اخبار مربوط به زمين و ساختمان : كميابي زمين هاي بزرگ براي ساخت و ساز در شمال تهران - خطر قانوني شدن ساخت‌وسازهاي غيرمجاز - «ماليات بر زمين» اجرايي شود؟ - 21 ارديبهشت 95
كميابي زمين‌هاي بزرگ متراژ در شمال تهران
به گفته وزير راه و شهرسازي نيمي از قيمت و ارزش يك واحد مسكوني به زمين آن بازمي‌گردد كه اين درصد در تهران حدود60 است.
به گزارش اقتصادآنلاين به نقل از تعادل ، با توجه به اهميت زمين در قيمت و شرايط بازار مسكن، اين روزنامه ، قيمت زمين‌هاي موجود در سايت رسمي ايران فايل را در 5 منطقه تهران يعني شمال، مركز، غرب، شرق و جنوب تهران مورد بررسي قرارداده و با مقايسه متراژهاي ارائه شده در اين سايت به اين نتيجه‌گيري رسيده است كه درمورد قيمت زمين‌هاي موجود درفايل فروش، قطعات موجود در منطقه شمال تهران گرانتراز ساير مناطق است و متراژ قطعات ارائه شده در شمال تهران از ساير مناطق كوچك تراست.
شمال
درصورتي كه شما قصد خريد زمين براي ساخت واحدمسكوني، تجاري يا اداري را در شمال تهران داريد، قيمت يك قطعه زمين 4000 مترمربعي درمنطقه جردن تهران، 280 ميليارد تومان است كه براي هرمترزمين بايد مبلغي حدود 70 ميليون تومان، هزينه شود.
يك قطعه زمين 190 متري در منطقه نياوران، با قيمت هرمتر مربع 5 ميليون تومان نيز 950 ميليون تومان قيمت‌گذاري شده و به فروش مي‌رسد. اما در منطقه ميرداماد تهران قيمت هر مترزمين 17 ميليون تومان است كه قيمت كل يك قطعه زمين 600 متري، 10 ميليارد و 200 ميليون تومان مي‌شود. در شمال شرق تهران و در منطقه سوهانك قيمت هرمتر زمين باير
يك ميليون و 700 هزار تومان است كه براي يك قطعه زمين 330 متري، بايد 561 ميليون تومان ازسوي خريدار پرداخت شود.
غرب
قيمت هر متر زمين در مناطق غربي نسبت به مناطق شمالي ارزان‌تر است و متقاضيان خريد زمين براي اينكه صاحب يك قطعه زمين باير 400 متري با بر 15 متر در شهرزيبا شوند بايد براي هرمترمربع 2 ميليون و 800 هزار تومان و براي كل زمين يك ميليارد و 120 ميليون تومان هزينه كنند.
دركوي فراز منطقه‌يي در غرب تهران، هر متر زمين 15 ميليون تومان قيمت‌گذاري شده است كه براي يك قطعه زمين 880 متري بايد 13 ميليارد و 200 ميليون تومان پرداخت شود.
قطعه زميني در منطقه شهران با متراژ يك هزار و 500 مترمربع، با قيمت هرمتر 15 ميليون تومان، 7ميليارد و 500 ميليون تومان به فروش مي‌رسد اما قيمت يك قطعه زمين باير 600 متري در منطقه سعادت‌آباد تهران از منطقه فراز بيشتر است و هر مترزمين درآن 20 ميليون تومان قيمت‌گذاري شده و قيمت كل زمين 12ميليارد تومان است.
مركز
قيمت‌ها در مناطق مركزي تهران تقريبا نزديك به مناطق غربي است و شما در منطقه كارگر مي‌توانيد زميني با قيمت هر مترمربع 11 ميليون تومان خريداري كنيد و براي يك قطعه زمين 4 هزار و 400مترمربع، 50 ميليارد تومان پرداخت كنيد. امايك قطعه زمين باير 462 متري با طول بر 30 متر در ميدان انقلاب باقيمت هرمترمربع 8 ميليون و 500 هزار تومان، 3 ميليارد و 927ميليون تومان به فروش مي‌رسد.
قيمت هرمترمربع زمين باير در بزرگراه جلال آل‌احمد تهران، 13ميليون تومان است كه براي يك قطعه 350 متري، بايد 4 ميليارد و 550 ميليون تومان پرداخت كنيد.
در خيابان آزادي نيز هرمترمربع زمين 14 ميليون تومان قيمت‌گذاري شده است كه براي يك زمين 3000 متري، بايد 42 ميليارد تومان هزينه كنيد.
شرق
قيمت‌ها در مناطق شرقي تهران متعادل‌تر است و با هزينه كمتر نيز مي‌توان صاحب زميني در اين مناطق شد به عنوان نمونه هر مترزمين در ميدان رسالت با طول بر 10 متر، متري 9 ميليون تومان هزينه در بردارد و براي يك قطعه زمين 200 متري بايد يك ميليارد و 800 ميليون تومان پرداخت شود.
در مجيديه شمالي، يك قطعه زمين باير 98 متري با قيمت هر متر 5 ميليون تومان، 375 ميليون تومان قيمت‌گذاري شده و به فروش مي‌رسد. اما اگربه دنبال ساخت‌وساز در منطقه فرجام هستيد يك زمين باير 1350 متري، متري 10 ميليون تومان است كه براي خريد كل قطعه زمين بايد حدود 13 ميليارد و 500 ميليون تومان هزينه شود.
در منطقه خاوران كه درجنوب شرق تهران واقع است يك زمين باير 6 هزار و 500 متري كه قيمت هر مترمربع آن 60 ميليون تومان است درحدود 390 ميليارد تومان فروخته مي‌شود كه با توجه به منطقه فروش ملك، كاربري صنعتي است.
جنوب
قيمت‌ها در مناطق جنوبي تهران از ساير مناطق ارزان‌تر است و شما در منطقه خزانه مي‌توانيد زميني با قيمت هر مترمربع 3 ميليون تومان خريداري كنيد و براي يك قطعه زمين 2 هزار و 90 مترمربع، 6 ميليارد و 276 ميليون تومان پرداخت كنيد. اما يك قطعه زمين باير 108 متري با طول بر 6 متر در ميدان خراسان باقيمت هرمترمربع 3 ميليون و 500 هزار تومان، 378 ميليون تومان به فروش مي‌رسد.
قيمت هرمترمربع زمين باير در يافت‌آباد تهران، يك ميليون و 500 هزار تومان است كه براي يك قطعه 8 هزار و 898 متري، بايد 13 ميليارد و 347 ميليون تومان پرداخت كنيد. دربزرگراه آزادگان نيز هرمترمربع زمين يك ميليون و 100 هزار تومان قيمت‌گذاري شده است كه براي يك زمين 800 متري، بايد 880 ميليون تومان هزينه كنيد.
بازار زمين شهرستان اصفهان و مشهد
علاوه بر بررسي قيمت زمين در تهران، دوكلان‌شهر اصفهان و مشهد نيز مورد بررسي قرار مي‌گيرد تا تفاوت قيمت هر متر زمين درتهران با اين دوشهر مورد مقايسه قرارگيرد
خطر قانوني شدن ساخت‌وسازهاي غيرمجاز
مجلس نهم پاشنه‌ها را بالا كشيده تا قوانين را يكي پس از ديگري تصويب كند؛ قوانيني كه دست بر قضا پر از نگراني و تهديد است و اين‌بار تهديد متوجه اراضي مملكت شده.
مفاد طرحي كه بدون بررسي‌هاي مكفي كارشناسي و با تعجيل در حال تبديل به قانون است؛ مي‌گويد: متخلفاني كه زمين‌خواري كرده و در اراضي كشاورزي ساختمان ساخته‌اند، مي‌توانند با پرداخت مبالغي پول، مجوز گرفته و سازه‌شان را رسميت ببخشند. طرحي با پرسش‌هاي مختلف كه تمام نهادهاي حاكميتي از بالاترين سطوح «عاليه» كشور تا سطوح پايين‌تر نسبت به اجراي آن ابراز نگراني كرده‌اند اما مجلس مصمم به تصويب آن است.
به گزارش اقتصادآنلاين به نقل از اعتماد ، نمايندگان در حالي تمام تلاش‌شان براي تصويب اين طرح را به كار گرفته‌اند كه هيچ‌يك از ايرادهاي وارد شده از سوي وزارت كشور، راه و شهرسازي و سازمان جنگل‌ها، رفع نشده است. امروز طرح كه به نام حفاظت از اراضي! مزين شده، تيشه را برداشته تا به ريشه اراضي كشور بزند اما پشت پرده اين طرح دست سازمان امور اراضي ديده مي‌شود كه اتفاقا متولي حفظ اراضي كشور نيز هست. تلاش اين سازمان براي تصويب طرحي است كه با كمك اعضاي كميسيون كشاورزي مجلس در يك قدمي قانون شدن ايستاده است. در قانون به صراحت پرداخت يك تا سه برابر عوارض تغيير كاربري به سازماني پيش بيني شده كه پشت پرده اين طرح قرار دارد. گويا سازمان امور اراضي با تصويب اين طرح دو نشان را با يك تير هدف گرفته است.
يك، خلاصي از مقابله با زمين خواران و گذراندن مراحل قلع و قمع ساختمان‌ها و به نوعي خلاصي از درگيري با اين افراد بعضا ذي‌نفوذ و دوم تامين مبالغ هنگفتي براي خود كه به اين طريق تمام مشكلات مالي و كمبود بودجه‌هايش را رفع و رجوع كنند. به اين ترتيب به گفته معاون وزير راه و شهرسازي با اجراي اين طرح به متخلفان از اين پس جايزه داده مي‌شود. قانون حفظ اراضي كشاورزي! در عمل نه‌تنها زمين‌خواري‌هاي انجام گرفته تا امروز را تبرئه مي‌كند بلكه عاملي براي تشويق بيشتر زمين‌خواري‌ها در كشور خواهد شد. اينكه سازمان امور اراضي بنا بر دو دليل فوق به دنبال تصويب چنين طرحي باشد شايد تا حدي اصرار اين سازمان را براي تصويب اين قانون توجيه كند ولي دليل نمايندگاني كه مصر به تصويب طرح حفظ اراضي هستند، مشخص نيست. چه انگيزه‌اي مي‌تواند اين نمايندگان را به تصويب اين طرح نگران‌كننده تشويق كرده باشد؟ وقتي به دنبال پاسخ اين پرسش مي‌گرديم ناخودآگاه به ياد خبرهاي بيرون آمده از دل دعواي نمايندگان مي‌افتيم كه زمين‌خواري‌هاي يكديگر را در گردنه حيران و... رو مي‌كردند.
نكته نگران‌كننده ديگر اينكه طرح حفظ اراضي كشاورزي مدتي است در مجلس مطرح شده اما با طرح آن در صحن، نمايندگان آن را اصل هشتاد و پنجي كردند. اين اصل بر اختيارات مجلس دلالت دارد. بر اين اساس مجلس مي‌تواند قوانين خاصي را به كميسيون‌هاي تخصصي فرستاده و با تصويب طرح از سوي نمايندگان آن كميسيون طرح مزبور تبديل به قانون مي‌شود و تنها در مرحله دوم براي مشخص شدن زمان اجراي آن، به صحن رفته و راي گرفته مي‌شود. به اين ترتيب با هشتاد و پنجي شدن طرح مزبور، تنها و تنها نمايندگان كميسيون كشاورزي مي‌توانند با راي خود، قانون را به تصويب برسانند. بسياري از كارشناسان معتقدند اجرايي شدن اين قانون مي‌تواند مصالح كشور را به دليل قانوني شدن تخريب منابع طبيعي به خطر بيندازد.
موجي از تخلفات جديد در راه است
پيروز حناچي، معاون شهرسازي وزارت راه و شهرسازي كشور در گفت‌وگويي نسبت به اجراي اين طرح و تبديل آن به «قانون» هشدار داد و گفت: اين طرح باعث تشويق متخلفين مي‌شود و بسته به ميزان پولي كه مي‌دهند، مجوز ساخت دريافت خواهند كرد. بر اساس اين قانون از اين پس نه تنها متخلفين در ازاي پرداخت پول از تخلف‌شان مبرا مي‌شوند بلكه مواجهه با طيف گسترده‌اي از تخلفات جديد يكي از پيامدهاي مهم و نگران‌كننده اين قانون است. اگر اين پيام داده شود كه در صورت داشتن تخلف، با پول مي‌توانيد تبرئه شويد، ديگر شهر و غيرشهر، حريم و غيرحريم و محدوده و غيرمحدوده هيچ فرقي با يكديگر نخواهد داشت.
او با اشاره به اينكه هيچ عقل سليمي با حفاظت از اراضي مخالف نيست، متذكر شد: من نمي‌خواهم كسي را متهم كنم ولي طرح اين اختيار را به دستگاهي مي‌دهد كه اگر حجم تخلفات بين دستگاه‌ها را بررسي كنيم، بالاترين ميزان تخلفات به آن بازمي‌گردد. البته اين امر، به مديران فعلي مربوط نيست و در دوره‌هاي پيشين هم وجود داشته. در حال حاضر ١٠٠٠ هكتار زمين داخل حريم در تهران در دوره‌هاي متواتر واگذار شده است. در گذشته داخل حريم و زمين‌هاي زراعي و باغي مي‌توانستند اتاق نگهباني بسازند اما در اين طرح اجازه داده شده دو تا ٣٠٠ متر در دو طبقه درون حريم اراضي زراعي و باغي ساخته شود. به عبارت ديگر تا امروز دولت اختيار تصميم‌گيري براي زمين‌هاي داخل حريم را داشت ولي با اين قانون ديگر نمي‌شود دخل و تصرفي در ساخت و سازهاي داخل حريم داشت.
حناچي به اين موضوع نگران‌كننده هم اشاره كرد كه اين طرح اصل هشتاد و پنجي شده به اين مفهوم كه مجلس مي‌تواند قوانين خاصي را به كميسيون‌هاي تخصصي فرستاده و با تصويب نمايندگان آن كميسيون طرح مزبور تبديل به قانون مي‌شود و تنها در مرحله دوم براي مشخص شدن زمان اجراي آن، به صحن رفته و راي مي‌گيرد. در واقع به اسم قانون حفظ زمين‌هاي كشاورزي و باغي تنها چند نفر از نمايندگان كميسيون كشاورزي مجلس نهم، طرحي را تصويب مي‌كنند كه از بين بردن اين اراضي را نتيجه مي‌دهد.
به گفته معاون وزير راه و شهرسازي اين طرح به هيچ عنوان سياق قانون هم ندارد و چكش‌كاري‌هاي لازم و كار كارشناسي روي آن صورت نگرفته است و مجلس نهم به دليل نزديك شدن به دوره كاري خود با عجله در حال تصويب كردن اين قانون و قوانيني از اين دست است. حناچي در ادامه تاكيد كرد: از بالاترين سطوح حاكميتي يعني بيت رهبري تا سطوح پايين‌تر نسبت به تصويب اين قانون ابراز نگراني كرده‌اند اما كماكان اعضاي كميسيون كشاورزي درصدد قانون شدن اين طرح هستند.
٤٠ ايراد به طرح حفظ اراضي
مسعود منصور معاون حفاطت و امور اراضي سازمان جنگل‌ها، مراتع و آبخيزداري كشور نيز در گفت‌وگويي متذكر شد: طرح حفظ اراضي كه در دستور كار كميسيون كشاورزي مجلس نهم قرار دارد٤٠ ايراد اساسي دارد كه با وجود اعلام سازمان جنگل‌ها نه تنها اين ايرادات رفع نشده بلكه بعضا اشكالات جدي‌تر نيز شده است.
او تاكيد كرد: تمام دستگاه‌هاي مرتبط با اين طرح مخالف هستند و ايرادات جدي به آن وارد مي‌دانند اما مجلس بي‌توجه به اين ايرادات و بدون اقدام در جهت رفع آن، در حال تصويب اين طرح است.
فرود شريفي، معاون سابق وزارت جهادكشاورزي نيز در گفت‌وگويي توضيح داد: اين قانون نظام مديريت حفاظت از اراضي را بر هم مي‌ريزد. مفهوم اين قانون مانند آن است كه بگوييم افرادي كه تا سال ٨٥ از ديوار مردم بالا رفته و دزدي كرده‌اند؛ از حكم مبرا و آزاد هستند. روح اين قانون روح رانت و فساد است و وضعيت را به مراتب از آنچه امروز هست بدتر مي‌كند.
«ماليات بر زمين» اجرايي شود؟
ماليات با تعريف علمي، شامل كليه هزينه‌هايي است كه دولت بايد بابت ارائه خدمات يا قوانين موجود در بخش مسكن دريافت مي‌كند و فعالان عرصه ساخت‌وساز به دوصورت ماليات پرداخت مي‌كنند....
نخستين نوع ماليات، عوارض شهرداري است كه هرچند به اسم عوارض ساخت از سازندگان مسكن دريافت مي‌شود اما به نوعي ماليات محسوب مي‌شود و نوع دوم هم ماليات‌هايي است كه دقيقا با نام ماليات دريافت مي‌شود به عنوان نمونه ماليات‌هايي كه درنقل و انتقال، اجاره و... بايد پرداخت شود.دراين ميان ايراداتي به نظام مالياتي كشور وارد است به عنوان نمونه ماليات درحوزه مبادله زمين و مسكن و همچنين نگهداري در ايران بسيار پايين است يعني مبادله‌گران در بخش مسكن، هزينه اندكي به سازمان امور مالياتي پرداخت مي‌كنند و دراين مورد نياز به اصلاحاتي است زيرا مهم‌ترين ويژگي بازار زمين و مسكن در ايران، فعاليت‌هاي سفته‌بازي و واسطه‌گرانه يا تقاضاي سرمايه‌يي به ويژه در بخش زمين است و ماليات‌ها بايد به سمتي حركت كنند كه مانع از رشد چنين فعاليت‌هايي شوند.
ناگفته نماند كه در بخش زمين، تقريبا مالياتي درايران دريافت نمي‌شود و مي‌توان يك زمين باير و موات را سال‌ها نگهداري كرد بدون اينكه مالياتي پرداخت كرد و از رشد قيمت زمين و سود به دست آمده در اين سال‌ها بهترين استفاده را كرد و با وجود آنكه سال‌ها از تصويب قانون دريافت ماليات از اراضي باير و موات مي‌گذرد اين مصوبه هنوز اجرايي نشده است زيرا عملياتي شدن اين قانون به عهده مراجع محلي گذاشته شده است و اين مراجع نيز پيگيري لازم را ندارد.
دومين مساله اين است كه ديگر ماليات‌هاي مربوط به حوزه زمين و مسكن، برمبناي قيمت‌هاي منطقه‌يي است درحالي كه قيمت منطقه‌يي تفاوت بسياري با قيمت‌هاي بازار دارد به عنوان نمونه در عوارض شهرداري، قيمت‌ها به صورت منطقه‌يي دريافت مي‌شود و اين موضوع ميل به احتكار را در بازار زمين و مسكن افزايش مي‌دهد كه سياست‌گذار بايد به سمت تعديل و اصلاح آن حركت كند.
باتوجه به اهميت بخش اقتصاد مسكن، بسياري از كشورها باتوجه به اينكه فعاليت دربخش زمين و مسكن بسيارپردرآمد است، نقشه راهي براي دريافت ماليات در نظر گرفته‌اند كه براساس اين نقشه، كشور در يك افق بلندمدت به سمت هدفي مشخص حركت مي‌كند كه در ايران براي اجراي اين نقشه شهرداري‌ها در بخش زمين مي‌توانند عوارض مرغوبيت زمين يا رانت ارضي را ازمالك دريافت كرده و منابع مالي به دست آمده از اين طريق را براي خدمات شهري مورد استفاده قراردهند كه درايران چنين قانوني اجرايي نمي‌شود اما در بسياري از كشورهاي پيشرفته و همچنين در برخي شهرهاي برزيل يا كره جنوبي اين نوع ماليات دريافت مي‌شود و اصلاحاتي در نظام مالياتي كشور براي دريافت چنين مالياتي نياز است.
علاوه برماليات زمين‌هاي موات، عوارض شهرداري، ماليات برخانه‌هاي خالي مطرح است باتوجه به آنكه از كل سرمايه‌يي كه به بخش مسكن تزريق مي‌شود بخشي ازآن به سمت خانه‌هاي لوكس و مقداري ديگر مربوط به واحدهاي معمولي است كه دراين ميان عمده واحدهاي خالي، لوكس هستند يعني دريافت ماليات بر خانه‌هاي خالي كمكي به طبقات متوسط و ضعيف جامعه نمي‌كند ولي مي‌تواند هزينه فعاليت براي سرمايه‌گذاري در واحدهاي لوكس را افزايش دهد و سرمايه را براي رفع نيازهاي اجتماعي تخصيص دهد كه از اين نظر ماليات بر خانه‌هاي خالي اقدامي كارساز و مفيد است. ماليات براجاره نيز يكي از انواع ماليات‌هاي موجود در قانون است كه اگر عائدي از افزايش قيمت مسكن را از فعاليت اجاره‌داري حذف كنيم، دريافت اجاره از مستاجر فعاليت پرسودي نسبت به ساير فعاليت‌هاي اقتصادي نيست به همين دليل نهادهاي خصوصي و مشاوره مربوط به اجاره داري مانند ساير كشورها در ايران تشكيل نمي‌شود و اجاره داري به صورت انفرادي است پس در شرايطي كه اجاره‌داري فعاليت پرسودي نيست با درنظر گرفتن ماليات براي آن به ضرر بخش اجاره حركت كرده‌ايم بنابراين اين نوع ماليات در شرايط فعلي چندان مناسب نيست و مي‌تواند به عنوان منبع درآمد دولت فقط درمورد واحدهاي گران‌قيمت و لوكس اجرا شود ولي به صورت كلي ماليات بر اجاره چندان توصيه نمي‌شود.
نوع ديگر ماليات، دريافت ماليات از نقل و انتقالات است كه باتوجه به آنكه نقل و انتقال واحدهاي ارزان قيمت بالاست دريافت اين ماليات اصولا كمكي به بخش مسكن نمي‌كند و نمي‌تواند چندان مفيد باشد و به نظرنمي رسد از نظر هدفگذاري چندان مفيد باشد اگرچه از نظر درآمدزايي مناسب است اما دركل بايد گفت كه نرخ‌هاي اعلام شده براي دريافت انواع ماليات در ايران پايين است و ادامه اين شرايط كمكي به بازار مسكن نمي‌كند مگر اينكه قيمت‌ها در ايران واقعي شود زيرا در ساير كشورها ميزان ماليات بسيار بالاست به عنوان نمونه، در فرانسه سالانه تا دو درصد از ارزش ملك از سوي صاحبخانه بايد به صورت ماليات سالانه پرداخت شود كه درمقايسه با عوارض سالانه شهرداري بسيار بالاست و بايد افزايش يابد و دراين افزايش سياست‌گذاري اجتماعي نيز بايد دخيل باشد يعني منطقه‌بندي شهرها و ضرايب دريافت عوارض سالانه بين جنوب تا شمال شهر بايد تفاوت محسوسي داشته باشد كه هم از لحاظ اجتماعي قابل پذيرش باشد و هم صدماتي را به اقشار ضعيف جامعه وارد نكند.
جدا از انواع ماليات‌هاي ذكرشده درحوزه زمين و مسكن، مهم‌ترين ماليات‌هايي كه مي‌تواند درايران اجرا شود دريافت ماليات بر زمين است كه يكي از آنها به صورت ماليات بر مرغوبيت زمين است، يكي ديگر از ماليات‌هاي اين بخش مي‌تواند با توجه به نرخ‌هاي واقعي منطقه با تغييركاربري زمين دريافت شود (نرخ واقعي از به روز كردن قيمت زمين به دست مي‌آيد) و ديگري دريافت ماليات برنگهداري املاك و مستغلات است، در رتبه بعدي اجراي ماليات بر خانه‌هاي خالي مهم است ولي مساله اصلي مسكن، زمين است كه دليل اصلي آن پررونق بودن فعاليت‌هاي سوداگرانه بخش زمين بوده و بنابراين سيستم مالياتي بايد به سمت كنترل اين فعاليت‌ها حركت كند.
*رييس علمي طرح جامع مسكن
خطر قانوني شدن ساخت‌وسازهاي غيرمجاز
مجلس نهم پاشنه‌ها را بالا كشيده تا قوانين را يكي پس از ديگري تصويب كند؛ قوانيني كه دست بر قضا پر از نگراني و تهديد است و اين‌بار تهديد متوجه اراضي مملكت شده.
مفاد طرحي كه بدون بررسي‌هاي مكفي كارشناسي و با تعجيل در حال تبديل به قانون است؛ مي‌گويد: متخلفاني كه زمين‌خواري كرده و در اراضي كشاورزي ساختمان ساخته‌اند، مي‌توانند با پرداخت مبالغي پول، مجوز گرفته و سازه‌شان را رسميت ببخشند. طرحي با پرسش‌هاي مختلف كه تمام نهادهاي حاكميتي از بالاترين سطوح «عاليه» كشور تا سطوح پايين‌تر نسبت به اجراي آن ابراز نگراني كرده‌اند اما مجلس مصمم به تصويب آن است.
به گزارش اقتصادآنلاين به نقل از اعتماد ، نمايندگان در حالي تمام تلاش‌شان براي تصويب اين طرح را به كار گرفته‌اند كه هيچ‌يك از ايرادهاي وارد شده از سوي وزارت كشور، راه و شهرسازي و سازمان جنگل‌ها، رفع نشده است. امروز طرح كه به نام حفاظت از اراضي! مزين شده، تيشه را برداشته تا به ريشه اراضي كشور بزند اما پشت پرده اين طرح دست سازمان امور اراضي ديده مي‌شود كه اتفاقا متولي حفظ اراضي كشور نيز هست. تلاش اين سازمان براي تصويب طرحي است كه با كمك اعضاي كميسيون كشاورزي مجلس در يك قدمي قانون شدن ايستاده است. در قانون به صراحت پرداخت يك تا سه برابر عوارض تغيير كاربري به سازماني پيش بيني شده كه پشت پرده اين طرح قرار دارد. گويا سازمان امور اراضي با تصويب اين طرح دو نشان را با يك تير هدف گرفته است.
يك، خلاصي از مقابله با زمين خواران و گذراندن مراحل قلع و قمع ساختمان‌ها و به نوعي خلاصي از درگيري با اين افراد بعضا ذي‌نفوذ و دوم تامين مبالغ هنگفتي براي خود كه به اين طريق تمام مشكلات مالي و كمبود بودجه‌هايش را رفع و رجوع كنند. به اين ترتيب به گفته معاون وزير راه و شهرسازي با اجراي اين طرح به متخلفان از اين پس جايزه داده مي‌شود. قانون حفظ اراضي كشاورزي! در عمل نه‌تنها زمين‌خواري‌هاي انجام گرفته تا امروز را تبرئه مي‌كند بلكه عاملي براي تشويق بيشتر زمين‌خواري‌ها در كشور خواهد شد. اينكه سازمان امور اراضي بنا بر دو دليل فوق به دنبال تصويب چنين طرحي باشد شايد تا حدي اصرار اين سازمان را براي تصويب اين قانون توجيه كند ولي دليل نمايندگاني كه مصر به تصويب طرح حفظ اراضي هستند، مشخص نيست. چه انگيزه‌اي مي‌تواند اين نمايندگان را به تصويب اين طرح نگران‌كننده تشويق كرده باشد؟ وقتي به دنبال پاسخ اين پرسش مي‌گرديم ناخودآگاه به ياد خبرهاي بيرون آمده از دل دعواي نمايندگان مي‌افتيم كه زمين‌خواري‌هاي يكديگر را در گردنه حيران و... رو مي‌كردند.
نكته نگران‌كننده ديگر اينكه طرح حفظ اراضي كشاورزي مدتي است در مجلس مطرح شده اما با طرح آن در صحن، نمايندگان آن را اصل هشتاد و پنجي كردند. اين اصل بر اختيارات مجلس دلالت دارد. بر اين اساس مجلس مي‌تواند قوانين خاصي را به كميسيون‌هاي تخصصي فرستاده و با تصويب طرح از سوي نمايندگان آن كميسيون طرح مزبور تبديل به قانون مي‌شود و تنها در مرحله دوم براي مشخص شدن زمان اجراي آن، به صحن رفته و راي گرفته مي‌شود. به اين ترتيب با هشتاد و پنجي شدن طرح مزبور، تنها و تنها نمايندگان كميسيون كشاورزي مي‌توانند با راي خود، قانون را به تصويب برسانند. بسياري از كارشناسان معتقدند اجرايي شدن اين قانون مي‌تواند مصالح كشور را به دليل قانوني شدن تخريب منابع طبيعي به خطر بيندازد.
موجي از تخلفات جديد در راه است
پيروز حناچي، معاون شهرسازي وزارت راه و شهرسازي كشور در گفت‌وگويي نسبت به اجراي اين طرح و تبديل آن به «قانون» هشدار داد و گفت: اين طرح باعث تشويق متخلفين مي‌شود و بسته به ميزان پولي كه مي‌دهند، مجوز ساخت دريافت خواهند كرد. بر اساس اين قانون از اين پس نه تنها متخلفين در ازاي پرداخت پول از تخلف‌شان مبرا مي‌شوند بلكه مواجهه با طيف گسترده‌اي از تخلفات جديد يكي از پيامدهاي مهم و نگران‌كننده اين قانون است. اگر اين پيام داده شود كه در صورت داشتن تخلف، با پول مي‌توانيد تبرئه شويد، ديگر شهر و غيرشهر، حريم و غيرحريم و محدوده و غيرمحدوده هيچ فرقي با يكديگر نخواهد داشت.
او با اشاره به اينكه هيچ عقل سليمي با حفاظت از اراضي مخالف نيست، متذكر شد: من نمي‌خواهم كسي را متهم كنم ولي طرح اين اختيار را به دستگاهي مي‌دهد كه اگر حجم تخلفات بين دستگاه‌ها را بررسي كنيم، بالاترين ميزان تخلفات به آن بازمي‌گردد. البته اين امر، به مديران فعلي مربوط نيست و در دوره‌هاي پيشين هم وجود داشته. در حال حاضر ١٠٠٠ هكتار زمين داخل حريم در تهران در دوره‌هاي متواتر واگذار شده است. در گذشته داخل حريم و زمين‌هاي زراعي و باغي مي‌توانستند اتاق نگهباني بسازند اما در اين طرح اجازه داده شده دو تا ٣٠٠ متر در دو طبقه درون حريم اراضي زراعي و باغي ساخته شود. به عبارت ديگر تا امروز دولت اختيار تصميم‌گيري براي زمين‌هاي داخل حريم را داشت ولي با اين قانون ديگر نمي‌شود دخل و تصرفي در ساخت و سازهاي داخل حريم داشت.
حناچي به اين موضوع نگران‌كننده هم اشاره كرد كه اين طرح اصل هشتاد و پنجي شده به اين مفهوم كه مجلس مي‌تواند قوانين خاصي را به كميسيون‌هاي تخصصي فرستاده و با تصويب نمايندگان آن كميسيون طرح مزبور تبديل به قانون مي‌شود و تنها در مرحله دوم براي مشخص شدن زمان اجراي آن، به صحن رفته و راي مي‌گيرد. در واقع به اسم قانون حفظ زمين‌هاي كشاورزي و باغي تنها چند نفر از نمايندگان كميسيون كشاورزي مجلس نهم، طرحي را تصويب مي‌كنند كه از بين بردن اين اراضي را نتيجه مي‌دهد.
به گفته معاون وزير راه و شهرسازي اين طرح به هيچ عنوان سياق قانون هم ندارد و چكش‌كاري‌هاي لازم و كار كارشناسي روي آن صورت نگرفته است و مجلس نهم به دليل نزديك شدن به دوره كاري خود با عجله در حال تصويب كردن اين قانون و قوانيني از اين دست است. حناچي در ادامه تاكيد كرد: از بالاترين سطوح حاكميتي يعني بيت رهبري تا سطوح پايين‌تر نسبت به تصويب اين قانون ابراز نگراني كرده‌اند اما كماكان اعضاي كميسيون كشاورزي درصدد قانون شدن اين طرح هستند.
٤٠ ايراد به طرح حفظ اراضي
مسعود منصور معاون حفاطت و امور اراضي سازمان جنگل‌ها، مراتع و آبخيزداري كشور نيز در گفت‌وگويي متذكر شد: طرح حفظ اراضي كه در دستور كار كميسيون كشاورزي مجلس نهم قرار دارد٤٠ ايراد اساسي دارد كه با وجود اعلام سازمان جنگل‌ها نه تنها اين ايرادات رفع نشده بلكه بعضا اشكالات جدي‌تر نيز شده است.
او تاكيد كرد: تمام دستگاه‌هاي مرتبط با اين طرح مخالف هستند و ايرادات جدي به آن وارد مي‌دانند اما مجلس بي‌توجه به اين ايرادات و بدون اقدام در جهت رفع آن، در حال تصويب اين طرح است.
فرود شريفي، معاون سابق وزارت جهادكشاورزي نيز در گفت‌وگويي توضيح داد: اين قانون نظام مديريت حفاظت از اراضي را بر هم مي‌ريزد. مفهوم اين قانون مانند آن است كه بگوييم افرادي كه تا سال ٨٥ از ديوار مردم بالا رفته و دزدي كرده‌اند؛ از حكم مبرا و آزاد هستند. روح اين قانون روح رانت و فساد است و وضعيت را به مراتب از آنچه امروز هست بدتر مي‌كند.
تلاطم بازار مسكن در غياب ماليات
اگرچه به گفته كارشناسان اقتصادي، حوزه زمين و مسكن در ايران نقش بزرگي در اقتصاد كلان كشور بازي مي‌كند و 30درصد از حجم نقدينگي را به خود اختصاص داده است اما نسبت درآمد مالياتي اين بخش به توليد ناخالص داخلي (به عنوان يكي از پارامترهاي سنجش عملكرد ماليات‌ها در اقتصاد) چندان پررنگ نيست.
به گزارش اقتصادآنلاين به نقل از تعادل ، نگاهي به نسبت درآمد مالياتي بخش مسكن به توليد ناخالص داخلي در سال‌هاي گذشته نشان مي‌دهد كه اين نسبت از 36/0 در ابتداي دهه 60 به 14/0 درصد در سال 91 كاهش پيدا كرده است. به عبارت ديگر در سال‌هاي اخير ميزان درآمدهاي مالياتي بخش مسكن كاهش يافته و روندي نزولي داشته است اين در حالي است كه با تصويب قوانين مربوط به ماليات بر خانه‌هاي خالي و ماليات بر زمين‌هاي باير و موات در سال‌هاي اخير انتظار مي‌رفت كه ماليات بخش مسكن نسبت به سال‌هاي گذشته افزايش يابد اما با توجه به عدم اجراي دقيق اين مفاد قانوني و همچنين نبود سيستم اطلاعاتي قدرتمند در زمينه املاك و مستغلات، فرار مالياتي در اين زمينه بالاست. در اين ميان باتوجه به اهميت درآمدزايي دولت از طريق دريافت ماليات با توجه به كاهش قيمت نفت، افت نسبت درآمد مالياتي به توليد ناخالص داخلي، عدم اجراي درست قوانين مربوط به ماليات و...
اين روزنامه گفت‌وگويي را با فرهاد بيضايي، مدير گروه سياست‌گذاري مسكن دانشگاه علم و صنعت ترتيب داده و پرسش‌هايي درباره تبعات اقتصادي دريافت ماليات حوزه مسكن و ساختمان، روند اجرا و تصويب قوانين اين حوزه و راهكار افزايش ميزان درآمدهاي مالياتي را با فرهاد بيضايي مطرح كرده است. اين كارشناس ارشد مسكن كه سال‌ها فعاليت پژوهشي و تحقيقي درحوزه اقتصاد مسكن و همچنين مباحث قانوني مربوط به زمين و ساختمان داشته، معتقد است كه باوجودآنكه دريافت ماليات از حوزه مسكن مي‌تواند هم درزمينه سياست‌گذاري و هم درآمدزايي موثر باشد اما قوانين مربوط به ماليات حوزه مسكن به درستي اجرا نمي‌شود ضمن اينكه برخي ماليات‌ها كه در ساير كشورها بيشترين نقش را در درآمدهاي مالياتي بخش مسكن بازي مي‌كنند در ايران نقش كم رنگي دارند.
به گفته اين كارشناس اقتصاد مسكن متاسفانه از سوي وزارت اقتصاد و دارايي و همچنين سازمان امور مالياتي، دريافت ماليات به عنوان راهي براي سياست‌گذاري در حوزه زمين و مسكن وجود ندارد در واقع نگاه دوم به كاربري ماليات يعني استفاده از ابزار ماليات به عنوان ابزار سياست‌گذاري و كنترل‌كننده تعريف نشده و اين وظيفه از سوي دولت، قوه مجريه و مردم نيز مطالبه نشده است و مي‌طلبد كه وزارت اقتصاد و سازمان امور مالياتي توجه بيشتري به اين موضوع داشته باشند تا باعث شوند نقدينگي به سمت بازارهاي توليدي حركت كنند. البته در اين ميان قوانين موجود نيز مي‌توانست كامل‌تر باشد تا از اين طريق علاوه بر درآمدزايي بهتر، سياست‌گذاري مناسبتري نيز اعمال شود.
در تصويب و اعمال ماليات‌هاي حوزه زمين و مسكن ايران تاكنون، چه اولويت‌هايي درنظرگرفته شده است و هركدام از ماليات‌هاي اين بخش مي‌تواند چه اثراتي بربازار مسكن داشته باشد؟
دريافت ماليات از حوزه‌هاي مختلف اقتصادي با دونگاه صورت مي‌گيرد: 1) دريافت ماليات به عنوان ابزاري براي درآمدزايي در بخش دولتي و عمومي 2) اخذ ماليات به عنوان ابزاري براي سياست‌گذاري و بازدارندگي، كه دراين ميان ماليات بردرآمد و ثروت، ماليات بر ارزش افزوده و ماليات اعمال شده بر بنگاه‌ها، كاركرد درآمدزايي دارند، بخشي از ماليات‌ها نيز نقش بازدارندگي دارند كه اين نوع ماليات‌ها عمدتا به عنوان ابزاري براي سياست‌گذاري درحوزه اقتصاد مورد استفاده قرارمي گيرند. ماليات‌هاي بازدارنده يا باعث تخصيص بهينه منابع مي‌شوند يا از فعاليت‌هاي اقتصادي غيرتوليدي در حوزه اقتصاد جلوگيري مي‌كنند، بخشي از ماليات‌هاي حوزه زمين از اين نوع هستند.
چندين نوع ماليات را مي‌توان درحوزه زمين و مسكن مورد بررسي قرارداد، نخستين ماليات مربوط به عائدي سرمايه است كه تاثير بسياري در كنترل تقاضاهاي سرمايه‌يي يا دلالي‌هاي مخرب در حوزه بازار زمين و مسكن دارد البته اين نوع ماليات تنها به بازار زمين، املاك و مستغلات محدود نمي‌شود و در بازارهاي سرمايه‌يي ديگر نيز حضور دارد اما ويژگي اصلي اين نوع ماليات عمدتا بيش از خاصيت درآمدزايي بيشتر خاصيت بازدارندگي دارد.
ماليات بر خانه‌هاي خالي نيز ابزاري است كه از احتكار مسكن تاحدودي جلوگيري مي‌كند زيرا هزينه خالي نگه داشتن واحدهاي مسكوني را بالا مي‌برد اگرچه هزينه توليد يك واحدمسكوني در مقايسه باكالاهاي ديگر بسيار بالاست و عقل اقتصادي ايجاب مي‌كند استفاده بهينه‌يي ازاين كالاي اقتصادي شود اما با وجود اين، هم‌اكنون تعداد واحدهاي مسكوني خالي از سكنه بسيار بالاست كه يكي ازاقدام‌هاي دولت دراين زمينه كنترل احتكار مسكن با دريافت ماليات از خانه‌هاي خالي است، اين موضوع باعث مي‌شود كه تعداد واحدهاي مسكوني عرضه شده دربازار خريد و فروش يا اجاره افزايش يابد. درواقع راهكار اصلي كنترل احتكارمسكن، دريافت اين نوع ماليات است.
سومين نوع مالياتي كه در حوزه ملك و مستغلات اهميت دارد، ماليات بر زمين‌هاي باير و موات است كه مشابه ماليات بر خانه‌هاي خالي بوده و براساس آن صاحبان زمين‌هاي خالي، بدون استفاده يا زمين‌هايي كه در گذشته از آنها استفاده مي‌شده اما اكنون مورد استفاده قرار نمي‌گيرد بايد مالياتي را به سازمان امور مالياتي پرداخت كنند. دريافت ماليات بر زمين‌هاي باير باعث مي‌شود كه عرضه زمين در اقتصاد افزايش يابد. در بسياري از كلان‌شهرها مشكل كمبود مسكن وجود دارد درحالي كه زمين‌هاي باير بسياري در اين شهرها وجود دارد، در شهرهاي بزرگ و متوسط نيز اين مشكل يكي از مسائل مهم است، در اين شهرها صاحبان زمين‌هاي باير و اموات، ماليات پرداخت نمي‌كنند ضمن اينكه زمين كافي براي ساخت‌وساز وجود ندارد و دولت مجبور است كه از زمين‌هاي دولتي و بيرون از حريم شهرها براي ساختمان‌سازي استفاده كند كه اين موضوع هزينه خدمات روبنايي و زيربنايي را براي دولت و ساكنان اين شهرك‌ها بالا مي‌برد بنابراين دريافت ماليات بر زمين‌هاي باير و موات از راهكارهايي است كه احتكارزمين را مورد هدف قرارداده و كنترل مي‌كند. هرچند كه در سرشماري‌هاي انجام شده تاكنون، تعداد خانه‌هاي خالي محاسبه شده است ولي تاكنون آمار دقيقي براي زمين‌هاي باير و موات از سوي نهادها و سازمان‌هاي مربوطه مشخص نشده است.
به نظر شما عدم دريافت ماليات‌هاي حوزه زمين و ساختمان مي‌تواند در ناهماهنگي ميان عرضه و تقاضاي مسكن يا افزايش تقاضاهاي سرمايه‌يي موثرباشد؟
در بازه زماني سال‌هاي 55 تا 65 كه دو سرشماري در كشور صورت گرفته است، 80 درصد از واحدهاي مسكن خريداري شده مورد هدف تقاضاي مصرفي بوده و حجم تقاضاي سرمايه‌يي تقريبا 20 درصد بوده است درحالي كه بين سال‌هاي 85 تا 90، تقاضاهاي سرمايه‌يي حدود 70 درصد بازار مسكن را تشكيل داده و كمتر از 30درصد به تقاضاي مصرفي مربوط بوده است، از 5.5ميليون واحد مسكوني اضافه شده طي سال‌هاي 85 تا 90 تنها 1.3ميليون واحد مسكوني براي تقاضاي مصرفي مورد استفاده قرار گرفته است كه اين موضوع نشان‌دهنده آن است كه جايگاه تقاضاي مصرفي و سرمايه‌يي درسال‌هاي اخير تغيير كرده و لازم و ضروري است كه دولت از تمامي ابزارهاي مالياتي كه سايركشورها براي ساماندهي حوزه مسكن مورد استفاده قرار مي‌دهند، بهره بگيرد و سهم تقاضاهاي سرمايه‌يي را كنترل كرده و فضا را براي ورود تقاضاهاي مصرفي افزايش دهد.
دولت چگونه مي‌تواند با دريافت ماليات، بازار زمين و مسكن را كنترل كند، درواقع چه عواملي دربازار زمين و مسكن با دريافت ماليات مي‌توانند تغيير كنند؟
استفاده از ابزار مالياتي مي‌تواند تبعات كلاني را در حوزه اقتصاد خرد و كلان به همراه داشته باشد. نخستين مساله اين است كه سهم زمين و مسكن در تورم سالانه كنترل شود زيرا بالاترين سهم را در نرخ تورم، بازار مسكن دارد و 28 درصد از ميزان تورم عمومي كشور ناشي از افزايش قيمت زمين و مسكن است و اگر سياست‌هايي وجود داشته باشد كه به دنبال ثبات قيمت درحوزه زمين و مسكن باشد تقريبا مي‌توان يك‌سوم از ميزان تورم عمومي را كنترل كرد. در حوزه اقتصاد خرد نيز دريافت ماليات دو تاثير مثبت دارد، در حوزه خانوار موجب افزايش سطح توانمندي خانوار مي‌شود درواقع دريافت ماليات‌هاي كنترلي درحوزه مسكن منجر به كنترل قيمت و ساماندهي بازار مسكن مي‌شود و اين موضوع در بلندمدت منجر به افزايش سطح توانمندي خانوار براي تملك واحدمسكوني در بازار املاك مي‌شود چرا كه موازنه را ازسمت تقاضاهاي سرمايه‌يي به سمت تقاضاهاي مصرفي تغيير مي‌دهد.
دريافت ماليات ازخانه‌هاي خالي، مي‌تواند در بنگاه‌هاي توليد‌كننده مسكن نيز موثر باشد و موجب مي‌شود كه اين بنگاه‌ها برنامه‌ريزي بلندمدت براي حضور و توليد در بازار داشته باشند اما متاسفانه بازه‌هاي كوتاه‌مدت رونق و ركود تورمي به علت حضور انبوه تقاضاي سرمايه‌يي كه درسال‌هاي گذشته باعث شده كه توليدكنندگان واقعي مسكن نتوانند برنامه‌ريزي مشخصي داشته باشند. يكي ديگر از تاثيرات دريافت ماليات اين است كه مي‌تواند حجم نقدينگي را مديريت كند درواقع بازار مسكن كه به عنوان بازاري سرمايه‌يي تلقي مي‌شود سودآوري تضمين شده‌يي را بدون دريافت ماليات دارد، ضمن اينكه بازگشت بهره مناسبتري نسبت به توليد دارد و عمدتا نقدينگي در موازنه بين بازار مسكن و توليد به سمت بازار مسكن سوق پيدا مي‌كند زيرا توليد ماليات دارد، نرخ بازگشت سرمايه درفعاليت‌هاي توليدي كم است و ريسك سرمايه‌گذاري درآنها بالاست و همين موضوع نقدينگي را به صورت طبيعي به سمت بازار املاك هدايت مي‌كند، سرمايه‌يي بودن بازار مسكن در ايران تاثيري منفي بر توليد داشته است، زيرا نقدينگي بانك‌ها و بيشتر مردم به سمت بازار مسكن حركت كرده است و درموازنه مسكن و توليد، وزنه به سمت بازار مسكن است و دريافت ماليات‌هاي بازدارنده مي‌تواند تقاضاهاي سرمايه‌يي را مورد هدف قراردهد اگرچه درآمدزايي نيز براي دولت دارد و دركنار آن به ساماندهي بازار مسكن نيز كمك كند.
با توجه به اهميت دريافت ماليات در افزايش درآمدهاي دولتي، مراجعه به آمار نشان مي‌دهد كه بخش مسكن باوجود سهم بالا در اقتصاد كشور، سهم ناچيزي در درآمدهاي مالياتي بازي مي‌كند؟ آيا اين موضوع ناشي از نبود قوانين جامع است يا اجرا؟
متاسفانه از سوي وزارت اقتصاد و دارايي و همچنين سازمان امور مالياتي، دريافت ماليات به عنوان راهي براي سياست‌گذاري در حوزه زمين و مسكن وجود ندارد در واقع نگاه دوم به كاربري ماليات يعني استفاده از ابزار ماليات به عنوان ابزار سياست‌گذاري و كنترل‌كننده تعريف نشده و اين وظيفه از سوي دولت، قوه مجريه و مردم نيز مطالبه نشده است و مي‌طلبد كه وزارت اقتصاد و سازمان امور مالياتي توجه بيشتري به اين موضوع داشته باشند تا باعث شوند نقدينگي به سمت بازارهاي توليدي حركت كنند. ضمن اينكه در اين ميان قوانين موجود نيز مي‌توانست كامل‌تر باشد تا از اين طريق علاوه بر درآمدزايي بهتر، سياست‌گذاري مناسبتري نيز اعمال شود.
تجربه ساير كشورها در زمينه دريافت ماليات‌ها چگونه است؟ در اين كشورها چه نوع ماليات‌هايي مورد توجه است؟
در ساير كشورها ماليات‌هاي كنترلي كه در حوزه زمي
اخبار مربوط به زمين و ساختمان : كميابي زمين هاي بزرگ براي ساخت و ساز در شمال تهران - خطر قانوني شدن ساخت‌وسازهاي غيرمجاز - «ماليات بر زمين» اجرايي شود؟ - 21 ارديبهشت 95
كميابي زمين‌هاي بزرگ متراژ در شمال تهران
به گفته وزير راه و شهرسازي نيمي از قيمت و ارزش يك واحد مسكوني به زمين آن بازمي‌گردد كه اين درصد در تهران حدود60 است.
به گزارش اقتصادآنلاين به نقل از تعادل ، با توجه به اهميت زمين در قيمت و شرايط بازار مسكن، اين روزنامه ، قيمت زمين‌هاي موجود در سايت رسمي ايران فايل را در 5 منطقه تهران يعني شمال، مركز، غرب، شرق و جنوب تهران مورد بررسي قرارداده و با مقايسه متراژهاي ارائه شده در اين سايت به اين نتيجه‌گيري رسيده است كه درمورد قيمت زمين‌هاي موجود درفايل فروش، قطعات موجود در منطقه شمال تهران گرانتراز ساير مناطق است و متراژ قطعات ارائه شده در شمال تهران از ساير مناطق كوچك تراست.
شمال
درصورتي كه شما قصد خريد زمين براي ساخت واحدمسكوني، تجاري يا اداري را در شمال تهران داريد، قيمت يك قطعه زمين 4000 مترمربعي درمنطقه جردن تهران، 280 ميليارد تومان است كه براي هرمترزمين بايد مبلغي حدود 70 ميليون تومان، هزينه شود.
يك قطعه زمين 190 متري در منطقه نياوران، با قيمت هرمتر مربع 5 ميليون تومان نيز 950 ميليون تومان قيمت‌گذاري شده و به فروش مي‌رسد. اما در منطقه ميرداماد تهران قيمت هر مترزمين 17 ميليون تومان است كه قيمت كل يك قطعه زمين 600 متري، 10 ميليارد و 200 ميليون تومان مي‌شود. در شمال شرق تهران و در منطقه سوهانك قيمت هرمتر زمين باير
يك ميليون و 700 هزار تومان است كه براي يك قطعه زمين 330 متري، بايد 561 ميليون تومان ازسوي خريدار پرداخت شود.
غرب
قيمت هر متر زمين در مناطق غربي نسبت به مناطق شمالي ارزان‌تر است و متقاضيان خريد زمين براي اينكه صاحب يك قطعه زمين باير 400 متري با بر 15 متر در شهرزيبا شوند بايد براي هرمترمربع 2 ميليون و 800 هزار تومان و براي كل زمين يك ميليارد و 120 ميليون تومان هزينه كنند.
دركوي فراز منطقه‌يي در غرب تهران، هر متر زمين 15 ميليون تومان قيمت‌گذاري شده است كه براي يك قطعه زمين 880 متري بايد 13 ميليارد و 200 ميليون تومان پرداخت شود.
قطعه زميني در منطقه شهران با متراژ يك هزار و 500 مترمربع، با قيمت هرمتر 15 ميليون تومان، 7ميليارد و 500 ميليون تومان به فروش مي‌رسد اما قيمت يك قطعه زمين باير 600 متري در منطقه سعادت‌آباد تهران از منطقه فراز بيشتر است و هر مترزمين درآن 20 ميليون تومان قيمت‌گذاري شده و قيمت كل زمين 12ميليارد تومان است.
مركز
قيمت‌ها در مناطق مركزي تهران تقريبا نزديك به مناطق غربي است و شما در منطقه كارگر مي‌توانيد زميني با قيمت هر مترمربع 11 ميليون تومان خريداري كنيد و براي يك قطعه زمين 4 هزار و 400مترمربع، 50 ميليارد تومان پرداخت كنيد. امايك قطعه زمين باير 462 متري با طول بر 30 متر در ميدان انقلاب باقيمت هرمترمربع 8 ميليون و 500 هزار تومان، 3 ميليارد و 927ميليون تومان به فروش مي‌رسد.
قيمت هرمترمربع زمين باير در بزرگراه جلال آل‌احمد تهران، 13ميليون تومان است كه براي يك قطعه 350 متري، بايد 4 ميليارد و 550 ميليون تومان پرداخت كنيد.
در خيابان آزادي نيز هرمترمربع زمين 14 ميليون تومان قيمت‌گذاري شده است كه براي يك زمين 3000 متري، بايد 42 ميليارد تومان هزينه كنيد.
شرق
قيمت‌ها در مناطق شرقي تهران متعادل‌تر است و با هزينه كمتر نيز مي‌توان صاحب زميني در اين مناطق شد به عنوان نمونه هر مترزمين در ميدان رسالت با طول بر 10 متر، متري 9 ميليون تومان هزينه در بردارد و براي يك قطعه زمين 200 متري بايد يك ميليارد و 800 ميليون تومان پرداخت شود.
در مجيديه شمالي، يك قطعه زمين باير 98 متري با قيمت هر متر 5 ميليون تومان، 375 ميليون تومان قيمت‌گذاري شده و به فروش مي‌رسد. اما اگربه دنبال ساخت‌وساز در منطقه فرجام هستيد يك زمين باير 1350 متري، متري 10 ميليون تومان است كه براي خريد كل قطعه زمين بايد حدود 13 ميليارد و 500 ميليون تومان هزينه شود.
در منطقه خاوران كه درجنوب شرق تهران واقع است يك زمين باير 6 هزار و 500 متري كه قيمت هر مترمربع آن 60 ميليون تومان است درحدود 390 ميليارد تومان فروخته مي‌شود كه با توجه به منطقه فروش ملك، كاربري صنعتي است.
جنوب
قيمت‌ها در مناطق جنوبي تهران از ساير مناطق ارزان‌تر است و شما در منطقه خزانه مي‌توانيد زميني با قيمت هر مترمربع 3 ميليون تومان خريداري كنيد و براي يك قطعه زمين 2 هزار و 90 مترمربع، 6 ميليارد و 276 ميليون تومان پرداخت كنيد. اما يك قطعه زمين باير 108 متري با طول بر 6 متر در ميدان خراسان باقيمت هرمترمربع 3 ميليون و 500 هزار تومان، 378 ميليون تومان به فروش مي‌رسد.
قيمت هرمترمربع زمين باير در يافت‌آباد تهران، يك ميليون و 500 هزار تومان است كه براي يك قطعه 8 هزار و 898 متري، بايد 13 ميليارد و 347 ميليون تومان پرداخت كنيد. دربزرگراه آزادگان نيز هرمترمربع زمين يك ميليون و 100 هزار تومان قيمت‌گذاري شده است كه براي يك زمين 800 متري، بايد 880 ميليون تومان هزينه كنيد.
بازار زمين شهرستان اصفهان و مشهد
علاوه بر بررسي قيمت زمين در تهران، دوكلان‌شهر اصفهان و مشهد نيز مورد بررسي قرار مي‌گيرد تا تفاوت قيمت هر متر زمين درتهران با اين دوشهر مورد مقايسه قرارگيرد
خطر قانوني شدن ساخت‌وسازهاي غيرمجاز
مجلس نهم پاشنه‌ها را بالا كشيده تا قوانين را يكي پس از ديگري تصويب كند؛ قوانيني كه دست بر قضا پر از نگراني و تهديد است و اين‌بار تهديد متوجه اراضي مملكت شده.
مفاد طرحي كه بدون بررسي‌هاي مكفي كارشناسي و با تعجيل در حال تبديل به قانون است؛ مي‌گويد: متخلفاني كه زمين‌خواري كرده و در اراضي كشاورزي ساختمان ساخته‌اند، مي‌توانند با پرداخت مبالغي پول، مجوز گرفته و سازه‌شان را رسميت ببخشند. طرحي با پرسش‌هاي مختلف كه تمام نهادهاي حاكميتي از بالاترين سطوح «عاليه» كشور تا سطوح پايين‌تر نسبت به اجراي آن ابراز نگراني كرده‌اند اما مجلس مصمم به تصويب آن است.
به گزارش اقتصادآنلاين به نقل از اعتماد ، نمايندگان در حالي تمام تلاش‌شان براي تصويب اين طرح را به كار گرفته‌اند كه هيچ‌يك از ايرادهاي وارد شده از سوي وزارت كشور، راه و شهرسازي و سازمان جنگل‌ها، رفع نشده است. امروز طرح كه به نام حفاظت از اراضي! مزين شده، تيشه را برداشته تا به ريشه اراضي كشور بزند اما پشت پرده اين طرح دست سازمان امور اراضي ديده مي‌شود كه اتفاقا متولي حفظ اراضي كشور نيز هست. تلاش اين سازمان براي تصويب طرحي است كه با كمك اعضاي كميسيون كشاورزي مجلس در يك قدمي قانون شدن ايستاده است. در قانون به صراحت پرداخت يك تا سه برابر عوارض تغيير كاربري به سازماني پيش بيني شده كه پشت پرده اين طرح قرار دارد. گويا سازمان امور اراضي با تصويب اين طرح دو نشان را با يك تير هدف گرفته است.
يك، خلاصي از مقابله با زمين خواران و گذراندن مراحل قلع و قمع ساختمان‌ها و به نوعي خلاصي از درگيري با اين افراد بعضا ذي‌نفوذ و دوم تامين مبالغ هنگفتي براي خود كه به اين طريق تمام مشكلات مالي و كمبود بودجه‌هايش را رفع و رجوع كنند. به اين ترتيب به گفته معاون وزير راه و شهرسازي با اجراي اين طرح به متخلفان از اين پس جايزه داده مي‌شود. قانون حفظ اراضي كشاورزي! در عمل نه‌تنها زمين‌خواري‌هاي انجام گرفته تا امروز را تبرئه مي‌كند بلكه عاملي براي تشويق بيشتر زمين‌خواري‌ها در كشور خواهد شد. اينكه سازمان امور اراضي بنا بر دو دليل فوق به دنبال تصويب چنين طرحي باشد شايد تا حدي اصرار اين سازمان را براي تصويب اين قانون توجيه كند ولي دليل نمايندگاني كه مصر به تصويب طرح حفظ اراضي هستند، مشخص نيست. چه انگيزه‌اي مي‌تواند اين نمايندگان را به تصويب اين طرح نگران‌كننده تشويق كرده باشد؟ وقتي به دنبال پاسخ اين پرسش مي‌گرديم ناخودآگاه به ياد خبرهاي بيرون آمده از دل دعواي نمايندگان مي‌افتيم كه زمين‌خواري‌هاي يكديگر را در گردنه حيران و... رو مي‌كردند.
نكته نگران‌كننده ديگر اينكه طرح حفظ اراضي كشاورزي مدتي است در مجلس مطرح شده اما با طرح آن در صحن، نمايندگان آن را اصل هشتاد و پنجي كردند. اين اصل بر اختيارات مجلس دلالت دارد. بر اين اساس مجلس مي‌تواند قوانين خاصي را به كميسيون‌هاي تخصصي فرستاده و با تصويب طرح از سوي نمايندگان آن كميسيون طرح مزبور تبديل به قانون مي‌شود و تنها در مرحله دوم براي مشخص شدن زمان اجراي آن، به صحن رفته و راي گرفته مي‌شود. به اين ترتيب با هشتاد و پنجي شدن طرح مزبور، تنها و تنها نمايندگان كميسيون كشاورزي مي‌توانند با راي خود، قانون را به تصويب برسانند. بسياري از كارشناسان معتقدند اجرايي شدن اين قانون مي‌تواند مصالح كشور را به دليل قانوني شدن تخريب منابع طبيعي به خطر بيندازد.
موجي از تخلفات جديد در راه است
پيروز حناچي، معاون شهرسازي وزارت راه و شهرسازي كشور در گفت‌وگويي نسبت به اجراي اين طرح و تبديل آن به «قانون» هشدار داد و گفت: اين طرح باعث تشويق متخلفين مي‌شود و بسته به ميزان پولي كه مي‌دهند، مجوز ساخت دريافت خواهند كرد. بر اساس اين قانون از اين پس نه تنها متخلفين در ازاي پرداخت پول از تخلف‌شان مبرا مي‌شوند بلكه مواجهه با طيف گسترده‌اي از تخلفات جديد يكي از پيامدهاي مهم و نگران‌كننده اين قانون است. اگر اين پيام داده شود كه در صورت داشتن تخلف، با پول مي‌توانيد تبرئه شويد، ديگر شهر و غيرشهر، حريم و غيرحريم و محدوده و غيرمحدوده هيچ فرقي با يكديگر نخواهد داشت.
او با اشاره به اينكه هيچ عقل سليمي با حفاظت از اراضي مخالف نيست، متذكر شد: من نمي‌خواهم كسي را متهم كنم ولي طرح اين اختيار را به دستگاهي مي‌دهد كه اگر حجم تخلفات بين دستگاه‌ها را بررسي كنيم، بالاترين ميزان تخلفات به آن بازمي‌گردد. البته اين امر، به مديران فعلي مربوط نيست و در دوره‌هاي پيشين هم وجود داشته. در حال حاضر ١٠٠٠ هكتار زمين داخل حريم در تهران در دوره‌هاي متواتر واگذار شده است. در گذشته داخل حريم و زمين‌هاي زراعي و باغي مي‌توانستند اتاق نگهباني بسازند اما در اين طرح اجازه داده شده دو تا ٣٠٠ متر در دو طبقه درون حريم اراضي زراعي و باغي ساخته شود. به عبارت ديگر تا امروز دولت اختيار تصميم‌گيري براي زمين‌هاي داخل حريم را داشت ولي با اين قانون ديگر نمي‌شود دخل و تصرفي در ساخت و سازهاي داخل حريم داشت.
حناچي به اين موضوع نگران‌كننده هم اشاره كرد كه اين طرح اصل هشتاد و پنجي شده به اين مفهوم كه مجلس مي‌تواند قوانين خاصي را به كميسيون‌هاي تخصصي فرستاده و با تصويب نمايندگان آن كميسيون طرح مزبور تبديل به قانون مي‌شود و تنها در مرحله دوم براي مشخص شدن زمان اجراي آن، به صحن رفته و راي مي‌گيرد. در واقع به اسم قانون حفظ زمين‌هاي كشاورزي و باغي تنها چند نفر از نمايندگان كميسيون كشاورزي مجلس نهم، طرحي را تصويب مي‌كنند كه از بين بردن اين اراضي را نتيجه مي‌دهد.
به گفته معاون وزير راه و شهرسازي اين طرح به هيچ عنوان سياق قانون هم ندارد و چكش‌كاري‌هاي لازم و كار كارشناسي روي آن صورت نگرفته است و مجلس نهم به دليل نزديك شدن به دوره كاري خود با عجله در حال تصويب كردن اين قانون و قوانيني از اين دست است. حناچي در ادامه تاكيد كرد: از بالاترين سطوح حاكميتي يعني بيت رهبري تا سطوح پايين‌تر نسبت به تصويب اين قانون ابراز نگراني كرده‌اند اما كماكان اعضاي كميسيون كشاورزي درصدد قانون شدن اين طرح هستند.
٤٠ ايراد به طرح حفظ اراضي
مسعود منصور معاون حفاطت و امور اراضي سازمان جنگل‌ها، مراتع و آبخيزداري كشور نيز در گفت‌وگويي متذكر شد: طرح حفظ اراضي كه در دستور كار كميسيون كشاورزي مجلس نهم قرار دارد٤٠ ايراد اساسي دارد كه با وجود اعلام سازمان جنگل‌ها نه تنها اين ايرادات رفع نشده بلكه بعضا اشكالات جدي‌تر نيز شده است.
او تاكيد كرد: تمام دستگاه‌هاي مرتبط با اين طرح مخالف هستند و ايرادات جدي به آن وارد مي‌دانند اما مجلس بي‌توجه به اين ايرادات و بدون اقدام در جهت رفع آن، در حال تصويب اين طرح است.
فرود شريفي، معاون سابق وزارت جهادكشاورزي نيز در گفت‌وگويي توضيح داد: اين قانون نظام مديريت حفاظت از اراضي را بر هم مي‌ريزد. مفهوم اين قانون مانند آن است كه بگوييم افرادي كه تا سال ٨٥ از ديوار مردم بالا رفته و دزدي كرده‌اند؛ از حكم مبرا و آزاد هستند. روح اين قانون روح رانت و فساد است و وضعيت را به مراتب از آنچه امروز هست بدتر مي‌كند.
«ماليات بر زمين» اجرايي شود؟
ماليات با تعريف علمي، شامل كليه هزينه‌هايي است كه دولت بايد بابت ارائه خدمات يا قوانين موجود در بخش مسكن دريافت مي‌كند و فعالان عرصه ساخت‌وساز به دوصورت ماليات پرداخت مي‌كنند....
نخستين نوع ماليات، عوارض شهرداري است كه هرچند به اسم عوارض ساخت از سازندگان مسكن دريافت مي‌شود اما به نوعي ماليات محسوب مي‌شود و نوع دوم هم ماليات‌هايي است كه دقيقا با نام ماليات دريافت مي‌شود به عنوان نمونه ماليات‌هايي كه درنقل و انتقال، اجاره و... بايد پرداخت شود.دراين ميان ايراداتي به نظام مالياتي كشور وارد است به عنوان نمونه ماليات درحوزه مبادله زمين و مسكن و همچنين نگهداري در ايران بسيار پايين است يعني مبادله‌گران در بخش مسكن، هزينه اندكي به سازمان امور مالياتي پرداخت مي‌كنند و دراين مورد نياز به اصلاحاتي است زيرا مهم‌ترين ويژگي بازار زمين و مسكن در ايران، فعاليت‌هاي سفته‌بازي و واسطه‌گرانه يا تقاضاي سرمايه‌يي به ويژه در بخش زمين است و ماليات‌ها بايد به سمتي حركت كنند كه مانع از رشد چنين فعاليت‌هايي شوند.
ناگفته نماند كه در بخش زمين، تقريبا مالياتي درايران دريافت نمي‌شود و مي‌توان يك زمين باير و موات را سال‌ها نگهداري كرد بدون اينكه مالياتي پرداخت كرد و از رشد قيمت زمين و سود به دست آمده در اين سال‌ها بهترين استفاده را كرد و با وجود آنكه سال‌ها از تصويب قانون دريافت ماليات از اراضي باير و موات مي‌گذرد اين مصوبه هنوز اجرايي نشده است زيرا عملياتي شدن اين قانون به عهده مراجع محلي گذاشته شده است و اين مراجع نيز پيگيري لازم را ندارد.
دومين مساله اين است كه ديگر ماليات‌هاي مربوط به حوزه زمين و مسكن، برمبناي قيمت‌هاي منطقه‌يي است درحالي كه قيمت منطقه‌يي تفاوت بسياري با قيمت‌هاي بازار دارد به عنوان نمونه در عوارض شهرداري، قيمت‌ها به صورت منطقه‌يي دريافت مي‌شود و اين موضوع ميل به احتكار را در بازار زمين و مسكن افزايش مي‌دهد كه سياست‌گذار بايد به سمت تعديل و اصلاح آن حركت كند.
باتوجه به اهميت بخش اقتصاد مسكن، بسياري از كشورها باتوجه به اينكه فعاليت دربخش زمين و مسكن بسيارپردرآمد است، نقشه راهي براي دريافت ماليات در نظر گرفته‌اند كه براساس اين نقشه، كشور در يك افق بلندمدت به سمت هدفي مشخص حركت مي‌كند كه در ايران براي اجراي اين نقشه شهرداري‌ها در بخش زمين مي‌توانند عوارض مرغوبيت زمين يا رانت ارضي را ازمالك دريافت كرده و منابع مالي به دست آمده از اين طريق را براي خدمات شهري مورد استفاده قراردهند كه درايران چنين قانوني اجرايي نمي‌شود اما در بسياري از كشورهاي پيشرفته و همچنين در برخي شهرهاي برزيل يا كره جنوبي اين نوع ماليات دريافت مي‌شود و اصلاحاتي در نظام مالياتي كشور براي دريافت چنين مالياتي نياز است.
علاوه برماليات زمين‌هاي موات، عوارض شهرداري، ماليات برخانه‌هاي خالي مطرح است باتوجه به آنكه از كل سرمايه‌يي كه به بخش مسكن تزريق مي‌شود بخشي ازآن به سمت خانه‌هاي لوكس و مقداري ديگر مربوط به واحدهاي معمولي است كه دراين ميان عمده واحدهاي خالي، لوكس هستند يعني دريافت ماليات بر خانه‌هاي خالي كمكي به طبقات متوسط و ضعيف جامعه نمي‌كند ولي مي‌تواند هزينه فعاليت براي سرمايه‌گذاري در واحدهاي لوكس را افزايش دهد و سرمايه را براي رفع نيازهاي اجتماعي تخصيص دهد كه از اين نظر ماليات بر خانه‌هاي خالي اقدامي كارساز و مفيد است. ماليات براجاره نيز يكي از انواع ماليات‌هاي موجود در قانون است كه اگر عائدي از افزايش قيمت مسكن را از فعاليت اجاره‌داري حذف كنيم، دريافت اجاره از مستاجر فعاليت پرسودي نسبت به ساير فعاليت‌هاي اقتصادي نيست به همين دليل نهادهاي خصوصي و مشاوره مربوط به اجاره داري مانند ساير كشورها در ايران تشكيل نمي‌شود و اجاره داري به صورت انفرادي است پس در شرايطي كه اجاره‌داري فعاليت پرسودي نيست با درنظر گرفتن ماليات براي آن به ضرر بخش اجاره حركت كرده‌ايم بنابراين اين نوع ماليات در شرايط فعلي چندان مناسب نيست و مي‌تواند به عنوان منبع درآمد دولت فقط درمورد واحدهاي گران‌قيمت و لوكس اجرا شود ولي به صورت كلي ماليات بر اجاره چندان توصيه نمي‌شود.
نوع ديگر ماليات، دريافت ماليات از نقل و انتقالات است كه باتوجه به آنكه نقل و انتقال واحدهاي ارزان قيمت بالاست دريافت اين ماليات اصولا كمكي به بخش مسكن نمي‌كند و نمي‌تواند چندان مفيد باشد و به نظرنمي رسد از نظر هدفگذاري چندان مفيد باشد اگرچه از نظر درآمدزايي مناسب است اما دركل بايد گفت كه نرخ‌هاي اعلام شده براي دريافت انواع ماليات در ايران پايين است و ادامه اين شرايط كمكي به بازار مسكن نمي‌كند مگر اينكه قيمت‌ها در ايران واقعي شود زيرا در ساير كشورها ميزان ماليات بسيار بالاست به عنوان نمونه، در فرانسه سالانه تا دو درصد از ارزش ملك از سوي صاحبخانه بايد به صورت ماليات سالانه پرداخت شود كه درمقايسه با عوارض سالانه شهرداري بسيار بالاست و بايد افزايش يابد و دراين افزايش سياست‌گذاري اجتماعي نيز بايد دخيل باشد يعني منطقه‌بندي شهرها و ضرايب دريافت عوارض سالانه بين جنوب تا شمال شهر بايد تفاوت محسوسي داشته باشد كه هم از لحاظ اجتماعي قابل پذيرش باشد و هم صدماتي را به اقشار ضعيف جامعه وارد نكند.
جدا از انواع ماليات‌هاي ذكرشده درحوزه زمين و مسكن، مهم‌ترين ماليات‌هايي كه مي‌تواند درايران اجرا شود دريافت ماليات بر زمين است كه يكي از آنها به صورت ماليات بر مرغوبيت زمين است، يكي ديگر از ماليات‌هاي اين بخش مي‌تواند با توجه به نرخ‌هاي واقعي منطقه با تغييركاربري زمين دريافت شود (نرخ واقعي از به روز كردن قيمت زمين به دست مي‌آيد) و ديگري دريافت ماليات برنگهداري املاك و مستغلات است، در رتبه بعدي اجراي ماليات بر خانه‌هاي خالي مهم است ولي مساله اصلي مسكن، زمين است كه دليل اصلي آن پررونق بودن فعاليت‌هاي سوداگرانه بخش زمين بوده و بنابراين سيستم مالياتي بايد به سمت كنترل اين فعاليت‌ها حركت كند.
*رييس علمي طرح جامع مسكن
خطر قانوني شدن ساخت‌وسازهاي غيرمجاز
مجلس نهم پاشنه‌ها را بالا كشيده تا قوانين را يكي پس از ديگري تصويب كند؛ قوانيني كه دست بر قضا پر از نگراني و تهديد است و اين‌بار تهديد متوجه اراضي مملكت شده.
مفاد طرحي كه بدون بررسي‌هاي مكفي كارشناسي و با تعجيل در حال تبديل به قانون است؛ مي‌گويد: متخلفاني كه زمين‌خواري كرده و در اراضي كشاورزي ساختمان ساخته‌اند، مي‌توانند با پرداخت مبالغي پول، مجوز گرفته و سازه‌شان را رسميت ببخشند. طرحي با پرسش‌هاي مختلف كه تمام نهادهاي حاكميتي از بالاترين سطوح «عاليه» كشور تا سطوح پايين‌تر نسبت به اجراي آن ابراز نگراني كرده‌اند اما مجلس مصمم به تصويب آن است.
به گزارش اقتصادآنلاين به نقل از اعتماد ، نمايندگان در حالي تمام تلاش‌شان براي تصويب اين طرح را به كار گرفته‌اند كه هيچ‌يك از ايرادهاي وارد شده از سوي وزارت كشور، راه و شهرسازي و سازمان جنگل‌ها، رفع نشده است. امروز طرح كه به نام حفاظت از اراضي! مزين شده، تيشه را برداشته تا به ريشه اراضي كشور بزند اما پشت پرده اين طرح دست سازمان امور اراضي ديده مي‌شود كه اتفاقا متولي حفظ اراضي كشور نيز هست. تلاش اين سازمان براي تصويب طرحي است كه با كمك اعضاي كميسيون كشاورزي مجلس در يك قدمي قانون شدن ايستاده است. در قانون به صراحت پرداخت يك تا سه برابر عوارض تغيير كاربري به سازماني پيش بيني شده كه پشت پرده اين طرح قرار دارد. گويا سازمان امور اراضي با تصويب اين طرح دو نشان را با يك تير هدف گرفته است.
يك، خلاصي از مقابله با زمين خواران و گذراندن مراحل قلع و قمع ساختمان‌ها و به نوعي خلاصي از درگيري با اين افراد بعضا ذي‌نفوذ و دوم تامين مبالغ هنگفتي براي خود كه به اين طريق تمام مشكلات مالي و كمبود بودجه‌هايش را رفع و رجوع كنند. به اين ترتيب به گفته معاون وزير راه و شهرسازي با اجراي اين طرح به متخلفان از اين پس جايزه داده مي‌شود. قانون حفظ اراضي كشاورزي! در عمل نه‌تنها زمين‌خواري‌هاي انجام گرفته تا امروز را تبرئه مي‌كند بلكه عاملي براي تشويق بيشتر زمين‌خواري‌ها در كشور خواهد شد. اينكه سازمان امور اراضي بنا بر دو دليل فوق به دنبال تصويب چنين طرحي باشد شايد تا حدي اصرار اين سازمان را براي تصويب اين قانون توجيه كند ولي دليل نمايندگاني كه مصر به تصويب طرح حفظ اراضي هستند، مشخص نيست. چه انگيزه‌اي مي‌تواند اين نمايندگان را به تصويب اين طرح نگران‌كننده تشويق كرده باشد؟ وقتي به دنبال پاسخ اين پرسش مي‌گرديم ناخودآگاه به ياد خبرهاي بيرون آمده از دل دعواي نمايندگان مي‌افتيم كه زمين‌خواري‌هاي يكديگر را در گردنه حيران و... رو مي‌كردند.
نكته نگران‌كننده ديگر اينكه طرح حفظ اراضي كشاورزي مدتي است در مجلس مطرح شده اما با طرح آن در صحن، نمايندگان آن را اصل هشتاد و پنجي كردند. اين اصل بر اختيارات مجلس دلالت دارد. بر اين اساس مجلس مي‌تواند قوانين خاصي را به كميسيون‌هاي تخصصي فرستاده و با تصويب طرح از سوي نمايندگان آن كميسيون طرح مزبور تبديل به قانون مي‌شود و تنها در مرحله دوم براي مشخص شدن زمان اجراي آن، به صحن رفته و راي گرفته مي‌شود. به اين ترتيب با هشتاد و پنجي شدن طرح مزبور، تنها و تنها نمايندگان كميسيون كشاورزي مي‌توانند با راي خود، قانون را به تصويب برسانند. بسياري از كارشناسان معتقدند اجرايي شدن اين قانون مي‌تواند مصالح كشور را به دليل قانوني شدن تخريب منابع طبيعي به خطر بيندازد.
موجي از تخلفات جديد در راه است
پيروز حناچي، معاون شهرسازي وزارت راه و شهرسازي كشور در گفت‌وگويي نسبت به اجراي اين طرح و تبديل آن به «قانون» هشدار داد و گفت: اين طرح باعث تشويق متخلفين مي‌شود و بسته به ميزان پولي كه مي‌دهند، مجوز ساخت دريافت خواهند كرد. بر اساس اين قانون از اين پس نه تنها متخلفين در ازاي پرداخت پول از تخلف‌شان مبرا مي‌شوند بلكه مواجهه با طيف گسترده‌اي از تخلفات جديد يكي از پيامدهاي مهم و نگران‌كننده اين قانون است. اگر اين پيام داده شود كه در صورت داشتن تخلف، با پول مي‌توانيد تبرئه شويد، ديگر شهر و غيرشهر، حريم و غيرحريم و محدوده و غيرمحدوده هيچ فرقي با يكديگر نخواهد داشت.
او با اشاره به اينكه هيچ عقل سليمي با حفاظت از اراضي مخالف نيست، متذكر شد: من نمي‌خواهم كسي را متهم كنم ولي طرح اين اختيار را به دستگاهي مي‌دهد كه اگر حجم تخلفات بين دستگاه‌ها را بررسي كنيم، بالاترين ميزان تخلفات به آن بازمي‌گردد. البته اين امر، به مديران فعلي مربوط نيست و در دوره‌هاي پيشين هم وجود داشته. در حال حاضر ١٠٠٠ هكتار زمين داخل حريم در تهران در دوره‌هاي متواتر واگذار شده است. در گذشته داخل حريم و زمين‌هاي زراعي و باغي مي‌توانستند اتاق نگهباني بسازند اما در اين طرح اجازه داده شده دو تا ٣٠٠ متر در دو طبقه درون حريم اراضي زراعي و باغي ساخته شود. به عبارت ديگر تا امروز دولت اختيار تصميم‌گيري براي زمين‌هاي داخل حريم را داشت ولي با اين قانون ديگر نمي‌شود دخل و تصرفي در ساخت و سازهاي داخل حريم داشت.
حناچي به اين موضوع نگران‌كننده هم اشاره كرد كه اين طرح اصل هشتاد و پنجي شده به اين مفهوم كه مجلس مي‌تواند قوانين خاصي را به كميسيون‌هاي تخصصي فرستاده و با تصويب نمايندگان آن كميسيون طرح مزبور تبديل به قانون مي‌شود و تنها در مرحله دوم براي مشخص شدن زمان اجراي آن، به صحن رفته و راي مي‌گيرد. در واقع به اسم قانون حفظ زمين‌هاي كشاورزي و باغي تنها چند نفر از نمايندگان كميسيون كشاورزي مجلس نهم، طرحي را تصويب مي‌كنند كه از بين بردن اين اراضي را نتيجه مي‌دهد.
به گفته معاون وزير راه و شهرسازي اين طرح به هيچ عنوان سياق قانون هم ندارد و چكش‌كاري‌هاي لازم و كار كارشناسي روي آن صورت نگرفته است و مجلس نهم به دليل نزديك شدن به دوره كاري خود با عجله در حال تصويب كردن اين قانون و قوانيني از اين دست است. حناچي در ادامه تاكيد كرد: از بالاترين سطوح حاكميتي يعني بيت رهبري تا سطوح پايين‌تر نسبت به تصويب اين قانون ابراز نگراني كرده‌اند اما كماكان اعضاي كميسيون كشاورزي درصدد قانون شدن اين طرح هستند.
٤٠ ايراد به طرح حفظ اراضي
مسعود منصور معاون حفاطت و امور اراضي سازمان جنگل‌ها، مراتع و آبخيزداري كشور نيز در گفت‌وگويي متذكر شد: طرح حفظ اراضي كه در دستور كار كميسيون كشاورزي مجلس نهم قرار دارد٤٠ ايراد اساسي دارد كه با وجود اعلام سازمان جنگل‌ها نه تنها اين ايرادات رفع نشده بلكه بعضا اشكالات جدي‌تر نيز شده است.
او تاكيد كرد: تمام دستگاه‌هاي مرتبط با اين طرح مخالف هستند و ايرادات جدي به آن وارد مي‌دانند اما مجلس بي‌توجه به اين ايرادات و بدون اقدام در جهت رفع آن، در حال تصويب اين طرح است.
فرود شريفي، معاون سابق وزارت جهادكشاورزي نيز در گفت‌وگويي توضيح داد: اين قانون نظام مديريت حفاظت از اراضي را بر هم مي‌ريزد. مفهوم اين قانون مانند آن است كه بگوييم افرادي كه تا سال ٨٥ از ديوار مردم بالا رفته و دزدي كرده‌اند؛ از حكم مبرا و آزاد هستند. روح اين قانون روح رانت و فساد است و وضعيت را به مراتب از آنچه امروز هست بدتر مي‌كند.
تلاطم بازار مسكن در غياب ماليات
اگرچه به گفته كارشناسان اقتصادي، حوزه زمين و مسكن در ايران نقش بزرگي در اقتصاد كلان كشور بازي مي‌كند و 30درصد از حجم نقدينگي را به خود اختصاص داده است اما نسبت درآمد مالياتي اين بخش به توليد ناخالص داخلي (به عنوان يكي از پارامترهاي سنجش عملكرد ماليات‌ها در اقتصاد) چندان پررنگ نيست.
به گزارش اقتصادآنلاين به نقل از تعادل ، نگاهي به نسبت درآمد مالياتي بخش مسكن به توليد ناخالص داخلي در سال‌هاي گذشته نشان مي‌دهد كه اين نسبت از 36/0 در ابتداي دهه 60 به 14/0 درصد در سال 91 كاهش پيدا كرده است. به عبارت ديگر در سال‌هاي اخير ميزان درآمدهاي مالياتي بخش مسكن كاهش يافته و روندي نزولي داشته است اين در حالي است كه با تصويب قوانين مربوط به ماليات بر خانه‌هاي خالي و ماليات بر زمين‌هاي باير و موات در سال‌هاي اخير انتظار مي‌رفت كه ماليات بخش مسكن نسبت به سال‌هاي گذشته افزايش يابد اما با توجه به عدم اجراي دقيق اين مفاد قانوني و همچنين نبود سيستم اطلاعاتي قدرتمند در زمينه املاك و مستغلات، فرار مالياتي در اين زمينه بالاست. در اين ميان باتوجه به اهميت درآمدزايي دولت از طريق دريافت ماليات با توجه به كاهش قيمت نفت، افت نسبت درآمد مالياتي به توليد ناخالص داخلي، عدم اجراي درست قوانين مربوط به ماليات و...
اين روزنامه گفت‌وگويي را با فرهاد بيضايي، مدير گروه سياست‌گذاري مسكن دانشگاه علم و صنعت ترتيب داده و پرسش‌هايي درباره تبعات اقتصادي دريافت ماليات حوزه مسكن و ساختمان، روند اجرا و تصويب قوانين اين حوزه و راهكار افزايش ميزان درآمدهاي مالياتي را با فرهاد بيضايي مطرح كرده است. اين كارشناس ارشد مسكن كه سال‌ها فعاليت پژوهشي و تحقيقي درحوزه اقتصاد مسكن و همچنين مباحث قانوني مربوط به زمين و ساختمان داشته، معتقد است كه باوجودآنكه دريافت ماليات از حوزه مسكن مي‌تواند هم درزمينه سياست‌گذاري و هم درآمدزايي موثر باشد اما قوانين مربوط به ماليات حوزه مسكن به درستي اجرا نمي‌شود ضمن اينكه برخي ماليات‌ها كه در ساير كشورها بيشترين نقش را در درآمدهاي مالياتي بخش مسكن بازي مي‌كنند در ايران نقش كم رنگي دارند.
به گفته اين كارشناس اقتصاد مسكن متاسفانه از سوي وزارت اقتصاد و دارايي و همچنين سازمان امور مالياتي، دريافت ماليات به عنوان راهي براي سياست‌گذاري در حوزه زمين و مسكن وجود ندارد در واقع نگاه دوم به كاربري ماليات يعني استفاده از ابزار ماليات به عنوان ابزار سياست‌گذاري و كنترل‌كننده تعريف نشده و اين وظيفه از سوي دولت، قوه مجريه و مردم نيز مطالبه نشده است و مي‌طلبد كه وزارت اقتصاد و سازمان امور مالياتي توجه بيشتري به اين موضوع داشته باشند تا باعث شوند نقدينگي به سمت بازارهاي توليدي حركت كنند. البته در اين ميان قوانين موجود نيز مي‌توانست كامل‌تر باشد تا از اين طريق علاوه بر درآمدزايي بهتر، سياست‌گذاري مناسبتري نيز اعمال شود.
در تصويب و اعمال ماليات‌هاي حوزه زمين و مسكن ايران تاكنون، چه اولويت‌هايي درنظرگرفته شده است و هركدام از ماليات‌هاي اين بخش مي‌تواند چه اثراتي بربازار مسكن داشته باشد؟
دريافت ماليات از حوزه‌هاي مختلف اقتصادي با دونگاه صورت مي‌گيرد: 1) دريافت ماليات به عنوان ابزاري براي درآمدزايي در بخش دولتي و عمومي 2) اخذ ماليات به عنوان ابزاري براي سياست‌گذاري و بازدارندگي، كه دراين ميان ماليات بردرآمد و ثروت، ماليات بر ارزش افزوده و ماليات اعمال شده بر بنگاه‌ها، كاركرد درآمدزايي دارند، بخشي از ماليات‌ها نيز نقش بازدارندگي دارند كه اين نوع ماليات‌ها عمدتا به عنوان ابزاري براي سياست‌گذاري درحوزه اقتصاد مورد استفاده قرارمي گيرند. ماليات‌هاي بازدارنده يا باعث تخصيص بهينه منابع مي‌شوند يا از فعاليت‌هاي اقتصادي غيرتوليدي در حوزه اقتصاد جلوگيري مي‌كنند، بخشي از ماليات‌هاي حوزه زمين از اين نوع هستند.
چندين نوع ماليات را مي‌توان درحوزه زمين و مسكن مورد بررسي قرارداد، نخستين ماليات مربوط به عائدي سرمايه است كه تاثير بسياري در كنترل تقاضاهاي سرمايه‌يي يا دلالي‌هاي مخرب در حوزه بازار زمين و مسكن دارد البته اين نوع ماليات تنها به بازار زمين، املاك و مستغلات محدود نمي‌شود و در بازارهاي سرمايه‌يي ديگر نيز حضور دارد اما ويژگي اصلي اين نوع ماليات عمدتا بيش از خاصيت درآمدزايي بيشتر خاصيت بازدارندگي دارد.
ماليات بر خانه‌هاي خالي نيز ابزاري است كه از احتكار مسكن تاحدودي جلوگيري مي‌كند زيرا هزينه خالي نگه داشتن واحدهاي مسكوني را بالا مي‌برد اگرچه هزينه توليد يك واحدمسكوني در مقايسه باكالاهاي ديگر بسيار بالاست و عقل اقتصادي ايجاب مي‌كند استفاده بهينه‌يي ازاين كالاي اقتصادي شود اما با وجود اين، هم‌اكنون تعداد واحدهاي مسكوني خالي از سكنه بسيار بالاست كه يكي ازاقدام‌هاي دولت دراين زمينه كنترل احتكار مسكن با دريافت ماليات از خانه‌هاي خالي است، اين موضوع باعث مي‌شود كه تعداد واحدهاي مسكوني عرضه شده دربازار خريد و فروش يا اجاره افزايش يابد. درواقع راهكار اصلي كنترل احتكارمسكن، دريافت اين نوع ماليات است.
سومين نوع مالياتي كه در حوزه ملك و مستغلات اهميت دارد، ماليات بر زمين‌هاي باير و موات است كه مشابه ماليات بر خانه‌هاي خالي بوده و براساس آن صاحبان زمين‌هاي خالي، بدون استفاده يا زمين‌هايي كه در گذشته از آنها استفاده مي‌شده اما اكنون مورد استفاده قرار نمي‌گيرد بايد مالياتي را به سازمان امور مالياتي پرداخت كنند. دريافت ماليات بر زمين‌هاي باير باعث مي‌شود كه عرضه زمين در اقتصاد افزايش يابد. در بسياري از كلان‌شهرها مشكل كمبود مسكن وجود دارد درحالي كه زمين‌هاي باير بسياري در اين شهرها وجود دارد، در شهرهاي بزرگ و متوسط نيز اين مشكل يكي از مسائل مهم است، در اين شهرها صاحبان زمين‌هاي باير و اموات، ماليات پرداخت نمي‌كنند ضمن اينكه زمين كافي براي ساخت‌وساز وجود ندارد و دولت مجبور است كه از زمين‌هاي دولتي و بيرون از حريم شهرها براي ساختمان‌سازي استفاده كند كه اين موضوع هزينه خدمات روبنايي و زيربنايي را براي دولت و ساكنان اين شهرك‌ها بالا مي‌برد بنابراين دريافت ماليات بر زمين‌هاي باير و موات از راهكارهايي است كه احتكارزمين را مورد هدف قرارداده و كنترل مي‌كند. هرچند كه در سرشماري‌هاي انجام شده تاكنون، تعداد خانه‌هاي خالي محاسبه شده است ولي تاكنون آمار دقيقي براي زمين‌هاي باير و موات از سوي نهادها و سازمان‌هاي مربوطه مشخص نشده است.
به نظر شما عدم دريافت ماليات‌هاي حوزه زمين و ساختمان مي‌تواند در ناهماهنگي ميان عرضه و تقاضاي مسكن يا افزايش تقاضاهاي سرمايه‌يي موثرباشد؟
در بازه زماني سال‌هاي 55 تا 65 كه دو سرشماري در كشور صورت گرفته است، 80 درصد از واحدهاي مسكن خريداري شده مورد هدف تقاضاي مصرفي بوده و حجم تقاضاي سرمايه‌يي تقريبا 20 درصد بوده است درحالي كه بين سال‌هاي 85 تا 90، تقاضاهاي سرمايه‌يي حدود 70 درصد بازار مسكن را تشكيل داده و كمتر از 30درصد به تقاضاي مصرفي مربوط بوده است، از 5.5ميليون واحد مسكوني اضافه شده طي سال‌هاي 85 تا 90 تنها 1.3ميليون واحد مسكوني براي تقاضاي مصرفي مورد استفاده قرار گرفته است كه اين موضوع نشان‌دهنده آن است كه جايگاه تقاضاي مصرفي و سرمايه‌يي درسال‌هاي اخير تغيير كرده و لازم و ضروري است كه دولت از تمامي ابزارهاي مالياتي كه سايركشورها براي ساماندهي حوزه مسكن مورد استفاده قرار مي‌دهند، بهره بگيرد و سهم تقاضاهاي سرمايه‌يي را كنترل كرده و فضا را براي ورود تقاضاهاي مصرفي افزايش دهد.
دولت چگونه مي‌تواند با دريافت ماليات، بازار زمين و مسكن را كنترل كند، درواقع چه عواملي دربازار زمين و مسكن با دريافت ماليات مي‌توانند تغيير كنند؟
استفاده از ابزار مالياتي مي‌تواند تبعات كلاني را در حوزه اقتصاد خرد و كلان به همراه داشته باشد. نخستين مساله اين است كه سهم زمين و مسكن در تورم سالانه كنترل شود زيرا بالاترين سهم را در نرخ تورم، بازار مسكن دارد و 28 درصد از ميزان تورم عمومي كشور ناشي از افزايش قيمت زمين و مسكن است و اگر سياست‌هايي وجود داشته باشد كه به دنبال ثبات قيمت درحوزه زمين و مسكن باشد تقريبا مي‌توان يك‌سوم از ميزان تورم عمومي را كنترل كرد. در حوزه اقتصاد خرد نيز دريافت ماليات دو تاثير مثبت دارد، در حوزه خانوار موجب افزايش سطح توانمندي خانوار مي‌شود درواقع دريافت ماليات‌هاي كنترلي درحوزه مسكن منجر به كنترل قيمت و ساماندهي بازار مسكن مي‌شود و اين موضوع در بلندمدت منجر به افزايش سطح توانمندي خانوار براي تملك واحدمسكوني در بازار املاك مي‌شود چرا كه موازنه را ازسمت تقاضاهاي سرمايه‌يي به سمت تقاضاهاي مصرفي تغيير مي‌دهد.
دريافت ماليات ازخانه‌هاي خالي، مي‌تواند در بنگاه‌هاي توليد‌كننده مسكن نيز موثر باشد و موجب مي‌شود كه اين بنگاه‌ها برنامه‌ريزي بلندمدت براي حضور و توليد در بازار داشته باشند اما متاسفانه بازه‌هاي كوتاه‌مدت رونق و ركود تورمي به علت حضور انبوه تقاضاي سرمايه‌يي كه درسال‌هاي گذشته باعث شده كه توليدكنندگان واقعي مسكن نتوانند برنامه‌ريزي مشخصي داشته باشند. يكي ديگر از تاثيرات دريافت ماليات اين است كه مي‌تواند حجم نقدينگي را مديريت كند درواقع بازار مسكن كه به عنوان بازاري سرمايه‌يي تلقي مي‌شود سودآوري تضمين شده‌يي را بدون دريافت ماليات دارد، ضمن اينكه بازگشت بهره مناسبتري نسبت به توليد دارد و عمدتا نقدينگي در موازنه بين بازار مسكن و توليد به سمت بازار مسكن سوق پيدا مي‌كند زيرا توليد ماليات دارد، نرخ بازگشت سرمايه درفعاليت‌هاي توليدي كم است و ريسك سرمايه‌گذاري درآنها بالاست و همين موضوع نقدينگي را به صورت طبيعي به سمت بازار املاك هدايت مي‌كند، سرمايه‌يي بودن بازار مسكن در ايران تاثيري منفي بر توليد داشته است، زيرا نقدينگي بانك‌ها و بيشتر مردم به سمت بازار مسكن حركت كرده است و درموازنه مسكن و توليد، وزنه به سمت بازار مسكن است و دريافت ماليات‌هاي بازدارنده مي‌تواند تقاضاهاي سرمايه‌يي را مورد هدف قراردهد اگرچه درآمدزايي نيز براي دولت دارد و دركنار آن به ساماندهي بازار مسكن نيز كمك كند.
با توجه به اهميت دريافت ماليات در افزايش درآمدهاي دولتي، مراجعه به آمار نشان مي‌دهد كه بخش مسكن باوجود سهم بالا در اقتصاد كشور، سهم ناچيزي در درآمدهاي مالياتي بازي مي‌كند؟ آيا اين موضوع ناشي از نبود قوانين جامع است يا اجرا؟
متاسفانه از سوي وزارت اقتصاد و دارايي و همچنين سازمان امور مالياتي، دريافت ماليات به عنوان راهي براي سياست‌گذاري در حوزه زمين و مسكن وجود ندارد در واقع نگاه دوم به كاربري ماليات يعني استفاده از ابزار ماليات به عنوان ابزار سياست‌گذاري و كنترل‌كننده تعريف نشده و اين وظيفه از سوي دولت، قوه مجريه و مردم نيز مطالبه نشده است و مي‌طلبد كه وزارت اقتصاد و سازمان امور مالياتي توجه بيشتري به اين موضوع داشته باشند تا باعث شوند نقدينگي به سمت بازارهاي توليدي حركت كنند. ضمن اينكه در اين ميان قوانين موجود نيز مي‌توانست كامل‌تر باشد تا از اين طريق علاوه بر درآمدزايي بهتر، سياست‌گذاري مناسبتري نيز اعمال شود.
تجربه ساير كشورها در زمينه دريافت ماليات‌ها چگونه است؟ در اين كشورها چه نوع ماليات‌هايي مورد توجه است؟
در ساير كشورها ماليات‌هاي كنترلي كه در حوزه زمي