وعده سازندگان براي فروش آپارتمان قسطي با فراهم آمدن شرايط قانوني پوچ از آب درآمد - 13 ارديبهشت 95

 در قالب تحقيقات ميداني صورت گرفته از 7 شعبه بانك عامل بخش مسكن كه مسووليت راه‌اندازي بازار فروش قسطي را از جانب بانك مركزي برعهده گرفته‌اند، حاكي است: وعده 6 ماه اخير سازنده‌هاي مسكن مبني‌بر آمادگي‌شان براي فروش نقد و اقساط آپارتمان‌هاي نوساز به بازار مصرف، تا اين لحظه توخالي بوده، طوري كه طي بيش از يك هفته‌ گذشته از اجراي طرح «نسيه‌فروشي»، «صندلي خالي» سمت عرضه، در عمل به «پوچ‌فروشي» در بازار جديد معاملات ملك تبديل شده است. به گزارش دنياي اقتصاد ، طرح «فروش قسطي» مسكن با پيشنهاد سازنده‌ها در سال گذشته آن هم با هدف گشايش يك كانال مالي پيش روي خريداران مطرح شد و بلافاصله موضوع رسميت بخشيدن به اين طرح توسط بانك مسكن در دستور كار براي اخذ مجوزهاي لازم قرار گرفت. ماه گذشته اين بانك با دريافت مجوز، طرح «فروش قسطي» را كليد زد و با فراهم كردن امكان فروش نقد و اقساط واحد مسكوني در شعب مركزي، آمادگي خود براي ارائه تضمين لازم بابت «پرداخت قسطي حداكثر 150 ميليون تومان از بهاي معامله توسط خريدار» به فروشنده را اعلام كرد.

اما در فاصله ابتداي ارديبهشت تا كنون كه 10 روز اول اجراي اين طرح محسوب مي‌شود، تقاضا براي معامله قسطي آپارتمان مسكوني در اين بانك، كاملا «يك‌طرفه» بوده و هنوز هيچ سازنده‌اي براي فروش نسيه به شعب مراجعه نكرده است. بررسي‌ها در بازار مسكن نشان مي‌دهد: برخي سازنده‌ها به دليل محاسبات غلط خود درباره آينده معاملات ملك، از فروش قسطي منصرف شده‌اند و گروهي ديگر، در حال حساب و كتاب براي تعيين نرخ سود مبلغ اقساط هستند!

اين در حالي است كه بازار آپارتمان‌هايي كه قابليت فروش قسطي را در بين متقاضيان دارند، در ماه‌هاي آتي بعيد است با افزايش قيمت و حتي افزايش حجم تقاضا روبه‌رو شود. شرايط تعيين شده در طرح تضمين فروش قسطي در بانك مسكن به گونه‌اي است كه نيمي از بهاي آپارتمان و تا سقف 150 ميليون تومان، از سمت بانك، براي پرداخت قسطي، تضمين مي‌شود. بنابراين براي بهره‌برداري حداكثري از طرح، واحدهاي بالاي 300 ميليون تومان بايد به اين بازار عرضه شود كه در اين صورت، آپارتمان‌هاي كم‌متراژ و مناسب دهك‌هاي متوسط رو به پايين، سهم زيادي در بازار قسطي فروشي ندارد. از طرفي، تعيين اقساط حداكثر 3 ميليون توماني در هر ماه و تقسيط مبلغ قسط براي دوره 50 ماهه در اين طرح سبب شده مخاطبان فروش قسطي آپارتمان،‌ عمدتا گروه خانوارهاي با درآمد بالا باشد كه توان پرداخت اين ميزان قسط در بازه زماني 4 ساله را دارند. اين در حالي است كه غالب نوسازهاي فروش نرفته در ركود مسكن دو سال اخير، آپارتمان‌هايي از همين جنس بوده‌اند و در حال حاضر اگر چه قيمت مسكن در تهران به تثبيت رسيده است اما طبق پيش‌بيني‌ها، سطح قيمت واحدهاي متراژ بزرگ همچنان شكننده و غير قابل افزايش است. بنابراين در شرايط فعلي، منفعت فروش قسطي براي اين نوع آپارتمان‌ها به مراتب بيشتر از فرصت‌سوزي به اميد فروش نقدي به بازار تقاضا است. در اين ميان، از آنجا كه تسهيلات غيرنقدي 150 ميليون توماني در طرح فروش قسطي، از سقف وام‌هاي جديد خريد مسكن، 40 ميليون تومان بالاتر است، احتمال فروش در بازار نسيه،‌ بيشتر از بازار نقد است.

در اين ميان، سازنده‌ها براي قسطي‌فروشي، دنبال اعمال نرخ سود 10 تا 11 درصد بر بخش غيرنقد بهاي معامله هستند كه با احتساب كارمزد 36/ 2 درصدي بانك مسكن براي تضمين معامله، هزينه خريد براي خريدار رقمي معادل حداكثر 14 درصد خواهد شد. آن طور كه محاسبات بانكي نشان مي‌دهد، اين ميزان سود، از نرخ سود كنوني تسهيلات خريد مسكن كمتر است و از اين منظر، شرايط به نفع خريداران است مشروط بر آنكه، سازنده‌ها به دنبال تعيين نهايي نرخ سود بالاتر نروند. كارشناسان معتقدند: در شرايط فعلي كه سمت تقاضاي مسكن به خريد قسطي آپارتمان با شرايط تعيين شده، واكنش مثبت نشان داده است، سمت عرضه نيز بايد از فرصت پيش‌رو بهره‌برداري كند و واحدهاي رسوب‌شده در بازار را به فروش برساند. مسوولان بخش مسكن در نظر دارند يك ماه پس از اجراي اين طرح، چنانچه با تداوم بي‌ميلي سازنده‌ها روبه‌رو بودند، شرايط فروش قسطي را تسهيل كرده و اجازه انجام معامله غيرنقد براي واحدهاي غيرنوساز را نيز صادر كنند.

همچنين قرار است سامانه‌اي اينترنتي براي ثبت‌نام همه متقاضيان فروش غيرنقد واحد مسكوني راه‌اندازي شود. با گذشت يك هفته از شروع طرح فروش قسطي مسكن در 7 شعبه بانك مسكن پايتخت و شعب مركزي اين بانك در ساير شهرها، متوليان بانكي تضمين خريد قسطي آپارتمان اعلام كردند هنوز هيچ سازنده‌اي ليست معرفي واحدهاي قابل فروش در اين طرح را به شعب تعيين شده ارائه نكرده است. سازندگان و برخي تشكل‌هاي ساختماني كه از مدت‌ها قبل براي فروش قسطي واحدهاي نوساز و آماده خود اعلام آمادگي و تمايل كرده بودند هنوز يك مورد آپارتمان هم به شعب منتخب بانك مسكن معرفي نكرده‌اند.

بنا بر اظهار مديران و كاركنان دايره اعتبارات شعبه مركزي و 7 شعبه منتخب بانك مسكن در شهر تهران، هم اكنون متقاضيان خريد قسطي مسكن مي‌توانند ضمن معرفي آپارتمان مورد نظرشان، همراه با سازنده يا مالك آن به بانك مراجعه كرده و مراحل خريد قسطي و تضمين بازپرداخت اقساط در شعب تعيين شده را به انجام برسانند. هم‌اكنون در شهر تهران هفت شعبه منتخب شامل شعبه‌هاي سعادت‌آباد، يوسف‌آباد، ميرداماد، شهدا، كريمخان، توپخانه و آيت‌الله كاشاني به‌عنوان شعب منتخب طرح تضمين بازپرداخت اقساط استفاده از تسهيلات غير نقدي خريد مسكن، از سوي مديريت اين بانك انتخاب و عمليات مربوط به فروش قسطي آپارتمان را از ابتداي هفته گذشته آغاز كرده‌اند.

 سازنده‌ها آپارتمان معرفي نكرده‌اند!
در شرايطي كه سازندگان و بسازوبفروش‌ها هنوز تمايل اوليه خود را براي فروش قسطي واحدهاي خود عملي نكرده‌اند و ليست آپارتمان‌هاي مناسب براي فروش قسطي را در اختيار شعب بانكي مشخص شده قرار نداده‌اند، متوليان تضمين بازپرداخت اقساط طرح فروش قسطي آپارتمان در شعب منتخب بانك مسكن  اعلام كردند: هر چند هنوز هيچ ليستي از فهرست واحدهاي فروش اقساطي از جانب بسازوبفروش‌ها به بانك مسكن و شعب منتخب ارائه نشده است اما تضمين خريد قسطي آپارتمان در اين شعبه‌ها مطابق با ابلاغيه بانك مسكن در هفت شعبه در شهر تهران و شعب مركزي در ساير شهرها، قابل انجام است.

به اين ترتيب، متقاضيان خريد قسطي مسكن مي‌توانند ابتدا با پيدا كردن آپارتمان مورد نظر خود و توافق با سازنده يا مالك آن، با در دست داشتن مدارك اعلام شده در بخشنامه فروش قسطي به شعبه‌هاي تعيين شده بانك مسكن براي تنظيم قرارداد تضمين بازپرداخت اقساط از سوي اين بانك مراجعه كنند. اين مراجعه در حجم زيادي روزانه در شعب انجام مي‌شود.

مسكن قسطي تعطيل نيست!
مسوولان اعتبارات بانك مسكن در شرايطي از آغاز طرح تضمين خريد اقساطي مسكن از ابتداي هفته گذشته خبر مي‌دهند كه چند روز پيش گروهي از سازنده‌ها كه پيش‌تر براي فروش اقساطي آپارتمان‌هاي نوساز وآماده عرضه خود اعلام آمادگي كرده بودند از توقف اين طرح تا زمان اعلام ليست سازندگان به شعب مركزي و منتخب بانك مسكن خبر داده بودند!

موضوعي كه بلافاصله از جانب بانك مسكن تكذيب شد. اين در حالي است كه بانك مسكن از شنبه هفته قبل بخشنامه طرح تضمين فروش قسطي مسكن را به شعب تعيين شده خود در شهر تهران و شعبه‌هاي مركزي در ساير شهرها ابلاغ كرده است. تحقيقات ميداني از 7 شعبه منتخب بانك مسكن در شهر تهران كه ماموريت دارند بازپرداخت اقساط تسهيلات غير نقدي تا سقف 150 ميليون تومان را بين سازنده و خريدار تعهد كنند نشان مي‌دهد هم اكنون به دليل عدم معرفي ليست آپارتمان‌هاي نوساز از طرف سازنده‌ها، معاملات قسطي مسكن در همان فاز ابلاغ به شعب، متوقف مانده است.

به اين معنا كه متقاضيان خريد قسطي مسكن كه پيش از اين و بر مبناي وعده سازندگان براي ارائه ليست آپارتمان‌هاي اقساطي، منتظر معرفي فهرست واحدهاي قابل فروش با استفاده از تسهيلات غيرنقدي بودند، هم‌اكنون بايد قبل از مراجعه به بانك، خودشان آپارتمان و سازنده را شناسايي كرده و با او توافق كنند. اين در حالي است كه بانك مسكن هم انجام عمليات مربوط به تضمين بازپرداخت اقساط در طرح تسهيلات غير نقدي خريد مسكن را منوط به ارائه ليست سازنده‌ها از واحدهاي آماده عرضه نمي‌داند و آماده امضاي قرارداد سه‌جانبه در صورت مراجعه همزمان خريدار و فروشنده است. فروش قسطي مسكن ابتدا از سوي سازنده‌ها مطرح و پيگيري شد اما هم اكنون و پس از تصويب طرح فروش قسطي، اين موضوع به وعده‌اي پوچ از طرف آنها تبديل شده است، با وجود اين متقاضيان استفاده از اين تسهيلات مي‌توانند به‌صورت يك‌طرفه و با معرفي سازنده يا مالكي كه خودشان شناسايي كرده‌اند و حاضر به فروش قسطي واحدشان هستند، از خدمات بانك مسكن براي تضمين بازپرداخت اقساط استفاده كنند. هر چند بنا به اذعان دايره اعتبارات شعب منتخب بانك مسكن، در طرح تضمين بازپرداخت تسهيلات غير نقدي فروش قسطي آپارتمان، هر سازنده‌اي تمايل داشته باشد مي‌تواند با اعلام ليست پروژه يا معرفي واحدهاي آماده، از طريق تسهيلات غير نقدي با تضمين بازپرداخت از طرف بانك مسكن، آنها را به فروش برساند.

 چرا سازنده‌ها جا زدند؟
كارشناسان دو دليل عمده را براي عقب‌‌نشيني سازندگان از فروش قسطي آپارتمان‌هاي آماده‌شان عنوان مي‌كنند كه باعث شده هنوز هيچ سازنده‌اي با ميل شخصي براي معرفي واحدهاي فروشي خود به شعب منتخب بانك مسكن مراجعه نكند. اين در حالي است كه طرح فروش قسطي مسكن با پيشنهاد تشكل‌هاي ساختماني به دولت، پيگيري و تصويب شد اما هنوز هيچ واحدي از طرف سازندگان به بانك مسكن معرفي نشده است. اولين دليل اين امر به آشكار شدن اولين نشانه‌هاي رونق در بازار معاملات خريد ملك برمي‌گردد.

با توجه به اينكه بازپرداخت اقساط مسكن قسطي تا سقف حداكثر 150 ميليون تومان حدود 50 ماه به طول مي‌انجامد، حال كه نشانه‌هاي اوليه رونق در بازار معاملات خريد و فروش مسكن آشكار شده است بسياري از سازندگان به اميد فروش نقدي و با قيمت بالاتر واحدهاي آماده در شرايط رونق، از معرفي ليست اين آپارتمان‌ها به بانك مسكن خودداري مي‌كنند. دليل دوم به طولاني مدت بودن زمان بازپرداخت اقساط بر مي‌گردد.

كارشناسان مسكن و متخصصان بانكي مي‌گويند يكي از دلايلي كه باعث جا زدن سازنده‌ها از ارائه فهرست واحدهاي پيشنهادي براي فروش قسطي و استفاده از تسهيلات غيرنقدي شده و موجب شده پس از گذشت بيش از يك هفته از آغاز رسمي فروش قسطي مسكن هنوز سازنده‌اي نسبت به معرفي واحدهاي فروشي خود اقدام نكند، به طولاني‌مدت بودن زمان بازپرداخت اقساط آپارتمان‌ها از نظر آنان بر مي‌گردد. به اعتقاد آنها شايد 5 سال انتظار براي جمع‌آوري اقساط و فروش قطعي ملك به خريدار زمان مناسبي براي بازگشت سرمايه‌ها نباشد تا با اتكا به آن بتوانند شرايط مناسبي براي شروع پروژه‌هاي جديد ساختماني ايجاد كنند.

البته كارشناسان مسكن اين دو دليل را كاملا غيرموجه و غيرمنطقي مي‌دانند.
بنا بر استدلال‌هاي كارشناسي درخصوص رد اولين دليل جا زدن سازنده‌ها از فروش قسطي واحدهاي آماده، اگرچه اولين نشانه‌هاي رونق در بازار مسكن با بهبود نسبي حجم معاملات خريد ملك نمايان شده است اما هنوز هم به دليل ضعف قدرت خريد و بنيه مالي خانوارها، فعلا جايي براي افزايش قيمت آپارتمان‌هاي مصرفي و مختص طرح فروش قسطي وجود ندارد. از طرف ديگر، همين ضعف بنيه مالي و تضعيف قدرت خريد خانوارها باعث مي‌شود فروش آپارتمان‌هاي ساخته شده و فروش نرفته سازندگان حتي با شرايط اقساط 5 ساله بخشي از قيمت كل اين واحدها، براي سازندگان هم صرفه اقتصادي داشته باشد. چرا كه به نظر نمي‌رسد آنها بتوانند در مدت زمان كم تمام واحدهاي فروش نرفته خود را با قيمت مناسب و شرايط پرداخت نقدي به متقاضيان واگذار كنند. به اين ترتيب كارشناسان مسكن به سازنده‌ها توصيه مي‌كنند نسبت به ارائه هر چه سريع‌تر ليست واحدهاي آماده خود به شعب منتخب بانك مسكن و فروش آنها با استفاده از تسهيلات غيرنقدي اقدام كنند.

 امتياز طلايي به فروشندگان قسطي
 تضمين بازپرداخت اقساط تسهيلات غير نقد در قالب يك قرارداد سه‌جانبه بين بانك مسكن به‌عنوان عامل تضمين‌كننده باز پرداخت اقساط، خريدار و سازنده تنظيم مي‌شود؛ قبل از مراجعه به بانك و تنظيم اين قرارداد سه جانبه خريدار و فروشنده بايد قولنامه و توافق اوليه‌اي درخصوص شرايط تعيين شده فروش آپارتمان در اختيار داشته باشند. بعد از امضاي قرارداد سه‌جانبه طرفين معامله توسط عامل سوم (بانك مسكن) به دفترخانه اسناد رسمي هدايت مي‌شوند. بانك عامل بخش مسكن مهم‌ترين ابزاري كه در اين طرح براي تضمين بازپرداخت به موقع اقساط از طرف خريدار تعيين كرده است جريمه 28 درصدي ديركرد در پرداخت اقساط است؛ به اين معني كه اگر خريدار در زمان مشخص شده نسبت به پرداخت اقساط تعيين شده اقدام نكند 28 درصد جريمه خواهد شد. نكته دوم اينكه در اين طرح بانك مسكن يك امتياز طلايي براي فروشندگان قسطي در نظر گرفته است و آن پرداخت به موقع اقساط از جانب بانك مسكن در صورت تاخير خريدار در پرداخت قسط است. در قرارداد سه‌‌جانبه ميان بانك، خريدار و سازنده قيد خواهد شد كه به هر دليلي خريدار قسط خود را در موعد مقرر پرداخت نكند، بانك از منابع خودش طلب ماهانه سازنده را پرداخت مي‌كند.
 
شرايط فروش قسطي آپارتمان
براساس اعلام بانك مسكن، در صورتي كه سازنده يا مالكي وجود داشته باشد كه شرايط اوليه و تعيين شده براي فروش قسطي مسكن را داشته باشد، مي‌تواند پس از هماهنگي با متقاضي خريد ملك با استفاده از تسهيلات غير نقدي، از اين طريق واحد يا واحدهاي مسكوني خود را به فروش برساند. براساس بخشنامه بانك مسكن به شعب منتخب خود براي تنظيم قرارداد تضمين فروش اقساطي آپارتمان، لازم است پس از ايجاد توافق ميان مالك يا سازنده و متقاضي خريد مسكن با استفاده از تسهيلات غيرنقدي، مدارك لازم براي تنظيم اين قرارداد به بانك ارائه شود. بر اين اساس تنها آپارتمان‌هاي نوساز داراي حداكثر عمر بناي 10 سال از زمان صدور پروانه، مشمول فروش قسطي با استفاده از تسهيلات غير نقدي و با ضمانت بازپرداخت اقساط از طرف بانك مسكن مي‌شوند. اين در حالي است كه اين آپارتمان‌ها همچنين بايد دست اول باشند؛ يعني واحدهايي كه اولين بار قرار است از طرف سازنده به خريدار فروخته شود و پيش از آن خريدار ديگري آن را از سازنده خريداري نكرده باشد. سازنده براي فروش آپارتمان دست اول و با عمر كمتر از 10 سال خود بايد علاوه بر مدارك شناسايي دربردارنده هويت شخصي مانند شناسنامه و كارت ملي و تصاوير مربوط به تمام صفحات آنها، مدارك ملكي شامل سند تفكيكي، بنچاق، پروانه و گواهي پايان كار ساختماني را هم به بانك مسكن ارائه كند. اين در حالي است كه متقاضي استفاده از تسهيلات غير نقدي هم علاوه بر مدارك هويتي و شناسايي شخصي بايد ضمن تكميل فرم درخواست انعقاد قرارداد طرح تضمين بازپرداخت اقساط از سوي بانك مسكن، مدارك درآمدي معتبر شامل فيش حقوقي يا ساير اسناد حقوقي و درآمدي، اطلاعات سپرده‌هاي بانكي يا ساير اسنادي را كه مويد توان درآمدي فرد براي بازپرداخت اقساط ماهانه 3 ميليون توماني باشد، به بانك ارائه كند.
 
اعتبار سنجي بدون نياز به ضامن
در واقع شعب منتخب بانك مسكن در طرح تضمين بازپرداخت اقساط تسهيلات غير نقدي براي خريد مسكن قسطي پس از دريافت مدارك شخصي و درآمدي متقاضيان و همچنين تكميل فرم اعتبارسنجي از سوي آنان، در صورتي كه فرد از لحاظ درآمدي و اعتباري صلاحيت و رتبه لازم را براي بازپرداخت اقساط ماهانه كسب كند او را در فهرست افراد واجد شرايط براي استفاده از تسهيلات غير‌نقدي قرار مي‌دهند. سقف تسهيلات غير نقدي خريد مسكن قسطي كه بانك مسكن تضمين بازپرداخت اقساط آنان را بر عهده مي‌گيرد حداكثر 150 ميليون تومان است كه در يك دوره بازپرداخت 50 ماهه مورد تعهد اين بانك قرار مي‌گيرد. مبلغ اقساط ماهانه تسهيلات غير نقدي در اين فرمول 2 ميليون و500 هزار تا سه ميليون تومان خواهد بود اين در حالي است كه در صورت توافق به روش‌هاي ديگر پرداخت، مطابق با ميل سازنده و خريدار مبلغ قسط ماهانه نبايد از رقم 3 ميليون تومان فراتر برود.

لازم است مطابق با روال استفاده از تسهيلات بانكي، هم سازنده و هم متقاضي خريد مسكن قسطي هر كدام به‌صورت جداگانه اقدام به افتتاح حساب پس‌انداز كوتاه مدت يا قرض الحسنه در شعب منتخب كنند. همچنين از آنجا كه سند آپارتمان تا زمان تسويه كامل اقساط ماهانه در رهن بانك مسكن قرار مي‌گيرد متقاضيان استفاده از تسهيلات غير نقدي نيازي به معرفي ضامن نخواهند داشت. متقاضيان خريد مسكن قسطي در شرايطي كه هنوز هيچ كدام از سازندگان اقدام به ارائه ليست معرفي واحدهاي خود به شعب منتخب بانك مسكن نكرده‌اند مي‌توانند هر كدام از واحدهاي مسكوني سازندگان را پس از توافق با آنان خريداري كنند؛ به اين ترتيب نيازي به فروش يكجاي مجتمع‌هاي مسكوني در اين طرح از طرف سازنده نيست و وي مي‌تواند به‌صورت موردي هم اقدام به فروش واحدهاي خود به متقاضيان واجد شرايط كند.

 در قالب تحقيقات ميداني صورت گرفته از 7 شعبه بانك عامل بخش مسكن كه مسووليت راه‌اندازي بازار فروش قسطي را از جانب بانك مركزي برعهده گرفته‌اند، حاكي است: وعده 6 ماه اخير سازنده‌هاي مسكن مبني‌بر آمادگي‌شان براي فروش نقد و اقساط آپارتمان‌هاي نوساز به بازار مصرف، تا اين لحظه توخالي بوده، طوري كه طي بيش از يك هفته‌ گذشته از اجراي طرح «نسيه‌فروشي»، «صندلي خالي» سمت عرضه، در عمل به «پوچ‌فروشي» در بازار جديد معاملات ملك تبديل شده است. به گزارش دنياي اقتصاد ، طرح «فروش قسطي» مسكن با پيشنهاد سازنده‌ها در سال گذشته آن هم با هدف گشايش يك كانال مالي پيش روي خريداران مطرح شد و بلافاصله موضوع رسميت بخشيدن به اين طرح توسط بانك مسكن در دستور كار براي اخذ مجوزهاي لازم قرار گرفت. ماه گذشته اين بانك با دريافت مجوز، طرح «فروش قسطي» را كليد زد و با فراهم كردن امكان فروش نقد و اقساط واحد مسكوني در شعب مركزي، آمادگي خود براي ارائه تضمين لازم بابت «پرداخت قسطي حداكثر 150 ميليون تومان از بهاي معامله توسط خريدار» به فروشنده را اعلام كرد.

اما در فاصله ابتداي ارديبهشت تا كنون كه 10 روز اول اجراي اين طرح محسوب مي‌شود، تقاضا براي معامله قسطي آپارتمان مسكوني در اين بانك، كاملا «يك‌طرفه» بوده و هنوز هيچ سازنده‌اي براي فروش نسيه به شعب مراجعه نكرده است. بررسي‌ها در بازار مسكن نشان مي‌دهد: برخي سازنده‌ها به دليل محاسبات غلط خود درباره آينده معاملات ملك، از فروش قسطي منصرف شده‌اند و گروهي ديگر، در حال حساب و كتاب براي تعيين نرخ سود مبلغ اقساط هستند!

اين در حالي است كه بازار آپارتمان‌هايي كه قابليت فروش قسطي را در بين متقاضيان دارند، در ماه‌هاي آتي بعيد است با افزايش قيمت و حتي افزايش حجم تقاضا روبه‌رو شود. شرايط تعيين شده در طرح تضمين فروش قسطي در بانك مسكن به گونه‌اي است كه نيمي از بهاي آپارتمان و تا سقف 150 ميليون تومان، از سمت بانك، براي پرداخت قسطي، تضمين مي‌شود. بنابراين براي بهره‌برداري حداكثري از طرح، واحدهاي بالاي 300 ميليون تومان بايد به اين بازار عرضه شود كه در اين صورت، آپارتمان‌هاي كم‌متراژ و مناسب دهك‌هاي متوسط رو به پايين، سهم زيادي در بازار قسطي فروشي ندارد. از طرفي، تعيين اقساط حداكثر 3 ميليون توماني در هر ماه و تقسيط مبلغ قسط براي دوره 50 ماهه در اين طرح سبب شده مخاطبان فروش قسطي آپارتمان،‌ عمدتا گروه خانوارهاي با درآمد بالا باشد كه توان پرداخت اين ميزان قسط در بازه زماني 4 ساله را دارند. اين در حالي است كه غالب نوسازهاي فروش نرفته در ركود مسكن دو سال اخير، آپارتمان‌هايي از همين جنس بوده‌اند و در حال حاضر اگر چه قيمت مسكن در تهران به تثبيت رسيده است اما طبق پيش‌بيني‌ها، سطح قيمت واحدهاي متراژ بزرگ همچنان شكننده و غير قابل افزايش است. بنابراين در شرايط فعلي، منفعت فروش قسطي براي اين نوع آپارتمان‌ها به مراتب بيشتر از فرصت‌سوزي به اميد فروش نقدي به بازار تقاضا است. در اين ميان، از آنجا كه تسهيلات غيرنقدي 150 ميليون توماني در طرح فروش قسطي، از سقف وام‌هاي جديد خريد مسكن، 40 ميليون تومان بالاتر است، احتمال فروش در بازار نسيه،‌ بيشتر از بازار نقد است.

در اين ميان، سازنده‌ها براي قسطي‌فروشي، دنبال اعمال نرخ سود 10 تا 11 درصد بر بخش غيرنقد بهاي معامله هستند كه با احتساب كارمزد 36/ 2 درصدي بانك مسكن براي تضمين معامله، هزينه خريد براي خريدار رقمي معادل حداكثر 14 درصد خواهد شد. آن طور كه محاسبات بانكي نشان مي‌دهد، اين ميزان سود، از نرخ سود كنوني تسهيلات خريد مسكن كمتر است و از اين منظر، شرايط به نفع خريداران است مشروط بر آنكه، سازنده‌ها به دنبال تعيين نهايي نرخ سود بالاتر نروند. كارشناسان معتقدند: در شرايط فعلي كه سمت تقاضاي مسكن به خريد قسطي آپارتمان با شرايط تعيين شده، واكنش مثبت نشان داده است، سمت عرضه نيز بايد از فرصت پيش‌رو بهره‌برداري كند و واحدهاي رسوب‌شده در بازار را به فروش برساند. مسوولان بخش مسكن در نظر دارند يك ماه پس از اجراي اين طرح، چنانچه با تداوم بي‌ميلي سازنده‌ها روبه‌رو بودند، شرايط فروش قسطي را تسهيل كرده و اجازه انجام معامله غيرنقد براي واحدهاي غيرنوساز را نيز صادر كنند.

همچنين قرار است سامانه‌اي اينترنتي براي ثبت‌نام همه متقاضيان فروش غيرنقد واحد مسكوني راه‌اندازي شود. با گذشت يك هفته از شروع طرح فروش قسطي مسكن در 7 شعبه بانك مسكن پايتخت و شعب مركزي اين بانك در ساير شهرها، متوليان بانكي تضمين خريد قسطي آپارتمان اعلام كردند هنوز هيچ سازنده‌اي ليست معرفي واحدهاي قابل فروش در اين طرح را به شعب تعيين شده ارائه نكرده است. سازندگان و برخي تشكل‌هاي ساختماني كه از مدت‌ها قبل براي فروش قسطي واحدهاي نوساز و آماده خود اعلام آمادگي و تمايل كرده بودند هنوز يك مورد آپارتمان هم به شعب منتخب بانك مسكن معرفي نكرده‌اند.

بنا بر اظهار مديران و كاركنان دايره اعتبارات شعبه مركزي و 7 شعبه منتخب بانك مسكن در شهر تهران، هم اكنون متقاضيان خريد قسطي مسكن مي‌توانند ضمن معرفي آپارتمان مورد نظرشان، همراه با سازنده يا مالك آن به بانك مراجعه كرده و مراحل خريد قسطي و تضمين بازپرداخت اقساط در شعب تعيين شده را به انجام برسانند. هم‌اكنون در شهر تهران هفت شعبه منتخب شامل شعبه‌هاي سعادت‌آباد، يوسف‌آباد، ميرداماد، شهدا، كريمخان، توپخانه و آيت‌الله كاشاني به‌عنوان شعب منتخب طرح تضمين بازپرداخت اقساط استفاده از تسهيلات غير نقدي خريد مسكن، از سوي مديريت اين بانك انتخاب و عمليات مربوط به فروش قسطي آپارتمان را از ابتداي هفته گذشته آغاز كرده‌اند.

 سازنده‌ها آپارتمان معرفي نكرده‌اند!
در شرايطي كه سازندگان و بسازوبفروش‌ها هنوز تمايل اوليه خود را براي فروش قسطي واحدهاي خود عملي نكرده‌اند و ليست آپارتمان‌هاي مناسب براي فروش قسطي را در اختيار شعب بانكي مشخص شده قرار نداده‌اند، متوليان تضمين بازپرداخت اقساط طرح فروش قسطي آپارتمان در شعب منتخب بانك مسكن  اعلام كردند: هر چند هنوز هيچ ليستي از فهرست واحدهاي فروش اقساطي از جانب بسازوبفروش‌ها به بانك مسكن و شعب منتخب ارائه نشده است اما تضمين خريد قسطي آپارتمان در اين شعبه‌ها مطابق با ابلاغيه بانك مسكن در هفت شعبه در شهر تهران و شعب مركزي در ساير شهرها، قابل انجام است.

به اين ترتيب، متقاضيان خريد قسطي مسكن مي‌توانند ابتدا با پيدا كردن آپارتمان مورد نظر خود و توافق با سازنده يا مالك آن، با در دست داشتن مدارك اعلام شده در بخشنامه فروش قسطي به شعبه‌هاي تعيين شده بانك مسكن براي تنظيم قرارداد تضمين بازپرداخت اقساط از سوي اين بانك مراجعه كنند. اين مراجعه در حجم زيادي روزانه در شعب انجام مي‌شود.

مسكن قسطي تعطيل نيست!
مسوولان اعتبارات بانك مسكن در شرايطي از آغاز طرح تضمين خريد اقساطي مسكن از ابتداي هفته گذشته خبر مي‌دهند كه چند روز پيش گروهي از سازنده‌ها كه پيش‌تر براي فروش اقساطي آپارتمان‌هاي نوساز وآماده عرضه خود اعلام آمادگي كرده بودند از توقف اين طرح تا زمان اعلام ليست سازندگان به شعب مركزي و منتخب بانك مسكن خبر داده بودند!

موضوعي كه بلافاصله از جانب بانك مسكن تكذيب شد. اين در حالي است كه بانك مسكن از شنبه هفته قبل بخشنامه طرح تضمين فروش قسطي مسكن را به شعب تعيين شده خود در شهر تهران و شعبه‌هاي مركزي در ساير شهرها ابلاغ كرده است. تحقيقات ميداني از 7 شعبه منتخب بانك مسكن در شهر تهران كه ماموريت دارند بازپرداخت اقساط تسهيلات غير نقدي تا سقف 150 ميليون تومان را بين سازنده و خريدار تعهد كنند نشان مي‌دهد هم اكنون به دليل عدم معرفي ليست آپارتمان‌هاي نوساز از طرف سازنده‌ها، معاملات قسطي مسكن در همان فاز ابلاغ به شعب، متوقف مانده است.

به اين معنا كه متقاضيان خريد قسطي مسكن كه پيش از اين و بر مبناي وعده سازندگان براي ارائه ليست آپارتمان‌هاي اقساطي، منتظر معرفي فهرست واحدهاي قابل فروش با استفاده از تسهيلات غيرنقدي بودند، هم‌اكنون بايد قبل از مراجعه به بانك، خودشان آپارتمان و سازنده را شناسايي كرده و با او توافق كنند. اين در حالي است كه بانك مسكن هم انجام عمليات مربوط به تضمين بازپرداخت اقساط در طرح تسهيلات غير نقدي خريد مسكن را منوط به ارائه ليست سازنده‌ها از واحدهاي آماده عرضه نمي‌داند و آماده امضاي قرارداد سه‌جانبه در صورت مراجعه همزمان خريدار و فروشنده است. فروش قسطي مسكن ابتدا از سوي سازنده‌ها مطرح و پيگيري شد اما هم اكنون و پس از تصويب طرح فروش قسطي، اين موضوع به وعده‌اي پوچ از طرف آنها تبديل شده است، با وجود اين متقاضيان استفاده از اين تسهيلات مي‌توانند به‌صورت يك‌طرفه و با معرفي سازنده يا مالكي كه خودشان شناسايي كرده‌اند و حاضر به فروش قسطي واحدشان هستند، از خدمات بانك مسكن براي تضمين بازپرداخت اقساط استفاده كنند. هر چند بنا به اذعان دايره اعتبارات شعب منتخب بانك مسكن، در طرح تضمين بازپرداخت تسهيلات غير نقدي فروش قسطي آپارتمان، هر سازنده‌اي تمايل داشته باشد مي‌تواند با اعلام ليست پروژه يا معرفي واحدهاي آماده، از طريق تسهيلات غير نقدي با تضمين بازپرداخت از طرف بانك مسكن، آنها را به فروش برساند.

 چرا سازنده‌ها جا زدند؟
كارشناسان دو دليل عمده را براي عقب‌‌نشيني سازندگان از فروش قسطي آپارتمان‌هاي آماده‌شان عنوان مي‌كنند كه باعث شده هنوز هيچ سازنده‌اي با ميل شخصي براي معرفي واحدهاي فروشي خود به شعب منتخب بانك مسكن مراجعه نكند. اين در حالي است كه طرح فروش قسطي مسكن با پيشنهاد تشكل‌هاي ساختماني به دولت، پيگيري و تصويب شد اما هنوز هيچ واحدي از طرف سازندگان به بانك مسكن معرفي نشده است. اولين دليل اين امر به آشكار شدن اولين نشانه‌هاي رونق در بازار معاملات خريد ملك برمي‌گردد.

با توجه به اينكه بازپرداخت اقساط مسكن قسطي تا سقف حداكثر 150 ميليون تومان حدود 50 ماه به طول مي‌انجامد، حال كه نشانه‌هاي اوليه رونق در بازار معاملات خريد و فروش مسكن آشكار شده است بسياري از سازندگان به اميد فروش نقدي و با قيمت بالاتر واحدهاي آماده در شرايط رونق، از معرفي ليست اين آپارتمان‌ها به بانك مسكن خودداري مي‌كنند. دليل دوم به طولاني مدت بودن زمان بازپرداخت اقساط بر مي‌گردد.

كارشناسان مسكن و متخصصان بانكي مي‌گويند يكي از دلايلي كه باعث جا زدن سازنده‌ها از ارائه فهرست واحدهاي پيشنهادي براي فروش قسطي و استفاده از تسهيلات غيرنقدي شده و موجب شده پس از گذشت بيش از يك هفته از آغاز رسمي فروش قسطي مسكن هنوز سازنده‌اي نسبت به معرفي واحدهاي فروشي خود اقدام نكند، به طولاني‌مدت بودن زمان بازپرداخت اقساط آپارتمان‌ها از نظر آنان بر مي‌گردد. به اعتقاد آنها شايد 5 سال انتظار براي جمع‌آوري اقساط و فروش قطعي ملك به خريدار زمان مناسبي براي بازگشت سرمايه‌ها نباشد تا با اتكا به آن بتوانند شرايط مناسبي براي شروع پروژه‌هاي جديد ساختماني ايجاد كنند.

البته كارشناسان مسكن اين دو دليل را كاملا غيرموجه و غيرمنطقي مي‌دانند.
بنا بر استدلال‌هاي كارشناسي درخصوص رد اولين دليل جا زدن سازنده‌ها از فروش قسطي واحدهاي آماده، اگرچه اولين نشانه‌هاي رونق در بازار مسكن با بهبود نسبي حجم معاملات خريد ملك نمايان شده است اما هنوز هم به دليل ضعف قدرت خريد و بنيه مالي خانوارها، فعلا جايي براي افزايش قيمت آپارتمان‌هاي مصرفي و مختص طرح فروش قسطي وجود ندارد. از طرف ديگر، همين ضعف بنيه مالي و تضعيف قدرت خريد خانوارها باعث مي‌شود فروش آپارتمان‌هاي ساخته شده و فروش نرفته سازندگان حتي با شرايط اقساط 5 ساله بخشي از قيمت كل اين واحدها، براي سازندگان هم صرفه اقتصادي داشته باشد. چرا كه به نظر نمي‌رسد آنها بتوانند در مدت زمان كم تمام واحدهاي فروش نرفته خود را با قيمت مناسب و شرايط پرداخت نقدي به متقاضيان واگذار كنند. به اين ترتيب كارشناسان مسكن به سازنده‌ها توصيه مي‌كنند نسبت به ارائه هر چه سريع‌تر ليست واحدهاي آماده خود به شعب منتخب بانك مسكن و فروش آنها با استفاده از تسهيلات غيرنقدي اقدام كنند.

 امتياز طلايي به فروشندگان قسطي
 تضمين بازپرداخت اقساط تسهيلات غير نقد در قالب يك قرارداد سه‌جانبه بين بانك مسكن به‌عنوان عامل تضمين‌كننده باز پرداخت اقساط، خريدار و سازنده تنظيم مي‌شود؛ قبل از مراجعه به بانك و تنظيم اين قرارداد سه جانبه خريدار و فروشنده بايد قولنامه و توافق اوليه‌اي درخصوص شرايط تعيين شده فروش آپارتمان در اختيار داشته باشند. بعد از امضاي قرارداد سه‌جانبه طرفين معامله توسط عامل سوم (بانك مسكن) به دفترخانه اسناد رسمي هدايت مي‌شوند. بانك عامل بخش مسكن مهم‌ترين ابزاري كه در اين طرح براي تضمين بازپرداخت به موقع اقساط از طرف خريدار تعيين كرده است جريمه 28 درصدي ديركرد در پرداخت اقساط است؛ به اين معني كه اگر خريدار در زمان مشخص شده نسبت به پرداخت اقساط تعيين شده اقدام نكند 28 درصد جريمه خواهد شد. نكته دوم اينكه در اين طرح بانك مسكن يك امتياز طلايي براي فروشندگان قسطي در نظر گرفته است و آن پرداخت به موقع اقساط از جانب بانك مسكن در صورت تاخير خريدار در پرداخت قسط است. در قرارداد سه‌‌جانبه ميان بانك، خريدار و سازنده قيد خواهد شد كه به هر دليلي خريدار قسط خود را در موعد مقرر پرداخت نكند، بانك از منابع خودش طلب ماهانه سازنده را پرداخت مي‌كند.
 
شرايط فروش قسطي آپارتمان
براساس اعلام بانك مسكن، در صورتي كه سازنده يا مالكي وجود داشته باشد كه شرايط اوليه و تعيين شده براي فروش قسطي مسكن را داشته باشد، مي‌تواند پس از هماهنگي با متقاضي خريد ملك با استفاده از تسهيلات غير نقدي، از اين طريق واحد يا واحدهاي مسكوني خود را به فروش برساند. براساس بخشنامه بانك مسكن به شعب منتخب خود براي تنظيم قرارداد تضمين فروش اقساطي آپارتمان، لازم است پس از ايجاد توافق ميان مالك يا سازنده و متقاضي خريد مسكن با استفاده از تسهيلات غيرنقدي، مدارك لازم براي تنظيم اين قرارداد به بانك ارائه شود. بر اين اساس تنها آپارتمان‌هاي نوساز داراي حداكثر عمر بناي 10 سال از زمان صدور پروانه، مشمول فروش قسطي با استفاده از تسهيلات غير نقدي و با ضمانت بازپرداخت اقساط از طرف بانك مسكن مي‌شوند. اين در حالي است كه اين آپارتمان‌ها همچنين بايد دست اول باشند؛ يعني واحدهايي كه اولين بار قرار است از طرف سازنده به خريدار فروخته شود و پيش از آن خريدار ديگري آن را از سازنده خريداري نكرده باشد. سازنده براي فروش آپارتمان دست اول و با عمر كمتر از 10 سال خود بايد علاوه بر مدارك شناسايي دربردارنده هويت شخصي مانند شناسنامه و كارت ملي و تصاوير مربوط به تمام صفحات آنها، مدارك ملكي شامل سند تفكيكي، بنچاق، پروانه و گواهي پايان كار ساختماني را هم به بانك مسكن ارائه كند. اين در حالي است كه متقاضي استفاده از تسهيلات غير نقدي هم علاوه بر مدارك هويتي و شناسايي شخصي بايد ضمن تكميل فرم درخواست انعقاد قرارداد طرح تضمين بازپرداخت اقساط از سوي بانك مسكن، مدارك درآمدي معتبر شامل فيش حقوقي يا ساير اسناد حقوقي و درآمدي، اطلاعات سپرده‌هاي بانكي يا ساير اسنادي را كه مويد توان درآمدي فرد براي بازپرداخت اقساط ماهانه 3 ميليون توماني باشد، به بانك ارائه كند.
 
اعتبار سنجي بدون نياز به ضامن
در واقع شعب منتخب بانك مسكن در طرح تضمين بازپرداخت اقساط تسهيلات غير نقدي براي خريد مسكن قسطي پس از دريافت مدارك شخصي و درآمدي متقاضيان و همچنين تكميل فرم اعتبارسنجي از سوي آنان، در صورتي كه فرد از لحاظ درآمدي و اعتباري صلاحيت و رتبه لازم را براي بازپرداخت اقساط ماهانه كسب كند او را در فهرست افراد واجد شرايط براي استفاده از تسهيلات غير‌نقدي قرار مي‌دهند. سقف تسهيلات غير نقدي خريد مسكن قسطي كه بانك مسكن تضمين بازپرداخت اقساط آنان را بر عهده مي‌گيرد حداكثر 150 ميليون تومان است كه در يك دوره بازپرداخت 50 ماهه مورد تعهد اين بانك قرار مي‌گيرد. مبلغ اقساط ماهانه تسهيلات غير نقدي در اين فرمول 2 ميليون و500 هزار تا سه ميليون تومان خواهد بود اين در حالي است كه در صورت توافق به روش‌هاي ديگر پرداخت، مطابق با ميل سازنده و خريدار مبلغ قسط ماهانه نبايد از رقم 3 ميليون تومان فراتر برود.

لازم است مطابق با روال استفاده از تسهيلات بانكي، هم سازنده و هم متقاضي خريد مسكن قسطي هر كدام به‌صورت جداگانه اقدام به افتتاح حساب پس‌انداز كوتاه مدت يا قرض الحسنه در شعب منتخب كنند. همچنين از آنجا كه سند آپارتمان تا زمان تسويه كامل اقساط ماهانه در رهن بانك مسكن قرار مي‌گيرد متقاضيان استفاده از تسهيلات غير نقدي نيازي به معرفي ضامن نخواهند داشت. متقاضيان خريد مسكن قسطي در شرايطي كه هنوز هيچ كدام از سازندگان اقدام به ارائه ليست معرفي واحدهاي خود به شعب منتخب بانك مسكن نكرده‌اند مي‌توانند هر كدام از واحدهاي مسكوني سازندگان را پس از توافق با آنان خريداري كنند؛ به اين ترتيب نيازي به فروش يكجاي مجتمع‌هاي مسكوني در اين طرح از طرف سازنده نيست و وي مي‌تواند به‌صورت موردي هم اقدام به فروش واحدهاي خود به متقاضيان واجد شرايط كند.