بررسي اقتصاد و آينده بخش مسكن توسط استاد دانشگاه آقاي محمد حسين اديب : تحليلي كه به واقيعت خيلي نزديك است - 30 فروردين 95
در گفتگو با محمدحسين اديب بيان شد:
قيمت مسكن بايد 40 درصد كاهش يابد
يك استاد دانشگاه با اشاره به اين كه قيمت مسكن همچنان بيشتر از قدرت خريد مردم است گفت: قيمت مسكن بايد ۴۰ درصد كاهش يابد تا با سطح درآمد متعارف خانواده ها هم سطح شود و معاملات راه بيفتد.
محمدحسين اديب استاد دانشگاه است . وي معتقد است قيمت مسكن بيش از قدرت خريد قشر متوسط و ضعيف رشد كرده و بايد 40 درصد كاهش يابد تا با سطح درآمد متعارف خانواده ها هم سطح شود تا معاملات رونق يابد.
به گزارش اقتصاد آنلاين به نقل از تسنيم، وي بر اين باور است كه اقتصاد در آينده "اشتغال محور" مي شود و وقتي اقتصاد "اشتغال محور" شد، سرمايه ها به سمت مسكن حركت نمي كند بازي مسكن در ايران پايان يافته است.
ديگر نظرات وي را در ادامه مي خوانيد.
فروپاشي بورس ها در سال 2001 در آمريكا چرا اتفاق افتاد ؟
بورس آمريكا بيش از حد ارزش گذاري شده بود و حباب بورس تركيد .
آمريكا فروپاشي سال 2001 را چگونه مديريت كرد ؟
فدرال رزرو با تزريق پول عظيم به اقتصاد از سال 2001 تا 2006 فروپاشي را مديريت كرداما تزريق پول عظيم به اقتصاد روند ذيل را ايجاد كرد :
الف- بزرگ‌تر شدن غيرمنطقي بخش مالي نسبت به بخش واقعي اقتصاد
ب-سوداگري و سفته‌بازي بيش از حد بخش مالي به سبب فربه شدن
ج-هدايت سرمايه ها به سمت بخش مسكن و بورس و ارزش گذاري بيش از حد بخش مسكن و بورس به سبب عرضه پول بيش از عرضه كالا و خدمات
د-بيمه كردن حباب بخش مسكن بوسيله دو شركت بيمه اي تحت حمايت دولت و كنگره و با پول شرق آسيا
د- نهايتا سواگري در بخش مسكن و بورس كه باعث شد تا مسكن و سهام بيش از حد ارزش گذاري شود با سقوط بخش مسكن و بورس و فروپاشي ديگري در سال 2008 پايان يافت
• نحوه مديريت بحران 2008
فروپاشي سال 2008 چگونه مديريت شد ؟
مشكل دو چيز بود سقوط بيش از حد ارزش سهام و پائين بودن قيمت ها ( بازار دچار ارزان نمائي شده بود ) و هر دو يك علاج داشت تزريق پول براي ايجاد تورم ، لذا فدرال رزرو از سال 2008 تا 2014 با تزريق پول عظيم به اقتصاد جهاني از يكسو ارزش بورس هاي جهان را دو برابر كرد و از سوي ديگر قيمت كالاها به شدت افزايش يافت مثلا نفت از 35 دلار به 110 دلار افزايش يافت، افزايش قيمت نفت واكنش بازار به عرضه زياد پول بود.
اين روند چه پيامدهايي داشت؟
قيمت ها در بازار جهاني بيش از ظرفيت اقتصاد جهاني افزايش يافت، 69 درصد نفت جهان را 11 كشور وارد مي كنند كه 64 درصد بدهي خارجي جهان را دارند 11 كشور وام مي گيرند و نفت مي خرند. اين 11 كشور از سال 2008 تا كنون پول نفت را با استقراض پرداخت كرده اند، اين روند قابل دوام نبود، نمي شد 69 درصد نفت جهان را نسيه خريد.
• سياست انقباضي فدرال رزرو از 2014 به بعد
فدرال رزرو( بانك مركزي آمريكا) در مقابل اين روند از سال 2014 به بعد ، چه واكنشي نشان داد ؟
سياست انقباضي در پيش گرفت، از يكسو عرضه پول جديد به اقتصاد را متوقف كرد و از سوي ديگر نرخ بهره را بالابرد، با اين دو روند قيمت ها در بازار جهاني سقوط كرد، با شاخص بلومبرگ قيمت هاي جهاني 43 درصد نسبت به 5 سال قبل سقوط كرده است و تورم جهاني نسبت به ده سال قبل با اين شاخص 5 درصد است. يعني سالانه نيم درصد، لذا قيمت كالاها در جهان اكنون حبابي نيست اما اين سياست باعث سقوط شديد قيمت نفت شد .
• انرژي در ايران تا قبل از سقوط قيمت نفت يك هفتم بازار جهاني بود
سقوط قيمت نفت چه تاثيري بر ايران داشت ؟
قيمت نفت از 23 دلار در سال 1381 به 110 دلار در مهر 93 افزايش يافت و سپس در دو مرحله سقوط كرد. اما با 5 برابر شدن قيمت نفت، قيمت انرژي در ايران متناسب با افزايش قيمت جهاني افزايش نيافت، متوسط قيمت انرژي در ايران 15 دلار است يعني انرژي در ايران تا قبل از سقوط قيمت نفت يك هفتم بازار جهاني بود.
عرضه انرژي به يك هفتم قيمت جهاني چه اثري در اقتصاد ايران داشت ؟
سرمايه گذاري در بخش انرژي به شدت اقتصادي شد، واحد هاي بزرگ براي استفاده بيشتراز سرمايه گذاري در بخش انرژي با نفت 15 دلاري، به استقراض وسيع از بانكها روي آوردند، بخش انرژي 274 هزار ميليارد تومان بدهي بانكي دارد.
بعد نفت سقوط كرد، قبلا نفت 110 دلاري را به داخل 15 دلار مي دادند و اكنون نفت 35 دلاري را 15 دلار مي دهند، اين روند سرمايه گذاري در بخش انرژي را غير اقتصادي كرد و بانكها نمي توانند وام پرداختي به بخش انرژي را وصول كنند. اما از سوي ديگر به ازاي وام پرداختي به بخش انرژي، سود 20 درصدي به سپرده پرداخت مي كنند .
اين سقوط شامل فقط بخش نفت است ؟
نه خير ، كلا قيمت مواد خام سقوط كرده است، سال گذشته قيمت سنگ آهن توليدي در كشور با هزينه اداره معدن مساوي شد، يعني قيمت سنگ آهن مساوي است با هزينه استخراج، خود سنگ آهن رايگان است .
اين چه اثري بر بورس ايران داشت ؟
هزينه احداث يك كارخانه يك ميليون تني سيمان به قيمت روز 400 ميليارد تومان است اما يك كارخانه يك ميليون تني سيمان را در بورس مي شود. با 100 ميليارد تومان خريد و اين يك عدم تعادل است در عمل بازار يك كارخانه سيماني را با دلار 950 تومان مي خرد نه 3500 تومان .
در بقيه بخش ها چگونه است ؟
تقريبا در 80 درصد اقتصاد وضعيت شبيه مثال سيمان است ، سيمان مشت نمونه خروار است، در 80 درصد اقتصاد سرمايه گذاري هاي انجام شده را با دلار 950 تومان مي توان فروخت نه دلار 3500 تومان .
اين چه اثري بر صنعت و به صورت مشخص صنعت سيمان دارد ؟
اولا صنايع بورسي نمي توانند وام دريافتي را پرداخت كنند بدهي بانكي شركتهاي بورسي در آذر 94 نسبت به آذر 96 حدود 16 درصد افزايش يافته است. اگر متوسط نرخ بهره 24 درصد باشد شركتهاي بورسي اصل وام را نداده اند و فقط يك سوم نرخ بهره را پرداخت كرده اند و ثانيا قيمت گذاري كارخانه سيمان در بورس با نفت 35 دلاري است. اما هزينه احداث مطابق با نفت 110 دلاري است هزينه در ايران متناسب با سقوط قيمت نفت بايد پائين مي آمد اما پائين نيامده است و اين روند دو اثر دارد سرمايه گذاري جديد غير اقتصادي شده است و به اتمام رساندن پروژه هاي سرمايه گذاري ناتمام نيز غير اقتصادي است.
وقتي قيمت نفت از 23 دلار در سال 1381 به 110 دلار در مهر 93 افزايش يافت چه تاثيري بر اقتصاد ايران داشت ؟
مردم به شدت ثروتمند شدند اما ثروت ايحاد شده به دو سمت مسكن و توليد "انرژي محور" رفت ، البته توليد غير " انرژي محور" تقريبا مضمحل شد و اين باعث شد تا توليد "غير انرژي محور" نتواند وام هاي دريافتي را پرداخت كند، ريسك از اين دسته صنايع به بانكها منتقل شد .
با سقوط قيمت نفت چه اتفاقي افتاد ؟
سرمايه گذاري در توليد "غير انرژي محور" غير اقتصادي شد و وصولي بانكها از بخش " غير انرژي محور" تقريبا متوقف شد .
در بخش مسكن چه اتفاقي افتاد ؟
منبع تغذيه كننده افزايش قيمت مسكن، افزايش قيمت نفت از 23 دلار به 110 دلار بود، استيگليز برنده جايزه نوبل در رشته اقتصاد مي نويسد در كشورهاي نفت خير با افزايش قيمت نفت، مسكن به شدت افزايش مي يابد و با سقوط قيمت نفت مسكن به شدت كاهش مي يابد.
افزايش قيمت نفت چگونه باعث افزايش قيمت مسكن مي شد ؟
در مرحله بعد دولت پول نفت را كه 5 برابر شده بود به صورت حقوق و پروژ هاي عمراني خرج مي كرد دولت 5 برابر گذشته خرج مي كرد بدون اينكه از مردم گرفته باشد اين به ثروت مند شدن مردم و اقتصاد مي انجاميد و نهايتا ثروتمند شدن مردم از بخش مسكن و توليد " انرژي محور " سردرمي آورد .
با سقوط قيمت نفت از 110 دلار به 35 دلار قيمت نفت هنوز بالاتر از سال 1381 است ؟
5.34دلار امروز در بازار جهاني معادل يك دلار سال 1973 قدرت خريد دارد ، بر اين اساس نفت 35 دلاري امروز معادل 6.55 دلاردر سال 1973 است
شما مي گوييد كه افزايش قيمت مسكن به سبب افزايش قيمت نفت از 23 دلار به 110 دلار بود و اكنون قيمت نفت با حذف تورم به سطح قيمت هاي سال 1381 بازگشته است لذا بر اساس استدلال شما افزايش قيمت مسكن در اين فاصله مازاد بر تورم جهاني ، اضافي است و اضافه مازاد قيمت مسكن حذف مي شود ؟
افزايش قيمت مسكن به دو دسته عوامل مالي و غير مالي تقسيم مي شود عوامل مالي به سه دسته تقسيم مي شود :
الف- قيمت نفت
ب- نحوه توزيع درآمد نفت در كشور
ح- حجم واقعي واقعي كه بانكها طي يكسال پرداخت مي كنند
نحوه توزيع درآمد نفت چه اثري بر قيمت مسكن دارد ؟
الف- مطابق بودجه سال 1395،كمك دولت به صندوق هاي بازنشستگي در سال 1395حدود 38 هزار ميليارد تومان؛
ب-سهم دولت از صادرات نفت ، ميعانات گازي و فرآورده نفتي در سال 95 با نفت 35 دلار و صادرات 2 ميليون بشكه نفت خام و ميعانات حدود 40 هزار ميليارد تومان ( حدود 700 هزار بشكه بيش از قبل از تحريم ، معادل صادرات نفت و ميعانات در فروردين 1395 )
ح-وصولي دولت بابت صادرات نفت خام ، ميعانات و فرآورده نفتي فقط 2 هزار ميليارد تومان بيش از كمك به صندوق هاي بازنشستگي است؛95 درصد نفت ، ميعانات و فرآورده نفتي صرف پرداخت دو صندوق بازنشستگي مي شود.
در سال 1382 يك درصد از درآمد صادرات نفت ، ميعانات و فرآورده نفتي صرف كمك به صندوق بازنشستگي كشوري مي شد و اين نسبت در سال 94 حدود 32 درصد و در سال 95 به 51.3 درصد افزايش مي يابد .
اين مطلب را چگونه تحليل مي كنيد ؟
وقتي يك درصد وصولي دولت بابت صادرات نفت به صندوق بازنشستگي كشوري پرداخت ميشد قيمت مسكن در ايران رشد مي كرد ما وقتي 95 درصد درآمد صادرات نفت و بقيه حامل هاي انرژي، صرف پرداخت حقوق بازنشستگان مي شود پول نفت وارد بخش مصرفي كشور مي شود و مسكن گران نمي شود. نحوه خرج كردن پول نفت در قيمت مسكن موثر است وقتي درآمد نفت آنقدر كم مي شود كه فقط كفايت كمك به بازنشستگان كشور را دارد مسكن گران نمي شود .
ميزان وامي كه بانكها طي يكسال پرداخت مي كنند چه تاثري بر قيمت مسكن دارد ؟
وزير اقتصاد اعلام داشتند كه 80 درصد منابع سيستم بانكي قفل شده است يعني بانكها با 20 درصد منابع خود، كار مي كنند يعني وقتي اعلام ميشود نقدينگي هزار هزار ميليارد تومان است 20 درصد آآن به واقع در اقتصاد جريان دارد و بقيه قفل شده است وقتي 20 درصد منابع بانكها فعال باشد اقتصاد قفل ميشود اين پول كافي نيست غير فعال شدن 80 درصد منابع سيستم بانكي به ركود در بخش مسكن مي انجامد قفل شدن 80 درصد منابع بانكها توان وام دهي بانكها را به شدت كاهش داده و اين باعث كاهش قيمت مسكن ميشود
چه عامل مالي ديگري بر قيمت مسكن تاثير گذار است ؟
احتمالا اكنون نقدينگي از هزار هزار ميليارد تومان عبور كرده با هزار هزار ميليارد تومان نقدينگي كه 96 درصد آن سپرده بانكي است نبايد قيمت مسكن سقوط مي كرد، اما اشكال اين جاست كه 70 درصد از سپرده هاي بانكي به 600 هزار شخصيت حقيقي و حقوقي تعلق دارد كه معادل حدود يك درصد جمعيت كشورند، به عبارت ديگر در كشور تمركز ثروت ايجاد شده، اين 600 هزار نفر مخارج اندكي دارند، مصرف محدودي دارند و تقاضاي زيادي ايجاد نمي كنند اين 600 هزار نفر به جند خانه احتياج دارند؟ لذا به سبب تمركز ثروت كه طي 15 سال گذشته اتفاق افتاده 99 درصد جامعه صاحب 30 درصد سپرده هاي بانكي است كه قدرت خريدي ايحاد نمي كند،پس حجم نقدينگي مهم نيست، تقسيم نقدينگي مهم است، تقسيم نقدينگي بگونه اي نيست كه در بخش مسكن قدرت خريد ايجاد كند.
گفتيد قيمت مسكن به يك سري عامل مالي و غير مالي مربوط مي شود عوامل مالي را بيان كرديد عوامل غير مالي چه تاثيري بر بخش مسكن دارد ؟
عوامل غير مالي چهار دسته اند :
يك - مصرف 70 درصد آب هاي زير زميني و تمام شدن آب يا كاهش منابع آبي در بخش وسيعي از مملكت و سپس مهاجرت به تهران .
دو- بحران گرد و خاك در غرب كه براي 80 روز در سال در برخي مناطق، زندگي عادي را دشوار مي كند كه اين روند موج مهاجرت به كلان شهر ها راباعث شده است، مهاجرت به كلان شهر ها طي 15 سال گذشته از مناطق درگير بجران آب و گرد و خاك، تقاضا را در تهران بالابرد و اين اثر افزايش درآمد هاي نفتي در قيمت مسكن را تشديد كرد، در وضع موجود بحران مهاجرت به سبب تمام شدن آب و بحران گرد و خاك همچنان به قوت خود باقي است لذا مهاجرت به اين دو دليل ادامه دارد.
سه : وجود 18 ميليون جوان بين 23 تا 33 سال كه با ازدواج به مسكن احتياج دارند و ناتواني در خريد مسكن به افزايش اجاره انجاميده است از آغاز سال 92 تا كنون با وجودي كه قيمت مسكن 35 درصد كاهش يافته اجاره خانه 60 درصد رشد داشته كه واكنشي نسبت به ناتواني در خريد حانه است.
چهار –غرب درياچه چيتگر يا منطقه 22 بوسيله منابع طبيعي مرتع اعلام شده كه سرمايه گذاري عمده تهران در بخش مسكن را شامل مي شود و برخي كارشناسان مسكن ادعا كردند درآن 200 هزار واحد مسكوني ساخته شده اين روند سرمايه گذاري در بخش مسكن در دولت قبل در تهران را دچار مشكل مي كند.
از چهار عامل فوق كه افزايش قيمت مسكن را باعث مي شد سه عامل به قوت حود باقي است و عامل سوم به شدت رو به رشد است اما هيچ كدام از اينها اثر سقوط قيمت نفت را در تعيين قيمت مسكن حذف نمي كند اما تعديل مي كند .
بر اساس مطالب شما عوامل مالي كاهش قيمت مسكن را مي طلبد و عوامل غير مالي افزايش قيمت مسكن را، ولي برآيند آن كاهش قيمت مسكن را اجتناب ناپذير مي كند اساسا قيمت مسكن تا كنون چقدر نسبت به اوج آن در سال 91 كاهش داشته است ؟
به اظهار رئيس اتحاديه بنگاهداران مسكن در آبان 94 نسبت اسفند 91 قيمت مسكن در تهران به شرح ذيل كاهش يافته است :در مناطق غربي تهران آپارتمان متري 7 ميليون متري 4 ميليون تومان، در شمال تهران آپارتمان متري 17ميليون متري 12ميليون تومان،در جنوب تهران آپارتمان متري 4 ميليون متري 6/2 ميليون تومان، در وضع موجود اين قيمت ها حداقل 10 درصد ديگر كاهش يافته است و اين روند ادامه دارد.
قيمت مسكن تا چه ميزان كاهش مي يابد ؟
در حوزه مسكن مكانيزم كاهش قيمت به اين صورت است كه ابتدا معاملات كاهش مي يابد و در مرحله بعد قيمت سقوط كند.
به عبارت ديگر براي پيش بيني قيمت مسكن در آينده بايد به سير معاملات مسكن توجه شود؟
تعداد معاملات مسكن در اسفند در كل كشور 57 هزار بوده و اين معادل تعداد فوتي هاي كشور است اگر هر فوت يك معامله مسكن را باعث شود تعداد معاملات مسكن كم و زياد در حد تعداد فوتي هاي كشور است اين نشان مي دهد معاملات مسكن بسيار حداقلي است و در مرحله بعد قيمت سقوط مي كند.
قيمت مسكن در ايران چقدر گران است به عبارت ديگر قيمت مسكن حداكثر چقدر در ايران سقوط مي كند ؟
متوسط قيمت يك متر واحد مسكوني فروش رفته در كشور در سال 94 بالغ بر 1.5 ميليون تومان بوده است كه با نفت 35 دلاري منطبق است، معدل قيمت خانه هاي فروش رفته در كل كشور بالانيست، در معدل قيمت خانه هائي كه در كشور فروش رفته حباب وجود ندارد اما معدل قيمت مسكن در كلان شهر ها و تهران بالاست، قيمت مسكن در كلان شهر ها و بالاخص تهران بيشتر بايد سقوط كند.
شما مي گوييد ابتدا تقاضا براي مسكن كاهش مي يابد يا معاملات كم مي شود و سپس قيمت پائين مي آيد و قيمت مسكن در كل كشور حبابي نيست بلكه مشكل فقط به كلان شهر ها مربوط ميشود و در كلان شهر ها مشكل عمدتا به تهران مربوط مي شود آيا آمار هم نشان مي دهد آمار معاملات در تهران كاهش يافته است ؟
به محدوديت هاي مذكور، اگر يك نكته ديگر را اضافه كنيد بهتر وضع را نشان مي دهد، در تهران خانه هاي لوكس حبابي تر است تا خانه هاي غير لوكس ، يعني ضمن اينكه قيمت ها در كلان شهر ها حبابي است و نه بقيه كشور ، در تهران حباب بيشتر از بقيه كلان شهر هاست و در تهران نيز واحد هاي لوكس خباب بيشتري دارد تا واحد هاي غير لوكس ، آمار هم اين را نشان مي دهد ،21 درصد از آپارتمان هاي فروش رفته در تهران در اسفند بالاي 550 ميليون تومان بوده ( 2759 واحد ) كه با توجه به وسعت تهران تقريبا يعني صفر.
نهايتا پيش بيني شما از قيمت مسكن در آينده جيست ؟
مسكن در تهران و نه در كشور متناسب با نفت 110 دلاري قيمت گذاري شده و بايد متناسب با قيمت نفت و در سطح وسيع تر و جامع تر، معادل برآيند عومل مالي و غير مالي كاهش يابد، ، قيمت مسكن بيش از حد قيمت گذاري شده و بايد كاهش يابد البته مهاجرت از مناطق درگير بحران آب و گرد و خاك اين بحث را تعديل مي كند نياز جوانان به مسكن هم باز هم اثر گذار است اما همچنان قيمت مسكن بيش از قدرت خريد معدل جامعه است
بخش مسكن چگونه مي تواند وارد فاز رونق شود ؟
قيمت خانه كلنگي در تهران نسبت به سال 63 حدود برار شده اما قدرت خريد مردم هزار برابر نشده است، مشكل اينجاست كه رشد قيمت مسكن بيش از رشد قدرت خريد مردم بوده و دو راه حل بيشتر متصور نيست يا بايد قدرت خريد مردم افزايش يابد كه با نفت 35 دلاري ممكن نيست يا اينكه بايد قيمت پائين بيايد و اگر قيمت متناسب پائين نيايد ركود ميشود يعني معاملات مسكن كاهش مي يابد(قلت معاملات مسكن در تهران واكنش بازار به بالابودن قيمت است ) اگر آمار معاملات مسكن در مورد واحدهاي بالاي 850 ميليون تومان در اسفند 94 بررسي شود فقط 1037 واحد مسكوني به فروش رفته كه گواه توقف نسبي فروش آپارتمان هاي لوكس است، انتظار مي رود قيمت آپارتمان هاي لوكس در تهران سقوط بيشتري داشته باشد چون روند معاملات كاهش قابل ملاحظه اي را نشان مي دهد
آيا فقط عواملي كه اشاره كرديد اعم از مالي و غير مالي در قيمت مسكن موثر است و عامل ديگري موثر نيست؟
چرا سرمايه گذاري در تهران غلط انجام شده و اين ديگر ربطي به قيمت نفت ندارد متوسط واحد هاي مسكوني ساخته شده در تهران 130 تا 140 متر است در حاليكه تنها 15 درصد از واحد هاي فروش رفته در تهران در اسفند 94 بالاي 130 متر بوده است، مسكن براي كساني ساخته ميشومد كه در تهران وجود ندارند اين ارتباطي با قيمنت نفت ندارداين سرمايه گذاري غلط است ريشه بحران مسكن به سقوط قيمت نفت بازمي گردد كه با توليد مسكن غير متناسب با نياز جامعه تشديد شده است
اطلاعات ذيل كه مربوط به سال 1393 در شهر تهران است به خوبي اين فرايند را نشانت مي دهد :
الف- مجموع مساحت زيربناي تعيين شده در پروانه هاي احداث ساختمان صادر شده از سوي شهرداري هاي شهر تهران حدود 15688 هزار متر مربع بوده
ب- تعداد واحد مسكوني پيش بيني شده در پروانه هاي احداث ساختمان صادر شده از سوي شهرداري هاي شهر تهران بالغ بر 83112 واحد بوده است
ح-متوسط زير بناي واحد هاي مسكوني در تهران بر اساس اطلاعات فوق 189 متر است با كسر مشاعات از 189 متر ، ساخت واحد مسكوني با اين متراژ با واقعيت هاي شهر تهران منطبق نيست
مطالب شما بر اين اساس است كه عوامل مالي باعث كاهش قيمت مسكن و عوامل غير مالي باعث افزايش قيمت مسكن ميشود اما برآيند اين دو، باعث كاهش قيمت مسكن مي شود برآيند را چگونه محاسبه مي كنيد؟ چه شاخصي اين برآيند را نشان مي دهد ؟
اساس حرف من اين است كه رشد قيمت مسكن در تهران بسيار بيش از رشد قدرت خريد مردم اين كلان شهر بوده و لذا قيمت بايد تا انطباق قيمت با قدرت خريد كاهش يابد اما اين مسئله چسبندگي دارد و جامعه مقاومت مي كند و اكنون اقتصاد در فاز مقاومت است اما در فازمقاومت، معاملات مسكن كاهش مي يابد اما شاخص : به اظهار مشاور وزير مسكن در سال 1381 وام بانكي در تهران براي خريد يك آپارتمان 75 متري معادل 60 درصد قيمت آپارتمان بود و اكنون وام بانكي متعلقه تنها كفايت خريد 10 متر مربع آپارتمان 75 متري در تهران را دارد اين نشان مي دهد رشد قيمت مسكن بسيار بيش از رشد قدرت خريد قشر متوسط و ضعيف بوده و علاوه بر آن رشد قيمت مسكن ، بسيار بيش از رشد توان وام دهي بانكها بوده است.
قيمت مسكن در كلان شهر ها را بحث كرديد اما به پيش بيني قيمت مسكن در بقيه ايران نپرداختيد ؟
در مناطق درگير كم آبي، قيمت مسكن روند به شدت رو به نزولي خواهد داشت . معاملات به شدت كاهش مي يابد اما در مناطقي كه بحران آب وجود ندارد مثل دو استان شمالي يا مناطق زيادي در آذر بايجان مثل مرند، به سبب كاهش درآمد ارزي و كاهش اجباري واردات ، كشاورزي رشد مي كند و اقتصاد پويايي خود را خواهد داشت سقوط قيمت نفت ، در مناطقي كه بحران آب، جدي نيست رونق اقتصادي به همراه دارد.
تحليل شما نگاهي سه ساله به اقتصاد را تداعي مي كند دريك نگاه طولاني رو به جلو چي ؟
بايد يك آينده نگري ده ساله به اقتصاد داشت و بر بنياد آينده نگري ده ساله آينده راپيش بيني كرد. در نگاه ده ساله بزرگترين مشكل ايران كه همه مشكلات ديگر را تحت الشعاع قرار مي دهد بحران اشتغال است. همه منابع دير يا زود براي حل بحران اشتغال بسيج مي شود. در آن حالت، حتي اگر قيمت نفت مجددا گران شود درآمد نفتي نمي تواند به سمت مسكن هدايت شود و اقتصاد مجدد مسكن محور شود. اقتصاد در آينده "اشتغال محور" مي شود و وقتي اقتصاد "اشتغال محور" شد، سرمايه ها به سمت مسكن حركت نمي كند بازي مسكن در ايران پايان يافته است .
اما در رسانه ها موجي ايجاد شده كه مسكن از ارديبهشت وارد فاز رونق مي شود ؟
در زمستان 94 متوسط قيمت فروش نفت ايرات به گزارش اوپك 29 دلار بوده است كه پول آن در بهار به اقتصاد تزريق مي شود و انطباق اقتصاد ايران در بهار 95 با نفت 29 دلاري به كاهش شديد تقاضا منجر مي شود. ممكن نيست با نفت 29 دلاري ، مسكن وارد فاز رونق شود در سال جاري و با نفت 35 دلاري ،درآمد صادرات نفت ، ميعانات و فرآورده سهم دولت ، معادل 96 درصد كمك دولت به دو صندوق بازنشستگي است، يا نفت 29 دلاري درآمد دولت از صادرات انرژي، كفايت حقوق بازنشسگان را هم نمي دهد. به عبارت ديگر به استثناي حقوق بازنشستگان، دولت در هر زمينه اي در اقتصاد دخالت كند مردم بايد پول آن را پرداخت كنند چگونه ممكن است وقتي دولت اين گونه خرج مي كند مسكن وارد فاز رونق شود البته در دوران سقوط قيمت نفت ، حداقل قيمت در سطج 29 يا 35 دلار باقي نخواهد ماند در سال جاري نفت گران تر ميشود اما اين به معناي بازگشت به قيمت هاي گران گذشته در سال جاري نيست
شما ورود مسكن به فاز رونق در ارديبهشت را غير واقعي مي دانيد ؟
29 درصد از سپرده هاي سيستم بانكي به تسهيلات تبديل نشده و 49 درصد به دولت و 114 شركت دولتي وام پرداخت شده كه برگشت ندارد و بانكها فقط با 22 درصد سپرده ها كار مي كنند و در بهار تغييري در اين ارتياط رخ نمي دهد، اين بانكها هستند كه در كنار دولت، قدرت خريد ايجاد مي كند وقتي بانكها با 22 درصد ظرفيت خود فعال باشند و دولت جز در حقوق بازنشستگان، بقيه هزينه هايش بايد بوسيله مردم تامين شود، انتظار ورود بخش مسكن به رونق غير واقعي است.
• قيمت مسكن بايد 40 درصد كاهش يابد تا معاملات رونق يابد
چه بايد اتفاق بيفتد تا رونق به بخش مسكن بازگردد؟
قيمت مسكن بيش از قدرت خريد قشر متوسط و ضعيف رشد كرده قيمت مسكن بايد 40 درصد كاهش يابد تا با سطح درآمد متعارف خانواده ها هم سطح شود تا معاملات راه بيفتد.
• سودي كه بانكها از آغاز سال 92 به سپرده پرداخت مي كنند از بازده اقتصاد بالاتر است
در سال آينده هم مسكن وارد فاز رونق نمي شود ؟
سودي كه بانكها از آغاز سال 92 به سپرده پرداخت مي كنند از بازده اقتصاد بالاتر است. سه سال متوالي است كه بانكها سودي كه به سپرده مي دهند از بازده اقتصاد بالاتر است،اين روند تا ابد ادامه نخواهد داشت،اين روند به كوچك شدن بانكها انجاميده است،بانكها دارند كوچك ميشوند،بانكها دارند زيان مي كنند، دير يا زود بانكها ناتواني خود را از پرداخت سودي كه از آغاز سال 92 تعهد كرده اند اعلام مي كنند، وقتي اعلام، تحقق يابد، سود ابرازي از آغاز 92 به بعد دود ميشود، وقتي دود سفيد از دود كش ها زباله كشيد، مسكن وارد ركود سختي ميشود، ممكن است دود سفيد در سال 96 در آسمان قابل رويت شود، حباب سود سپرده در آسمان مسكن مي تركد.
• توسعه فيزيكي كلان شهر ها ديگر ممكن نيست
در افق ده ساله بايد منتظر چه رويدادهايي باشيم ؟
دو بال شرق و غرب ايران ، بال شرق از چابهار تا سرخس و بال غرب از خوزستان تا اروميه، اگر به حال خود رها شود، بال غرب بخاطر بي آبي و بال شرق به خاطر بحران گرد و خاك، به سمت تخليه حمعيتي و مهاجرت به كلان شهر ها پيش مي روند و كلان شهرها ظرفيت جذب آنها را ندارند، منابع كشور بايد براي جلوگيري از تخليه اين دو بال، بسيج شود، هيچ راه دومي نيست، تهران را نم يشود از شهر 14 ميليوني ( قطب تهران و نه شهر تهران ) به قطب 20 ميليوني تبديل كرد. تجديد سياست ها در اين دو زمينه منابع را به سمت بال شرق و غرب هدايت مي كند و نهايتا تجهيز منابع در كلان شهر ها براي مسكن را بسيار محدود مي كند، توسعه فيزيكي كلان شهر ها ديگر ممكن نيست .
• نفت مجددا گران مي شود
در افق ده ساله بايد منتظر چه رويداد ديگري باشيم؟
نفت مجددا گران مي شود و به كمك نفت گران، مجددا در ايران رونق ميشود ، رونق و ركود در ايران به قيمت و حجم صادرات انرژي مربوط مي شود، قيمت نفت دير يا زود گران مي شود و ركود فعلي به رونق تبديل مي شود.
از تاثير بخش مسكن بر ديگر بخش ها در ايران سخني به ميان نيامد ؟
وقتي مسكن گران مي شود مردم حس مي كنند كه ثروتمند تر شدند و بيشتر مصرف مي كنند و وقتي مسكن ارزان مي شود حس فقر در مردم رشد مي كند و كمتر مصرف مي كنند، يكي از عوامل ركود فعلي يا قلت تقاضا به همين بر مي گردد.
===========================================
==براي اطلاع از جزئيات آپارتمان ها روي عكس كليك كنيد==
اميدواريم استحكام ، زيبائي و مهمتر از همه اعتبار فروشنده ( شركت سرمايه گذاري توسعه ساختمان سپهر تهران متعلق به بانك صادرات)شما را ترغيب نمايد تا در صورت نياز به ملكي در شمال شهر تهران براي سكونت در محيطي دلپذير و زيبا و يا سرمايه گذاري مطمئن ، يكي از خريداران اين برج هاي آرامش بخش باشيد.
فروش ( پيش فروش ) آپارتمان در خيابان فرشته تهران
بررسي اقتصاد و آينده بخش مسكن توسط استاد دانشگاه آقاي محمد حسين اديب : تحليلي كه به واقيعت خيلي نزديك است - 30 فروردين 95
در گفتگو با محمدحسين اديب بيان شد:
قيمت مسكن بايد 40 درصد كاهش يابد
يك استاد دانشگاه با اشاره به اين كه قيمت مسكن همچنان بيشتر از قدرت خريد مردم است گفت: قيمت مسكن بايد ۴۰ درصد كاهش يابد تا با سطح درآمد متعارف خانواده ها هم سطح شود و معاملات راه بيفتد.
محمدحسين اديب استاد دانشگاه است . وي معتقد است قيمت مسكن بيش از قدرت خريد قشر متوسط و ضعيف رشد كرده و بايد 40 درصد كاهش يابد تا با سطح درآمد متعارف خانواده ها هم سطح شود تا معاملات رونق يابد.
به گزارش اقتصاد آنلاين به نقل از تسنيم، وي بر اين باور است كه اقتصاد در آينده "اشتغال محور" مي شود و وقتي اقتصاد "اشتغال محور" شد، سرمايه ها به سمت مسكن حركت نمي كند بازي مسكن در ايران پايان يافته است.
ديگر نظرات وي را در ادامه مي خوانيد.
فروپاشي بورس ها در سال 2001 در آمريكا چرا اتفاق افتاد ؟
بورس آمريكا بيش از حد ارزش گذاري شده بود و حباب بورس تركيد .
آمريكا فروپاشي سال 2001 را چگونه مديريت كرد ؟
فدرال رزرو با تزريق پول عظيم به اقتصاد از سال 2001 تا 2006 فروپاشي را مديريت كرداما تزريق پول عظيم به اقتصاد روند ذيل را ايجاد كرد :
الف- بزرگ‌تر شدن غيرمنطقي بخش مالي نسبت به بخش واقعي اقتصاد
ب-سوداگري و سفته‌بازي بيش از حد بخش مالي به سبب فربه شدن
ج-هدايت سرمايه ها به سمت بخش مسكن و بورس و ارزش گذاري بيش از حد بخش مسكن و بورس به سبب عرضه پول بيش از عرضه كالا و خدمات
د-بيمه كردن حباب بخش مسكن بوسيله دو شركت بيمه اي تحت حمايت دولت و كنگره و با پول شرق آسيا
د- نهايتا سواگري در بخش مسكن و بورس كه باعث شد تا مسكن و سهام بيش از حد ارزش گذاري شود با سقوط بخش مسكن و بورس و فروپاشي ديگري در سال 2008 پايان يافت
• نحوه مديريت بحران 2008
فروپاشي سال 2008 چگونه مديريت شد ؟
مشكل دو چيز بود سقوط بيش از حد ارزش سهام و پائين بودن قيمت ها ( بازار دچار ارزان نمائي شده بود ) و هر دو يك علاج داشت تزريق پول براي ايجاد تورم ، لذا فدرال رزرو از سال 2008 تا 2014 با تزريق پول عظيم به اقتصاد جهاني از يكسو ارزش بورس هاي جهان را دو برابر كرد و از سوي ديگر قيمت كالاها به شدت افزايش يافت مثلا نفت از 35 دلار به 110 دلار افزايش يافت، افزايش قيمت نفت واكنش بازار به عرضه زياد پول بود.
اين روند چه پيامدهايي داشت؟
قيمت ها در بازار جهاني بيش از ظرفيت اقتصاد جهاني افزايش يافت، 69 درصد نفت جهان را 11 كشور وارد مي كنند كه 64 درصد بدهي خارجي جهان را دارند 11 كشور وام مي گيرند و نفت مي خرند. اين 11 كشور از سال 2008 تا كنون پول نفت را با استقراض پرداخت كرده اند، اين روند قابل دوام نبود، نمي شد 69 درصد نفت جهان را نسيه خريد.
• سياست انقباضي فدرال رزرو از 2014 به بعد
فدرال رزرو( بانك مركزي آمريكا) در مقابل اين روند از سال 2014 به بعد ، چه واكنشي نشان داد ؟
سياست انقباضي در پيش گرفت، از يكسو عرضه پول جديد به اقتصاد را متوقف كرد و از سوي ديگر نرخ بهره را بالابرد، با اين دو روند قيمت ها در بازار جهاني سقوط كرد، با شاخص بلومبرگ قيمت هاي جهاني 43 درصد نسبت به 5 سال قبل سقوط كرده است و تورم جهاني نسبت به ده سال قبل با اين شاخص 5 درصد است. يعني سالانه نيم درصد، لذا قيمت كالاها در جهان اكنون حبابي نيست اما اين سياست باعث سقوط شديد قيمت نفت شد .
• انرژي در ايران تا قبل از سقوط قيمت نفت يك هفتم بازار جهاني بود
سقوط قيمت نفت چه تاثيري بر ايران داشت ؟
قيمت نفت از 23 دلار در سال 1381 به 110 دلار در مهر 93 افزايش يافت و سپس در دو مرحله سقوط كرد. اما با 5 برابر شدن قيمت نفت، قيمت انرژي در ايران متناسب با افزايش قيمت جهاني افزايش نيافت، متوسط قيمت انرژي در ايران 15 دلار است يعني انرژي در ايران تا قبل از سقوط قيمت نفت يك هفتم بازار جهاني بود.
عرضه انرژي به يك هفتم قيمت جهاني چه اثري در اقتصاد ايران داشت ؟
سرمايه گذاري در بخش انرژي به شدت اقتصادي شد، واحد هاي بزرگ براي استفاده بيشتراز سرمايه گذاري در بخش انرژي با نفت 15 دلاري، به استقراض وسيع از بانكها روي آوردند، بخش انرژي 274 هزار ميليارد تومان بدهي بانكي دارد.
بعد نفت سقوط كرد، قبلا نفت 110 دلاري را به داخل 15 دلار مي دادند و اكنون نفت 35 دلاري را 15 دلار مي دهند، اين روند سرمايه گذاري در بخش انرژي را غير اقتصادي كرد و بانكها نمي توانند وام پرداختي به بخش انرژي را وصول كنند. اما از سوي ديگر به ازاي وام پرداختي به بخش انرژي، سود 20 درصدي به سپرده پرداخت مي كنند .
اين سقوط شامل فقط بخش نفت است ؟
نه خير ، كلا قيمت مواد خام سقوط كرده است، سال گذشته قيمت سنگ آهن توليدي در كشور با هزينه اداره معدن مساوي شد، يعني قيمت سنگ آهن مساوي است با هزينه استخراج، خود سنگ آهن رايگان است .
اين چه اثري بر بورس ايران داشت ؟
هزينه احداث يك كارخانه يك ميليون تني سيمان به قيمت روز 400 ميليارد تومان است اما يك كارخانه يك ميليون تني سيمان را در بورس مي شود. با 100 ميليارد تومان خريد و اين يك عدم تعادل است در عمل بازار يك كارخانه سيماني را با دلار 950 تومان مي خرد نه 3500 تومان .
در بقيه بخش ها چگونه است ؟
تقريبا در 80 درصد اقتصاد وضعيت شبيه مثال سيمان است ، سيمان مشت نمونه خروار است، در 80 درصد اقتصاد سرمايه گذاري هاي انجام شده را با دلار 950 تومان مي توان فروخت نه دلار 3500 تومان .
اين چه اثري بر صنعت و به صورت مشخص صنعت سيمان دارد ؟
اولا صنايع بورسي نمي توانند وام دريافتي را پرداخت كنند بدهي بانكي شركتهاي بورسي در آذر 94 نسبت به آذر 96 حدود 16 درصد افزايش يافته است. اگر متوسط نرخ بهره 24 درصد باشد شركتهاي بورسي اصل وام را نداده اند و فقط يك سوم نرخ بهره را پرداخت كرده اند و ثانيا قيمت گذاري كارخانه سيمان در بورس با نفت 35 دلاري است. اما هزينه احداث مطابق با نفت 110 دلاري است هزينه در ايران متناسب با سقوط قيمت نفت بايد پائين مي آمد اما پائين نيامده است و اين روند دو اثر دارد سرمايه گذاري جديد غير اقتصادي شده است و به اتمام رساندن پروژه هاي سرمايه گذاري ناتمام نيز غير اقتصادي است.
وقتي قيمت نفت از 23 دلار در سال 1381 به 110 دلار در مهر 93 افزايش يافت چه تاثيري بر اقتصاد ايران داشت ؟
مردم به شدت ثروتمند شدند اما ثروت ايحاد شده به دو سمت مسكن و توليد "انرژي محور" رفت ، البته توليد غير " انرژي محور" تقريبا مضمحل شد و اين باعث شد تا توليد "غير انرژي محور" نتواند وام هاي دريافتي را پرداخت كند، ريسك از اين دسته صنايع به بانكها منتقل شد .
با سقوط قيمت نفت چه اتفاقي افتاد ؟
سرمايه گذاري در توليد "غير انرژي محور" غير اقتصادي شد و وصولي بانكها از بخش " غير انرژي محور" تقريبا متوقف شد .
در بخش مسكن چه اتفاقي افتاد ؟
منبع تغذيه كننده افزايش قيمت مسكن، افزايش قيمت نفت از 23 دلار به 110 دلار بود، استيگليز برنده جايزه نوبل در رشته اقتصاد مي نويسد در كشورهاي نفت خير با افزايش قيمت نفت، مسكن به شدت افزايش مي يابد و با سقوط قيمت نفت مسكن به شدت كاهش مي يابد.
افزايش قيمت نفت چگونه باعث افزايش قيمت مسكن مي شد ؟
در مرحله بعد دولت پول نفت را كه 5 برابر شده بود به صورت حقوق و پروژ هاي عمراني خرج مي كرد دولت 5 برابر گذشته خرج مي كرد بدون اينكه از مردم گرفته باشد اين به ثروت مند شدن مردم و اقتصاد مي انجاميد و نهايتا ثروتمند شدن مردم از بخش مسكن و توليد " انرژي محور " سردرمي آورد .
با سقوط قيمت نفت از 110 دلار به 35 دلار قيمت نفت هنوز بالاتر از سال 1381 است ؟
5.34دلار امروز در بازار جهاني معادل يك دلار سال 1973 قدرت خريد دارد ، بر اين اساس نفت 35 دلاري امروز معادل 6.55 دلاردر سال 1973 است
شما مي گوييد كه افزايش قيمت مسكن به سبب افزايش قيمت نفت از 23 دلار به 110 دلار بود و اكنون قيمت نفت با حذف تورم به سطح قيمت هاي سال 1381 بازگشته است لذا بر اساس استدلال شما افزايش قيمت مسكن در اين فاصله مازاد بر تورم جهاني ، اضافي است و اضافه مازاد قيمت مسكن حذف مي شود ؟
افزايش قيمت مسكن به دو دسته عوامل مالي و غير مالي تقسيم مي شود عوامل مالي به سه دسته تقسيم مي شود :
الف- قيمت نفت
ب- نحوه توزيع درآمد نفت در كشور
ح- حجم واقعي واقعي كه بانكها طي يكسال پرداخت مي كنند
نحوه توزيع درآمد نفت چه اثري بر قيمت مسكن دارد ؟
الف- مطابق بودجه سال 1395،كمك دولت به صندوق هاي بازنشستگي در سال 1395حدود 38 هزار ميليارد تومان؛
ب-سهم دولت از صادرات نفت ، ميعانات گازي و فرآورده نفتي در سال 95 با نفت 35 دلار و صادرات 2 ميليون بشكه نفت خام و ميعانات حدود 40 هزار ميليارد تومان ( حدود 700 هزار بشكه بيش از قبل از تحريم ، معادل صادرات نفت و ميعانات در فروردين 1395 )
ح-وصولي دولت بابت صادرات نفت خام ، ميعانات و فرآورده نفتي فقط 2 هزار ميليارد تومان بيش از كمك به صندوق هاي بازنشستگي است؛95 درصد نفت ، ميعانات و فرآورده نفتي صرف پرداخت دو صندوق بازنشستگي مي شود.
در سال 1382 يك درصد از درآمد صادرات نفت ، ميعانات و فرآورده نفتي صرف كمك به صندوق بازنشستگي كشوري مي شد و اين نسبت در سال 94 حدود 32 درصد و در سال 95 به 51.3 درصد افزايش مي يابد .
اين مطلب را چگونه تحليل مي كنيد ؟
وقتي يك درصد وصولي دولت بابت صادرات نفت به صندوق بازنشستگي كشوري پرداخت ميشد قيمت مسكن در ايران رشد مي كرد ما وقتي 95 درصد درآمد صادرات نفت و بقيه حامل هاي انرژي، صرف پرداخت حقوق بازنشستگان مي شود پول نفت وارد بخش مصرفي كشور مي شود و مسكن گران نمي شود. نحوه خرج كردن پول نفت در قيمت مسكن موثر است وقتي درآمد نفت آنقدر كم مي شود كه فقط كفايت كمك به بازنشستگان كشور را دارد مسكن گران نمي شود .
ميزان وامي كه بانكها طي يكسال پرداخت مي كنند چه تاثري بر قيمت مسكن دارد ؟
وزير اقتصاد اعلام داشتند كه 80 درصد منابع سيستم بانكي قفل شده است يعني بانكها با 20 درصد منابع خود، كار مي كنند يعني وقتي اعلام ميشود نقدينگي هزار هزار ميليارد تومان است 20 درصد آآن به واقع در اقتصاد جريان دارد و بقيه قفل شده است وقتي 20 درصد منابع بانكها فعال باشد اقتصاد قفل ميشود اين پول كافي نيست غير فعال شدن 80 درصد منابع سيستم بانكي به ركود در بخش مسكن مي انجامد قفل شدن 80 درصد منابع بانكها توان وام دهي بانكها را به شدت كاهش داده و اين باعث كاهش قيمت مسكن ميشود
چه عامل مالي ديگري بر قيمت مسكن تاثير گذار است ؟
احتمالا اكنون نقدينگي از هزار هزار ميليارد تومان عبور كرده با هزار هزار ميليارد تومان نقدينگي كه 96 درصد آن سپرده بانكي است نبايد قيمت مسكن سقوط مي كرد، اما اشكال اين جاست كه 70 درصد از سپرده هاي بانكي به 600 هزار شخصيت حقيقي و حقوقي تعلق دارد كه معادل حدود يك درصد جمعيت كشورند، به عبارت ديگر در كشور تمركز ثروت ايجاد شده، اين 600 هزار نفر مخارج اندكي دارند، مصرف محدودي دارند و تقاضاي زيادي ايجاد نمي كنند اين 600 هزار نفر به جند خانه احتياج دارند؟ لذا به سبب تمركز ثروت كه طي 15 سال گذشته اتفاق افتاده 99 درصد جامعه صاحب 30 درصد سپرده هاي بانكي است كه قدرت خريدي ايحاد نمي كند،پس حجم نقدينگي مهم نيست، تقسيم نقدينگي مهم است، تقسيم نقدينگي بگونه اي نيست كه در بخش مسكن قدرت خريد ايجاد كند.
گفتيد قيمت مسكن به يك سري عامل مالي و غير مالي مربوط مي شود عوامل مالي را بيان كرديد عوامل غير مالي چه تاثيري بر بخش مسكن دارد ؟
عوامل غير مالي چهار دسته اند :
يك - مصرف 70 درصد آب هاي زير زميني و تمام شدن آب يا كاهش منابع آبي در بخش وسيعي از مملكت و سپس مهاجرت به تهران .
دو- بحران گرد و خاك در غرب كه براي 80 روز در سال در برخي مناطق، زندگي عادي را دشوار مي كند كه اين روند موج مهاجرت به كلان شهر ها راباعث شده است، مهاجرت به كلان شهر ها طي 15 سال گذشته از مناطق درگير بجران آب و گرد و خاك، تقاضا را در تهران بالابرد و اين اثر افزايش درآمد هاي نفتي در قيمت مسكن را تشديد كرد، در وضع موجود بحران مهاجرت به سبب تمام شدن آب و بحران گرد و خاك همچنان به قوت خود باقي است لذا مهاجرت به اين دو دليل ادامه دارد.
سه : وجود 18 ميليون جوان بين 23 تا 33 سال كه با ازدواج به مسكن احتياج دارند و ناتواني در خريد مسكن به افزايش اجاره انجاميده است از آغاز سال 92 تا كنون با وجودي كه قيمت مسكن 35 درصد كاهش يافته اجاره خانه 60 درصد رشد داشته كه واكنشي نسبت به ناتواني در خريد حانه است.
چهار –غرب درياچه چيتگر يا منطقه 22 بوسيله منابع طبيعي مرتع اعلام شده كه سرمايه گذاري عمده تهران در بخش مسكن را شامل مي شود و برخي كارشناسان مسكن ادعا كردند درآن 200 هزار واحد مسكوني ساخته شده اين روند سرمايه گذاري در بخش مسكن در دولت قبل در تهران را دچار مشكل مي كند.
از چهار عامل فوق كه افزايش قيمت مسكن را باعث مي شد سه عامل به قوت حود باقي است و عامل سوم به شدت رو به رشد است اما هيچ كدام از اينها اثر سقوط قيمت نفت را در تعيين قيمت مسكن حذف نمي كند اما تعديل مي كند .
بر اساس مطالب شما عوامل مالي كاهش قيمت مسكن را مي طلبد و عوامل غير مالي افزايش قيمت مسكن را، ولي برآيند آن كاهش قيمت مسكن را اجتناب ناپذير مي كند اساسا قيمت مسكن تا كنون چقدر نسبت به اوج آن در سال 91 كاهش داشته است ؟
به اظهار رئيس اتحاديه بنگاهداران مسكن در آبان 94 نسبت اسفند 91 قيمت مسكن در تهران به شرح ذيل كاهش يافته است :در مناطق غربي تهران آپارتمان متري 7 ميليون متري 4 ميليون تومان، در شمال تهران آپارتمان متري 17ميليون متري 12ميليون تومان،در جنوب تهران آپارتمان متري 4 ميليون متري 6/2 ميليون تومان، در وضع موجود اين قيمت ها حداقل 10 درصد ديگر كاهش يافته است و اين روند ادامه دارد.
قيمت مسكن تا چه ميزان كاهش مي يابد ؟
در حوزه مسكن مكانيزم كاهش قيمت به اين صورت است كه ابتدا معاملات كاهش مي يابد و در مرحله بعد قيمت سقوط كند.
به عبارت ديگر براي پيش بيني قيمت مسكن در آينده بايد به سير معاملات مسكن توجه شود؟
تعداد معاملات مسكن در اسفند در كل كشور 57 هزار بوده و اين معادل تعداد فوتي هاي كشور است اگر هر فوت يك معامله مسكن را باعث شود تعداد معاملات مسكن كم و زياد در حد تعداد فوتي هاي كشور است اين نشان مي دهد معاملات مسكن بسيار حداقلي است و در مرحله بعد قيمت سقوط مي كند.
قيمت مسكن در ايران چقدر گران است به عبارت ديگر قيمت مسكن حداكثر چقدر در ايران سقوط مي كند ؟
متوسط قيمت يك متر واحد مسكوني فروش رفته در كشور در سال 94 بالغ بر 1.5 ميليون تومان بوده است كه با نفت 35 دلاري منطبق است، معدل قيمت خانه هاي فروش رفته در كل كشور بالانيست، در معدل قيمت خانه هائي كه در كشور فروش رفته حباب وجود ندارد اما معدل قيمت مسكن در كلان شهر ها و تهران بالاست، قيمت مسكن در كلان شهر ها و بالاخص تهران بيشتر بايد سقوط كند.
شما مي گوييد ابتدا تقاضا براي مسكن كاهش مي يابد يا معاملات كم مي شود و سپس قيمت پائين مي آيد و قيمت مسكن در كل كشور حبابي نيست بلكه مشكل فقط به كلان شهر ها مربوط ميشود و در كلان شهر ها مشكل عمدتا به تهران مربوط مي شود آيا آمار هم نشان مي دهد آمار معاملات در تهران كاهش يافته است ؟
به محدوديت هاي مذكور، اگر يك نكته ديگر را اضافه كنيد بهتر وضع را نشان مي دهد، در تهران خانه هاي لوكس حبابي تر است تا خانه هاي غير لوكس ، يعني ضمن اينكه قيمت ها در كلان شهر ها حبابي است و نه بقيه كشور ، در تهران حباب بيشتر از بقيه كلان شهر هاست و در تهران نيز واحد هاي لوكس خباب بيشتري دارد تا واحد هاي غير لوكس ، آمار هم اين را نشان مي دهد ،21 درصد از آپارتمان هاي فروش رفته در تهران در اسفند بالاي 550 ميليون تومان بوده ( 2759 واحد ) كه با توجه به وسعت تهران تقريبا يعني صفر.
نهايتا پيش بيني شما از قيمت مسكن در آينده جيست ؟
مسكن در تهران و نه در كشور متناسب با نفت 110 دلاري قيمت گذاري شده و بايد متناسب با قيمت نفت و در سطح وسيع تر و جامع تر، معادل برآيند عومل مالي و غير مالي كاهش يابد، ، قيمت مسكن بيش از حد قيمت گذاري شده و بايد كاهش يابد البته مهاجرت از مناطق درگير بحران آب و گرد و خاك اين بحث را تعديل مي كند نياز جوانان به مسكن هم باز هم اثر گذار است اما همچنان قيمت مسكن بيش از قدرت خريد معدل جامعه است
بخش مسكن چگونه مي تواند وارد فاز رونق شود ؟
قيمت خانه كلنگي در تهران نسبت به سال 63 حدود برار شده اما قدرت خريد مردم هزار برابر نشده است، مشكل اينجاست كه رشد قيمت مسكن بيش از رشد قدرت خريد مردم بوده و دو راه حل بيشتر متصور نيست يا بايد قدرت خريد مردم افزايش يابد كه با نفت 35 دلاري ممكن نيست يا اينكه بايد قيمت پائين بيايد و اگر قيمت متناسب پائين نيايد ركود ميشود يعني معاملات مسكن كاهش مي يابد(قلت معاملات مسكن در تهران واكنش بازار به بالابودن قيمت است ) اگر آمار معاملات مسكن در مورد واحدهاي بالاي 850 ميليون تومان در اسفند 94 بررسي شود فقط 1037 واحد مسكوني به فروش رفته كه گواه توقف نسبي فروش آپارتمان هاي لوكس است، انتظار مي رود قيمت آپارتمان هاي لوكس در تهران سقوط بيشتري داشته باشد چون روند معاملات كاهش قابل ملاحظه اي را نشان مي دهد
آيا فقط عواملي كه اشاره كرديد اعم از مالي و غير مالي در قيمت مسكن موثر است و عامل ديگري موثر نيست؟
چرا سرمايه گذاري در تهران غلط انجام شده و اين ديگر ربطي به قيمت نفت ندارد متوسط واحد هاي مسكوني ساخته شده در تهران 130 تا 140 متر است در حاليكه تنها 15 درصد از واحد هاي فروش رفته در تهران در اسفند 94 بالاي 130 متر بوده است، مسكن براي كساني ساخته ميشومد كه در تهران وجود ندارند اين ارتباطي با قيمنت نفت ندارداين سرمايه گذاري غلط است ريشه بحران مسكن به سقوط قيمت نفت بازمي گردد كه با توليد مسكن غير متناسب با نياز جامعه تشديد شده است
اطلاعات ذيل كه مربوط به سال 1393 در شهر تهران است به خوبي اين فرايند را نشانت مي دهد :
الف- مجموع مساحت زيربناي تعيين شده در پروانه هاي احداث ساختمان صادر شده از سوي شهرداري هاي شهر تهران حدود 15688 هزار متر مربع بوده
ب- تعداد واحد مسكوني پيش بيني شده در پروانه هاي احداث ساختمان صادر شده از سوي شهرداري هاي شهر تهران بالغ بر 83112 واحد بوده است
ح-متوسط زير بناي واحد هاي مسكوني در تهران بر اساس اطلاعات فوق 189 متر است با كسر مشاعات از 189 متر ، ساخت واحد مسكوني با اين متراژ با واقعيت هاي شهر تهران منطبق نيست
مطالب شما بر اين اساس است كه عوامل مالي باعث كاهش قيمت مسكن و عوامل غير مالي باعث افزايش قيمت مسكن ميشود اما برآيند اين دو، باعث كاهش قيمت مسكن مي شود برآيند را چگونه محاسبه مي كنيد؟ چه شاخصي اين برآيند را نشان مي دهد ؟
اساس حرف من اين است كه رشد قيمت مسكن در تهران بسيار بيش از رشد قدرت خريد مردم اين كلان شهر بوده و لذا قيمت بايد تا انطباق قيمت با قدرت خريد كاهش يابد اما اين مسئله چسبندگي دارد و جامعه مقاومت مي كند و اكنون اقتصاد در فاز مقاومت است اما در فازمقاومت، معاملات مسكن كاهش مي يابد اما شاخص : به اظهار مشاور وزير مسكن در سال 1381 وام بانكي در تهران براي خريد يك آپارتمان 75 متري معادل 60 درصد قيمت آپارتمان بود و اكنون وام بانكي متعلقه تنها كفايت خريد 10 متر مربع آپارتمان 75 متري در تهران را دارد اين نشان مي دهد رشد قيمت مسكن بسيار بيش از رشد قدرت خريد قشر متوسط و ضعيف بوده و علاوه بر آن رشد قيمت مسكن ، بسيار بيش از رشد توان وام دهي بانكها بوده است.
قيمت مسكن در كلان شهر ها را بحث كرديد اما به پيش بيني قيمت مسكن در بقيه ايران نپرداختيد ؟
در مناطق درگير كم آبي، قيمت مسكن روند به شدت رو به نزولي خواهد داشت . معاملات به شدت كاهش مي يابد اما در مناطقي كه بحران آب وجود ندارد مثل دو استان شمالي يا مناطق زيادي در آذر بايجان مثل مرند، به سبب كاهش درآمد ارزي و كاهش اجباري واردات ، كشاورزي رشد مي كند و اقتصاد پويايي خود را خواهد داشت سقوط قيمت نفت ، در مناطقي كه بحران آب، جدي نيست رونق اقتصادي به همراه دارد.
تحليل شما نگاهي سه ساله به اقتصاد را تداعي مي كند دريك نگاه طولاني رو به جلو چي ؟
بايد يك آينده نگري ده ساله به اقتصاد داشت و بر بنياد آينده نگري ده ساله آينده راپيش بيني كرد. در نگاه ده ساله بزرگترين مشكل ايران كه همه مشكلات ديگر را تحت الشعاع قرار مي دهد بحران اشتغال است. همه منابع دير يا زود براي حل بحران اشتغال بسيج مي شود. در آن حالت، حتي اگر قيمت نفت مجددا گران شود درآمد نفتي نمي تواند به سمت مسكن هدايت شود و اقتصاد مجدد مسكن محور شود. اقتصاد در آينده "اشتغال محور" مي شود و وقتي اقتصاد "اشتغال محور" شد، سرمايه ها به سمت مسكن حركت نمي كند بازي مسكن در ايران پايان يافته است .
اما در رسانه ها موجي ايجاد شده كه مسكن از ارديبهشت وارد فاز رونق مي شود ؟
در زمستان 94 متوسط قيمت فروش نفت ايرات به گزارش اوپك 29 دلار بوده است كه پول آن در بهار به اقتصاد تزريق مي شود و انطباق اقتصاد ايران در بهار 95 با نفت 29 دلاري به كاهش شديد تقاضا منجر مي شود. ممكن نيست با نفت 29 دلاري ، مسكن وارد فاز رونق شود در سال جاري و با نفت 35 دلاري ،درآمد صادرات نفت ، ميعانات و فرآورده سهم دولت ، معادل 96 درصد كمك دولت به دو صندوق بازنشستگي است، يا نفت 29 دلاري درآمد دولت از صادرات انرژي، كفايت حقوق بازنشسگان را هم نمي دهد. به عبارت ديگر به استثناي حقوق بازنشستگان، دولت در هر زمينه اي در اقتصاد دخالت كند مردم بايد پول آن را پرداخت كنند چگونه ممكن است وقتي دولت اين گونه خرج مي كند مسكن وارد فاز رونق شود البته در دوران سقوط قيمت نفت ، حداقل قيمت در سطج 29 يا 35 دلار باقي نخواهد ماند در سال جاري نفت گران تر ميشود اما اين به معناي بازگشت به قيمت هاي گران گذشته در سال جاري نيست
شما ورود مسكن به فاز رونق در ارديبهشت را غير واقعي مي دانيد ؟
29 درصد از سپرده هاي سيستم بانكي به تسهيلات تبديل نشده و 49 درصد به دولت و 114 شركت دولتي وام پرداخت شده كه برگشت ندارد و بانكها فقط با 22 درصد سپرده ها كار مي كنند و در بهار تغييري در اين ارتياط رخ نمي دهد، اين بانكها هستند كه در كنار دولت، قدرت خريد ايجاد مي كند وقتي بانكها با 22 درصد ظرفيت خود فعال باشند و دولت جز در حقوق بازنشستگان، بقيه هزينه هايش بايد بوسيله مردم تامين شود، انتظار ورود بخش مسكن به رونق غير واقعي است.
• قيمت مسكن بايد 40 درصد كاهش يابد تا معاملات رونق يابد
چه بايد اتفاق بيفتد تا رونق به بخش مسكن بازگردد؟
قيمت مسكن بيش از قدرت خريد قشر متوسط و ضعيف رشد كرده قيمت مسكن بايد 40 درصد كاهش يابد تا با سطح درآمد متعارف خانواده ها هم سطح شود تا معاملات راه بيفتد.
• سودي كه بانكها از آغاز سال 92 به سپرده پرداخت مي كنند از بازده اقتصاد بالاتر است
در سال آينده هم مسكن وارد فاز رونق نمي شود ؟
سودي كه بانكها از آغاز سال 92 به سپرده پرداخت مي كنند از بازده اقتصاد بالاتر است. سه سال متوالي است كه بانكها سودي كه به سپرده مي دهند از بازده اقتصاد بالاتر است،اين روند تا ابد ادامه نخواهد داشت،اين روند به كوچك شدن بانكها انجاميده است،بانكها دارند كوچك ميشوند،بانكها دارند زيان مي كنند، دير يا زود بانكها ناتواني خود را از پرداخت سودي كه از آغاز سال 92 تعهد كرده اند اعلام مي كنند، وقتي اعلام، تحقق يابد، سود ابرازي از آغاز 92 به بعد دود ميشود، وقتي دود سفيد از دود كش ها زباله كشيد، مسكن وارد ركود سختي ميشود، ممكن است دود سفيد در سال 96 در آسمان قابل رويت شود، حباب سود سپرده در آسمان مسكن مي تركد.
• توسعه فيزيكي كلان شهر ها ديگر ممكن نيست
در افق ده ساله بايد منتظر چه رويدادهايي باشيم ؟
دو بال شرق و غرب ايران ، بال شرق از چابهار تا سرخس و بال غرب از خوزستان تا اروميه، اگر به حال خود رها شود، بال غرب بخاطر بي آبي و بال شرق به خاطر بحران گرد و خاك، به سمت تخليه حمعيتي و مهاجرت به كلان شهر ها پيش مي روند و كلان شهرها ظرفيت جذب آنها را ندارند، منابع كشور بايد براي جلوگيري از تخليه اين دو بال، بسيج شود، هيچ راه دومي نيست، تهران را نم يشود از شهر 14 ميليوني ( قطب تهران و نه شهر تهران ) به قطب 20 ميليوني تبديل كرد. تجديد سياست ها در اين دو زمينه منابع را به سمت بال شرق و غرب هدايت مي كند و نهايتا تجهيز منابع در كلان شهر ها براي مسكن را بسيار محدود مي كند، توسعه فيزيكي كلان شهر ها ديگر ممكن نيست .
• نفت مجددا گران مي شود
در افق ده ساله بايد منتظر چه رويداد ديگري باشيم؟
نفت مجددا گران مي شود و به كمك نفت گران، مجددا در ايران رونق ميشود ، رونق و ركود در ايران به قيمت و حجم صادرات انرژي مربوط مي شود، قيمت نفت دير يا زود گران مي شود و ركود فعلي به رونق تبديل مي شود.
از تاثير بخش مسكن بر ديگر بخش ها در ايران سخني به ميان نيامد ؟
وقتي مسكن گران مي شود مردم حس مي كنند كه ثروتمند تر شدند و بيشتر مصرف مي كنند و وقتي مسكن ارزان مي شود حس فقر در مردم رشد مي كند و كمتر مصرف مي كنند، يكي از عوامل ركود فعلي يا قلت تقاضا به همين بر مي گردد.
===========================================
==براي اطلاع از جزئيات آپارتمان ها روي عكس كليك كنيد==
اميدواريم استحكام ، زيبائي و مهمتر از همه اعتبار فروشنده ( شركت سرمايه گذاري توسعه ساختمان سپهر تهران متعلق به بانك صادرات)شما را ترغيب نمايد تا در صورت نياز به ملكي در شمال شهر تهران براي سكونت در محيطي دلپذير و زيبا و يا سرمايه گذاري مطمئن ، يكي از خريداران اين برج هاي آرامش بخش باشيد.
فروش ( پيش فروش ) آپارتمان در خيابان فرشته تهران