جزء به جزء هزينه ساختوساز در تهران : ساخت آپارتمان چه هزينهاي را از كل هزينه تمامشده مسكن به خود اختصاص ميدهد؟ - 18 اسفند 94
جزء به جزء هزينه ساختوساز در تهران
بسازوبفروشي چقدر گران شده است؟
ساختوساز در تهران چقدر هزينه دارد و فعالان اين عرصه براي فكر كردن به اين چنين سرمايهگذارياي بايد از چه قيمتهايي مطلع باشند؟ شش فعال حوزه ساختوساز با پاسخ به اين سوالها توضيح ميدهند كه هزينه ساختوساز چقدر تغيير كرده است؟
بسياري از مالكان املاك قديمي كه در عرف بازار مسكن از آنها تعبير به املاك كلنگي ميشود، وسوسه ميشوند كه به اشكال مختلف اعم از سرمايهگذاري مستقيم، مشاركت در ساخت و... واحد مسكوني قديمي خود را به تعداد بيشتري از واحدهاي نوساز تبديل و از اين محل سود كسب كنند. به گزارش اقتصاد آنلاين به نقل از اقتصاد، البته در سالهاي اخير بسياري از سازندگان از افزايش هزينهها شكايت داشته و معتقدند ساختوساز به دليل گراني و ركود سنگين مسكن بازدهي كمتري داشته است؛ اما واقعاً چنين است؟ ساخت خانه چه هزينهاي را از كل هزينه تمامشده مسكن به خود اختصاص ميدهد؟ آيا هزينههاي ساخت در شهرهاي مختلف فرق ميكند؟ در نقاط مختلف تهران وضعيت چطور است؟
هزينه ساخت در شمال و غرب شهر تهران؛ متري يك تا سه ميليون تومان
آرمان عربزاده، مباشر و كارشناس املاك در محدوده هفتتير با بيان اين مطلب كه قيمت ساختوساز در ايران رابطه مستقيمي با قيمت زمين و هزينه ساخت دارد، گفت: قيمت ساخت هر مترمربع بنا بهطور متوسط در نقاط مركزي شهر تهران 800 تا 950 هزار تومان، شمال و غرب شهر يك تا سه ميليون تومان و جنوب شهر 500 تا 600 هزار تومان (بدون هزينههاي جواز) است.
وي درباره محدوده قيمت ساختوساز در شهرستانها نيز گفت: قيمت ساختوساز در شهرستانها برابر با هزينه ساختوساز در جنوب شهر تهران است.
عربزاده درباره هزينه ساختوساز در محدوده ميدان هفتتير گفت: در محدوده هفتتير، قيمت هر مترمربع از يك واحد مسكوني نوساز با مصالح درجهيك حدود شش ميليون و 700 هزار تومان است كه از اين مقدار حدود سه ميليون و 500 هزار تومان هزينه ساخت، قيمت زمين و موارد جانبي آن و حدود سه ميليون و 200 هزار تومان سود ناخالص يك سازنده در هر مترمربع است.
وي ادامه داد: در حال حاضر قيمت زمين در محدوده هفتتير حدود هشت تا 9 ميليون تومان است. اگر سازندهاي در دوران رونق زمين 310 مترمربعي را به قيمت سه ميليارد و 500 هزار تومان خريداري كرده و به فرض مثال از اين متراژ، پنج واحد 200 متري كه هر مترمربع آن براي سازنده حدود يكميليون و 400 هزار تومان با اخذ مجوز تمام شود را بسازد و از آنجا كه هر مترمربع يك واحد نوساز در اين محدوده شش ميليون و 700 هزار تومان است ميتواند سود خوبي كسب كند.
اين مباشر املاك بابيان اين مطلب كه بيشتر سازندهها اگر بدهكار نباشند تا سود بالاي 60 درصد كسب نكنند واحدهاي موردنظر خود را نميفروشند گفت: البته در شرايط ركود بازار آنها مجبور به بازنگري در سود خود نيز هستند.
وي درباره دليل هزينه بالاي ساخت در ايران گفت: متأسفانه در ساختوسازهاي ما جاي خالي مديريت پروژه بسيار مشهود است و يك برنامه مديريتي اصولي ميتواند هزينههاي ساخت را تا 40 درصد كاهش دهد.
هزينه سفتكاري در تهران 15 درصد بيشتر از شهرستانها
محمد خاني، فعال و سازنده مسكن هم با بيان اين مطلب كه سود ساختوساز در چند سال اخير بهشدت كاهشيافته است، گفت: در حال حاضر تمام هزينههاي ساخت چند برابر شده است. در حال حاضر در يك كارگاه ساختماني دستمزد كارگر ساده روزانه بين 50 تا 60 هزار تومان، آرماتوربند بين 80 تا 90 هزار تومان، قالببند بين 100 تا 120 هزار تومان و بنا بين 300 تا 350 هزار تومان است كه اين رقمها ميتواند در شرايط مختلف كاري و مهارتهاي فني كارگران تغيير كند. نرخ دستمزد در كنار ديگر هزينههاي يك كارگر ساده درنهايت 30 تا 35 درصد از نرخ نهايي هر مترمربع ساختمان را به خود اختصاص ميدهد و تأثير زيادي بر نرخ نهايي يك دستگاه آپارتمان دارد.
وي ادامه داد: هزينههاي سفتكاري در شهرستانها شامل ساخت هر متر سقف و ستون 260 تا 280 هزار تومان، هر متر تيغهچيني و گچوخاك با مصالح، 50 هزار تومان و هر متر شيب بندي با مصالح، 11 هزار تومان است. هزينه اين موارد در تهران 15 تا 20 درصد بيشتر از موارد ذكرشده است. وي درباره محدوده قيمت نازككاري اضافه كرد: به دليل استفاده از متريالهاي مختلف قيمتهاي اين بخش متفاوت است.
رشد هزينه احداث فونداسيون
علي گراوندي معتقد است: قيمت قالببندي در چند سال گذشته رشد زيادي داشته و در حال حاضر قيمت هر مترمربع قالببندي در فونداسيون 20 تا 30 هزار تومان، در ستون 40 هزار تومان در ديوار برشي، بسته به ارتفاع موردنظر از 40 هزار تومان به بالا و قالببندي زير سقف 50 هزار تومان است.
اين سازنده اضافه كرد: دستمزد آرماتوربندي به ازاي هر كيلو تا قطر 16 حدود 350 هزار تومان، 16 تا 22 حدود 300 هزار تومان و 22 به بالا حدود 250 هزار تومان است. گراوندي در ادامه افزود: اجراي هر مترمربع تيرچه، بلوك كامل از 37 هزار تومان به بالا است.
هزينهها عمدتاً افزايشيافته است
اما ساير هزينههاي احداث يك واحد مسكوني چيست؟ هزينههايي كه مستقيماً به ساخت مربوط نميشوند اما قيمت تمامشده ساخت را افزايش ميدهند.
حميدرضا افتخاريفرد، مديرعامل سايت هميار ناظر بابيان اين مطلب كه بيشترين قيمت ساختوساز مربوط به هزينههاي جانبي دستگاههاي خدمت رسان است، بيان كرد: در حال حاضر هزينه دريافت هر مترمربع پروانه ساختماني 240 هزار تومان، شناسنامه فني ملكي 1200 تومان، هزينه طراحي و نظارت 34 هزار تومان، هزينه كنترل و نظارت هزار و 600 تومان، هزينه بيمه اجباري كارگران ساختمان 18 هزار تومان و هزينه تفكيك اعياني پرداختي شهرداري سه هزار و 500 تومان براي هر مترمربع است. هزينه تفكيك پرداختي به سازمان نظاممهندسي مترمربعي هزار و 500 تومان، هزينههاي مجري 35 هزار تومان، بيمه تضمين كيفيت سه هزار و 700 تومان، شهرداري (پسماند، نوسازي، انتقال) دو هزار و 400 تومان، حقالزحمه مشاور املاك و شش درصد ارزشافزوده، شهرداري (آتشنشاني، خدمات شهري)500 تومان، حق انشعاب آب و فاضلاب و نيرورساني هفت هزار و 500 تومان، حق انشعاب برق، نيرورساني، خدمات نظاممهندسي 14 هزار و 500 تومان، حق انشعاب گاز و خدمات نظاممهندسي دو هزار تومان است.
وي اضافه كرد: گمانهزني و ژئوتكنيك، نظاممهندسي سه هزار و تومان، ثبتاسناد و املاك، تفكيك و افراز 600 تومان، دفتر اسناد رسمي هزار و 600 تومان و بيمه مسووليت مدني نيز سه هزار و 500 تومان است.
به گفته اين فعال ساختوساز، اگر اين ارقام به هزينههاي اصلي ساخت ساختمان اضافه شوند، به رقمي بيشتر از 700 هزار تومان ميرسد كه البته اين رقم كف هزينهها است. وي برخلاف برخي فعالان بخش فروش ساختمان معتقد است: همهچيز گران شده و به نظر بنده ديگر هيچ سازندهاي ديگر به سود بالاي 30 درصد فكر نميكند.
هزينهها 30 درصد افزايش داشته است
احمد موسيوند، انبوهساز هم با اشاره به هزينههاي سرباري كه بابت دريافت مجوزهاي مربوط به ساخت پرداخت ميشود، گفت:«يكي از مواردي كه معمولاً كمتر موردتوجه قرار ميگيرد، هزينههايي است كه سازندگان بابت دريافت مجوزها بايد پرداخت كنند. بهطور مثال هزينه دريافت پروانه ساخت طي سال گذشته و در ابتداي امسال تقريباً 30 درصد بالا رفته است و اكنون نيز ميشنويم قرار است شهرداري بازهم اين هزينه را پنج درصد افزايش دهد.
اين سازنده واحدهاي مسكوني ادامه داد:علاوه بر اين تمامي سازندگان بايد تا 15 درصد مبلغ پروانه ساخت را بهعنوان هزينه بيمه به تأمين اجتماعي پرداخت كنند و اين در حالي است كه اگر بخواهيم كارگران را بيمه كنيم بايد فهرست جداگانه و حق بيمه جدايي بپردازيم. اين 15 درصد بهحساب صندوق بيمه كارگران ساختماني واريز ميشود.
اين سازنده ساختمانهاي مسكوني متذكر شد: برآوردهاي ما نشان ميدهد در سال گذشته بهطور متوسط 30 درصد هزينههاي ساخت افزايش پيداكرده است و نميتوان در حال حاضر با هزينهاي كمتر از مترمربعي يكميليون تا يكميليون و 200 هزار تومان در تهران خانه قابل قبولي ازنظر كيفيت مصالح و استانداردها ساخت و تحويل خريدار داد.
برخي سازندهها سود بسيار بالا مي خواهند
محمدرضا سرحدي، كارشناس مسكن هم با بيان اين مطلب كه برخي از سازندهها توقع زيادي از سود دارند و به سودهاي كمتر از 100 درصد راضي نيستند گفت: در بيشتر كشورهاي پيشرفته، حداكثر سود در پرسودترين صنايع توليدي كمتر از 50 درصد است.
وي درباره دليل گراني هزينههاي ساخت در ايران هم يادآور شد: تجملگرايي، استفاده از مصالح و شيرآلات خارجي و اجراي نماي زمخت و پرهزينه باعث گرانتر شدن ساختوسازهاي ما شده است.
جزء به جزء هزينه ساختوساز در تهران : ساخت آپارتمان چه هزينهاي را از كل هزينه تمامشده مسكن به خود اختصاص ميدهد؟ - 18 اسفند 94
جزء به جزء هزينه ساختوساز در تهران
بسازوبفروشي چقدر گران شده است؟
ساختوساز در تهران چقدر هزينه دارد و فعالان اين عرصه براي فكر كردن به اين چنين سرمايهگذارياي بايد از چه قيمتهايي مطلع باشند؟ شش فعال حوزه ساختوساز با پاسخ به اين سوالها توضيح ميدهند كه هزينه ساختوساز چقدر تغيير كرده است؟
بسياري از مالكان املاك قديمي كه در عرف بازار مسكن از آنها تعبير به املاك كلنگي ميشود، وسوسه ميشوند كه به اشكال مختلف اعم از سرمايهگذاري مستقيم، مشاركت در ساخت و... واحد مسكوني قديمي خود را به تعداد بيشتري از واحدهاي نوساز تبديل و از اين محل سود كسب كنند. به گزارش اقتصاد آنلاين به نقل از اقتصاد، البته در سالهاي اخير بسياري از سازندگان از افزايش هزينهها شكايت داشته و معتقدند ساختوساز به دليل گراني و ركود سنگين مسكن بازدهي كمتري داشته است؛ اما واقعاً چنين است؟ ساخت خانه چه هزينهاي را از كل هزينه تمامشده مسكن به خود اختصاص ميدهد؟ آيا هزينههاي ساخت در شهرهاي مختلف فرق ميكند؟ در نقاط مختلف تهران وضعيت چطور است؟
هزينه ساخت در شمال و غرب شهر تهران؛ متري يك تا سه ميليون تومان
آرمان عربزاده، مباشر و كارشناس املاك در محدوده هفتتير با بيان اين مطلب كه قيمت ساختوساز در ايران رابطه مستقيمي با قيمت زمين و هزينه ساخت دارد، گفت: قيمت ساخت هر مترمربع بنا بهطور متوسط در نقاط مركزي شهر تهران 800 تا 950 هزار تومان، شمال و غرب شهر يك تا سه ميليون تومان و جنوب شهر 500 تا 600 هزار تومان (بدون هزينههاي جواز) است.
وي درباره محدوده قيمت ساختوساز در شهرستانها نيز گفت: قيمت ساختوساز در شهرستانها برابر با هزينه ساختوساز در جنوب شهر تهران است.
عربزاده درباره هزينه ساختوساز در محدوده ميدان هفتتير گفت: در محدوده هفتتير، قيمت هر مترمربع از يك واحد مسكوني نوساز با مصالح درجهيك حدود شش ميليون و 700 هزار تومان است كه از اين مقدار حدود سه ميليون و 500 هزار تومان هزينه ساخت، قيمت زمين و موارد جانبي آن و حدود سه ميليون و 200 هزار تومان سود ناخالص يك سازنده در هر مترمربع است.
وي ادامه داد: در حال حاضر قيمت زمين در محدوده هفتتير حدود هشت تا 9 ميليون تومان است. اگر سازندهاي در دوران رونق زمين 310 مترمربعي را به قيمت سه ميليارد و 500 هزار تومان خريداري كرده و به فرض مثال از اين متراژ، پنج واحد 200 متري كه هر مترمربع آن براي سازنده حدود يكميليون و 400 هزار تومان با اخذ مجوز تمام شود را بسازد و از آنجا كه هر مترمربع يك واحد نوساز در اين محدوده شش ميليون و 700 هزار تومان است ميتواند سود خوبي كسب كند.
اين مباشر املاك بابيان اين مطلب كه بيشتر سازندهها اگر بدهكار نباشند تا سود بالاي 60 درصد كسب نكنند واحدهاي موردنظر خود را نميفروشند گفت: البته در شرايط ركود بازار آنها مجبور به بازنگري در سود خود نيز هستند.
وي درباره دليل هزينه بالاي ساخت در ايران گفت: متأسفانه در ساختوسازهاي ما جاي خالي مديريت پروژه بسيار مشهود است و يك برنامه مديريتي اصولي ميتواند هزينههاي ساخت را تا 40 درصد كاهش دهد.
هزينه سفتكاري در تهران 15 درصد بيشتر از شهرستانها
محمد خاني، فعال و سازنده مسكن هم با بيان اين مطلب كه سود ساختوساز در چند سال اخير بهشدت كاهشيافته است، گفت: در حال حاضر تمام هزينههاي ساخت چند برابر شده است. در حال حاضر در يك كارگاه ساختماني دستمزد كارگر ساده روزانه بين 50 تا 60 هزار تومان، آرماتوربند بين 80 تا 90 هزار تومان، قالببند بين 100 تا 120 هزار تومان و بنا بين 300 تا 350 هزار تومان است كه اين رقمها ميتواند در شرايط مختلف كاري و مهارتهاي فني كارگران تغيير كند. نرخ دستمزد در كنار ديگر هزينههاي يك كارگر ساده درنهايت 30 تا 35 درصد از نرخ نهايي هر مترمربع ساختمان را به خود اختصاص ميدهد و تأثير زيادي بر نرخ نهايي يك دستگاه آپارتمان دارد.
وي ادامه داد: هزينههاي سفتكاري در شهرستانها شامل ساخت هر متر سقف و ستون 260 تا 280 هزار تومان، هر متر تيغهچيني و گچوخاك با مصالح، 50 هزار تومان و هر متر شيب بندي با مصالح، 11 هزار تومان است. هزينه اين موارد در تهران 15 تا 20 درصد بيشتر از موارد ذكرشده است. وي درباره محدوده قيمت نازككاري اضافه كرد: به دليل استفاده از متريالهاي مختلف قيمتهاي اين بخش متفاوت است.
رشد هزينه احداث فونداسيون
علي گراوندي معتقد است: قيمت قالببندي در چند سال گذشته رشد زيادي داشته و در حال حاضر قيمت هر مترمربع قالببندي در فونداسيون 20 تا 30 هزار تومان، در ستون 40 هزار تومان در ديوار برشي، بسته به ارتفاع موردنظر از 40 هزار تومان به بالا و قالببندي زير سقف 50 هزار تومان است.
اين سازنده اضافه كرد: دستمزد آرماتوربندي به ازاي هر كيلو تا قطر 16 حدود 350 هزار تومان، 16 تا 22 حدود 300 هزار تومان و 22 به بالا حدود 250 هزار تومان است. گراوندي در ادامه افزود: اجراي هر مترمربع تيرچه، بلوك كامل از 37 هزار تومان به بالا است.
هزينهها عمدتاً افزايشيافته است
اما ساير هزينههاي احداث يك واحد مسكوني چيست؟ هزينههايي كه مستقيماً به ساخت مربوط نميشوند اما قيمت تمامشده ساخت را افزايش ميدهند.
حميدرضا افتخاريفرد، مديرعامل سايت هميار ناظر بابيان اين مطلب كه بيشترين قيمت ساختوساز مربوط به هزينههاي جانبي دستگاههاي خدمت رسان است، بيان كرد: در حال حاضر هزينه دريافت هر مترمربع پروانه ساختماني 240 هزار تومان، شناسنامه فني ملكي 1200 تومان، هزينه طراحي و نظارت 34 هزار تومان، هزينه كنترل و نظارت هزار و 600 تومان، هزينه بيمه اجباري كارگران ساختمان 18 هزار تومان و هزينه تفكيك اعياني پرداختي شهرداري سه هزار و 500 تومان براي هر مترمربع است. هزينه تفكيك پرداختي به سازمان نظاممهندسي مترمربعي هزار و 500 تومان، هزينههاي مجري 35 هزار تومان، بيمه تضمين كيفيت سه هزار و 700 تومان، شهرداري (پسماند، نوسازي، انتقال) دو هزار و 400 تومان، حقالزحمه مشاور املاك و شش درصد ارزشافزوده، شهرداري (آتشنشاني، خدمات شهري)500 تومان، حق انشعاب آب و فاضلاب و نيرورساني هفت هزار و 500 تومان، حق انشعاب برق، نيرورساني، خدمات نظاممهندسي 14 هزار و 500 تومان، حق انشعاب گاز و خدمات نظاممهندسي دو هزار تومان است.
وي اضافه كرد: گمانهزني و ژئوتكنيك، نظاممهندسي سه هزار و تومان، ثبتاسناد و املاك، تفكيك و افراز 600 تومان، دفتر اسناد رسمي هزار و 600 تومان و بيمه مسووليت مدني نيز سه هزار و 500 تومان است.
به گفته اين فعال ساختوساز، اگر اين ارقام به هزينههاي اصلي ساخت ساختمان اضافه شوند، به رقمي بيشتر از 700 هزار تومان ميرسد كه البته اين رقم كف هزينهها است. وي برخلاف برخي فعالان بخش فروش ساختمان معتقد است: همهچيز گران شده و به نظر بنده ديگر هيچ سازندهاي ديگر به سود بالاي 30 درصد فكر نميكند.
هزينهها 30 درصد افزايش داشته است
احمد موسيوند، انبوهساز هم با اشاره به هزينههاي سرباري كه بابت دريافت مجوزهاي مربوط به ساخت پرداخت ميشود، گفت:«يكي از مواردي كه معمولاً كمتر موردتوجه قرار ميگيرد، هزينههايي است كه سازندگان بابت دريافت مجوزها بايد پرداخت كنند. بهطور مثال هزينه دريافت پروانه ساخت طي سال گذشته و در ابتداي امسال تقريباً 30 درصد بالا رفته است و اكنون نيز ميشنويم قرار است شهرداري بازهم اين هزينه را پنج درصد افزايش دهد.
اين سازنده واحدهاي مسكوني ادامه داد:علاوه بر اين تمامي سازندگان بايد تا 15 درصد مبلغ پروانه ساخت را بهعنوان هزينه بيمه به تأمين اجتماعي پرداخت كنند و اين در حالي است كه اگر بخواهيم كارگران را بيمه كنيم بايد فهرست جداگانه و حق بيمه جدايي بپردازيم. اين 15 درصد بهحساب صندوق بيمه كارگران ساختماني واريز ميشود.
اين سازنده ساختمانهاي مسكوني متذكر شد: برآوردهاي ما نشان ميدهد در سال گذشته بهطور متوسط 30 درصد هزينههاي ساخت افزايش پيداكرده است و نميتوان در حال حاضر با هزينهاي كمتر از مترمربعي يكميليون تا يكميليون و 200 هزار تومان در تهران خانه قابل قبولي ازنظر كيفيت مصالح و استانداردها ساخت و تحويل خريدار داد.
برخي سازندهها سود بسيار بالا مي خواهند
محمدرضا سرحدي، كارشناس مسكن هم با بيان اين مطلب كه برخي از سازندهها توقع زيادي از سود دارند و به سودهاي كمتر از 100 درصد راضي نيستند گفت: در بيشتر كشورهاي پيشرفته، حداكثر سود در پرسودترين صنايع توليدي كمتر از 50 درصد است.
وي درباره دليل گراني هزينههاي ساخت در ايران هم يادآور شد: تجملگرايي، استفاده از مصالح و شيرآلات خارجي و اجراي نماي زمخت و پرهزينه باعث گرانتر شدن ساختوسازهاي ما شده است.