گزارش دنياي اقتصاد ، از سوي ديگر شمار كل معاملات مسكن در ارديبهشت ماه سال گذشته 7 هزار و 474 فقره بوده كه اختلاف چنداني با معاملات ثبت شده در طول 24 روز سپري شده از ارديبهشت امسال ندارد. بنابراين پيش‌بيني ميشود درصورتي كه روند كنوني معاملات در هفته پاياني ارديبهشت ادامه داشته باشد، حجم معاملات ثبت شده اين ماه نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزايش قابل ملاحظه‌اي داشته باشد. با اين حال شمار قراردادهاي ثبت شده در بازار رهن و اجاره وضعيت متفاوتي دارد. شمار قراردادهاي رهن و اجاره كه طي 24روز سپري شده از ارديبهشت ماه امسال ثبت شده 4 هزار و 229 فقره بود كه با آمار 8 هزار و 925 قرارداد رهن و اجاره ارديبهشت ماه سال گذشته اختلاف زيادي دارد و بعيد به نظر مي‌رسد با گذشت هفته پاياني اين ركورد ثبت شود. هرچند كاهش شمار قراردادهاي رهن و اجاره نيز مي‌تواند نشانه‌اي از گرم‌تر شدن بازار معاملات مسكن محسوب شود.