دوشنبه ۲۰ اردیبهشت ۹۵ ۱۱:۱۲ ۲۴ بازديد
بررسي سياست هاي دولتي بازار زمين و چرخش هاي متفاوت در دولت هاي متفاوت در ايران - 20 ارديبهشت 95
Rotation system on the market fell
چرخش سياستي در بازار زمين
وزير راه و شهرسازي روز گذشته در مراسم توديع و معارفه روساي قديم و جديد سازمان ملي زمين و مسكن از خزانه‌دار جديد اراضي دولتي در قالب حكم رسمي، خواست ضمن كنار گذاشتن سبك هزينه‌زا و غلط دولت‌هاي گذشته در مديريت و واگذاري زمين‌هاي دولتي، براي اصلاح بازار زمين، 10 سياست بكر را در اين بازار براي عرضه هدفمند زمين‌هاي دولتي به‌كار بگيرد.
عباس آخوندي دو سال پيش گوشه‌اي از 10 سياست جديد را به رئيس وقت سازمان ملي زمين و مسكن نيز ابلاغ كرد؛ اما اكنون تاكيد دوباره وزير بر اين ماموريت‌هاي دست نخورده مي‌تواند از عدم تحقق اهداف دولت يازدهم در اصلاح بازار زمين حكايت داشته باشد. به گزارش دنياي اقتصاد ، جزئيات 10 سياست جديد براي مديريت بازار زمين كه در قالب 6 ماموريت كلي به سازمان ملي زمين و مسكن ابلاغ شده، نشان مي‌دهد اين سازمان به‌عنوان خزانه‌دار عمده اراضي دولتي كه مسووليت اصلي را در تامين زمين براي توسعه ظرفيت مسكوني شهرها مطابق طرح جامع مسكن برعهده دارد، بايد از اين به بعد ضمن كنار گذاشتن سبك 30 ساله «فعاليت تجاري» با زمين‌هاي دولتي، زمينه بهره‌برداري از اين دارايي دولت در دو جهت «احياي بافت دروني شهرها» و «جذاب‌سازي سكونت در حومه شهرهاي مادر» را فراهم كند. وزير راه و شهرسازي ديروز در اين مراسم با اشاره به ضرورت تغيير نگاه به زمين‌هاي دولتي از تجاري شدن اين زمين‌ها و كاربرد اشتباه آنها طي سال‌هاي گذشته انتقاد كرد.
عباس آخوندي، ديروز در مراسم توديع و معارفه روساي قديم و جديد سازمان ملي زمين و مسكن گفت: نگاه تجاري به زمين‌هاي دولتي مدت‌هاست ايده دولت‌هاي تاجر را در ذهن مردم تقويت كرده است؛ طوري‌كه طي سال‌ها و دوره‌هاي گذشته هر كدام از اين دولت‌ها با ابزاري كه از اين محل در اختيار داشته با نگاه و رويكردي تجاري به آنها نگريسته‌اند. وي افزود: اين در حالي است كه اصلي‌ترين بحث در بخش‌هاي دولتي، رفاه مردم، رشد اجتماعي و توسعه ملي است و نمي‌توان تنها با ديدگاه تجاري از اراضي تحت مالكيت دولت استفاده كرد. وزير راه و شهرسازي تاكيد كرد: سازمان ملي زمين و مسكن از اين جهت ماموريت بزرگي دارد كه از خزانه زمين در اختيار خود در جهت درست و در راستاي كمك به بهسازي و ارتقاي زندگي و سكونتگاه‌هاي شهري استفاده كند. در واقع مهم‌ترين موضوعي كه در اين زمينه مطرح است عمران و آباداني و كمك به شهرها است و ما يار و غمخوار تمام نهادهاي شهري در اين زمينه هستيم.
وي با بيان اينكه به‌طور قطع اراضي دولتي بايد پشتوانه بازآفريني و احياي شهري باشند، خاطرنشان كرد: البته ممكن است در برخي مكان‌ها و زمان‌ها مجبور به توسعه افقي شهر باشيم كه اين توسعه هم بايد به‌طور برنامه‌ريزي شده و با فرض تمام ظرفيت‌ها و امكانات فني و زيست محيطي صورت بگيرد.
رشد بادكنكي شهرها
آخوندي با انتقاد از سياست‌هايي كه در دولت‌هاي گذشته در اين زمينه دنبال شد و صرفا ساخت وسازهاي انبوه در خارج از شهرها بدون در نظر گرفتن سقف جمعيت‌پذيري معقول و منطقي به اجرا درآمد، گفت: تاريخ 35 سال اخير نشان مي‌دهد كه اين اقدامات هيچ دردي از موضوع تامين مسكن و مشكلات آن دوا كرده است، بلكه بر عكس منجر به تسريع فرسودگي در داخل شهرها و تنزل كيفيت زندگي در مراكز شهري داراي هويت شده است. امروز شهرهاي ما رشد بادكنكي پيدا كرده‌اند يعني از درون دچار فرسودگي شده‌اند اما از اطراف گسترش فيزيكي يافته‌اند.
وزير راه وشهرسازي ادامه داد: واضح است كه ساخت انبوه مسكن به تنهايي و بدون در نظر گرفتن امكانات و زيرساخت‌هاي شهري در مناطق دور دست و دور افتاده كار دشواري نيست، بلكه در يك بافت فرسوده مياني با مردم كار كردن و 100 واحد را بهسازي كردن كار بسيار سختي است؛ ولي واقعيت شهر همين است. آخوندي افزود: شهر موجودي يكبار مصرف نيست كه پس از مدتي آن را رها كرده و در جاي ديگري اقدام به ساخت و ساز كنيم؛ بايد بتوانيم با ظرفيت‌هاي مياني شهرها با همين مردم و امكانات سكونتي كه در اختيار داريم زندگي شهروندان را بهبود دهيم. وي با بيان اينكه شهر يك فضاي اجتماعي است، تصريح كرد: تقليل مفهوم و هويت شهر به يك بخش كالبدي به نام مسكن بزرگ‌ترين نقطه انحرافي در اين زمينه محسوب مي‌شود.
وزير راه وشهرسازي با اشاره به معضل گسترده آب در ساخت‌وسازهاي بي‌منطق حاشيه شهرها، گفت: هم‌اكنون درخواست‌هاي متعددي براي انتقال آب از درياي خزر، درياي عمان و خليج‌فارس به مناطقي همچون سمنان، مشهد، كرمان و... وجود دارد كه اين موضوع علاوه‌بر دشواري‌ها و دردسرهاي فراواني كه دارد نيازمند صرف صدها هزار ميليارد تومان بودجه است. اين در حالي است كه اگر قبل از احداث شهرهاي حاشيه‌اي در اين مناطق به ظرفيت‌هاي موجود توجه شده بود، چنين مشكلاتي ايجاد نمي‌شد. اما واقعيت اين است كه در دولت‌هاي قبلي بدون در نظر گرفتن اين ظرفيت‌ها و صرفا براي محبوبيت‌هاي سياسي به صورت گسترده، توزيع زمين صورت گرفت.
وي اظهار كرد: به‌عنوان مثال ساخت‌وسازهاي انجام شده در شهر جديد پرديس سقف جمعيت پذيري اين شهر را به حدود 400 هزار نفر رسانده است اين در حالي است كه منابع آب موجود در اين شهر تنها پاسخگوي حداكثر 50 هزار نفر جمعيت است. علاوه‌بر اين، شهر شدن يك تجربه تاريخي زندگي طي سال‌ها و قرن‌ها نياز دارد و نمي‌توان گفت كه اين مناطق به سادگي و با صرف زمان كوتاه تبديل به شهر مي‌شوند.
بررسي‌ها از تبعات سبك تجاري دولت‌هاي گذشته در واگذاري اراضي دولتي براي تامين مسكن نشان مي‌دهد به دو دليل همه دولت‌هاي قبل در دستيابي به هدف مشترك از واگذاري اراضي دولتي به نوعي ناكام بودند. برخي دولت‌ها با نگاه صرف تجاري و درآمدزايي براي دولت مديريت بازار زمين را به گونه‌اي پيش بردند كه زمين دولتي با قيمت روز و حتي مزايده‌اي واگذار مي‌شد و منابع حاصل از آن به صورت متمركز و برنامه‌ريزي شده در خدمات تامين مسكن اقشار هدف قرار نمي‌گرفت. در دوره‌اي نيز اگر چه حدود 15 هزار هكتار زمين دولتي براي ساخت مسكن ارزان‌قيمت عمدتا در بيرون شهرهاي بزرگ واگذار شد اما به‌دليل عدم برنامه‌ريزي براي اتصال شبكه حمل ونقل بين شهرهاي مادر و مناطق تازه ساز از يكسو و همچنين نوع كيفيت ساخت وسازها در اين مناطق، توفيق آنچناني از بابت جذب جمعيت در مناطقي كه اين زمين‌ها در آنجا تخصيص داده شده بود حاصل نشد.
بررسي‌هاي انجام شده در طرح جامع مسكن از سبك غلط مديريت بازار زمين‌هاي دولتي در 30 سال گذشته، نشان مي‌دهد، در دوران بعد از انقلاب در مجموع 85 هزار هكتار زمين دولتي با كاربري مسكوني براي تامين مسكن اقشار هدف واگذار شده اما فقط 20 درصد از جمعيت جديد در اين سال‌ها ساكن آپارتمانهاي ساخته شده روي اين زمين‌ها بوده‌اند طوري‌كه مابقي خانوارهاي جديد به حاشيه نشيني و تشكيل سكونتگاه‌هاي غيررسمي در اطراف شهرهاي بزرگ رو آورده‌اند.
سند دومي كه مديريت غلط بازار زمين در سال‌هاي گذشته را اثبات مي‌كند آمار رسمي بانك مركزي درباره رشد فزاينده سهم زمين در قيمت تمام شده مسكن است. اين آمارها بيانگر آن است كه سهم هزينه زمين در قيمت تمام شده مسكن در كل كشور از 35 درصد در دهه 60 به 40 درصد در دهه 70، همچنين 48 درصد در دهه 80 و 56 درصد در نيمه اول دهه 90 افزايش پيدا كرده است. اين ميزان تورم قيمت زمين در كشور آن هم در شرايطي كه حجم قابل‌توجهي از اراضي دولتي در طول اين سال‌ها واگذار شده، مي‌تواند خود نشانه‌اي از ضعف مديريت اراضي دولتي و بازدهي پايين واگذاري‌ها باشد.
اهرم «احياي شهر» و «جذاب‌سازي حومه»
مجموعه 10 سياست جديد كه براي مديريت اراضي دولتي روز گذشته به رئيس جديد سازمان ملي زمين و مسكن ابلاغ شد نشان مي‌دهد كه در اين دوره هر نوع واگذاري عمده يا جزئي اراضي دولتي بايد به لحاظ مولفه‌هاي اجتماعي، اقتصادي و عمومي به نفع شهر و شهروندان باشد و از نگاه تك بعدي صرفا تامين مسكن و همچنين رويكرد تجاري ناشي از نگاه درآمدي در دولت پرهيز شود.
در اين راستا سازمان ملي زمين و مسكن ماموريت دارد واگذاري اراضي دولتي را به گونه‌اي مديريت كند كه از يكسو اين دارايي‌هاي ارزشمند دولت پشتوانه بازآفريني و احياي شهري قرار بگيرد و از سوي ديگر به تمركززدايي از شهرهاي مادر و جذابيت بخشي به حومه نشيني منجر شود. عرضه و مديريت بازار زمين بايد با اولويت خدمات شهري و موجود بودن ظرفيت آب شرب در منطقه مورد نظر براي واگذاري و همچنين هماهنگ و متناسب با سياست‌هاي تامين مالي مسكن باشد به گونه‌اي كه واگذاري‌ها در اسرع وقت به ساختمان‌هاي مسكوني و ساير سرانه‌هاي شهري تبديل شود و امكان بورس‌بازي در بازار زمين از مسير واگذاري‌ها سلب شود.
۶ محور اصلي ماموريت مديرعامل جديد سازمان ملي زمين و مسكن كه طي حكمي از سوي عباس آخوندي وزير راه و شهرسازي اعلام شد به شرح زير است:
۱- با توجه به نقشي كه مديريت زمين در توسعه شهرهاي ايران، تامين خدمات شهري و سياست‌هاي توسعه مسكن دارد بايد سياستي اتخاذ كنيد كه از تمركز شديد جمعيت در شهرهاي بزرگ خودداري و زمين مورد نياز خدمات شهري و طرح‌هاي توسعه مسكن در حد امكانات و با رعايت اولويت‌ها تامين شود.
۲- رويكرد وزارتخانه نگاه يكپارچه به توسعه شهرها و حومه آنها به‌ويژه شهرهاي بزرگ است، به نحوي كه اولا از تمركز شديد جمعيت در شهرهاي مادر در كلان‌شهرها جلوگيري به عمل آيد، ثانيا حمل و نقل درون‌شهري و حومه آن به صورت كل يكپارچه ديده شود، اين موضوع شامل شبكه راه‌ها و شبكه مترو و ريل است و ثالثا دسترسي ايمن، آسان و سريع به حومه به نحوي تامين شود كه كيفيت زندگي در حومه نسبت به شهر مادر در كلان‌شهرها برتري داشته باشد و حومه‌نشيني در شهرهاي بزرگ طالب پيدا كند.
۳- نگاه يكپارچه به توسعه حمل و نقل جاده‌اي، ريلي، دريايي و هوايي از يكسو و توسعه شهري از سوي ديگر و استفاده حداكثري از امكان توسعه سكونتگاه‌ها در اراضي پيرامون شبكه‌هاي حمل و نقل سياست ديگري است كه بر آن تاكيد مي‌شود. هم‌اكنون وزارتخانه طرح‌هاي حمل و نقل فراواني را در دست اقدام دارد كه ظرفيت توسعه سكونتگاه‌ها در پيرامون آنها وجود دارد. با يك برنامه مشخص نسبت به استفاده از اين ظرفيت‌ها اقدام فرماييد.
۴- وزارتخانه تجربه ارزشمندي در اجراي طرح‌هاي آماده‌سازي زمين دارد، بايد نسل جديد طرح‌هاي توسعه شهري به صورت متصل يا منفصل از شهرهاي مادر طراحي شود. اين طرح‌ها بايد تضمين بهره‌وري بهينه از زمين، ارتقاي كيفيت سكونتگاه‌ها و تبديل فوري به ساختمان در اسرع وقت و جلوگيري از بورس‌بازي در زمين باشند.
۵- نگاه يكپارچه به امر اقتصاد مسكن، طرح‌هاي تجهيز و تامين مالي مسكن و مديريت زمين سياست مورد تاكيد ديگري است كه بايد مورد توجه قرار گيرد، عرضه زمين بايد به نحوي صورت گيرد كه سياست پس‌انداز، انبوه‌سازي و كوچك‌سازي را پشتيباني كند.
۶- سياست مهم ديگر بازنگري در سياست‌هاي ماليه بخش زمين و مسكن با هماهنگي وزارت امور اقتصادي و دارايي است، به نحوي‌كه به زيان بورس‌بازي زمين و مسكن باشد. در اين ارتباط داشتن حداقل يك واحد مسكوني براي هر خانوار و انجام مبادلات داد و ستد آن بايد مورد حمايت قرار گيرد. در ضمن نظام ماليه مستغلات بايد به نحوي اصلاح شود كه اجاره طولاني‌مدت مورد تشويق قرار گيرد.
وظيفه دولت در بازار زمين
نويسنده طرح جامع مسكن درباره آنچه وزير راه وشهرسازي بابت پايان دادن به نگاه تجاري دولت به بازار زمين تاكيد كرده گفت: آن دسته از دستگاه‌هاي دولتي كه منابع درآمدي آنها از واگذاري زمين به دست مي‌آيد كه سازمان ملي زمين و مسكن هم يكي از آنها است، معمولا به زمين‌هاي تحت مالكيت خودشان به جاي داشتن رويكرد توسعه اي، نگاه درآمدي و تجاري دارند. فردين يزداني افزود: اين در حالي است كه اراضي دولتي بايد در جهت اهداف اجتماعي مديريت شود.
وي تصريح كرد: سازمان ملي زمين و مسكن نهادي است كه بايد در مسير مديريت و واگذاري زمين به نفع جاماندگان بازار مسكن عمل كند به اين معني كه امكان خانه دار شدن دهك‌هاي كم درآمد از منابع اين سازمان فراهم شود. به اين ترتيب وظيفه دولت در اين راستا، اهرم قرار دادن زمين‌هاي دولتي در جهت حمايت از سياست مسكن اجتماعي است. يزداني ادامه داد: در عين حال اگر سازمان ملي زمين و مسكن قطعه زميني را در نقطه مرغوب براي مثال در شهر تهران دارد به اين معني نيست كه آن زمين را به قيمت نازل بفروشد، ولي بايد آن را به گونه‌اي مديريت كند كه حداكثر بهره‌برداري از آن زمين در جهت اهداف اجتماعي حاصل شود.
همچنين مديركل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه وشهرسازي گفت: منظور وزير راه وشهرسازي از پرهيز از سياست‌هاي قبلي و اتخاذ سياست‌هاي جديد در بازار زمين اين است كه به اراضي دولتي صرفا نگاه درآمدزايي وجود نداشته باشد و نهاد متولي اين اراضي ابعاد مختلف شهر محوري، انسان محوري و ساير جوانب را در همين مديريت و واگذاري زمين‌هاي دولتي اعمال كند. علي چگيني افزود: بايد بين دولت و يك بسازوبفروش در مديريت املاك تحت اختيار يك فرق اساسي وجود داشته باشد؛ به اين معني كه بساز و بفروش‌ها ملك خود را براي حداكثر سازي سود و منافع اقتصادي خود مديريت مي‌كنند ولي دولت بايد به فكر شهر و گروه‌هاي ضعيف جامعه متقاضي مسكن باشد. روز گذشته وزير راه وشهرسازي طي حكمي، حميدرضا عظيميان را به‌عنوان جايگزين محمد پژمان در سمت رياست سازمان ملي زمين و مسكن منصوب كرد.
عباس آخوندي، ديروز در مراسم توديع و معارفه روساي قديم و جديد سازمان ملي زمين و مسكن گفت: نگاه تجاري به زمين‌هاي دولتي مدت‌هاست ايده دولت‌هاي تاجر را در ذهن مردم تقويت كرده است؛ طوري‌كه طي سال‌ها و دوره‌هاي گذشته هر كدام از اين دولت‌ها با ابزاري كه از اين محل در اختيار داشته با نگاه و رويكردي تجاري به آنها نگريسته‌اند. وي افزود: اين در حالي است كه اصلي‌ترين بحث در بخش‌هاي دولتي، رفاه مردم، رشد اجتماعي و توسعه ملي است و نمي‌توان تنها با ديدگاه تجاري از اراضي تحت مالكيت دولت استفاده كرد. وزير راه و شهرسازي تاكيد كرد: سازمان ملي زمين و مسكن از اين جهت ماموريت بزرگي دارد كه از خزانه زمين در اختيار خود در جهت درست و در راستاي كمك به بهسازي و ارتقاي زندگي و سكونتگاه‌هاي شهري استفاده كند. در واقع مهم‌ترين موضوعي كه در اين زمينه مطرح است عمران و آباداني و كمك به شهرها است و ما يار و غمخوار تمام نهادهاي شهري در اين زمينه هستيم.
وي با بيان اينكه به‌طور قطع اراضي دولتي بايد پشتوانه بازآفريني و احياي شهري باشند، خاطرنشان كرد: البته ممكن است در برخي مكان‌ها و زمان‌ها مجبور به توسعه افقي شهر باشيم كه اين توسعه هم بايد به‌طور برنامه‌ريزي شده و با فرض تمام ظرفيت‌ها و امكانات فني و زيست محيطي صورت بگيرد.
رشد بادكنكي شهرها
آخوندي با انتقاد از سياست‌هايي كه در دولت‌هاي گذشته در اين زمينه دنبال شد و صرفا ساخت وسازهاي انبوه در خارج از شهرها بدون در نظر گرفتن سقف جمعيت‌پذيري معقول و منطقي به اجرا درآمد، گفت: تاريخ 35 سال اخير نشان مي‌دهد كه اين اقدامات هيچ دردي از موضوع تامين مسكن و مشكلات آن دوا كرده است، بلكه بر عكس منجر به تسريع فرسودگي در داخل شهرها و تنزل كيفيت زندگي در مراكز شهري داراي هويت شده است. امروز شهرهاي ما رشد بادكنكي پيدا كرده‌اند يعني از درون دچار فرسودگي شده‌اند اما از اطراف گسترش فيزيكي يافته‌اند.
وزير راه وشهرسازي ادامه داد: واضح است كه ساخت انبوه مسكن به تنهايي و بدون در نظر گرفتن امكانات و زيرساخت‌هاي شهري در مناطق دور دست و دور افتاده كار دشواري نيست، بلكه در يك بافت فرسوده مياني با مردم كار كردن و 100 واحد را بهسازي كردن كار بسيار سختي است؛ ولي واقعيت شهر همين است. آخوندي افزود: شهر موجودي يكبار مصرف نيست كه پس از مدتي آن را رها كرده و در جاي ديگري اقدام به ساخت و ساز كنيم؛ بايد بتوانيم با ظرفيت‌هاي مياني شهرها با همين مردم و امكانات سكونتي كه در اختيار داريم زندگي شهروندان را بهبود دهيم. وي با بيان اينكه شهر يك فضاي اجتماعي است، تصريح كرد: تقليل مفهوم و هويت شهر به يك بخش كالبدي به نام مسكن بزرگ‌ترين نقطه انحرافي در اين زمينه محسوب مي‌شود.
وزير راه وشهرسازي با اشاره به معضل گسترده آب در ساخت‌وسازهاي بي‌منطق حاشيه شهرها، گفت: هم‌اكنون درخواست‌هاي متعددي براي انتقال آب از درياي خزر، درياي عمان و خليج‌فارس به مناطقي همچون سمنان، مشهد، كرمان و... وجود دارد كه اين موضوع علاوه‌بر دشواري‌ها و دردسرهاي فراواني كه دارد نيازمند صرف صدها هزار ميليارد تومان بودجه است. اين در حالي است كه اگر قبل از احداث شهرهاي حاشيه‌اي در اين مناطق به ظرفيت‌هاي موجود توجه شده بود، چنين مشكلاتي ايجاد نمي‌شد. اما واقعيت اين است كه در دولت‌هاي قبلي بدون در نظر گرفتن اين ظرفيت‌ها و صرفا براي محبوبيت‌هاي سياسي به صورت گسترده، توزيع زمين صورت گرفت.
وي اظهار كرد: به‌عنوان مثال ساخت‌وسازهاي انجام شده در شهر جديد پرديس سقف جمعيت پذيري اين شهر را به حدود 400 هزار نفر رسانده است اين در حالي است كه منابع آب موجود در اين شهر تنها پاسخگوي حداكثر 50 هزار نفر جمعيت است. علاوه‌بر اين، شهر شدن يك تجربه تاريخي زندگي طي سال‌ها و قرن‌ها نياز دارد و نمي‌توان گفت كه اين مناطق به سادگي و با صرف زمان كوتاه تبديل به شهر مي‌شوند.
بررسي‌ها از تبعات سبك تجاري دولت‌هاي گذشته در واگذاري اراضي دولتي براي تامين مسكن نشان مي‌دهد به دو دليل همه دولت‌هاي قبل در دستيابي به هدف مشترك از واگذاري اراضي دولتي به نوعي ناكام بودند. برخي دولت‌ها با نگاه صرف تجاري و درآمدزايي براي دولت مديريت بازار زمين را به گونه‌اي پيش بردند كه زمين دولتي با قيمت روز و حتي مزايده‌اي واگذار مي‌شد و منابع حاصل از آن به صورت متمركز و برنامه‌ريزي شده در خدمات تامين مسكن اقشار هدف قرار نمي‌گرفت. در دوره‌اي نيز اگر چه حدود 15 هزار هكتار زمين دولتي براي ساخت مسكن ارزان‌قيمت عمدتا در بيرون شهرهاي بزرگ واگذار شد اما به‌دليل عدم برنامه‌ريزي براي اتصال شبكه حمل ونقل بين شهرهاي مادر و مناطق تازه ساز از يكسو و همچنين نوع كيفيت ساخت وسازها در اين مناطق، توفيق آنچناني از بابت جذب جمعيت در مناطقي كه اين زمين‌ها در آنجا تخصيص داده شده بود حاصل نشد.
بررسي‌هاي انجام شده در طرح جامع مسكن از سبك غلط مديريت بازار زمين‌هاي دولتي در 30 سال گذشته، نشان مي‌دهد، در دوران بعد از انقلاب در مجموع 85 هزار هكتار زمين دولتي با كاربري مسكوني براي تامين مسكن اقشار هدف واگذار شده اما فقط 20 درصد از جمعيت جديد در اين سال‌ها ساكن آپارتمانهاي ساخته شده روي اين زمين‌ها بوده‌اند طوري‌كه مابقي خانوارهاي جديد به حاشيه نشيني و تشكيل سكونتگاه‌هاي غيررسمي در اطراف شهرهاي بزرگ رو آورده‌اند.
سند دومي كه مديريت غلط بازار زمين در سال‌هاي گذشته را اثبات مي‌كند آمار رسمي بانك مركزي درباره رشد فزاينده سهم زمين در قيمت تمام شده مسكن است. اين آمارها بيانگر آن است كه سهم هزينه زمين در قيمت تمام شده مسكن در كل كشور از 35 درصد در دهه 60 به 40 درصد در دهه 70، همچنين 48 درصد در دهه 80 و 56 درصد در نيمه اول دهه 90 افزايش پيدا كرده است. اين ميزان تورم قيمت زمين در كشور آن هم در شرايطي كه حجم قابل‌توجهي از اراضي دولتي در طول اين سال‌ها واگذار شده، مي‌تواند خود نشانه‌اي از ضعف مديريت اراضي دولتي و بازدهي پايين واگذاري‌ها باشد.
اهرم «احياي شهر» و «جذاب‌سازي حومه»
مجموعه 10 سياست جديد كه براي مديريت اراضي دولتي روز گذشته به رئيس جديد سازمان ملي زمين و مسكن ابلاغ شد نشان مي‌دهد كه در اين دوره هر نوع واگذاري عمده يا جزئي اراضي دولتي بايد به لحاظ مولفه‌هاي اجتماعي، اقتصادي و عمومي به نفع شهر و شهروندان باشد و از نگاه تك بعدي صرفا تامين مسكن و همچنين رويكرد تجاري ناشي از نگاه درآمدي در دولت پرهيز شود.
در اين راستا سازمان ملي زمين و مسكن ماموريت دارد واگذاري اراضي دولتي را به گونه‌اي مديريت كند كه از يكسو اين دارايي‌هاي ارزشمند دولت پشتوانه بازآفريني و احياي شهري قرار بگيرد و از سوي ديگر به تمركززدايي از شهرهاي مادر و جذابيت بخشي به حومه نشيني منجر شود. عرضه و مديريت بازار زمين بايد با اولويت خدمات شهري و موجود بودن ظرفيت آب شرب در منطقه مورد نظر براي واگذاري و همچنين هماهنگ و متناسب با سياست‌هاي تامين مالي مسكن باشد به گونه‌اي كه واگذاري‌ها در اسرع وقت به ساختمان‌هاي مسكوني و ساير سرانه‌هاي شهري تبديل شود و امكان بورس‌بازي در بازار زمين از مسير واگذاري‌ها سلب شود.
۶ محور اصلي ماموريت مديرعامل جديد سازمان ملي زمين و مسكن كه طي حكمي از سوي عباس آخوندي وزير راه و شهرسازي اعلام شد به شرح زير است:
۱- با توجه به نقشي كه مديريت زمين در توسعه شهرهاي ايران، تامين خدمات شهري و سياست‌هاي توسعه مسكن دارد بايد سياستي اتخاذ كنيد كه از تمركز شديد جمعيت در شهرهاي بزرگ خودداري و زمين مورد نياز خدمات شهري و طرح‌هاي توسعه مسكن در حد امكانات و با رعايت اولويت‌ها تامين شود.
۲- رويكرد وزارتخانه نگاه يكپارچه به توسعه شهرها و حومه آنها به‌ويژه شهرهاي بزرگ است، به نحوي كه اولا از تمركز شديد جمعيت در شهرهاي مادر در كلان‌شهرها جلوگيري به عمل آيد، ثانيا حمل و نقل درون‌شهري و حومه آن به صورت كل يكپارچه ديده شود، اين موضوع شامل شبكه راه‌ها و شبكه مترو و ريل است و ثالثا دسترسي ايمن، آسان و سريع به حومه به نحوي تامين شود كه كيفيت زندگي در حومه نسبت به شهر مادر در كلان‌شهرها برتري داشته باشد و حومه‌نشيني در شهرهاي بزرگ طالب پيدا كند.
۳- نگاه يكپارچه به توسعه حمل و نقل جاده‌اي، ريلي، دريايي و هوايي از يكسو و توسعه شهري از سوي ديگر و استفاده حداكثري از امكان توسعه سكونتگاه‌ها در اراضي پيرامون شبكه‌هاي حمل و نقل سياست ديگري است كه بر آن تاكيد مي‌شود. هم‌اكنون وزارتخانه طرح‌هاي حمل و نقل فراواني را در دست اقدام دارد كه ظرفيت توسعه سكونتگاه‌ها در پيرامون آنها وجود دارد. با يك برنامه مشخص نسبت به استفاده از اين ظرفيت‌ها اقدام فرماييد.
۴- وزارتخانه تجربه ارزشمندي در اجراي طرح‌هاي آماده‌سازي زمين دارد، بايد نسل جديد طرح‌هاي توسعه شهري به صورت متصل يا منفصل از شهرهاي مادر طراحي شود. اين طرح‌ها بايد تضمين بهره‌وري بهينه از زمين، ارتقاي كيفيت سكونتگاه‌ها و تبديل فوري به ساختمان در اسرع وقت و جلوگيري از بورس‌بازي در زمين باشند.
۵- نگاه يكپارچه به امر اقتصاد مسكن، طرح‌هاي تجهيز و تامين مالي مسكن و مديريت زمين سياست مورد تاكيد ديگري است كه بايد مورد توجه قرار گيرد، عرضه زمين بايد به نحوي صورت گيرد كه سياست پس‌انداز، انبوه‌سازي و كوچك‌سازي را پشتيباني كند.
۶- سياست مهم ديگر بازنگري در سياست‌هاي ماليه بخش زمين و مسكن با هماهنگي وزارت امور اقتصادي و دارايي است، به نحوي‌كه به زيان بورس‌بازي زمين و مسكن باشد. در اين ارتباط داشتن حداقل يك واحد مسكوني براي هر خانوار و انجام مبادلات داد و ستد آن بايد مورد حمايت قرار گيرد. در ضمن نظام ماليه مستغلات بايد به نحوي اصلاح شود كه اجاره طولاني‌مدت مورد تشويق قرار گيرد.
وظيفه دولت در بازار زمين
نويسنده طرح جامع مسكن درباره آنچه وزير راه وشهرسازي بابت پايان دادن به نگاه تجاري دولت به بازار زمين تاكيد كرده گفت: آن دسته از دستگاه‌هاي دولتي كه منابع درآمدي آنها از واگذاري زمين به دست مي‌آيد كه سازمان ملي زمين و مسكن هم يكي از آنها است، معمولا به زمين‌هاي تحت مالكيت خودشان به جاي داشتن رويكرد توسعه اي، نگاه درآمدي و تجاري دارند. فردين يزداني افزود: اين در حالي است كه اراضي دولتي بايد در جهت اهداف اجتماعي مديريت شود.
وي تصريح كرد: سازمان ملي زمين و مسكن نهادي است كه بايد در مسير مديريت و واگذاري زمين به نفع جاماندگان بازار مسكن عمل كند به اين معني كه امكان خانه دار شدن دهك‌هاي كم درآمد از منابع اين سازمان فراهم شود. به اين ترتيب وظيفه دولت در اين راستا، اهرم قرار دادن زمين‌هاي دولتي در جهت حمايت از سياست مسكن اجتماعي است. يزداني ادامه داد: در عين حال اگر سازمان ملي زمين و مسكن قطعه زميني را در نقطه مرغوب براي مثال در شهر تهران دارد به اين معني نيست كه آن زمين را به قيمت نازل بفروشد، ولي بايد آن را به گونه‌اي مديريت كند كه حداكثر بهره‌برداري از آن زمين در جهت اهداف اجتماعي حاصل شود.
همچنين مديركل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه وشهرسازي گفت: منظور وزير راه وشهرسازي از پرهيز از سياست‌هاي قبلي و اتخاذ سياست‌هاي جديد در بازار زمين اين است كه به اراضي دولتي صرفا نگاه درآمدزايي وجود نداشته باشد و نهاد متولي اين اراضي ابعاد مختلف شهر محوري، انسان محوري و ساير جوانب را در همين مديريت و واگذاري زمين‌هاي دولتي اعمال كند. علي چگيني افزود: بايد بين دولت و يك بسازوبفروش در مديريت املاك تحت اختيار يك فرق اساسي وجود داشته باشد؛ به اين معني كه بساز و بفروش‌ها ملك خود را براي حداكثر سازي سود و منافع اقتصادي خود مديريت مي‌كنند ولي دولت بايد به فكر شهر و گروه‌هاي ضعيف جامعه متقاضي مسكن باشد. روز گذشته وزير راه وشهرسازي طي حكمي، حميدرضا عظيميان را به‌عنوان جايگزين محمد پژمان در سمت رياست سازمان ملي زمين و مسكن منصوب كرد.
قيمت آپارتمان در تهران , قيمت آپارتمان در تهران همشهري , قيمت آپارتمان در تهران همشهري آنلاين , قيمت آپارتمان در تهران روي ديوار , قيمت آپارتمان در تهرانپارس , قيمت آپارتمان در كيش , قيمت آپارتمان در شهرك غرب , قيمت آپارتمان در شهرك اكباتان , قيمت آپارتمان , جدول قيمت آپارتمان در تهران , جدول قيمت آپارتمان مناطق تهران , جدول قيمت مسكن در مناطق تهران , جدول افزايش قيمت مسكن مهر , جدول قيمت مسكن در مناطق تهران , قيمت مسكن در مناطق مختلف تهران+جدول , قيمت مسكن در تهران , قيمت مسكن در سال 94 , قيمت آپارتمان در تجريش , قيمت آپارتمان در شمال تهران , قيمت خانه در شمال تهران , قيمت مسكن در شمال تهران , قيمت مسكن در شمال شرق تهران ,
----------------------------------
=============
اطلاعيه فروش آپارتمانهاي سند اداري و مغازهاي تجاري
فروش واحد هاي تجاري و آپارتمان هاي اداري در بر خيابان آزادي تهران : مغازه هاي داخل پاساژ مناسب براي موبايل ، كامپيوتر ، صنايع دانش بنيان ، صنايع پزشكي ، دندانپزشكي ، علوم آزمايشگاهي و داروسازي
واحد هاي اداري در متراژ هاي 60 الي 110 متر مناسب براي دفاتر كليه شركت ها
اول منطه زوج و فرد طرح ترافيك با تامين پاركينگ 100 درصد و دسترسي مترو ، BRT
----------------------------------------------------------------------
بررسي سياست هاي دولتي بازار زمين و چرخش هاي متفاوت در دولت هاي متفاوت در ايران - 20 ارديبهشت 95
Rotation system on the market fell
چرخش سياستي در بازار زمين
وزير راه و شهرسازي روز گذشته در مراسم توديع و معارفه روساي قديم و جديد سازمان ملي زمين و مسكن از خزانه‌دار جديد اراضي دولتي در قالب حكم رسمي، خواست ضمن كنار گذاشتن سبك هزينه‌زا و غلط دولت‌هاي گذشته در مديريت و واگذاري زمين‌هاي دولتي، براي اصلاح بازار زمين، 10 سياست بكر را در اين بازار براي عرضه هدفمند زمين‌هاي دولتي به‌كار بگيرد.
عباس آخوندي دو سال پيش گوشه‌اي از 10 سياست جديد را به رئيس وقت سازمان ملي زمين و مسكن نيز ابلاغ كرد؛ اما اكنون تاكيد دوباره وزير بر اين ماموريت‌هاي دست نخورده مي‌تواند از عدم تحقق اهداف دولت يازدهم در اصلاح بازار زمين حكايت داشته باشد. به گزارش دنياي اقتصاد ، جزئيات 10 سياست جديد براي مديريت بازار زمين كه در قالب 6 ماموريت كلي به سازمان ملي زمين و مسكن ابلاغ شده، نشان مي‌دهد اين سازمان به‌عنوان خزانه‌دار عمده اراضي دولتي كه مسووليت اصلي را در تامين زمين براي توسعه ظرفيت مسكوني شهرها مطابق طرح جامع مسكن برعهده دارد، بايد از اين به بعد ضمن كنار گذاشتن سبك 30 ساله «فعاليت تجاري» با زمين‌هاي دولتي، زمينه بهره‌برداري از اين دارايي دولت در دو جهت «احياي بافت دروني شهرها» و «جذاب‌سازي سكونت در حومه شهرهاي مادر» را فراهم كند. وزير راه و شهرسازي ديروز در اين مراسم با اشاره به ضرورت تغيير نگاه به زمين‌هاي دولتي از تجاري شدن اين زمين‌ها و كاربرد اشتباه آنها طي سال‌هاي گذشته انتقاد كرد.
عباس آخوندي، ديروز در مراسم توديع و معارفه روساي قديم و جديد سازمان ملي زمين و مسكن گفت: نگاه تجاري به زمين‌هاي دولتي مدت‌هاست ايده دولت‌هاي تاجر را در ذهن مردم تقويت كرده است؛ طوري‌كه طي سال‌ها و دوره‌هاي گذشته هر كدام از اين دولت‌ها با ابزاري كه از اين محل در اختيار داشته با نگاه و رويكردي تجاري به آنها نگريسته‌اند. وي افزود: اين در حالي است كه اصلي‌ترين بحث در بخش‌هاي دولتي، رفاه مردم، رشد اجتماعي و توسعه ملي است و نمي‌توان تنها با ديدگاه تجاري از اراضي تحت مالكيت دولت استفاده كرد. وزير راه و شهرسازي تاكيد كرد: سازمان ملي زمين و مسكن از اين جهت ماموريت بزرگي دارد كه از خزانه زمين در اختيار خود در جهت درست و در راستاي كمك به بهسازي و ارتقاي زندگي و سكونتگاه‌هاي شهري استفاده كند. در واقع مهم‌ترين موضوعي كه در اين زمينه مطرح است عمران و آباداني و كمك به شهرها است و ما يار و غمخوار تمام نهادهاي شهري در اين زمينه هستيم.
وي با بيان اينكه به‌طور قطع اراضي دولتي بايد پشتوانه بازآفريني و احياي شهري باشند، خاطرنشان كرد: البته ممكن است در برخي مكان‌ها و زمان‌ها مجبور به توسعه افقي شهر باشيم كه اين توسعه هم بايد به‌طور برنامه‌ريزي شده و با فرض تمام ظرفيت‌ها و امكانات فني و زيست محيطي صورت بگيرد.
رشد بادكنكي شهرها
آخوندي با انتقاد از سياست‌هايي كه در دولت‌هاي گذشته در اين زمينه دنبال شد و صرفا ساخت وسازهاي انبوه در خارج از شهرها بدون در نظر گرفتن سقف جمعيت‌پذيري معقول و منطقي به اجرا درآمد، گفت: تاريخ 35 سال اخير نشان مي‌دهد كه اين اقدامات هيچ دردي از موضوع تامين مسكن و مشكلات آن دوا كرده است، بلكه بر عكس منجر به تسريع فرسودگي در داخل شهرها و تنزل كيفيت زندگي در مراكز شهري داراي هويت شده است. امروز شهرهاي ما رشد بادكنكي پيدا كرده‌اند يعني از درون دچار فرسودگي شده‌اند اما از اطراف گسترش فيزيكي يافته‌اند.
وزير راه وشهرسازي ادامه داد: واضح است كه ساخت انبوه مسكن به تنهايي و بدون در نظر گرفتن امكانات و زيرساخت‌هاي شهري در مناطق دور دست و دور افتاده كار دشواري نيست، بلكه در يك بافت فرسوده مياني با مردم كار كردن و 100 واحد را بهسازي كردن كار بسيار سختي است؛ ولي واقعيت شهر همين است. آخوندي افزود: شهر موجودي يكبار مصرف نيست كه پس از مدتي آن را رها كرده و در جاي ديگري اقدام به ساخت و ساز كنيم؛ بايد بتوانيم با ظرفيت‌هاي مياني شهرها با همين مردم و امكانات سكونتي كه در اختيار داريم زندگي شهروندان را بهبود دهيم. وي با بيان اينكه شهر يك فضاي اجتماعي است، تصريح كرد: تقليل مفهوم و هويت شهر به يك بخش كالبدي به نام مسكن بزرگ‌ترين نقطه انحرافي در اين زمينه محسوب مي‌شود.
وزير راه وشهرسازي با اشاره به معضل گسترده آب در ساخت‌وسازهاي بي‌منطق حاشيه شهرها، گفت: هم‌اكنون درخواست‌هاي متعددي براي انتقال آب از درياي خزر، درياي عمان و خليج‌فارس به مناطقي همچون سمنان، مشهد، كرمان و... وجود دارد كه اين موضوع علاوه‌بر دشواري‌ها و دردسرهاي فراواني كه دارد نيازمند صرف صدها هزار ميليارد تومان بودجه است. اين در حالي است كه اگر قبل از احداث شهرهاي حاشيه‌اي در اين مناطق به ظرفيت‌هاي موجود توجه شده بود، چنين مشكلاتي ايجاد نمي‌شد. اما واقعيت اين است كه در دولت‌هاي قبلي بدون در نظر گرفتن اين ظرفيت‌ها و صرفا براي محبوبيت‌هاي سياسي به صورت گسترده، توزيع زمين صورت گرفت.
وي اظهار كرد: به‌عنوان مثال ساخت‌وسازهاي انجام شده در شهر جديد پرديس سقف جمعيت پذيري اين شهر را به حدود 400 هزار نفر رسانده است اين در حالي است كه منابع آب موجود در اين شهر تنها پاسخگوي حداكثر 50 هزار نفر جمعيت است. علاوه‌بر اين، شهر شدن يك تجربه تاريخي زندگي طي سال‌ها و قرن‌ها نياز دارد و نمي‌توان گفت كه اين مناطق به سادگي و با صرف زمان كوتاه تبديل به شهر مي‌شوند.
بررسي‌ها از تبعات سبك تجاري دولت‌هاي گذشته در واگذاري اراضي دولتي براي تامين مسكن نشان مي‌دهد به دو دليل همه دولت‌هاي قبل در دستيابي به هدف مشترك از واگذاري اراضي دولتي به نوعي ناكام بودند. برخي دولت‌ها با نگاه صرف تجاري و درآمدزايي براي دولت مديريت بازار زمين را به گونه‌اي پيش بردند كه زمين دولتي با قيمت روز و حتي مزايده‌اي واگذار مي‌شد و منابع حاصل از آن به صورت متمركز و برنامه‌ريزي شده در خدمات تامين مسكن اقشار هدف قرار نمي‌گرفت. در دوره‌اي نيز اگر چه حدود 15 هزار هكتار زمين دولتي براي ساخت مسكن ارزان‌قيمت عمدتا در بيرون شهرهاي بزرگ واگذار شد اما به‌دليل عدم برنامه‌ريزي براي اتصال شبكه حمل ونقل بين شهرهاي مادر و مناطق تازه ساز از يكسو و همچنين نوع كيفيت ساخت وسازها در اين مناطق، توفيق آنچناني از بابت جذب جمعيت در مناطقي كه اين زمين‌ها در آنجا تخصيص داده شده بود حاصل نشد.
بررسي‌هاي انجام شده در طرح جامع مسكن از سبك غلط مديريت بازار زمين‌هاي دولتي در 30 سال گذشته، نشان مي‌دهد، در دوران بعد از انقلاب در مجموع 85 هزار هكتار زمين دولتي با كاربري مسكوني براي تامين مسكن اقشار هدف واگذار شده اما فقط 20 درصد از جمعيت جديد در اين سال‌ها ساكن آپارتمانهاي ساخته شده روي اين زمين‌ها بوده‌اند طوري‌كه مابقي خانوارهاي جديد به حاشيه نشيني و تشكيل سكونتگاه‌هاي غيررسمي در اطراف شهرهاي بزرگ رو آورده‌اند.
سند دومي كه مديريت غلط بازار زمين در سال‌هاي گذشته را اثبات مي‌كند آمار رسمي بانك مركزي درباره رشد فزاينده سهم زمين در قيمت تمام شده مسكن است. اين آمارها بيانگر آن است كه سهم هزينه زمين در قيمت تمام شده مسكن در كل كشور از 35 درصد در دهه 60 به 40 درصد در دهه 70، همچنين 48 درصد در دهه 80 و 56 درصد در نيمه اول دهه 90 افزايش پيدا كرده است. اين ميزان تورم قيمت زمين در كشور آن هم در شرايطي كه حجم قابل‌توجهي از اراضي دولتي در طول اين سال‌ها واگذار شده، مي‌تواند خود نشانه‌اي از ضعف مديريت اراضي دولتي و بازدهي پايين واگذاري‌ها باشد.
اهرم «احياي شهر» و «جذاب‌سازي حومه»
مجموعه 10 سياست جديد كه براي مديريت اراضي دولتي روز گذشته به رئيس جديد سازمان ملي زمين و مسكن ابلاغ شد نشان مي‌دهد كه در اين دوره هر نوع واگذاري عمده يا جزئي اراضي دولتي بايد به لحاظ مولفه‌هاي اجتماعي، اقتصادي و عمومي به نفع شهر و شهروندان باشد و از نگاه تك بعدي صرفا تامين مسكن و همچنين رويكرد تجاري ناشي از نگاه درآمدي در دولت پرهيز شود.
در اين راستا سازمان ملي زمين و مسكن ماموريت دارد واگذاري اراضي دولتي را به گونه‌اي مديريت كند كه از يكسو اين دارايي‌هاي ارزشمند دولت پشتوانه بازآفريني و احياي شهري قرار بگيرد و از سوي ديگر به تمركززدايي از شهرهاي مادر و جذابيت بخشي به حومه نشيني منجر شود. عرضه و مديريت بازار زمين بايد با اولويت خدمات شهري و موجود بودن ظرفيت آب شرب در منطقه مورد نظر براي واگذاري و همچنين هماهنگ و متناسب با سياست‌هاي تامين مالي مسكن باشد به گونه‌اي كه واگذاري‌ها در اسرع وقت به ساختمان‌هاي مسكوني و ساير سرانه‌هاي شهري تبديل شود و امكان بورس‌بازي در بازار زمين از مسير واگذاري‌ها سلب شود.
۶ محور اصلي ماموريت مديرعامل جديد سازمان ملي زمين و مسكن كه طي حكمي از سوي عباس آخوندي وزير راه و شهرسازي اعلام شد به شرح زير است:
۱- با توجه به نقشي كه مديريت زمين در توسعه شهرهاي ايران، تامين خدمات شهري و سياست‌هاي توسعه مسكن دارد بايد سياستي اتخاذ كنيد كه از تمركز شديد جمعيت در شهرهاي بزرگ خودداري و زمين مورد نياز خدمات شهري و طرح‌هاي توسعه مسكن در حد امكانات و با رعايت اولويت‌ها تامين شود.
۲- رويكرد وزارتخانه نگاه يكپارچه به توسعه شهرها و حومه آنها به‌ويژه شهرهاي بزرگ است، به نحوي كه اولا از تمركز شديد جمعيت در شهرهاي مادر در كلان‌شهرها جلوگيري به عمل آيد، ثانيا حمل و نقل درون‌شهري و حومه آن به صورت كل يكپارچه ديده شود، اين موضوع شامل شبكه راه‌ها و شبكه مترو و ريل است و ثالثا دسترسي ايمن، آسان و سريع به حومه به نحوي تامين شود كه كيفيت زندگي در حومه نسبت به شهر مادر در كلان‌شهرها برتري داشته باشد و حومه‌نشيني در شهرهاي بزرگ طالب پيدا كند.
۳- نگاه يكپارچه به توسعه حمل و نقل جاده‌اي، ريلي، دريايي و هوايي از يكسو و توسعه شهري از سوي ديگر و استفاده حداكثري از امكان توسعه سكونتگاه‌ها در اراضي پيرامون شبكه‌هاي حمل و نقل سياست ديگري است كه بر آن تاكيد مي‌شود. هم‌اكنون وزارتخانه طرح‌هاي حمل و نقل فراواني را در دست اقدام دارد كه ظرفيت توسعه سكونتگاه‌ها در پيرامون آنها وجود دارد. با يك برنامه مشخص نسبت به استفاده از اين ظرفيت‌ها اقدام فرماييد.
۴- وزارتخانه تجربه ارزشمندي در اجراي طرح‌هاي آماده‌سازي زمين دارد، بايد نسل جديد طرح‌هاي توسعه شهري به صورت متصل يا منفصل از شهرهاي مادر طراحي شود. اين طرح‌ها بايد تضمين بهره‌وري بهينه از زمين، ارتقاي كيفيت سكونتگاه‌ها و تبديل فوري به ساختمان در اسرع وقت و جلوگيري از بورس‌بازي در زمين باشند.
۵- نگاه يكپارچه به امر اقتصاد مسكن، طرح‌هاي تجهيز و تامين مالي مسكن و مديريت زمين سياست مورد تاكيد ديگري است كه بايد مورد توجه قرار گيرد، عرضه زمين بايد به نحوي صورت گيرد كه سياست پس‌انداز، انبوه‌سازي و كوچك‌سازي را پشتيباني كند.
۶- سياست مهم ديگر بازنگري در سياست‌هاي ماليه بخش زمين و مسكن با هماهنگي وزارت امور اقتصادي و دارايي است، به نحوي‌كه به زيان بورس‌بازي زمين و مسكن باشد. در اين ارتباط داشتن حداقل يك واحد مسكوني براي هر خانوار و انجام مبادلات داد و ستد آن بايد مورد حمايت قرار گيرد. در ضمن نظام ماليه مستغلات بايد به نحوي اصلاح شود كه اجاره طولاني‌مدت مورد تشويق قرار گيرد.
وظيفه دولت در بازار زمين
نويسنده طرح جامع مسكن درباره آنچه وزير راه وشهرسازي بابت پايان دادن به نگاه تجاري دولت به بازار زمين تاكيد كرده گفت: آن دسته از دستگاه‌هاي دولتي كه منابع درآمدي آنها از واگذاري زمين به دست مي‌آيد كه سازمان ملي زمين و مسكن هم يكي از آنها است، معمولا به زمين‌هاي تحت مالكيت خودشان به جاي داشتن رويكرد توسعه اي، نگاه درآمدي و تجاري دارند. فردين يزداني افزود: اين در حالي است كه اراضي دولتي بايد در جهت اهداف اجتماعي مديريت شود.
وي تصريح كرد: سازمان ملي زمين و مسكن نهادي است كه بايد در مسير مديريت و واگذاري زمين به نفع جاماندگان بازار مسكن عمل كند به اين معني كه امكان خانه دار شدن دهك‌هاي كم درآمد از منابع اين سازمان فراهم شود. به اين ترتيب وظيفه دولت در اين راستا، اهرم قرار دادن زمين‌هاي دولتي در جهت حمايت از سياست مسكن اجتماعي است. يزداني ادامه داد: در عين حال اگر سازمان ملي زمين و مسكن قطعه زميني را در نقطه مرغوب براي مثال در شهر تهران دارد به اين معني نيست كه آن زمين را به قيمت نازل بفروشد، ولي بايد آن را به گونه‌اي مديريت كند كه حداكثر بهره‌برداري از آن زمين در جهت اهداف اجتماعي حاصل شود.
همچنين مديركل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه وشهرسازي گفت: منظور وزير راه وشهرسازي از پرهيز از سياست‌هاي قبلي و اتخاذ سياست‌هاي جديد در بازار زمين اين است كه به اراضي دولتي صرفا نگاه درآمدزايي وجود نداشته باشد و نهاد متولي اين اراضي ابعاد مختلف شهر محوري، انسان محوري و ساير جوانب را در همين مديريت و واگذاري زمين‌هاي دولتي اعمال كند. علي چگيني افزود: بايد بين دولت و يك بسازوبفروش در مديريت املاك تحت اختيار يك فرق اساسي وجود داشته باشد؛ به اين معني كه بساز و بفروش‌ها ملك خود را براي حداكثر سازي سود و منافع اقتصادي خود مديريت مي‌كنند ولي دولت بايد به فكر شهر و گروه‌هاي ضعيف جامعه متقاضي مسكن باشد. روز گذشته وزير راه وشهرسازي طي حكمي، حميدرضا عظيميان را به‌عنوان جايگزين محمد پژمان در سمت رياست سازمان ملي زمين و مسكن منصوب كرد.
عباس آخوندي، ديروز در مراسم توديع و معارفه روساي قديم و جديد سازمان ملي زمين و مسكن گفت: نگاه تجاري به زمين‌هاي دولتي مدت‌هاست ايده دولت‌هاي تاجر را در ذهن مردم تقويت كرده است؛ طوري‌كه طي سال‌ها و دوره‌هاي گذشته هر كدام از اين دولت‌ها با ابزاري كه از اين محل در اختيار داشته با نگاه و رويكردي تجاري به آنها نگريسته‌اند. وي افزود: اين در حالي است كه اصلي‌ترين بحث در بخش‌هاي دولتي، رفاه مردم، رشد اجتماعي و توسعه ملي است و نمي‌توان تنها با ديدگاه تجاري از اراضي تحت مالكيت دولت استفاده كرد. وزير راه و شهرسازي تاكيد كرد: سازمان ملي زمين و مسكن از اين جهت ماموريت بزرگي دارد كه از خزانه زمين در اختيار خود در جهت درست و در راستاي كمك به بهسازي و ارتقاي زندگي و سكونتگاه‌هاي شهري استفاده كند. در واقع مهم‌ترين موضوعي كه در اين زمينه مطرح است عمران و آباداني و كمك به شهرها است و ما يار و غمخوار تمام نهادهاي شهري در اين زمينه هستيم.
وي با بيان اينكه به‌طور قطع اراضي دولتي بايد پشتوانه بازآفريني و احياي شهري باشند، خاطرنشان كرد: البته ممكن است در برخي مكان‌ها و زمان‌ها مجبور به توسعه افقي شهر باشيم كه اين توسعه هم بايد به‌طور برنامه‌ريزي شده و با فرض تمام ظرفيت‌ها و امكانات فني و زيست محيطي صورت بگيرد.
رشد بادكنكي شهرها
آخوندي با انتقاد از سياست‌هايي كه در دولت‌هاي گذشته در اين زمينه دنبال شد و صرفا ساخت وسازهاي انبوه در خارج از شهرها بدون در نظر گرفتن سقف جمعيت‌پذيري معقول و منطقي به اجرا درآمد، گفت: تاريخ 35 سال اخير نشان مي‌دهد كه اين اقدامات هيچ دردي از موضوع تامين مسكن و مشكلات آن دوا كرده است، بلكه بر عكس منجر به تسريع فرسودگي در داخل شهرها و تنزل كيفيت زندگي در مراكز شهري داراي هويت شده است. امروز شهرهاي ما رشد بادكنكي پيدا كرده‌اند يعني از درون دچار فرسودگي شده‌اند اما از اطراف گسترش فيزيكي يافته‌اند.
وزير راه وشهرسازي ادامه داد: واضح است كه ساخت انبوه مسكن به تنهايي و بدون در نظر گرفتن امكانات و زيرساخت‌هاي شهري در مناطق دور دست و دور افتاده كار دشواري نيست، بلكه در يك بافت فرسوده مياني با مردم كار كردن و 100 واحد را بهسازي كردن كار بسيار سختي است؛ ولي واقعيت شهر همين است. آخوندي افزود: شهر موجودي يكبار مصرف نيست كه پس از مدتي آن را رها كرده و در جاي ديگري اقدام به ساخت و ساز كنيم؛ بايد بتوانيم با ظرفيت‌هاي مياني شهرها با همين مردم و امكانات سكونتي كه در اختيار داريم زندگي شهروندان را بهبود دهيم. وي با بيان اينكه شهر يك فضاي اجتماعي است، تصريح كرد: تقليل مفهوم و هويت شهر به يك بخش كالبدي به نام مسكن بزرگ‌ترين نقطه انحرافي در اين زمينه محسوب مي‌شود.
وزير راه وشهرسازي با اشاره به معضل گسترده آب در ساخت‌وسازهاي بي‌منطق حاشيه شهرها، گفت: هم‌اكنون درخواست‌هاي متعددي براي انتقال آب از درياي خزر، درياي عمان و خليج‌فارس به مناطقي همچون سمنان، مشهد، كرمان و... وجود دارد كه اين موضوع علاوه‌بر دشواري‌ها و دردسرهاي فراواني كه دارد نيازمند صرف صدها هزار ميليارد تومان بودجه است. اين در حالي است كه اگر قبل از احداث شهرهاي حاشيه‌اي در اين مناطق به ظرفيت‌هاي موجود توجه شده بود، چنين مشكلاتي ايجاد نمي‌شد. اما واقعيت اين است كه در دولت‌هاي قبلي بدون در نظر گرفتن اين ظرفيت‌ها و صرفا براي محبوبيت‌هاي سياسي به صورت گسترده، توزيع زمين صورت گرفت.
وي اظهار كرد: به‌عنوان مثال ساخت‌وسازهاي انجام شده در شهر جديد پرديس سقف جمعيت پذيري اين شهر را به حدود 400 هزار نفر رسانده است اين در حالي است كه منابع آب موجود در اين شهر تنها پاسخگوي حداكثر 50 هزار نفر جمعيت است. علاوه‌بر اين، شهر شدن يك تجربه تاريخي زندگي طي سال‌ها و قرن‌ها نياز دارد و نمي‌توان گفت كه اين مناطق به سادگي و با صرف زمان كوتاه تبديل به شهر مي‌شوند.
بررسي‌ها از تبعات سبك تجاري دولت‌هاي گذشته در واگذاري اراضي دولتي براي تامين مسكن نشان مي‌دهد به دو دليل همه دولت‌هاي قبل در دستيابي به هدف مشترك از واگذاري اراضي دولتي به نوعي ناكام بودند. برخي دولت‌ها با نگاه صرف تجاري و درآمدزايي براي دولت مديريت بازار زمين را به گونه‌اي پيش بردند كه زمين دولتي با قيمت روز و حتي مزايده‌اي واگذار مي‌شد و منابع حاصل از آن به صورت متمركز و برنامه‌ريزي شده در خدمات تامين مسكن اقشار هدف قرار نمي‌گرفت. در دوره‌اي نيز اگر چه حدود 15 هزار هكتار زمين دولتي براي ساخت مسكن ارزان‌قيمت عمدتا در بيرون شهرهاي بزرگ واگذار شد اما به‌دليل عدم برنامه‌ريزي براي اتصال شبكه حمل ونقل بين شهرهاي مادر و مناطق تازه ساز از يكسو و همچنين نوع كيفيت ساخت وسازها در اين مناطق، توفيق آنچناني از بابت جذب جمعيت در مناطقي كه اين زمين‌ها در آنجا تخصيص داده شده بود حاصل نشد.
بررسي‌هاي انجام شده در طرح جامع مسكن از سبك غلط مديريت بازار زمين‌هاي دولتي در 30 سال گذشته، نشان مي‌دهد، در دوران بعد از انقلاب در مجموع 85 هزار هكتار زمين دولتي با كاربري مسكوني براي تامين مسكن اقشار هدف واگذار شده اما فقط 20 درصد از جمعيت جديد در اين سال‌ها ساكن آپارتمانهاي ساخته شده روي اين زمين‌ها بوده‌اند طوري‌كه مابقي خانوارهاي جديد به حاشيه نشيني و تشكيل سكونتگاه‌هاي غيررسمي در اطراف شهرهاي بزرگ رو آورده‌اند.
سند دومي كه مديريت غلط بازار زمين در سال‌هاي گذشته را اثبات مي‌كند آمار رسمي بانك مركزي درباره رشد فزاينده سهم زمين در قيمت تمام شده مسكن است. اين آمارها بيانگر آن است كه سهم هزينه زمين در قيمت تمام شده مسكن در كل كشور از 35 درصد در دهه 60 به 40 درصد در دهه 70، همچنين 48 درصد در دهه 80 و 56 درصد در نيمه اول دهه 90 افزايش پيدا كرده است. اين ميزان تورم قيمت زمين در كشور آن هم در شرايطي كه حجم قابل‌توجهي از اراضي دولتي در طول اين سال‌ها واگذار شده، مي‌تواند خود نشانه‌اي از ضعف مديريت اراضي دولتي و بازدهي پايين واگذاري‌ها باشد.
اهرم «احياي شهر» و «جذاب‌سازي حومه»
مجموعه 10 سياست جديد كه براي مديريت اراضي دولتي روز گذشته به رئيس جديد سازمان ملي زمين و مسكن ابلاغ شد نشان مي‌دهد كه در اين دوره هر نوع واگذاري عمده يا جزئي اراضي دولتي بايد به لحاظ مولفه‌هاي اجتماعي، اقتصادي و عمومي به نفع شهر و شهروندان باشد و از نگاه تك بعدي صرفا تامين مسكن و همچنين رويكرد تجاري ناشي از نگاه درآمدي در دولت پرهيز شود.
در اين راستا سازمان ملي زمين و مسكن ماموريت دارد واگذاري اراضي دولتي را به گونه‌اي مديريت كند كه از يكسو اين دارايي‌هاي ارزشمند دولت پشتوانه بازآفريني و احياي شهري قرار بگيرد و از سوي ديگر به تمركززدايي از شهرهاي مادر و جذابيت بخشي به حومه نشيني منجر شود. عرضه و مديريت بازار زمين بايد با اولويت خدمات شهري و موجود بودن ظرفيت آب شرب در منطقه مورد نظر براي واگذاري و همچنين هماهنگ و متناسب با سياست‌هاي تامين مالي مسكن باشد به گونه‌اي كه واگذاري‌ها در اسرع وقت به ساختمان‌هاي مسكوني و ساير سرانه‌هاي شهري تبديل شود و امكان بورس‌بازي در بازار زمين از مسير واگذاري‌ها سلب شود.
۶ محور اصلي ماموريت مديرعامل جديد سازمان ملي زمين و مسكن كه طي حكمي از سوي عباس آخوندي وزير راه و شهرسازي اعلام شد به شرح زير است:
۱- با توجه به نقشي كه مديريت زمين در توسعه شهرهاي ايران، تامين خدمات شهري و سياست‌هاي توسعه مسكن دارد بايد سياستي اتخاذ كنيد كه از تمركز شديد جمعيت در شهرهاي بزرگ خودداري و زمين مورد نياز خدمات شهري و طرح‌هاي توسعه مسكن در حد امكانات و با رعايت اولويت‌ها تامين شود.
۲- رويكرد وزارتخانه نگاه يكپارچه به توسعه شهرها و حومه آنها به‌ويژه شهرهاي بزرگ است، به نحوي كه اولا از تمركز شديد جمعيت در شهرهاي مادر در كلان‌شهرها جلوگيري به عمل آيد، ثانيا حمل و نقل درون‌شهري و حومه آن به صورت كل يكپارچه ديده شود، اين موضوع شامل شبكه راه‌ها و شبكه مترو و ريل است و ثالثا دسترسي ايمن، آسان و سريع به حومه به نحوي تامين شود كه كيفيت زندگي در حومه نسبت به شهر مادر در كلان‌شهرها برتري داشته باشد و حومه‌نشيني در شهرهاي بزرگ طالب پيدا كند.
۳- نگاه يكپارچه به توسعه حمل و نقل جاده‌اي، ريلي، دريايي و هوايي از يكسو و توسعه شهري از سوي ديگر و استفاده حداكثري از امكان توسعه سكونتگاه‌ها در اراضي پيرامون شبكه‌هاي حمل و نقل سياست ديگري است كه بر آن تاكيد مي‌شود. هم‌اكنون وزارتخانه طرح‌هاي حمل و نقل فراواني را در دست اقدام دارد كه ظرفيت توسعه سكونتگاه‌ها در پيرامون آنها وجود دارد. با يك برنامه مشخص نسبت به استفاده از اين ظرفيت‌ها اقدام فرماييد.
۴- وزارتخانه تجربه ارزشمندي در اجراي طرح‌هاي آماده‌سازي زمين دارد، بايد نسل جديد طرح‌هاي توسعه شهري به صورت متصل يا منفصل از شهرهاي مادر طراحي شود. اين طرح‌ها بايد تضمين بهره‌وري بهينه از زمين، ارتقاي كيفيت سكونتگاه‌ها و تبديل فوري به ساختمان در اسرع وقت و جلوگيري از بورس‌بازي در زمين باشند.
۵- نگاه يكپارچه به امر اقتصاد مسكن، طرح‌هاي تجهيز و تامين مالي مسكن و مديريت زمين سياست مورد تاكيد ديگري است كه بايد مورد توجه قرار گيرد، عرضه زمين بايد به نحوي صورت گيرد كه سياست پس‌انداز، انبوه‌سازي و كوچك‌سازي را پشتيباني كند.
۶- سياست مهم ديگر بازنگري در سياست‌هاي ماليه بخش زمين و مسكن با هماهنگي وزارت امور اقتصادي و دارايي است، به نحوي‌كه به زيان بورس‌بازي زمين و مسكن باشد. در اين ارتباط داشتن حداقل يك واحد مسكوني براي هر خانوار و انجام مبادلات داد و ستد آن بايد مورد حمايت قرار گيرد. در ضمن نظام ماليه مستغلات بايد به نحوي اصلاح شود كه اجاره طولاني‌مدت مورد تشويق قرار گيرد.
وظيفه دولت در بازار زمين
نويسنده طرح جامع مسكن درباره آنچه وزير راه وشهرسازي بابت پايان دادن به نگاه تجاري دولت به بازار زمين تاكيد كرده گفت: آن دسته از دستگاه‌هاي دولتي كه منابع درآمدي آنها از واگذاري زمين به دست مي‌آيد كه سازمان ملي زمين و مسكن هم يكي از آنها است، معمولا به زمين‌هاي تحت مالكيت خودشان به جاي داشتن رويكرد توسعه اي، نگاه درآمدي و تجاري دارند. فردين يزداني افزود: اين در حالي است كه اراضي دولتي بايد در جهت اهداف اجتماعي مديريت شود.
وي تصريح كرد: سازمان ملي زمين و مسكن نهادي است كه بايد در مسير مديريت و واگذاري زمين به نفع جاماندگان بازار مسكن عمل كند به اين معني كه امكان خانه دار شدن دهك‌هاي كم درآمد از منابع اين سازمان فراهم شود. به اين ترتيب وظيفه دولت در اين راستا، اهرم قرار دادن زمين‌هاي دولتي در جهت حمايت از سياست مسكن اجتماعي است. يزداني ادامه داد: در عين حال اگر سازمان ملي زمين و مسكن قطعه زميني را در نقطه مرغوب براي مثال در شهر تهران دارد به اين معني نيست كه آن زمين را به قيمت نازل بفروشد، ولي بايد آن را به گونه‌اي مديريت كند كه حداكثر بهره‌برداري از آن زمين در جهت اهداف اجتماعي حاصل شود.
همچنين مديركل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه وشهرسازي گفت: منظور وزير راه وشهرسازي از پرهيز از سياست‌هاي قبلي و اتخاذ سياست‌هاي جديد در بازار زمين اين است كه به اراضي دولتي صرفا نگاه درآمدزايي وجود نداشته باشد و نهاد متولي اين اراضي ابعاد مختلف شهر محوري، انسان محوري و ساير جوانب را در همين مديريت و واگذاري زمين‌هاي دولتي اعمال كند. علي چگيني افزود: بايد بين دولت و يك بسازوبفروش در مديريت املاك تحت اختيار يك فرق اساسي وجود داشته باشد؛ به اين معني كه بساز و بفروش‌ها ملك خود را براي حداكثر سازي سود و منافع اقتصادي خود مديريت مي‌كنند ولي دولت بايد به فكر شهر و گروه‌هاي ضعيف جامعه متقاضي مسكن باشد. روز گذشته وزير راه وشهرسازي طي حكمي، حميدرضا عظيميان را به‌عنوان جايگزين محمد پژمان در سمت رياست سازمان ملي زمين و مسكن منصوب كرد.
قيمت آپارتمان در تهران , قيمت آپارتمان در تهران همشهري , قيمت آپارتمان در تهران همشهري آنلاين , قيمت آپارتمان در تهران روي ديوار , قيمت آپارتمان در تهرانپارس , قيمت آپارتمان در كيش , قيمت آپارتمان در شهرك غرب , قيمت آپارتمان در شهرك اكباتان , قيمت آپارتمان , جدول قيمت آپارتمان در تهران , جدول قيمت آپارتمان مناطق تهران , جدول قيمت مسكن در مناطق تهران , جدول افزايش قيمت مسكن مهر , جدول قيمت مسكن در مناطق تهران , قيمت مسكن در مناطق مختلف تهران+جدول , قيمت مسكن در تهران , قيمت مسكن در سال 94 , قيمت آپارتمان در تجريش , قيمت آپارتمان در شمال تهران , قيمت خانه در شمال تهران , قيمت مسكن در شمال تهران , قيمت مسكن در شمال شرق تهران ,
----------------------------------
=============
اطلاعيه فروش آپارتمانهاي سند اداري و مغازهاي تجاري
فروش واحد هاي تجاري و آپارتمان هاي اداري در بر خيابان آزادي تهران : مغازه هاي داخل پاساژ مناسب براي موبايل ، كامپيوتر ، صنايع دانش بنيان ، صنايع پزشكي ، دندانپزشكي ، علوم آزمايشگاهي و داروسازي
واحد هاي اداري در متراژ هاي 60 الي 110 متر مناسب براي دفاتر كليه شركت ها
اول منطه زوج و فرد طرح ترافيك با تامين پاركينگ 100 درصد و دسترسي مترو ، BRT
----------------------------------------------------------------------