شروع فروش اقساطي مسكن ( آپارتمان ) و 5 ايرادي كه انبوه سازان به طرح فروش اقساطي گرفتند - 30 فروردين 95
استارت فروش قسطي مسكن
بانك عامل بخش مسكن با هدف‌گذاري كمي براي تامين مالي حجم مشخصي از متقاضيان خريد و سرمايه‌گذاران سازنده در سال جاري، 15 ابزار پولي-بانكي را در نقش پيشرانه بابت تحريك بخش مسكن و ساختمان، به‌صورت همزمان فعال كرد.
مديرعامل بانك مسكن روز گذشته با تشريح جزئيات نحوه تضمين فروش قسطي و خريد غيرنقد آپارتمانهاي مسكوني اعلام كرد: در اين طرح حداكثر 50 درصد ارزش روز واحد مسكوني و تا سقف 150 ميليون تومان از بهاي كل معامله، قابليت تقسيط و پرداخت غيرنقد دارد. علاوه‌بر اين دو شرط، در فاز اول اجرا فقط آپارتمانهاي حداكثر 10 سال ساخت –از تاريخ صدور پروانه ساختماني- مشمول تضمين فروش قسطي هستند و در كنار اين سه شرط، عمليات تقسيط و نوع توافق خريدار و فروشنده در فروش نسيه آپارتمان بايد به گونه‌اي باشد كه قسط ماهانه از 3 ميليون تومان و طول بازپرداخت نيز از 50 ماه تجاوز نكند. به اين ترتيب در قالب 5 شرط تعيين شده براي فروش قسطي مسكن، حريم رسمي معاملات نسيه آپارتمان مسكوني با لحاظ قدرت مالي خريدار از بابت پرداخت اقساط و ميزان آمادگي فروشنده به دريافت مبلغ غيرنقد، تعيين شده است. بانك مسكن در ازاي ارائه تضمين حقوقي لازم به فروشنده بابت پرداخت به موقع اقساط معاملات نسيه توسط خريدار، رقمي معادل 36/ 2 درصد مبلغ غيرنقد را تحت عنوان «كارمزد» در هر سال از طرفين معامله دريافت خواهد كرد. محمد هاشم بت شكن روز گذشته با تشريح دومين پيشرانه بانكي براي رونق بخشي به بازار مسكن، از ورود بانك مسكن به بازار پيش‌خريد براي تضمين تعهدات پيش‌فروشنده نزد پيش‌خريدار خبر داد.
بانك عامل بخش مسكن با دريافت مجوز از بانك مركزي براي ايجاد «حساب اماني» در بازار دوم معاملات مسكن –بازار پيش‌فروش- آمادگي دارد معاملات پيش‌فروش ساختمان را در قالب تشكيل حساب اماني و كنترل مراوده مالي پيش خريدار و پيش‌فروشنده، براي طرفين تضمين و كنترل كند. بر اين اساس، با تشكيل حساب كوتاه‌مدت از سمت پيش‌فروشنده، مبالغ پروژه توسط پيش‌خريداران به اين حساب واريز مي‌شود و مجوز برداشت پول براي پيش‌فروشنده، بعد از تاييد ميزان پيشرفت فيزيكي ساختمان و اجازه مهندس ناظر و بانك مسكن، صادر خواهد شد. به اين ترتيب، با ايجاد «حساب اماني»، نظام دخل و خرج در پروژه‌هاي پيش‌فروش مسكن شفاف مي‌شود و امكان سوءاستفاده پيش‌فروشنده و دريافت پول اضافه‌تر از ساخت و ساز انجام شده، سلب مي‌شود. در اين طرح، به پيش‌خريداران بابت واريز اقساط پروژه به حساب اماني، نرخ سود كوتاه‌مدت 10 درصدي پرداخت مي‌شود و بانك مسكن نيز معادل 5/ 0 درصد كل ارزش پروژه، كارمزد دريافت خواهد كرد.
سومين طرح بانك مسكن، تامين مالي ساخت و خريد يك ميليون واحد مسكوني در سال 95است به اين صورت كه در سال‌جاري، 200هزار فقره وام خريد به متقاضيان تسهيلات مسكن داده خواهد شد و از ساخت و فروش 500هزار واحد مسكوني نيز از طريق وام ساخت با قابليت انتقال به خريدار، حمايت مالي مي‌شود. همچنين نوسازي 100 هزار واحد مسكوني در بافت فرسوده و پرداخت 100 هزار فقره وام جعاله نيز بخش‌هاي ديگر اين طرح است. مديرعامل بانك مسكن درباره چهارمين پيشرانه مالي گفت: در سال جاري برنامه راه‌اندازي اولين صندوق سرمايه‌گذاري خارجي املاك و مستغلات در دستور كار بانك قرار دارد كه با هدف جذب دارايي‌هاي ايرانيان مقيم خارج از كشور و تخصيص آنها به پروژه‌هاي ساختماني و در نتيجه پرداخت سود مشخص به سرمايه‌گذاران، اين صندوق تشكيل خواهد شد. بت شكن تصريح كرد: صندوق سرمايه‌گذاري خارجي املاك و مستغلات در زمان تشكيل و راه‌اندازي، از جانب سازمان سرمايه‌گذاري‌هاي خارجي تضمين خواهد شد تا اطمينان لازم به سرمايه‌گذاران داده شود. در صورت راه‌اندازي اين صندوق، اولين مسير ورود سرمايه خارجي به بخش مسكن گشوده مي‌شود. اين بخش تاكنون و طي سال‌هاي اخير، هرگز مدنظر سرمايه‌گذاران خارجي نبوده و در آن دست پروژه‌هاي ساختماني سفارش دولت كه يكي دو شركت خارجي حضور داشتند، صرفا نقش پيمانكاري به آنها محول شد.
ابزار پنجم رونق بخش مسكن كه امسال از جانب بانك عامل اين بخش، فعال مي‌شود، حوزه بالادست ساخت و ساز را هدف قرار داده است. اين بانك از هم‌اكنون آمادگي دارد به توليدكنندگان كوچك و متوسط در حوزه مصالح ساختماني و تجهيزات ساختماني، تسهيلات در گردش ارائه كند. اين تسهيلات تا سقف 80 درصد ارزش پيش فاكتور خريد مواد اوليه يا ماشين‌آلات مورد نياز كارخانه، پرداخت مي‌شود و نرخ آن براساس نرخ سود مشاركت مصوب شوراي پول و اعتبار محاسبه خواهد شد. هدف آن است كه حدود 300 صنعت مرتبط با بخش ساختمان كه طي دو سال اخير به‌دليل ركود ساخت‌وساز، با مشكل فروش و توليد مواجه شده بودند، در سال جاري به موازات شروع فعاليت‌هاي ساختماني، رونق بگيرند، چراكه در غير اين صورت، رونق با تاخير به گروه‌هايي از توليدكنندگان مصالح ساختماني (از جمله مصالح مورد مصرف در تكميل و نازك كاري ساختمان) منتقل خواهد شد.
ششمين ابزار يا همان پيشرانه بانكي براي رونق مسكن، به شركت‌هاي بزرگ مقياس توليدكننده مصالح ساختماني تعلق مي‌گيرد. اين ابزار «سبد اعتباري» خواهد بود كه براي گشايش ال.سي و... به اين كارخانه‌ها ارائه خواهد شد. بانك مسكن از ابتداي امسال همچنين پرداخت 130 ميليون تومان وام ساخت بدون سپرده براي صنعتي‌سازي مسكن در تهران و 100 تا 120 ميليون تومان وام در شهرهاي بزرگ و كوچك را نيز آغاز كرد و طبق آنچه روز گذشته مديرعامل اين بانك اعلام كرد، چنانچه شركت‌هاي ساختماني به واردات تكنولوژي ساخت براي اجراي پروژه‌هاي مسكوني اقدام كنند، سقف اين تسهيلات تا 20 ميليون ديگر افزايش پيدا مي‌كند و در تهران 150 ميليون تومان وام براي ساخت هر واحد مسكوني پرداخت مي‌شود. در غير اين صورت، سقف وام ساخت بدون سپرده با نرخ سود مشاركتي، براي سنتي سازي، 20 ميليون تومان كمتر از تسهيلات صنعتي‌سازي خواهد بود. پيشرانه هشتم بانك مسكن، افزايش سرمايه اين بانك از مبلغ 3 هزار و 300 ميليارد تومان كنوني به 8 هزار و 300 ميليارد تومان است كه اين حجم قابل توجه سرمايه جديد با مصوبه هفته گذشته مجلس، از محل فروش دارايي‌هاي غيرمنقول وزارت راه و شهرسازي –زمين و ملك- ايجاد خواهد شد. با اين ميزان افزايش سرمايه، قدرت وام‌دهي بانك عامل بخش مسكن معادل 5/ 12 برابر حجم سرمايه جديد، افزايش پيدا مي‌كند.
نهمين پيشرانه در نظر گرفته شده براي تحريك بخش مسكن و ساختمان، راه‌اندازي بازار «خدمات مديريت دارايي» است. در اين بازار، بخشي از املاك بالقوه وزارت راه و شهرسازي از جمله زمين خام شهرهاي جديد كه بازارپذير نيستند، از طريق فعاليت‌هاي بورسي گروه مالي بانك مسكن و انتشار اوراق بهادار به پشتوانه اين املاك، تبديل به دارايي‌هاي بازارپذير مي‌شود و به‌واسطه اين عمليات، امكان تامين مالي براي ساخت‌وساز و توسعه اين اراضي و در نتيجه رشد ارزش افزوده اراضي خام براي مالك اوليه –دولت- به‌وجود مي‌آيد. اين بازار در سال‌جاري كمك مناسبي به توسعه شهرهاي جديد و ايجاد شهرك‌هاي جديد مسكوني خواهد كرد. در سال جاري همچنين بازار رهن ثانويه مسكن از طريق انتشار 300 ميليارد تومان اوراق رهني به پشتوانه تسهيلات اوليه پرداختي، براي تقويت توان وام دهي به بخش مسكن ايجاد مي‌شود و بازار ليزينگ مسكن نيز به عنوان پيشرانه ديگر تدارك ديده شده براي رونق اين بخش، ظرف ماه‌هاي آتي پس از اخذ مجوز نهايي از بانك مركزي، در بانك مسكن تشكيل خواهد شد.
همچنين پرداخت 9 هزار ميليارد تومان از باقي مانده تسهيلات مسكن مهر تا سقف 55 هزار و 500 ميليارد تومان، پيشرانه ديگر براي اين بخش است كه باعث تكميل ساخت‌وسازهاي نيمه كاره اين طرح خواهد شد. سه برنامه ديگر بانك مسكن در سال جاري، انتشار اوراق بهادار همچون اوراق صكوك و اجاره در بورس براي استفاده از ظرفيت بازار سرمايه در جهت تامين مالي مسكن، ايجاد صندوق‌هاي جديد زمين و ساختمان براي تامين مالي پروژه‌هاي ساختماني از محل نقدينگي‌هاي خُرد و همچنين تشكيل موسسات پس‌انداز و تسهيلات منطقه‌اي براي تامين مالي براي ساخت شهرك‌هاي مسكوني و شهرهاي جديد در سواحل جنوبي كشور است. براي راه‌اندازي اين موسسات هنوز مصوبه بانك مركزي و شوراي پول و اعتبار صادر نشده است.
5ايراد انبوه‌سازان به طرح فروش‌قسطي مسكن
درحالي كه براساس اظهارات مديرعامل بانك مسكن، بخشنامه اجراي طرح مسكن قسطي در هفته آينده ابلاغ مي‌شود اما انبوه‌سازان به عنوان يكي از بازوهاي اصلي اجراي اين طرح، انتقاداتي را به اين بخشنامه وارد مي‌دانند.
5 انتقاد مهم انبوه‌سازان به اعمال محدوديت‌ها و نبود برنامه‌ريزي مشخص براي اجراي بخشنامه است.
به گزارش اقتصاد آنلاين به نقل از تعادل، سازندگان مسكن معتقدند كه براي ارائه تسهيلات فروش مسكن قسطي (150ميليون تومان) ازسوي بانك مسكن نبايد سقفي درنظرگرفته شود و اين موضوع بايد براساس توافق انبوه‌ساز و خريدار تعيين شود، انتقاد ديگر سازندگان مسكن مربوط به تعيين محدوديت پرداخت حداكثر 3ميليون تومان درماه ازسوي خريداران، درنظرگرفتن حداكثر 50 ماه براي اقساط، كارمزد نامتعارف بانك مسكن براي اجراي طرح و نبود سازوكاري مشخص براي اجراي طرح است.
براساس بخشنامه جديد بانك مسكن كه 5 ماه از تصويب آن مي‌گذرد، بانك مسكن علاوه بر كاهش كارمزد پيشنهادي به 2.3 درصد، مبلغ تضمين شده ازسوي بانك را50ميليون افزايش داده و به 150ميليون تومان رسانده است، ضمن اينكه براساس طرح جديد فروش مسكن قسطي، حداكثر مدت قرارداد 50 ماهه بوده و نبايد از تاريخ صدور پروانه ساختماني بيش از 10سال گذشته باشد و ميزان اقساط ماهانه نيز بيش از 3 ميليون تومان نباشد.
دراين ميان اگرچه مديرعامل بانك مسكن اجراي بخشنامه فروش قسطي مسكن را عاملي براي توانمند‌سازي اقشار متوسط در بخش مسكن مي‌داند اما رييس انجمن انبوه‌سازان تهران معتقد است كه ركود بازار مسكن چهارمين سال خود را سپري مي‌كند و ارائه تغييراتي در مبلغ تسهيلات خريد مسكن يا فروش مسكن قسطي، كمك چنداني به خروج مسكن از ركود نمي‌كند و بايد راهكارهاي قدرتمندتري دراين زمينه طراحي شود.
حسن محتشم با اشاره به افزايش 50ميليون توماني مبلغ تضمين شده طرح فروش مسكن قسطي از سوي بانك مسكن به «تعادل» مي‌گويد: پيشنهاد ابتدايي اين بانك 100ميليون تومان بود كه هم‌اكنون به 150ميليون تومان رسيده است درحالي كه بانك مسكن نبايد محدوديتي براي تسهيلات فروش مسكن قسطي تعيين كند زيرا اين طرح با منابع بانكي اجرايي نمي‌شود بلكه از طريق اقساط معوقه خريداران پرداخت مي‌شود.
وي مي‌افزايد: تنها اقدامي كه بانك مسكن انجام مي‌دهد، تضمين پرداخت اقساط فروش مسكن قسطي از سوي خريدار مسكن است كه بابت اين اقدام نيز كارمزد دريافت مي‌كند و درصورتي كه متقاضي خريد مسكن چند ماه اين اقساط را پرداخت نكند، بانك مي‌تواند اقدامات اجرايي انجام داده و مبلغ را دريافت كند.
به گفته رييس انجمن انبوه‌سازان تهران هنوز سازوكار اجراي طرح فروش مسكن قسطي مشخص نشده است و برهمين اساس راهكار بهره‌گيري از اين روش براي خانه دارشدن، مراجعه خريدار مسكن به دفترمشاور املاك و توافق با سازنده يا فروشنده براي پرداخت مبلغ خريد به صورت قسطي است.
محتشم ادامه مي‌دهد: براي افزايش تعداد متقاضيان خريد مسكن به شيوه فروش قسطي بايد دبيرخانه‌يي براي اجراي اين طرح باهماهنگي بانك مسكن و انبوه‌سازان ايجاد شود تا خريداران بتوانند براي استفاده از اين طرح به اين دبيرخانه مراجعه كنند كه متاسفانه هم‌اكنون سازوكار مشخصي براي اجرا وجود ندارد و بايد هرچه زودتر اقداماتي دراين زمينه صورت گيرد.
وي بيان مي‌كند: يكي ديگر از انتقادات انجمن انبوه‌سازان، رقم كارمزد اعلام شده بانك بود كه به‌نظر مي‌رسد بانك مسكن كامزد 6درصد را به 2.3 درصد كاهش داده است، البته انجمن انبوه‌سازان تهران با بانك شهر و برخي بانك‌هاي خصوصي نيز براي اجراي طرح فروش مسكن قسطي رايزني‌هايي كرده است.
نرخ سود تسهيلات 150 ميليوني توافقي شد
علاوه بر رييس انجمن انبوه‌سازان كه تاثيرات اجراي طرح فروش مسكن قسطي بر بهبود شرايط بازار مسكن را با اما و اگرهايي همراه مي‌كند، دبير كانون سراسري انبوه‌سازان نيز مي‌گويد: براي اجراي اين طرح هنوز تفاهمنامه‌يي ميان انبوه‌سازان و بانك مسكن به امضا نرسيده و درباره برخي موارد نياز به مذاكرات بيشتري است.
فرشيد پورحاجت درگفت‌وگو با مهر مي‌افزايد: يكي از موضوعات مورد بحث اين است كه بانك مسكن اعلام كرده اقساط را به صورت ماهانه از خريدار دريافت كرده و سپس به صورت فصلي به سازندگان مي‌پردازد كه انبوه‌سازان در اين زمينه هنوز به تفاهم نرسيده‌اند.
يكي ديگر از انتقادات پورحاجت به طرح اعلام شده بانك مسكن درباره سقف تعيين شده براي پرداخت اقساط است كه اين موضوع نيز از ديگر موارد مورد اختلاف انبوه‌سازان با بانك مسكن است. وي مي‌افزايد: ممكن است برخي خريداران مسكن بتوانند تا سقف بيشتري هم اقساط پرداخت كنند، بنابراين درست نيست كه حداكثر ۳ميليون تومان تعيين شود.
وي با بيان اينكه تعيين زمان ۵۰ ماهه براي پرداخت اقساط هم از نظر انبوه‌سازان مي‌تواند تغيير كند، مي‌گويد: به نظر انبوه‌سازان اگر زمان بازپرداخت بيش از ۵۰ ماه هم به طول بينجامد، مشكلي ايجاد نمي‌شود و شايد برخي خريداران تمايل داشته باشند در مدت بيشتري اقساط را بپردازند.
دبير كانون سراسري انبوه‌سازان با اشاره به اينكه جمع‌بندي خوبي شده اما هنوز به عقد تفاهمنامه نرسيده‌ايم، اظهار مي‌كند: اين قرارداد از طرف ۳۱ انجمن استاني با بانك مسكن از سوي كانون سراسري انبوه‌سازان انجام شده است، بنابراين براي پروژه‌هاي مورد تاييد انبوه‌سازان در تمام كشور به اجرا مي‌رسد.
وي با اشاره به نرخ سود فروش اقساطي مسكن مي‌افزايد: نرخ سود توافقي بين خريدار و فروشنده تعيين مي‌شود، ضمن آنكه اين نرخ تابعي از سود بانكي و نرخ تورم عمومي جامعه خواهد بود.
طرح فروش مسكن قسطي كه قراردادي سه‌جانبه ميان بانك، انبوه‌ساز و خريدار است از هفته آينده اجرايي مي‌شود اما به نظر مي‌رسد كه بانك مسكن درابلاغ اين بخشنامه رايزني‌هاي لازم را با كانون سراسري انبوه‌سازان و همچنين انجمن انبوه‌سازان تهران نداشته است زيرا علاوه بر رييس انجمن انبوه‌سازان، دبيركانون سراسري نيز انتقاداتي را به شرايط اجراي اين ابلاغيه وارد كرده‌اند درحالي كه اجراي درست و به تبع آن تاثير‌گذاري اين طرح مشروط به گنجاندن نظرات انبوه‌سازان در اين بخشنامه است.
شروع فروش اقساطي مسكن ( آپارتمان ) و 5 ايرادي كه انبوه سازان به طرح فروش اقساطي گرفتند - 30 فروردين 95
استارت فروش قسطي مسكن
بانك عامل بخش مسكن با هدف‌گذاري كمي براي تامين مالي حجم مشخصي از متقاضيان خريد و سرمايه‌گذاران سازنده در سال جاري، 15 ابزار پولي-بانكي را در نقش پيشرانه بابت تحريك بخش مسكن و ساختمان، به‌صورت همزمان فعال كرد.
مديرعامل بانك مسكن روز گذشته با تشريح جزئيات نحوه تضمين فروش قسطي و خريد غيرنقد آپارتمانهاي مسكوني اعلام كرد: در اين طرح حداكثر 50 درصد ارزش روز واحد مسكوني و تا سقف 150 ميليون تومان از بهاي كل معامله، قابليت تقسيط و پرداخت غيرنقد دارد. علاوه‌بر اين دو شرط، در فاز اول اجرا فقط آپارتمانهاي حداكثر 10 سال ساخت –از تاريخ صدور پروانه ساختماني- مشمول تضمين فروش قسطي هستند و در كنار اين سه شرط، عمليات تقسيط و نوع توافق خريدار و فروشنده در فروش نسيه آپارتمان بايد به گونه‌اي باشد كه قسط ماهانه از 3 ميليون تومان و طول بازپرداخت نيز از 50 ماه تجاوز نكند. به اين ترتيب در قالب 5 شرط تعيين شده براي فروش قسطي مسكن، حريم رسمي معاملات نسيه آپارتمان مسكوني با لحاظ قدرت مالي خريدار از بابت پرداخت اقساط و ميزان آمادگي فروشنده به دريافت مبلغ غيرنقد، تعيين شده است. بانك مسكن در ازاي ارائه تضمين حقوقي لازم به فروشنده بابت پرداخت به موقع اقساط معاملات نسيه توسط خريدار، رقمي معادل 36/ 2 درصد مبلغ غيرنقد را تحت عنوان «كارمزد» در هر سال از طرفين معامله دريافت خواهد كرد. محمد هاشم بت شكن روز گذشته با تشريح دومين پيشرانه بانكي براي رونق بخشي به بازار مسكن، از ورود بانك مسكن به بازار پيش‌خريد براي تضمين تعهدات پيش‌فروشنده نزد پيش‌خريدار خبر داد.
بانك عامل بخش مسكن با دريافت مجوز از بانك مركزي براي ايجاد «حساب اماني» در بازار دوم معاملات مسكن –بازار پيش‌فروش- آمادگي دارد معاملات پيش‌فروش ساختمان را در قالب تشكيل حساب اماني و كنترل مراوده مالي پيش خريدار و پيش‌فروشنده، براي طرفين تضمين و كنترل كند. بر اين اساس، با تشكيل حساب كوتاه‌مدت از سمت پيش‌فروشنده، مبالغ پروژه توسط پيش‌خريداران به اين حساب واريز مي‌شود و مجوز برداشت پول براي پيش‌فروشنده، بعد از تاييد ميزان پيشرفت فيزيكي ساختمان و اجازه مهندس ناظر و بانك مسكن، صادر خواهد شد. به اين ترتيب، با ايجاد «حساب اماني»، نظام دخل و خرج در پروژه‌هاي پيش‌فروش مسكن شفاف مي‌شود و امكان سوءاستفاده پيش‌فروشنده و دريافت پول اضافه‌تر از ساخت و ساز انجام شده، سلب مي‌شود. در اين طرح، به پيش‌خريداران بابت واريز اقساط پروژه به حساب اماني، نرخ سود كوتاه‌مدت 10 درصدي پرداخت مي‌شود و بانك مسكن نيز معادل 5/ 0 درصد كل ارزش پروژه، كارمزد دريافت خواهد كرد.
سومين طرح بانك مسكن، تامين مالي ساخت و خريد يك ميليون واحد مسكوني در سال 95است به اين صورت كه در سال‌جاري، 200هزار فقره وام خريد به متقاضيان تسهيلات مسكن داده خواهد شد و از ساخت و فروش 500هزار واحد مسكوني نيز از طريق وام ساخت با قابليت انتقال به خريدار، حمايت مالي مي‌شود. همچنين نوسازي 100 هزار واحد مسكوني در بافت فرسوده و پرداخت 100 هزار فقره وام جعاله نيز بخش‌هاي ديگر اين طرح است. مديرعامل بانك مسكن درباره چهارمين پيشرانه مالي گفت: در سال جاري برنامه راه‌اندازي اولين صندوق سرمايه‌گذاري خارجي املاك و مستغلات در دستور كار بانك قرار دارد كه با هدف جذب دارايي‌هاي ايرانيان مقيم خارج از كشور و تخصيص آنها به پروژه‌هاي ساختماني و در نتيجه پرداخت سود مشخص به سرمايه‌گذاران، اين صندوق تشكيل خواهد شد. بت شكن تصريح كرد: صندوق سرمايه‌گذاري خارجي املاك و مستغلات در زمان تشكيل و راه‌اندازي، از جانب سازمان سرمايه‌گذاري‌هاي خارجي تضمين خواهد شد تا اطمينان لازم به سرمايه‌گذاران داده شود. در صورت راه‌اندازي اين صندوق، اولين مسير ورود سرمايه خارجي به بخش مسكن گشوده مي‌شود. اين بخش تاكنون و طي سال‌هاي اخير، هرگز مدنظر سرمايه‌گذاران خارجي نبوده و در آن دست پروژه‌هاي ساختماني سفارش دولت كه يكي دو شركت خارجي حضور داشتند، صرفا نقش پيمانكاري به آنها محول شد.
ابزار پنجم رونق بخش مسكن كه امسال از جانب بانك عامل اين بخش، فعال مي‌شود، حوزه بالادست ساخت و ساز را هدف قرار داده است. اين بانك از هم‌اكنون آمادگي دارد به توليدكنندگان كوچك و متوسط در حوزه مصالح ساختماني و تجهيزات ساختماني، تسهيلات در گردش ارائه كند. اين تسهيلات تا سقف 80 درصد ارزش پيش فاكتور خريد مواد اوليه يا ماشين‌آلات مورد نياز كارخانه، پرداخت مي‌شود و نرخ آن براساس نرخ سود مشاركت مصوب شوراي پول و اعتبار محاسبه خواهد شد. هدف آن است كه حدود 300 صنعت مرتبط با بخش ساختمان كه طي دو سال اخير به‌دليل ركود ساخت‌وساز، با مشكل فروش و توليد مواجه شده بودند، در سال جاري به موازات شروع فعاليت‌هاي ساختماني، رونق بگيرند، چراكه در غير اين صورت، رونق با تاخير به گروه‌هايي از توليدكنندگان مصالح ساختماني (از جمله مصالح مورد مصرف در تكميل و نازك كاري ساختمان) منتقل خواهد شد.
ششمين ابزار يا همان پيشرانه بانكي براي رونق مسكن، به شركت‌هاي بزرگ مقياس توليدكننده مصالح ساختماني تعلق مي‌گيرد. اين ابزار «سبد اعتباري» خواهد بود كه براي گشايش ال.سي و... به اين كارخانه‌ها ارائه خواهد شد. بانك مسكن از ابتداي امسال همچنين پرداخت 130 ميليون تومان وام ساخت بدون سپرده براي صنعتي‌سازي مسكن در تهران و 100 تا 120 ميليون تومان وام در شهرهاي بزرگ و كوچك را نيز آغاز كرد و طبق آنچه روز گذشته مديرعامل اين بانك اعلام كرد، چنانچه شركت‌هاي ساختماني به واردات تكنولوژي ساخت براي اجراي پروژه‌هاي مسكوني اقدام كنند، سقف اين تسهيلات تا 20 ميليون ديگر افزايش پيدا مي‌كند و در تهران 150 ميليون تومان وام براي ساخت هر واحد مسكوني پرداخت مي‌شود. در غير اين صورت، سقف وام ساخت بدون سپرده با نرخ سود مشاركتي، براي سنتي سازي، 20 ميليون تومان كمتر از تسهيلات صنعتي‌سازي خواهد بود. پيشرانه هشتم بانك مسكن، افزايش سرمايه اين بانك از مبلغ 3 هزار و 300 ميليارد تومان كنوني به 8 هزار و 300 ميليارد تومان است كه اين حجم قابل توجه سرمايه جديد با مصوبه هفته گذشته مجلس، از محل فروش دارايي‌هاي غيرمنقول وزارت راه و شهرسازي –زمين و ملك- ايجاد خواهد شد. با اين ميزان افزايش سرمايه، قدرت وام‌دهي بانك عامل بخش مسكن معادل 5/ 12 برابر حجم سرمايه جديد، افزايش پيدا مي‌كند.
نهمين پيشرانه در نظر گرفته شده براي تحريك بخش مسكن و ساختمان، راه‌اندازي بازار «خدمات مديريت دارايي» است. در اين بازار، بخشي از املاك بالقوه وزارت راه و شهرسازي از جمله زمين خام شهرهاي جديد كه بازارپذير نيستند، از طريق فعاليت‌هاي بورسي گروه مالي بانك مسكن و انتشار اوراق بهادار به پشتوانه اين املاك، تبديل به دارايي‌هاي بازارپذير مي‌شود و به‌واسطه اين عمليات، امكان تامين مالي براي ساخت‌وساز و توسعه اين اراضي و در نتيجه رشد ارزش افزوده اراضي خام براي مالك اوليه –دولت- به‌وجود مي‌آيد. اين بازار در سال‌جاري كمك مناسبي به توسعه شهرهاي جديد و ايجاد شهرك‌هاي جديد مسكوني خواهد كرد. در سال جاري همچنين بازار رهن ثانويه مسكن از طريق انتشار 300 ميليارد تومان اوراق رهني به پشتوانه تسهيلات اوليه پرداختي، براي تقويت توان وام دهي به بخش مسكن ايجاد مي‌شود و بازار ليزينگ مسكن نيز به عنوان پيشرانه ديگر تدارك ديده شده براي رونق اين بخش، ظرف ماه‌هاي آتي پس از اخذ مجوز نهايي از بانك مركزي، در بانك مسكن تشكيل خواهد شد.
همچنين پرداخت 9 هزار ميليارد تومان از باقي مانده تسهيلات مسكن مهر تا سقف 55 هزار و 500 ميليارد تومان، پيشرانه ديگر براي اين بخش است كه باعث تكميل ساخت‌وسازهاي نيمه كاره اين طرح خواهد شد. سه برنامه ديگر بانك مسكن در سال جاري، انتشار اوراق بهادار همچون اوراق صكوك و اجاره در بورس براي استفاده از ظرفيت بازار سرمايه در جهت تامين مالي مسكن، ايجاد صندوق‌هاي جديد زمين و ساختمان براي تامين مالي پروژه‌هاي ساختماني از محل نقدينگي‌هاي خُرد و همچنين تشكيل موسسات پس‌انداز و تسهيلات منطقه‌اي براي تامين مالي براي ساخت شهرك‌هاي مسكوني و شهرهاي جديد در سواحل جنوبي كشور است. براي راه‌اندازي اين موسسات هنوز مصوبه بانك مركزي و شوراي پول و اعتبار صادر نشده است.
5ايراد انبوه‌سازان به طرح فروش‌قسطي مسكن
درحالي كه براساس اظهارات مديرعامل بانك مسكن، بخشنامه اجراي طرح مسكن قسطي در هفته آينده ابلاغ مي‌شود اما انبوه‌سازان به عنوان يكي از بازوهاي اصلي اجراي اين طرح، انتقاداتي را به اين بخشنامه وارد مي‌دانند.
5 انتقاد مهم انبوه‌سازان به اعمال محدوديت‌ها و نبود برنامه‌ريزي مشخص براي اجراي بخشنامه است.
به گزارش اقتصاد آنلاين به نقل از تعادل، سازندگان مسكن معتقدند كه براي ارائه تسهيلات فروش مسكن قسطي (150ميليون تومان) ازسوي بانك مسكن نبايد سقفي درنظرگرفته شود و اين موضوع بايد براساس توافق انبوه‌ساز و خريدار تعيين شود، انتقاد ديگر سازندگان مسكن مربوط به تعيين محدوديت پرداخت حداكثر 3ميليون تومان درماه ازسوي خريداران، درنظرگرفتن حداكثر 50 ماه براي اقساط، كارمزد نامتعارف بانك مسكن براي اجراي طرح و نبود سازوكاري مشخص براي اجراي طرح است.
براساس بخشنامه جديد بانك مسكن كه 5 ماه از تصويب آن مي‌گذرد، بانك مسكن علاوه بر كاهش كارمزد پيشنهادي به 2.3 درصد، مبلغ تضمين شده ازسوي بانك را50ميليون افزايش داده و به 150ميليون تومان رسانده است، ضمن اينكه براساس طرح جديد فروش مسكن قسطي، حداكثر مدت قرارداد 50 ماهه بوده و نبايد از تاريخ صدور پروانه ساختماني بيش از 10سال گذشته باشد و ميزان اقساط ماهانه نيز بيش از 3 ميليون تومان نباشد.
دراين ميان اگرچه مديرعامل بانك مسكن اجراي بخشنامه فروش قسطي مسكن را عاملي براي توانمند‌سازي اقشار متوسط در بخش مسكن مي‌داند اما رييس انجمن انبوه‌سازان تهران معتقد است كه ركود بازار مسكن چهارمين سال خود را سپري مي‌كند و ارائه تغييراتي در مبلغ تسهيلات خريد مسكن يا فروش مسكن قسطي، كمك چنداني به خروج مسكن از ركود نمي‌كند و بايد راهكارهاي قدرتمندتري دراين زمينه طراحي شود.
حسن محتشم با اشاره به افزايش 50ميليون توماني مبلغ تضمين شده طرح فروش مسكن قسطي از سوي بانك مسكن به «تعادل» مي‌گويد: پيشنهاد ابتدايي اين بانك 100ميليون تومان بود كه هم‌اكنون به 150ميليون تومان رسيده است درحالي كه بانك مسكن نبايد محدوديتي براي تسهيلات فروش مسكن قسطي تعيين كند زيرا اين طرح با منابع بانكي اجرايي نمي‌شود بلكه از طريق اقساط معوقه خريداران پرداخت مي‌شود.
وي مي‌افزايد: تنها اقدامي كه بانك مسكن انجام مي‌دهد، تضمين پرداخت اقساط فروش مسكن قسطي از سوي خريدار مسكن است كه بابت اين اقدام نيز كارمزد دريافت مي‌كند و درصورتي كه متقاضي خريد مسكن چند ماه اين اقساط را پرداخت نكند، بانك مي‌تواند اقدامات اجرايي انجام داده و مبلغ را دريافت كند.
به گفته رييس انجمن انبوه‌سازان تهران هنوز سازوكار اجراي طرح فروش مسكن قسطي مشخص نشده است و برهمين اساس راهكار بهره‌گيري از اين روش براي خانه دارشدن، مراجعه خريدار مسكن به دفترمشاور املاك و توافق با سازنده يا فروشنده براي پرداخت مبلغ خريد به صورت قسطي است.
محتشم ادامه مي‌دهد: براي افزايش تعداد متقاضيان خريد مسكن به شيوه فروش قسطي بايد دبيرخانه‌يي براي اجراي اين طرح باهماهنگي بانك مسكن و انبوه‌سازان ايجاد شود تا خريداران بتوانند براي استفاده از اين طرح به اين دبيرخانه مراجعه كنند كه متاسفانه هم‌اكنون سازوكار مشخصي براي اجرا وجود ندارد و بايد هرچه زودتر اقداماتي دراين زمينه صورت گيرد.
وي بيان مي‌كند: يكي ديگر از انتقادات انجمن انبوه‌سازان، رقم كارمزد اعلام شده بانك بود كه به‌نظر مي‌رسد بانك مسكن كامزد 6درصد را به 2.3 درصد كاهش داده است، البته انجمن انبوه‌سازان تهران با بانك شهر و برخي بانك‌هاي خصوصي نيز براي اجراي طرح فروش مسكن قسطي رايزني‌هايي كرده است.
نرخ سود تسهيلات 150 ميليوني توافقي شد
علاوه بر رييس انجمن انبوه‌سازان كه تاثيرات اجراي طرح فروش مسكن قسطي بر بهبود شرايط بازار مسكن را با اما و اگرهايي همراه مي‌كند، دبير كانون سراسري انبوه‌سازان نيز مي‌گويد: براي اجراي اين طرح هنوز تفاهمنامه‌يي ميان انبوه‌سازان و بانك مسكن به امضا نرسيده و درباره برخي موارد نياز به مذاكرات بيشتري است.
فرشيد پورحاجت درگفت‌وگو با مهر مي‌افزايد: يكي از موضوعات مورد بحث اين است كه بانك مسكن اعلام كرده اقساط را به صورت ماهانه از خريدار دريافت كرده و سپس به صورت فصلي به سازندگان مي‌پردازد كه انبوه‌سازان در اين زمينه هنوز به تفاهم نرسيده‌اند.
يكي ديگر از انتقادات پورحاجت به طرح اعلام شده بانك مسكن درباره سقف تعيين شده براي پرداخت اقساط است كه اين موضوع نيز از ديگر موارد مورد اختلاف انبوه‌سازان با بانك مسكن است. وي مي‌افزايد: ممكن است برخي خريداران مسكن بتوانند تا سقف بيشتري هم اقساط پرداخت كنند، بنابراين درست نيست كه حداكثر ۳ميليون تومان تعيين شود.
وي با بيان اينكه تعيين زمان ۵۰ ماهه براي پرداخت اقساط هم از نظر انبوه‌سازان مي‌تواند تغيير كند، مي‌گويد: به نظر انبوه‌سازان اگر زمان بازپرداخت بيش از ۵۰ ماه هم به طول بينجامد، مشكلي ايجاد نمي‌شود و شايد برخي خريداران تمايل داشته باشند در مدت بيشتري اقساط را بپردازند.
دبير كانون سراسري انبوه‌سازان با اشاره به اينكه جمع‌بندي خوبي شده اما هنوز به عقد تفاهمنامه نرسيده‌ايم، اظهار مي‌كند: اين قرارداد از طرف ۳۱ انجمن استاني با بانك مسكن از سوي كانون سراسري انبوه‌سازان انجام شده است، بنابراين براي پروژه‌هاي مورد تاييد انبوه‌سازان در تمام كشور به اجرا مي‌رسد.
وي با اشاره به نرخ سود فروش اقساطي مسكن مي‌افزايد: نرخ سود توافقي بين خريدار و فروشنده تعيين مي‌شود، ضمن آنكه اين نرخ تابعي از سود بانكي و نرخ تورم عمومي جامعه خواهد بود.
طرح فروش مسكن قسطي كه قراردادي سه‌جانبه ميان بانك، انبوه‌ساز و خريدار است از هفته آينده اجرايي مي‌شود اما به نظر مي‌رسد كه بانك مسكن درابلاغ اين بخشنامه رايزني‌هاي لازم را با كانون سراسري انبوه‌سازان و همچنين انجمن انبوه‌سازان تهران نداشته است زيرا علاوه بر رييس انجمن انبوه‌سازان، دبيركانون سراسري نيز انتقاداتي را به شرايط اجراي اين ابلاغيه وارد كرده‌اند درحالي كه اجراي درست و به تبع آن تاثير‌گذاري اين طرح مشروط به گنجاندن نظرات انبوه‌سازان در اين بخشنامه است.