خبر هاي مربوط به وام مسكن : راه‌اندازي بازار رهن ثانويه - شرايط جديد وام مسكن - جولان سوداگران وام بانكي - گشايش قفل مسكن با تسهيلات جديد - 24 فروردين 95
پل 10 هزار ميليارد توماني «بورس» به مسكن
شارژ مسكن از مخزن غيربانكي
سازمان بورس و اوراق بهادار با صدور مجوز نهايي براي راه‌اندازي بازار رهن ثانويه، مسير غيربانكي اما روان براي تامين مالي در حجم گسترده را براي بخش مسكن باز كرد.
از جزئيات اين مجوز حاكي است: بازار رهن ثانويه مسكن سرانجام پس از 8 سال تصويب قانون مربوطه، ظرف هفته‌هاي آينده توسط بانك عامل بخش مسكن تاسيس مي‌شود و در قالب آن، يك پُل بزرگ اعتباري در دو مرحله از بازار سرمايه به بازار مسكن متصل خواهد شد. به گزارش دنياي اقتصاد، بازار رهن ثانويه، «مخزن دوم» پرداخت تسهيلات ساخت و خريد مسكن به دو سمت عرضه و تقاضا در بازار ملك محسوب مي‌شود به اين معنا كه تسهيلات اوليه پرداخت شده از جانب بانك مسكن –مخزن اول- ابتدا توسط يك نهاد مالي كه راه‌انداز بازار رهن ثانويه است، تنزيل مي‌شود و سپس در اثر اين عمليات، منابع جديد يا همان تسهيلات ثانويه براي پرداخت به بخش مسكن آزاد خواهد شد.
عمليات تنزيل از طريق انتشار اوراق رهني به پشتوانه اقساط در حال بازگشت وام‌هاي اوليه مسكن، انجام مي‌شود به‌طوري‌كه با عرضه اوراق توسط نهاد مالي واسط در بورس و خريد آن توسط فعالان بازار سرمايه، منابع مالي جديد معادل تسهيلات اوليه، در اختيار بانك مسكن قرار مي‌گيرد. به بيان ديگر، بازار رهن ثانويه، قدرت وام‌دهي به بخش مسكن را بدون نياز مستقيم به منابع بانكي، افزايش مي‌دهد. سازمان بورس در مجوز خود به گروه مالي بانك مسكن اجازه داده است 10 هزار ميليارد تومان اوراق رهني براي عرضه در بازار سرمايه منتشر كند. اين مجوز به آن معنا است كه بانك مسكن معادل 10 هزار ميليارد تومان از وام‌هايي كه طي سال‌هاي گذشته بابت ساخت يا خريد مسكن پرداخت كرده و طبق معمول در مدت 12 تا 15 سال بازپرداخت مي‌شود را مي‌تواند از چند هفته ديگر توسط نهاد مالي واسط، نقد كند و به مراتب زودتر از موعد بازپرداخت، به منابع اوليه‌اش دست يابد. حجم 10 هزار ميليارد توماني بازار رهن ثانويه مسكن درست معادل يك‌سوم كل تسهيلاتي است كه سال گذشته توسط كل بانك‌ها در قالب وام به بخش مسكن و ساختمان پرداخت شد.
به اين ترتيب، بازار جديد مالي، از طريق پُل‌زني به بورس، قدرت تسهيلات‌دهي به بخش مسكن را 30 درصد افزايش مي‌دهد. اين حجم منابع جديد عازم بازار مسكن، برابري مي‌كند با اعتباراتي كه سال گذشته توسط بانك عامل بخش مسكن به متقاضيان ساخت و خريد آپارتمان‌هاي مسكوني پرداخت شد. سال گذشته بانك‌ها - طي 11 ماه اول سال 94- رقمي معادل 348 هزار ميليارد تومان انواع تسهيلات به بخش‌هاي مختلف اقتصاد پرداخت كردند كه از اين رقم، 36 هزار ميليارد تومان به بخش مسكن ارائه شد. در اين ميان، بانك مسكن حدود 10 هزار ميليارد تومان تسهيلات براي ساخت و خريد مسكن پرداخت كرد؛ بنابراين در سال جاري با راه‌اندازي بازار رهن ثانويه، توان وام‌دهي بانك عامل بخش مسكن به دو برابر افزايش پيدا مي‌كند و نتيجه آن، استفاده حجم بيشتري از متقاضيان ساخت و خريد مسكن از تسهيلات بانكي بلندمدت خواهد بود كه مي‌تواند به خروج سريع‌تر بخش مسكن از ركود كمك كند.
تامين يارانه سود براي اوراق رهني
هر چند مجوز نهايي سازمان بورس براي راه‌اندازي بازار رهن ثانويه صادر شده اما تاسيس اين بازار از سوي بانك مسكن نيازمند «پرداخت 1800 ميليارد تومان يارانه نرخ سود از جانب دولت» براي «بازارپذير شدن اوراق رهني» است. بررسي‌هاي اقتصادي متوليان بخش مسكن درباره نحوه انتشار اوراق رهني مسكن در بورس نشان مي‌دهد: نهاد راه‌انداز بازار رهن ثانويه چنانچه بخواهد اوراق رهني را با نرخ سود جذاب و قابل‌رقابت با سود ساير بازارها -از جمله سود بانكي و سود اوراق مشاركت- منتشر كند بايد نرخ سود حداقل 18 درصد براي اين اوراق تعيين كند. اين در حالي است كه ميانگين نرخ سود تسهيلات اوليه پرداخت شده توسط بانك مسكن، 13 درصد است بنابراين شكاف 5 واحد درصدي بين سود وام‌هاي اوليه و نرخ مدنظر براي سود اوراق رهني، بايد توسط دولت در قالب يارانه بخش مسكن تامين شود تا امكان انتشار و فروش اوراق و در نتيجه آزادسازي منابع اوليه بانك مسكن فراهم شود. براي جبران اين شكاف با توجه به دوره 7 ساله ميانگين زماني انتشار اوراق و همچنين حجم 10 هزار ميليارد توماني اوراق، بايد رقمي معادل 1800 ميليارد تومان براي جبران نرخ سود از سمت دولت يارانه به بانك عامل بخش مسكن پرداخت شود.
انتشار 300 ميليارد تومان در مرحله اول
صبح روز گذشته مقامات بانك مركزي، وزارت اقتصاد، سازمان بورس و همچنين مديران ارشد بانك مسكن با حضور در معاونت مسكن وزارت راه و شهرسازي، آخرين هماهنگي‌ها براي اجراي فاز اول انتشار اوراق رهني مسكن را انجام دادند. چند روز قبل نيز جلسه‌اي مشابه با حضور مقامات ارشد اقتصادي دولت يازدهم در دفتر مشاور رئيس جمهوري براي نحوه تامين اعتبار يارانه نرخ سود اوراق رهني برگزار شد و براي پرداخت آن هماهنگي‌هاي لازم صورت گرفت. با اين حال بانك مسكن تا زمان تامين يارانه 1800 ميليارد توماني براي انتشار 10 هزار ميليارد تومان اوراق مشاركت، قصد دارد ظرف چند هفته آينده، براي راه‌اندازي آزمايشي بازار رهن ثانويه، 300 ميليارد تومان اوراق رهني مسكن در بورس منتشر كند.
پيگيري طرح رئيس‌جمهوري در بازار رهن ثانويه
علي چگيني، مدير كل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي روز گذشته اعلام كرد: منابع آزاد شده ناشي از انتشار اوراق رهني مسكن، در راستاي طرح مدنظر رئيس‌جمهوري و برنامه‌ريزي‌هاي وزارت راه و شهرسازي، با اولويت «نوسازي بافت‌هاي فرسوده» به بخش مسكن و ساختمان تخصيص پيدا مي‌كند. حسن روحاني سه روز پيش در جمع متوليان بخش مسكن، خواستار هدايت سرمايه‌گذاران به بافت‌هاي فرسوده داخل شهرها براي ساخت و تامين مسكن اقشار هدف شد. چگيني در اين باره تصريح كرد: پيش‌‌شرط رونق ساخت و ساز در بافت‌هاي فرسوده، تامين تسهيلات ارزان‌قيمت براي ارائه به سازنده‌ها است و در شرايطي كه بانك‌ها با تنگناي مالي و كسري منابع اعتباري مواجه هستند، بازار رهن ثانويه مي‌تواند در خدمت برنامه‌هاي تامين مسكن دولت قرار گيرد. براي اين منظور، پيش‌بيني شده است حدود 400 هزار واحد مسكوني در بافت‌هاي فرسوده شهرهاي كشور از محل پرداخت تسهيلات ساخت - با منابع آزاد شده از بازار رهن ثانويه- توسط سازنده‌ها احداث شود. اين منابع در راستاي مصوبه سال گذشته شوراي پول و اعتبار، در قالب وام ساخت يا همان وام نوسازي، به‌صورت وام‌هاي 50 ميليوني، 40ميليوني و 30 ميليون توماني به ترتيب در تهران، شهرهاي بزرگ و مراكز استان‌ها و همچنين شهرهاي كوچك پرداخت خواهد شد.
5 مزيت بازار رهن ثانويه
بررسي‌ها نشان مي‌دهد: بازار رهن ثانويه مسكن، حاوي 5 مزيت و اثر مثبت براي نظام تامين مالي بخش مسكن است. اين بازار از آنجا كه با كنترل و هدايت وزارت راه و شهرسازي و بانك مسكن، قرار است به‌صورت هدفمند در خدمات تامين مالي بخش قرار گيرد، امكان استفاده غيرمصرفي از تسهيلات جديد را سلب مي‌كند. تخصيص منابع آزادشده از محل اين بازار به نوسازي بافت فرسوده عملا باعث تامين مالي پروژه‌هاي مسكوني ارزان‌قيمت و متوسط قيمت مي‌شود و از تكرار تجربه سال گذشته بانك‌ها در تخصيص وام به پروژه‌هاي ساختماني لوكس و در نتيجه حبس منابع در املاك غيرمصرفي جلوگيري خواهد كرد. دومين تاثير مثبت اين بازار در اجراي طرح نوسازي مشاركتي بافت فرسوده است.
مزيت سوم در جذب نقدينگي‌هاي خُرد از طريق بازار سهام خلاصه مي‌شود كه اين چرخه تامين مالي خود به كاهش نقدينگي و در نتيجه كاهش تورم و كنترل تورم مسكن در بلندمدت منجر خواهد شد. چهارمين مزيت بازار رهن ثانويه، پايان وابستگي مطلق بازار مسكن به روش سنتي تامين مالي است كه باعث مي‌شود بازار بورس ضعف بانك‌ها در وام‌دهي به بخش مسكن را جبران كند و وارد ميدان تامين منابع بلندمدت براي اين بخش شود. مزيت پنجم اين بازار نيز در عدم استفاده از منابع بانك مركزي خلاصه مي‌شود كه اين موضوع نيز جلوي تحريك تورمي را مسدود مي‌كند. بازار رهن ثانويه در قانون ساماندهي مسكن مصوب سال 87 به تصويب رسيد و قرار بود حداكثر ظرف مدت يك سال تاسيس شود.
شرايط جديد وام مسكن؛
اقساط وام مسكن چقدر شد؟
با كاهش يك درصدي نرخ سود تسهيلات مسكن از محل صندوق پس انداز، ميزان اقساط اين تسهيلات نيز دچار تغيير شده است، اما همچنان افراد براي دريافت اين تسهيلات بايد سودي نزديك به مبلغ وام و در برخي مواقع بيشتر از وامي كه دريافت مي كنند به بانك بپردازند.
به گزارش خبرنگار اقتصاد آنلاين، آنطور كه محمد هاشم بت شكن، مديرعامل بانك مسكن اعلام كرده با مصوبات اخير، از محل صندوق پس‌انداز يكم بنا بر موقعيت‌هاي جغرافيايي وام‌هاي ۸۰ ، ۱۲۰ و ۱۶۰ ميليون توماني پرداخت مي‌شود كه با توجه به كاهش اخير نرخ سود بانكي، نرخ سود اين تسهيلات نيز از ۱۴ درصد به ۱۳ درصد كاهش يافت.
وي همچنين درباره تغييرات ايجاد شده در تسهيلانت زوج ها گفت:اين تسهيلات از ۸۰ به ۱۶۰ ميليون تومان، از ۶۰ به ۱۲۰ ميليون تومان و از ۴۰ به ۸۰ ميليون تومان افزايش يافت كه زوجين مي‌توانند براي يك پلاك ثبتي در مجموع براساس وام‌هاي جديد اقدام كنند.
جدول زير ميزان اقساط تسهيلات خريد مسكن از محل صندوق پس انداز مسكن در دوره هاي 12 ساله و 14 ساله را نشان مي دهد:
سود وام 160 ميليوني مسكن كاهش يافت
با مصوبات اخير، از محل صندوق پس‌انداز يكم بنا بر موقعيت‌هاي جغرافيايي وام‌هاي ۸۰ ، ۱۲۰ و ۱۶۰ ميليون توماني پرداخت مي‌شود كه با توجه به كاهش اخير نرخ سود بانكي، نرخ سود اين تسهيلات نيز از ۱۴ درصد به ۱۳ درصد كاهش يافت.
محمد هاشم بت شكن مديرعامل بانك مسكن خاطرنشان كرد: با مصوبات اخير، از محل صندوق پس‌انداز يكم بنا بر موقعيت‌هاي جغرافيايي وام‌هاي ۸۰ ، ۱۲۰ و ۱۶۰ ميليون توماني پرداخت مي‌شود كه با توجه به كاهش اخير نرخ سود بانكي، نرخ سود اين تسهيلات نيز از ۱۴ درصد به ۱۳ درصد كاهش يافت.
به گزارش اقتصاد آنلاين به نقل از ايلنا، وي افزود: : با مصوبات اخير، از محل صندوق پس‌انداز يكم بنا بر موقعيت‌هاي جغرافيايي وام‌هاي ۸۰ ، ۱۲۰ و ۱۶۰ ميليون توماني پرداخت مي‌شود كه با توجه به كاهش اخير نرخ سود بانكي، نرخ سود اين تسهيلات نيز از ۱۴ درصد به ۱۳ درصد كاهش يافت. مدير عامل بانك مسكن همچنين در مورد مصوبات پرداخت تسهيلات براي زوجين در تهران گفت: اين تسهيلات از ۸۰ به ۱۶۰ ميليون تومان، از ۶۰ به ۱۲۰ ميليون تومان و از ۴۰ به ۸۰ ميليون تومان افزايش يافت كه زوجين مي‌توانند براي يك پلاك ثبتي در مجموع براساس وام‌هاي جديد اقدام كنند.
محمد هاشم بت‌شكن در پاسخ به اين پرسش كه بازار غيرمتشكل چه ميزان در جلوگيري از كاهش نرخ سود بانكي تاثيرگذار است؟ ، اظهار داشت: كاهش نرخ سود از سوي شوراي پول و اعتبار تعيين مي شود بنابراين بازار در انتظار اين است كه شوراي پول و اعتبار چه تصميمي خواهد گرفت.
وي افزود: در صورتي كه پيش بيني‌ها حاكي از آن باشد كه متغيرهاي كلان اقتصادي پاسخگو است كاهش نرخ سود ادامه دار خواهد بود.
بت شكن در مورد سهم 20 درصدي بازارغيرمتشكل در بازار پول، افزود: نمي توان اين عدد را قطعي اعلام كرد اما قطعا با ساماندهي كه بانك مركزي بر روي مؤسسات غيرمجاز انجام مي دهد اين مشكل حل خواهد شد.
مدير عامل بانك مسكن همچنين در مورد مصوبات پرداخت تسهيلات براي زوجين در تهران گفت: اين تسهيلات از ۸۰ به ۱۶۰ ميليون تومان، از ۶۰ به ۱۲۰ ميليون تومان و از ۴۰ به ۸۰ ميليون تومان افزايش يافت كه زوجين مي‌توانند براي يك پلاك ثبتي در مجموع براساس وام‌هاي جديد اقدام كنند.
بت‌شكن خاطرنشان كرد: با مصوبات اخير، از محل صندوق پس‌انداز يكم بنا بر موقعيت‌هاي جغرافيايي وام‌هاي ۸۰ ، ۱۲۰ و ۱۶۰ ميليون توماني پرداخت مي‌شود كه با توجه به كاهش اخير نرخ سود بانكي، نرخ سود اين تسهيلات نيز از ۱۴ درصد به ۱۳ درصد كاهش يافت.
جولان سوداگران وام بانكي
هر چند افزايش تسهيلات بانكي و سهولت دسترسي مردم به آنها مي‌تواند از خريد و فروش غيرقانوني وام‌ها جلوگيري كند، اما همچنان شاهد سختگيري بانك‌ها در پرداخت وام و قوانين سرسختانه و زمانبر آنها در ازاي پرداخت وام‌هاي خرد هستيم.
به گزارش اقتصاد آنلاين به نقل از آرمان ، در چند سال گذشته به علت افزايش تورم كه در دولت گذشته به بيش از ۴۰ درصد هم رسيد و به دنبال ثابت ماندن دستمزدها، تعداد زيادي از شهروندان براي افزايش قدرت خريد خود مجبور به تقاضاي وام شدند، اما به علت وجود قوانين سختگيرانه در اين زمينه، علاوه بر اينكه پاي دلالان و واسطه‌گران به اين بخش باز شد، هر روزه شاهد تبليغاتي با عنوان «پرداخت وام در ۷۲ ساعت» و عناويني از اين قبيل هستيم. اين عبارات تنها بخشي از تبليغات جذاب و مشتري پسند شركت‌هايي هستند كه بدون نظارت هيچ دستگاه خاصي به راحتي سال‌هاست وارد ميدان فعاليت بانكي شده‌اند. اين شركت‌ها با تبليغات متنوع در سطح شهر و البته رسانه‌هاي مختلف افراد زيادي را كه اتفاقا نياز مبرم به وام بانكي را دارند جذب و دست آخر هم مبلغ كلاني از آنها به عنوان حق معامله دريافت مي‌كنند. شايد سختگيري‌هاي بانك‌ها در پرداخت تسهيلات علت اصلي رشد قارچ‌گونه شركت‌هاي مشاوره وام بانكي باشد كه بدون هيچ مجوز و نظارتي به مردم وعده دريافت وام‌هاي با ارقام بالا در يك هفته مي‌دهند. به هر حال گرفتن وام به‌صورت مراجعه فرد متقاضي دريافت تسهيلات از شبكه بانكي چندان آسان نيست، اما در اين ميان دست‌كم ۲۰۰ شركت و شخص حقيقي با تبليغات رسمي در رسانه‌ها شيوه‌هاي دريافت وام با نرخ سود عمدتا مضاربه‌اي ۲۴ درصد را تنها با دريافت پورسانت معرفي مي‌كنند.
رشد قارچ‌گونه دلالان وام
مدتي است كه مديران بانكي به بهانه اختلاس‌هاي صورت گرفته و سوءاستفاده‌هاي مختلف از وام‌هاي بانكي، با سختگيري‌هاي بيشتر حاضر به اعطاي وام به افراد و مشتريان عادي مي‌شوند و به همين دليل حاضر نيستند زيربار تعهداتي بروند كه برايشان دردسرساز مي‌شود و از دادن وام به افراد امتناع مي‌ورزند. همان مديران در مقابل حاضر هستند كه با شرايطي استثنايي، وام را در اختيار برخي افراد خاص بگذارند. واقعيت اين است اگر يك كارمند ساده يا يك كارگر براي دريافت وام به بانك مراجعه كند، بايد از مدارك شناسايي گرفته تا وثيقه و دو ضامن كارمند با گواهي كسر كار و سفته و چك را جفت‌وجور كرده باشد تا وام دريافت كند، اما گهگاهي مشاهده مي‌شود برخي افراد به دلايل گوناگون طي چند ساعت و بدون پشت سر گذاشتن ضوابط بانكي صاحب اين وام‌ها مي‌شوند. اكنون تعداد كمي از كارمندان بانكي، خود به افرادي تبديل شده‌اند كه پول مي‌ستانند و وام مي‌دهند، يعني بعد از مذاكره و چانه‌زني موافقت رئيس و سايرين را براي اعطاي وام جلب مي‌كنند. اما گذشته از اين كارمندان كه شايد تعداد آنها انگشت شمار باشد، چند سالي است سر و كله افرادي پيدا شده كه از طريق اخذ وام و واسطه‌گري در اين زمينه معيشت مي‌گذرانند و درآمدهاي هنگفتي را هم به جيب مي‌زنند و حتي از كارمنداني هم كه تمايل دارند ضامن شوند و پاداش‌هاي ميليوني بگيرند دعوت به همكاري مي‌كنند.
واسطه‌هايي با درآمد ميليوني
سال گذشته بود كه نمايندگان مجلس تسهيلاتي جديد را مورد تصويب قرار دادند كه قرار شد در قالب آن به برخي اقشار جامعه تسهيلات ۸۰ ميليون توماني پرداخت شود. اعلام يك خبر كوتاه در اين باره كافي بود تا دلالان دست به كار شوند تا تسهيلات منظور شده را در جهت منافع خود مورد استفاده قرار دهند. در اين رابطه اعمالي كه واسطه‌گران انجام مي‌دهند، چندان پيچيده نيست. آنها با پيدا كردن افراد مشمول دريافت تسهيلات وارد رايزني با آنها مي‌شوند و بعد از مذاكره از ۸۰ ميليون تومان تسهيلات در نظر گرفته شده، مبلغي حدود ۲۰ ميليون تومان را به او مي‌پردازند، ۹ ميليون تومان را بابت دستمزد كسر كرده و مابقي را به متقاضي دريافت تسهيلات كه به شركت‌هاي مورد اشاره مراجعه كرده‌اند، مي‌پردازند.
در كل حدود ۵۱ ميليون تومان به متقاضيان پرداخت مي‌شود. متقاضيان هم از چنين ميانبري استقبال مي‌كنند. آنها حتي حاضرند سود بيشتري در ازاي اين وام‌ها پرداخت كنند، اما دچار بوروكراسي اداري بانك‌ها نشوند، حال بگذريم از اينكه بسياري از اين وام‌ها بدون هيچ سودي به متقاضيان پرداخت مي‌شود. اما ذكر چند نكته در اين زمينه حائز اهميت است. اول اينكه اين تسهيلات قرض الحسنه است. بنابراين دريافت‌كننده نهايي اين وام با پرداخت ۲۹ ميليون تومان صاحب ۵۱ ميليون تومان تسهيلات بدون سود مي‌شود، اين درحالي است كه حتي تسهيلات ارزان‌قيمت خودرو كه در دستور پرداخت قرار داده شده نيز تقريبا دو برابر وام اعطا شده را از مشتريان در چهار سال دريافت مي‌كند، اما افرادي كه از تسهيلات رزمندگان استفاده مي‌كنند، در مقابل ۵۱ ميليون تومان، تنها ۲۹ ميليون تومان اضافه پرداخت دارند كه اين به معناي ارزان تمام شدن اين تسهيلات براي افراد عادي است. همچنين انحراف تسهيلات از هدف اصلي مورد تصويب است كه قرار بوده به استفاده قشر خاصي برسد، اما در نهايت وام به دست افراد عادي مي‌رسيد. يكي ديگر از نكات جالب توجه در رابطه با اين وام‌ها اين بود كه با توجه به اينكه نوساز بودن مسكن شرط اعطاي وام نبود، اما در هنگام اعطاي وام، موضوع ساخت خانه و تعلق وام صرفا به ساخت خانه و نه خريد آن مطرح شده است. چنين شرطي در عمل باعث شد تا بسياري عطاي اين وام‌ها را به لقايش ببخشند.
از اين رو بهتر بود كه در ازاي دريافت ۲۰ ميليون تومان وجه نقد، تسهيلات را به فردي ديگر واگذار كنند. به هر حال اين نوع وام براي افراد عادي كه در شرايط كنوني از هر كجا وام بگيرند بايد دوبرابرش را بپردازند بسيار به‌صرفه است و آنها براي افزايش قدرت خريد خود ناچارند از چنين راهي استفاده كنند. آنچه در اين بحث مورد اهميت قرار دارد رواج دلالي وام و لزوم جلوگيري از آن است كه اين نوع واسطه‌گري تا به امروز ضربه سنگيني بر نظام بانكي كشور وارد ساخته و امروز كنترل آن بيش از پيش احساس مي‌شود. اين وام هم فقط يك مثال از اين دلالي بود، چه بسا بسياري از وام‌ها از طريق واسطه‌ها به دست افراد مي‌رسد.
لزوم تسهيل قوانين پرداخت وام
بد نيست نگاهي به عملكرد بانك‌ها در زمينه وام‌دهي در سال ۹۴ بيندازيم. آمارها نشان مي‌دهد تسهيلات دهي سال ۹۴ بانك‌ها ركورد سال ۹۳ را شكست و اين رقم تا پايان اسفند به بيش از حدود ۳۶۰ هزار ميليارد رسيد. اين در حالي است كه در سال ۹۳ بانك‌ها بر خلاف پيش‌بيني ۲۸۰ هزار ميلياردي بانك مركزي، بالغ بر ۳۴۰ هزار ميليارد تومان وام پرداخت كردند كه البته با واكنش بانك مركزي نيز همراه بود، چرا كه بانك‌ها براي تامين منابع اين تسهيلات رو به اضافه برداشت آورده بودند كه خود عاملي براي افزايش تورم محسوب مي‌شود. با اين حال به نظر مي‌رسد در سال ۹۴ با توجه به آزادسازي بخشي از سپرده‌هاي قانوني بانك‌ها براي افزايش نقدينگي آنها و از سويي ديگر ساماندهي اضافه برداشت در شبكه بانكي، خطر افزايش تورم در اين بخش تا حدودي پوشش داده شد. بنابراين آمارها نشان مي‌دهد كه بانك‌ها در ميزان وام‌دهي كاستي نداشته‌اند، پس به نظر مي‌رسد بانك‌ها در قوانين پرداخت تسهيلات و افراد مشمول بايد بازنگري داشته باشند و از شيوع انواع فساد در اين زمينه جلوگيري كنند. همچنين ضروري است بانك مركزي در سال جديد با شناسايي افراد متخلف در اين زمينه برخورد جدي با آنها را به عمل آورد.
رشد 85 درصدي تقاضاي وام مسكن
تقاضاي وام مسكن از 135 مورد در زمان اعلام رسمي به 250 مورد در اسفندماه رسيد كه رشدي 85 درصدي را نشان مي‌دهد.
هنگام اعلام رسمي افزايش تسهيلات خريد مسكن روزانه 135 نفر در بانك سپرده‌گذاري مي‌كردند كه در اسفندماه سال گذشته اين رقم به 250 سپرده در روز رسيد. با اين وجود به نظر مي‌رسد اگر سود 17.5 درصدي تسهيلات كاهش يابد استقبال از وام مسكن بالا برود كه در اين خصوص حامد مظاهريان معاون وزير راه و شهرسازي از برنامه‌هاي وزارت متبوع خود را كاهش نرخ سودد تسهيلات مسكن و افزايش مدت بازپرداخت اقساط عنوان كرده است.
به گزارش اقتصاد آنلاين به نقل از ايسنا، يكي از سياست‌هاي وزارت راه و شهرسازي در بخش مسكن در سال گذشته افزايش توان خريد مسكن براي خانوارهاي ايراني با پرداخت تسهيلات مسكن تا ۵۰ درصد قيمت واقعي عنوان شد كه با مصوبه شوراي پول و اعتبار در اواخر سال ۹۴ شاهد افزايش تسهيلات خريد مسكن از ۳۵ به ۱۶۰ ميليون تومان در شهرهاي بزرگ، ۱۲۰ ميليون تومان در شهرهاي مياني و ۸۰ ميليون تومان در شهرهاي كوچك بوديم.
با اينكه برخي مسوولان وام 160 ميليون توماني را در افزايش قدرت خريد مسكن موثر مي‌دانند پورابراهيمي نايب رييس كميسيون اقتصادي مجلس معتقد است اين تسهيلات در شهرهاي بزرگ و كلان‌شهرهايي همچون تهران كه قيمت متوسط خانه‌ها متري 2 تا 3 ميليون تومان است به طور كامل پاسخگو نخواهد بود.
او مي‌گويد: اقشار مختلف جامعه در طبقات متوسط و پايين كشور به دلايل شرايط اقتصادي گذشته و حال، امكان بازپرداخت تسهيلات خريد مسكن را ندارند و بايد براي اين موضوع چاره انديشي شود. در حال حاضر سالانه ۷۰۰ هزار ازدواج در كشور انجام مي‌شود كه براي اين ميزان بايد مسكن با قيمت پايين تامين و عرضه شود.
يك كارشناس مسكن نيز ميزان تاثيرگذاري وام 160 ميليوني را مستلزم كاهش شرايط محدودكننده آن دانست و گفت: خطوط محدودكننده وام‌هاي مسكن از جمله وام 80 ميليون توماني به نحوي است كه شامل افراد بسيار كمي مي‌شود؛ مثلا وام به افرادي تعلق مي‌گيرد كه براي اولين از اين تسهيلات استفاده مي‌كنند، خانه اولي باشند يا از تسهيلات دولتي استفاده نكرده باشند.
وي افزود: از سوي ديگر كساني كه مشمول اين طرح مي‌شوند قشري از جامعه هستند كه توان مالي بازپرداخت ندارند. اقساط وام 80 ميليوني حدود يك ميليون تومان است؛ در حالي كه اين رقم از عهده بسياري از خانواده‌ها خارج است و ديديم كه پس از گذشت 9 ماه از اعلام اين تسهيلات 37 هزار نفر از اين وام استقبال كردند كه رقم چندان بالايي محسوب نمي‌شود.
گشايش قفل مسكن با تسهيلات جديد
در سال گذشته تسهيلات 60،80و 160ميليون توماني خريد مسكن مصوب شد كه متقاضيان تنها موفق به دريافت وام 60 ميليوني شدند و پرداخت دو تسهيلات ديگر به سال 95 موكول شد.
به گزارش اقتصاد آنلاين به نقل از تعادل ، در اين ميان، معاون وزير راه و شهرسازي با اشاره به ثبت روزانه ۲۵۰ درخواست در بانك مسكن براي دريافت تسهيلات جديد خريد خانه مي‌گويد: از جمله سياست‌هاي وزارت راه و شهرسازي، افزايش توان خريد مسكن خانواده‌ها با پرداخت تسهيلات تا ۵۰درصد هزينه خريد مسكن است كه در چارچوب همين سياست، پرداخت تسهيلات خريد مسكن از ۲۵ميليون تومان به ۱۶۰ميليون تومان افزايش يافت. به گزارش مهر، حامد مظاهريان مي‌افزايد: كاهش نرخ سود تسهيلات مسكن و افزايش مدت بازپرداخت اقساط تسهيلات دريافتي ديگر اهداف وزارت راه و شهرسازي است البته شرايط كنوني بازار مسكن كشور در ركود است كه اين ركود در بازار مسكن به اين معناست كه بازده اقتصادي و فعاليت در آن كاهش يافته است و شاهد افزايش توليدي هستيم كه تقاضا براي آن وجود ندارد.
معاون مسكن وزارت راه و شهرسازي شرايط خاص كنوني كشور را از جمله دلايل باقي ماندن ركود در بازار مسكن مي‌داند و مي‌گويد: بانك‌هاي مقروض و كاهش قيمت نفت به يك‌چهارم، از جمله شرايطي است كه بر بازار مسكن تاثير گذاشته است پس بايد قدرت خريد طبقه متوسط و پايين‌تر را بالا ببريم و نظام بانكي كشور مي‌تواند به اين كار كمك كند.
به گفته مظاهريان با ورود تسهيلات جديد خريد مسكن به بازار، متقاضيان با جيبي پرپول‌تر وارد بازار مسكن مي‌شوند و از نيمه دوم امسال مي‌توانيم شاهد آغاز خروج از ركود در بازار مسكن باشيم. مظاهريان تصريح مي‌كند: تلاش براي همسان كردن افزايش تقاضا، عرضه و حمايت همزمان از انبوه‌سازان و خانواده‌هاي نيازمند مسكن است؛ ضمن اينكه بر خلاف بازار بورس، دلار، سكه و طلا كه به سرعت به متغيرها پاسخ مي‌دهند، بازار مسكن اين‌گونه نيست.
ورود خريداران جديد به بازار از خرداد
معاون مسكن وزارت راه و شهرسازي مي‌گويد: از خرداد امسال نخستين دسته از خريداران مسكن كه از تسهيلات جديد استفاده مي‌كنند، وارد بازار خواهند شد؛ البته در سه سال گذشته رشد قيمت در بازار مسكن وجود نداشته است پس پيش‌بيني مي‌شود، بازار مسكن در سال جاري هم رشد قيمت نداشته باشد. مظاهريان با اشاره به برنامه وزارت مسكن و شهرسازي براي خانه‌دار شدن دو دهك پايين جامعه و اقشار كم درآمد تا افق ۱۴۰۵ مي‌گويد: براي اجراي اين برنامه 10ساله، نهادهاي حمايتي هم بايد وارد شوند. وي همچنين درباره عدم تعادل عرضه و تقاضا در بازار مسكن مي‌افزايد: هم‌اكنون مازاد توليد مسكن در كشور وجود دارد و اين توليد در حالي است كه خانه‌هاي توليد شده، خانه‌هاي لوكس و مجلل هستند كه مورد تقاضاي مردم نيست.
معاون مسكن وزارت راه و شهرسازي از حبس ميلياردها دلار سرمايه در خانه‌هاي لوكس خبر مي‌دهد و اظهار مي‌كند: سال ۹۰ به ميزان ۳۰۰هزار خانه خالي در تهران وجود داشت كه عمدتا خانه‌هاي لوكس بودند و معادل ۲۰ميليارد دلار سرمايه در آنها حبس شده بود؛ در حالي كه اگر بخش مسكن رونق بگيرد، بر كاهش بيكاري تاثير دارد و به اجراي اقتصاد مقاومتي كمك خواهد كرد.
ركود بازار مسكن در سال ۹۵ پابرجاست
اگرچه معاون مسكن وزارت راه و شهرسازي معتقد است كه افزايش تسهيلات خريد مسكن براي تهراني‌ها و شهرستاني‌ها گزينه مناسبي است و مي‌تواند كمك شاياني به بهبود قدرت خريد كند اما نايب‌رييس كميسيون اقتصادي مجلس معتقد است كه تسهيلات جديد خريد مسكن در شهرستان‌ها به نوعي پاسخگوي نياز مردم خواهد بود اما در تهران و شهرهاي بزرگ پاسخگو نيست؛ چراكه بسياري از اقشار جامعه به ويژه خانواده‌هاي متوسط و پايين كشور به دلايل شرايط اقتصادي گذشته و حال، امكان بازپرداخت اقساط تسهيلات جديد خريد مسكن را ندارند.
محمدرضا پورابراهيمي مي‌افزايد: سالانه ۷۰۰هزار ازدواج در كشور صورت مي‌گيرد كه اين زوج‌هاي جوان نيازمند مسكني هستند كه با قيمت پايين عرضه شود؛ اين در حالي است كه تسهيلات جديد خريد مسكن گران‌قيمت است و مسلما بازپرداخت آن از عهده مردم برنمي‌آيد به همين دليل پيش‌بيني مي‌شود با توجه به شرايط موجود، تسهيلات جديد هم بازار مسكن را در سال ۹۵ تحريك نخواهد كرد و همچنان ركود در اين بازار حاكم خواهد بود.
افزايش قيمت مسكن با تسهيلات خريد
درحالي كه نايب‌رييس كميسيون اقتصادي مجلس، ميزان كم تسهيلات خريد مسكن براي تهراني‌ها را مهم‌ترين مشكل اين تسهيلات جديد مي‌داند اما فرهاد بيضايي، كارشناس اقتصاد مسكن رشد دلالي و واسطه‌گري را از مشكلات و تبعات منفي تسهيلات خريد مسكن مي‌داند كه مي‌تواند افزايش قيمت مسكن را نيز به همراه داشته باشد.
وي در گفت‌وگويي اظهار مي‌كند: تا زماني كه اقتصاد كشور رونق نگيرد بخش‌هاي اقتصادي از جمله مسكن از ركود خارج نمي‌شود و در بحث رونق بخش مسكن متاسفانه ديدگاه سياستگذاران اشتباه است، آنها رونق اين بخش را در افزايش قيمت‌ها مي‌بينند و در واقع رونق مسكن براي سياستگذاران با افزايش قيمت مسكن مترادف است. وي ادامه مي‌دهد: آن چيزي كه در بازار مسكن اهميت داشته و براي متقاضيان مهم است، بحث حجم مبادلات و توليدات بخش مسكن است. اين شاخص روي اقتصاد تاثير واقعي مي‌گذارد وگرنه افزايش قيمت مسكن كه عمدتا ناشي از افزايش قيمت زمين است، تاثيري بر توليد اشتغال نخواهد داشت و منجر به توليد مسكن جديد نمي‌شود. وي با يادآوري اينكه نمونه بارز اين اتفاق در سال 91 روي داد، بيان مي‌كند: در اين سال كه از آن به عنوان سال رونق مسكن ياد مي‌كنند، حجم معاملات در بازار مسكن تغيير چشمگيري نداشت اما به دليل افزايش قيمت مسكن بسياري از سياستگذاران به رونق مسكن در آن سال اشاره مي‌كنند در حالي كه اين رونق واقعي نبود.
كارشناس اقتصاد مسكن با بيان اينكه روند توليد مسكن در سال 91 نسبت به قبل و بعد از آن ثابت بود، تاكيد مي‌كند: دولت بايد به سمتي برود كه از بخش مسكن به عنوان لكوموتيوي براي افزايش توليدات استفاده كند.
بيضايي اظهارمي كند: دولت بايد سياست‌هاي كنترل تورم و افزايش سطح اشتغال را پيگيري كند زيرا سياست‌هاي اجرا شده دولت تاكنون در حوزه وام خريد سياست‌هايي نيست كه منجر به رونق بخش مسكن شود و از چند منظر اين سياست‌ها ممكن است آثار تورمي براي كشور داشته باشد.
وي با بيان اينكه نكته مهم اين است كه سياست‌هاي دولت مبتني بر نيازهاي مصرفي در كشور نيست، مي‌گويد: نرخ سود و اقساط وام‌هاي مسكن مبتني بر نياز مصرفي نبوده و عمدتا دهك‌هاي مورد هدف براي تامين مسكن، مخاطب اين وام‌ها نيستند.
وي همچنين با بيان اينكه دولت با بخشنامه‌ها و آيين‌نامه‌هاي بانك مركزي و بانك مسكن به سمتي رفت كه تقاضاهاي مصرفي بازار مسكن كنار رفتند، مي‌افزايد: خانه اول‌ها و فاقدان مسكن به عنوان مخاطبان وام‌هاي جديد با سياست‌هاي دولت از بخش مسكن حذف شدند.
كارشناس اقتصاد مسكن يادآور مي‌شود: مهم‌ترين شاخص رونق ميزان توليدات و پروانه‌هاي ساختمان و همچنين حجم معاملات است پس با توجه به اينكه اين شاخص‌ها تحرك جدي نداشته‌اند و فرآيند آنها نزولي است، بنابراين ركود همچنان ادامه داد.
بيضايي درباره وضعيت بازار مسكن در سال 95 نيز مي‌گويد: ممكن است تا حدودي روند كاهشي فرآيند ركود مسكن سال 94 متوقف شود زيرا به كف تعداد پروانه‌هاي ساختماني رسيده‌ايم ولي شرايط براي رونق امسال در كشور فراهم نيست و دولت همچنان بودجه انقباضي دارد و درآمدهاي دولت هم در منابع ارزي و نفتي دچار مشكل است.
جزئيات جديد وام 160 ميليوني مسكن
بانك مسكن در بخشنامه‌اي دستورالعمل نحوه پرداخت وام به متقاضيان انواع تسهيلات مسكن را اعلام كرد كه در آن جزئياتي مانند نرخ سود، روش‌هاي بازپرداخت، سن واحد مسكوني مورد معامله و شيوه پرداخت وام در بافت‌هاي فرسوده تشريح شده است.
به گزارش اقتصاد آنلاين به نقل از تسنيم ، دستورالعمل بانك مسكن شامل نحوه افتتاح حساب و اعطاي تسهيلات
خبر هاي مربوط به وام مسكن : راه‌اندازي بازار رهن ثانويه - شرايط جديد وام مسكن - جولان سوداگران وام بانكي - گشايش قفل مسكن با تسهيلات جديد - 24 فروردين 95
پل 10 هزار ميليارد توماني «بورس» به مسكن
شارژ مسكن از مخزن غيربانكي
سازمان بورس و اوراق بهادار با صدور مجوز نهايي براي راه‌اندازي بازار رهن ثانويه، مسير غيربانكي اما روان براي تامين مالي در حجم گسترده را براي بخش مسكن باز كرد.
از جزئيات اين مجوز حاكي است: بازار رهن ثانويه مسكن سرانجام پس از 8 سال تصويب قانون مربوطه، ظرف هفته‌هاي آينده توسط بانك عامل بخش مسكن تاسيس مي‌شود و در قالب آن، يك پُل بزرگ اعتباري در دو مرحله از بازار سرمايه به بازار مسكن متصل خواهد شد. به گزارش دنياي اقتصاد، بازار رهن ثانويه، «مخزن دوم» پرداخت تسهيلات ساخت و خريد مسكن به دو سمت عرضه و تقاضا در بازار ملك محسوب مي‌شود به اين معنا كه تسهيلات اوليه پرداخت شده از جانب بانك مسكن –مخزن اول- ابتدا توسط يك نهاد مالي كه راه‌انداز بازار رهن ثانويه است، تنزيل مي‌شود و سپس در اثر اين عمليات، منابع جديد يا همان تسهيلات ثانويه براي پرداخت به بخش مسكن آزاد خواهد شد.
عمليات تنزيل از طريق انتشار اوراق رهني به پشتوانه اقساط در حال بازگشت وام‌هاي اوليه مسكن، انجام مي‌شود به‌طوري‌كه با عرضه اوراق توسط نهاد مالي واسط در بورس و خريد آن توسط فعالان بازار سرمايه، منابع مالي جديد معادل تسهيلات اوليه، در اختيار بانك مسكن قرار مي‌گيرد. به بيان ديگر، بازار رهن ثانويه، قدرت وام‌دهي به بخش مسكن را بدون نياز مستقيم به منابع بانكي، افزايش مي‌دهد. سازمان بورس در مجوز خود به گروه مالي بانك مسكن اجازه داده است 10 هزار ميليارد تومان اوراق رهني براي عرضه در بازار سرمايه منتشر كند. اين مجوز به آن معنا است كه بانك مسكن معادل 10 هزار ميليارد تومان از وام‌هايي كه طي سال‌هاي گذشته بابت ساخت يا خريد مسكن پرداخت كرده و طبق معمول در مدت 12 تا 15 سال بازپرداخت مي‌شود را مي‌تواند از چند هفته ديگر توسط نهاد مالي واسط، نقد كند و به مراتب زودتر از موعد بازپرداخت، به منابع اوليه‌اش دست يابد. حجم 10 هزار ميليارد توماني بازار رهن ثانويه مسكن درست معادل يك‌سوم كل تسهيلاتي است كه سال گذشته توسط كل بانك‌ها در قالب وام به بخش مسكن و ساختمان پرداخت شد.
به اين ترتيب، بازار جديد مالي، از طريق پُل‌زني به بورس، قدرت تسهيلات‌دهي به بخش مسكن را 30 درصد افزايش مي‌دهد. اين حجم منابع جديد عازم بازار مسكن، برابري مي‌كند با اعتباراتي كه سال گذشته توسط بانك عامل بخش مسكن به متقاضيان ساخت و خريد آپارتمان‌هاي مسكوني پرداخت شد. سال گذشته بانك‌ها - طي 11 ماه اول سال 94- رقمي معادل 348 هزار ميليارد تومان انواع تسهيلات به بخش‌هاي مختلف اقتصاد پرداخت كردند كه از اين رقم، 36 هزار ميليارد تومان به بخش مسكن ارائه شد. در اين ميان، بانك مسكن حدود 10 هزار ميليارد تومان تسهيلات براي ساخت و خريد مسكن پرداخت كرد؛ بنابراين در سال جاري با راه‌اندازي بازار رهن ثانويه، توان وام‌دهي بانك عامل بخش مسكن به دو برابر افزايش پيدا مي‌كند و نتيجه آن، استفاده حجم بيشتري از متقاضيان ساخت و خريد مسكن از تسهيلات بانكي بلندمدت خواهد بود كه مي‌تواند به خروج سريع‌تر بخش مسكن از ركود كمك كند.
تامين يارانه سود براي اوراق رهني
هر چند مجوز نهايي سازمان بورس براي راه‌اندازي بازار رهن ثانويه صادر شده اما تاسيس اين بازار از سوي بانك مسكن نيازمند «پرداخت 1800 ميليارد تومان يارانه نرخ سود از جانب دولت» براي «بازارپذير شدن اوراق رهني» است. بررسي‌هاي اقتصادي متوليان بخش مسكن درباره نحوه انتشار اوراق رهني مسكن در بورس نشان مي‌دهد: نهاد راه‌انداز بازار رهن ثانويه چنانچه بخواهد اوراق رهني را با نرخ سود جذاب و قابل‌رقابت با سود ساير بازارها -از جمله سود بانكي و سود اوراق مشاركت- منتشر كند بايد نرخ سود حداقل 18 درصد براي اين اوراق تعيين كند. اين در حالي است كه ميانگين نرخ سود تسهيلات اوليه پرداخت شده توسط بانك مسكن، 13 درصد است بنابراين شكاف 5 واحد درصدي بين سود وام‌هاي اوليه و نرخ مدنظر براي سود اوراق رهني، بايد توسط دولت در قالب يارانه بخش مسكن تامين شود تا امكان انتشار و فروش اوراق و در نتيجه آزادسازي منابع اوليه بانك مسكن فراهم شود. براي جبران اين شكاف با توجه به دوره 7 ساله ميانگين زماني انتشار اوراق و همچنين حجم 10 هزار ميليارد توماني اوراق، بايد رقمي معادل 1800 ميليارد تومان براي جبران نرخ سود از سمت دولت يارانه به بانك عامل بخش مسكن پرداخت شود.
انتشار 300 ميليارد تومان در مرحله اول
صبح روز گذشته مقامات بانك مركزي، وزارت اقتصاد، سازمان بورس و همچنين مديران ارشد بانك مسكن با حضور در معاونت مسكن وزارت راه و شهرسازي، آخرين هماهنگي‌ها براي اجراي فاز اول انتشار اوراق رهني مسكن را انجام دادند. چند روز قبل نيز جلسه‌اي مشابه با حضور مقامات ارشد اقتصادي دولت يازدهم در دفتر مشاور رئيس جمهوري براي نحوه تامين اعتبار يارانه نرخ سود اوراق رهني برگزار شد و براي پرداخت آن هماهنگي‌هاي لازم صورت گرفت. با اين حال بانك مسكن تا زمان تامين يارانه 1800 ميليارد توماني براي انتشار 10 هزار ميليارد تومان اوراق مشاركت، قصد دارد ظرف چند هفته آينده، براي راه‌اندازي آزمايشي بازار رهن ثانويه، 300 ميليارد تومان اوراق رهني مسكن در بورس منتشر كند.
پيگيري طرح رئيس‌جمهوري در بازار رهن ثانويه
علي چگيني، مدير كل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي روز گذشته اعلام كرد: منابع آزاد شده ناشي از انتشار اوراق رهني مسكن، در راستاي طرح مدنظر رئيس‌جمهوري و برنامه‌ريزي‌هاي وزارت راه و شهرسازي، با اولويت «نوسازي بافت‌هاي فرسوده» به بخش مسكن و ساختمان تخصيص پيدا مي‌كند. حسن روحاني سه روز پيش در جمع متوليان بخش مسكن، خواستار هدايت سرمايه‌گذاران به بافت‌هاي فرسوده داخل شهرها براي ساخت و تامين مسكن اقشار هدف شد. چگيني در اين باره تصريح كرد: پيش‌‌شرط رونق ساخت و ساز در بافت‌هاي فرسوده، تامين تسهيلات ارزان‌قيمت براي ارائه به سازنده‌ها است و در شرايطي كه بانك‌ها با تنگناي مالي و كسري منابع اعتباري مواجه هستند، بازار رهن ثانويه مي‌تواند در خدمت برنامه‌هاي تامين مسكن دولت قرار گيرد. براي اين منظور، پيش‌بيني شده است حدود 400 هزار واحد مسكوني در بافت‌هاي فرسوده شهرهاي كشور از محل پرداخت تسهيلات ساخت - با منابع آزاد شده از بازار رهن ثانويه- توسط سازنده‌ها احداث شود. اين منابع در راستاي مصوبه سال گذشته شوراي پول و اعتبار، در قالب وام ساخت يا همان وام نوسازي، به‌صورت وام‌هاي 50 ميليوني، 40ميليوني و 30 ميليون توماني به ترتيب در تهران، شهرهاي بزرگ و مراكز استان‌ها و همچنين شهرهاي كوچك پرداخت خواهد شد.
5 مزيت بازار رهن ثانويه
بررسي‌ها نشان مي‌دهد: بازار رهن ثانويه مسكن، حاوي 5 مزيت و اثر مثبت براي نظام تامين مالي بخش مسكن است. اين بازار از آنجا كه با كنترل و هدايت وزارت راه و شهرسازي و بانك مسكن، قرار است به‌صورت هدفمند در خدمات تامين مالي بخش قرار گيرد، امكان استفاده غيرمصرفي از تسهيلات جديد را سلب مي‌كند. تخصيص منابع آزادشده از محل اين بازار به نوسازي بافت فرسوده عملا باعث تامين مالي پروژه‌هاي مسكوني ارزان‌قيمت و متوسط قيمت مي‌شود و از تكرار تجربه سال گذشته بانك‌ها در تخصيص وام به پروژه‌هاي ساختماني لوكس و در نتيجه حبس منابع در املاك غيرمصرفي جلوگيري خواهد كرد. دومين تاثير مثبت اين بازار در اجراي طرح نوسازي مشاركتي بافت فرسوده است.
مزيت سوم در جذب نقدينگي‌هاي خُرد از طريق بازار سهام خلاصه مي‌شود كه اين چرخه تامين مالي خود به كاهش نقدينگي و در نتيجه كاهش تورم و كنترل تورم مسكن در بلندمدت منجر خواهد شد. چهارمين مزيت بازار رهن ثانويه، پايان وابستگي مطلق بازار مسكن به روش سنتي تامين مالي است كه باعث مي‌شود بازار بورس ضعف بانك‌ها در وام‌دهي به بخش مسكن را جبران كند و وارد ميدان تامين منابع بلندمدت براي اين بخش شود. مزيت پنجم اين بازار نيز در عدم استفاده از منابع بانك مركزي خلاصه مي‌شود كه اين موضوع نيز جلوي تحريك تورمي را مسدود مي‌كند. بازار رهن ثانويه در قانون ساماندهي مسكن مصوب سال 87 به تصويب رسيد و قرار بود حداكثر ظرف مدت يك سال تاسيس شود.
شرايط جديد وام مسكن؛
اقساط وام مسكن چقدر شد؟
با كاهش يك درصدي نرخ سود تسهيلات مسكن از محل صندوق پس انداز، ميزان اقساط اين تسهيلات نيز دچار تغيير شده است، اما همچنان افراد براي دريافت اين تسهيلات بايد سودي نزديك به مبلغ وام و در برخي مواقع بيشتر از وامي كه دريافت مي كنند به بانك بپردازند.
به گزارش خبرنگار اقتصاد آنلاين، آنطور كه محمد هاشم بت شكن، مديرعامل بانك مسكن اعلام كرده با مصوبات اخير، از محل صندوق پس‌انداز يكم بنا بر موقعيت‌هاي جغرافيايي وام‌هاي ۸۰ ، ۱۲۰ و ۱۶۰ ميليون توماني پرداخت مي‌شود كه با توجه به كاهش اخير نرخ سود بانكي، نرخ سود اين تسهيلات نيز از ۱۴ درصد به ۱۳ درصد كاهش يافت.
وي همچنين درباره تغييرات ايجاد شده در تسهيلانت زوج ها گفت:اين تسهيلات از ۸۰ به ۱۶۰ ميليون تومان، از ۶۰ به ۱۲۰ ميليون تومان و از ۴۰ به ۸۰ ميليون تومان افزايش يافت كه زوجين مي‌توانند براي يك پلاك ثبتي در مجموع براساس وام‌هاي جديد اقدام كنند.
جدول زير ميزان اقساط تسهيلات خريد مسكن از محل صندوق پس انداز مسكن در دوره هاي 12 ساله و 14 ساله را نشان مي دهد:
سود وام 160 ميليوني مسكن كاهش يافت
با مصوبات اخير، از محل صندوق پس‌انداز يكم بنا بر موقعيت‌هاي جغرافيايي وام‌هاي ۸۰ ، ۱۲۰ و ۱۶۰ ميليون توماني پرداخت مي‌شود كه با توجه به كاهش اخير نرخ سود بانكي، نرخ سود اين تسهيلات نيز از ۱۴ درصد به ۱۳ درصد كاهش يافت.
محمد هاشم بت شكن مديرعامل بانك مسكن خاطرنشان كرد: با مصوبات اخير، از محل صندوق پس‌انداز يكم بنا بر موقعيت‌هاي جغرافيايي وام‌هاي ۸۰ ، ۱۲۰ و ۱۶۰ ميليون توماني پرداخت مي‌شود كه با توجه به كاهش اخير نرخ سود بانكي، نرخ سود اين تسهيلات نيز از ۱۴ درصد به ۱۳ درصد كاهش يافت.
به گزارش اقتصاد آنلاين به نقل از ايلنا، وي افزود: : با مصوبات اخير، از محل صندوق پس‌انداز يكم بنا بر موقعيت‌هاي جغرافيايي وام‌هاي ۸۰ ، ۱۲۰ و ۱۶۰ ميليون توماني پرداخت مي‌شود كه با توجه به كاهش اخير نرخ سود بانكي، نرخ سود اين تسهيلات نيز از ۱۴ درصد به ۱۳ درصد كاهش يافت. مدير عامل بانك مسكن همچنين در مورد مصوبات پرداخت تسهيلات براي زوجين در تهران گفت: اين تسهيلات از ۸۰ به ۱۶۰ ميليون تومان، از ۶۰ به ۱۲۰ ميليون تومان و از ۴۰ به ۸۰ ميليون تومان افزايش يافت كه زوجين مي‌توانند براي يك پلاك ثبتي در مجموع براساس وام‌هاي جديد اقدام كنند.
محمد هاشم بت‌شكن در پاسخ به اين پرسش كه بازار غيرمتشكل چه ميزان در جلوگيري از كاهش نرخ سود بانكي تاثيرگذار است؟ ، اظهار داشت: كاهش نرخ سود از سوي شوراي پول و اعتبار تعيين مي شود بنابراين بازار در انتظار اين است كه شوراي پول و اعتبار چه تصميمي خواهد گرفت.
وي افزود: در صورتي كه پيش بيني‌ها حاكي از آن باشد كه متغيرهاي كلان اقتصادي پاسخگو است كاهش نرخ سود ادامه دار خواهد بود.
بت شكن در مورد سهم 20 درصدي بازارغيرمتشكل در بازار پول، افزود: نمي توان اين عدد را قطعي اعلام كرد اما قطعا با ساماندهي كه بانك مركزي بر روي مؤسسات غيرمجاز انجام مي دهد اين مشكل حل خواهد شد.
مدير عامل بانك مسكن همچنين در مورد مصوبات پرداخت تسهيلات براي زوجين در تهران گفت: اين تسهيلات از ۸۰ به ۱۶۰ ميليون تومان، از ۶۰ به ۱۲۰ ميليون تومان و از ۴۰ به ۸۰ ميليون تومان افزايش يافت كه زوجين مي‌توانند براي يك پلاك ثبتي در مجموع براساس وام‌هاي جديد اقدام كنند.
بت‌شكن خاطرنشان كرد: با مصوبات اخير، از محل صندوق پس‌انداز يكم بنا بر موقعيت‌هاي جغرافيايي وام‌هاي ۸۰ ، ۱۲۰ و ۱۶۰ ميليون توماني پرداخت مي‌شود كه با توجه به كاهش اخير نرخ سود بانكي، نرخ سود اين تسهيلات نيز از ۱۴ درصد به ۱۳ درصد كاهش يافت.
جولان سوداگران وام بانكي
هر چند افزايش تسهيلات بانكي و سهولت دسترسي مردم به آنها مي‌تواند از خريد و فروش غيرقانوني وام‌ها جلوگيري كند، اما همچنان شاهد سختگيري بانك‌ها در پرداخت وام و قوانين سرسختانه و زمانبر آنها در ازاي پرداخت وام‌هاي خرد هستيم.
به گزارش اقتصاد آنلاين به نقل از آرمان ، در چند سال گذشته به علت افزايش تورم كه در دولت گذشته به بيش از ۴۰ درصد هم رسيد و به دنبال ثابت ماندن دستمزدها، تعداد زيادي از شهروندان براي افزايش قدرت خريد خود مجبور به تقاضاي وام شدند، اما به علت وجود قوانين سختگيرانه در اين زمينه، علاوه بر اينكه پاي دلالان و واسطه‌گران به اين بخش باز شد، هر روزه شاهد تبليغاتي با عنوان «پرداخت وام در ۷۲ ساعت» و عناويني از اين قبيل هستيم. اين عبارات تنها بخشي از تبليغات جذاب و مشتري پسند شركت‌هايي هستند كه بدون نظارت هيچ دستگاه خاصي به راحتي سال‌هاست وارد ميدان فعاليت بانكي شده‌اند. اين شركت‌ها با تبليغات متنوع در سطح شهر و البته رسانه‌هاي مختلف افراد زيادي را كه اتفاقا نياز مبرم به وام بانكي را دارند جذب و دست آخر هم مبلغ كلاني از آنها به عنوان حق معامله دريافت مي‌كنند. شايد سختگيري‌هاي بانك‌ها در پرداخت تسهيلات علت اصلي رشد قارچ‌گونه شركت‌هاي مشاوره وام بانكي باشد كه بدون هيچ مجوز و نظارتي به مردم وعده دريافت وام‌هاي با ارقام بالا در يك هفته مي‌دهند. به هر حال گرفتن وام به‌صورت مراجعه فرد متقاضي دريافت تسهيلات از شبكه بانكي چندان آسان نيست، اما در اين ميان دست‌كم ۲۰۰ شركت و شخص حقيقي با تبليغات رسمي در رسانه‌ها شيوه‌هاي دريافت وام با نرخ سود عمدتا مضاربه‌اي ۲۴ درصد را تنها با دريافت پورسانت معرفي مي‌كنند.
رشد قارچ‌گونه دلالان وام
مدتي است كه مديران بانكي به بهانه اختلاس‌هاي صورت گرفته و سوءاستفاده‌هاي مختلف از وام‌هاي بانكي، با سختگيري‌هاي بيشتر حاضر به اعطاي وام به افراد و مشتريان عادي مي‌شوند و به همين دليل حاضر نيستند زيربار تعهداتي بروند كه برايشان دردسرساز مي‌شود و از دادن وام به افراد امتناع مي‌ورزند. همان مديران در مقابل حاضر هستند كه با شرايطي استثنايي، وام را در اختيار برخي افراد خاص بگذارند. واقعيت اين است اگر يك كارمند ساده يا يك كارگر براي دريافت وام به بانك مراجعه كند، بايد از مدارك شناسايي گرفته تا وثيقه و دو ضامن كارمند با گواهي كسر كار و سفته و چك را جفت‌وجور كرده باشد تا وام دريافت كند، اما گهگاهي مشاهده مي‌شود برخي افراد به دلايل گوناگون طي چند ساعت و بدون پشت سر گذاشتن ضوابط بانكي صاحب اين وام‌ها مي‌شوند. اكنون تعداد كمي از كارمندان بانكي، خود به افرادي تبديل شده‌اند كه پول مي‌ستانند و وام مي‌دهند، يعني بعد از مذاكره و چانه‌زني موافقت رئيس و سايرين را براي اعطاي وام جلب مي‌كنند. اما گذشته از اين كارمندان كه شايد تعداد آنها انگشت شمار باشد، چند سالي است سر و كله افرادي پيدا شده كه از طريق اخذ وام و واسطه‌گري در اين زمينه معيشت مي‌گذرانند و درآمدهاي هنگفتي را هم به جيب مي‌زنند و حتي از كارمنداني هم كه تمايل دارند ضامن شوند و پاداش‌هاي ميليوني بگيرند دعوت به همكاري مي‌كنند.
واسطه‌هايي با درآمد ميليوني
سال گذشته بود كه نمايندگان مجلس تسهيلاتي جديد را مورد تصويب قرار دادند كه قرار شد در قالب آن به برخي اقشار جامعه تسهيلات ۸۰ ميليون توماني پرداخت شود. اعلام يك خبر كوتاه در اين باره كافي بود تا دلالان دست به كار شوند تا تسهيلات منظور شده را در جهت منافع خود مورد استفاده قرار دهند. در اين رابطه اعمالي كه واسطه‌گران انجام مي‌دهند، چندان پيچيده نيست. آنها با پيدا كردن افراد مشمول دريافت تسهيلات وارد رايزني با آنها مي‌شوند و بعد از مذاكره از ۸۰ ميليون تومان تسهيلات در نظر گرفته شده، مبلغي حدود ۲۰ ميليون تومان را به او مي‌پردازند، ۹ ميليون تومان را بابت دستمزد كسر كرده و مابقي را به متقاضي دريافت تسهيلات كه به شركت‌هاي مورد اشاره مراجعه كرده‌اند، مي‌پردازند.
در كل حدود ۵۱ ميليون تومان به متقاضيان پرداخت مي‌شود. متقاضيان هم از چنين ميانبري استقبال مي‌كنند. آنها حتي حاضرند سود بيشتري در ازاي اين وام‌ها پرداخت كنند، اما دچار بوروكراسي اداري بانك‌ها نشوند، حال بگذريم از اينكه بسياري از اين وام‌ها بدون هيچ سودي به متقاضيان پرداخت مي‌شود. اما ذكر چند نكته در اين زمينه حائز اهميت است. اول اينكه اين تسهيلات قرض الحسنه است. بنابراين دريافت‌كننده نهايي اين وام با پرداخت ۲۹ ميليون تومان صاحب ۵۱ ميليون تومان تسهيلات بدون سود مي‌شود، اين درحالي است كه حتي تسهيلات ارزان‌قيمت خودرو كه در دستور پرداخت قرار داده شده نيز تقريبا دو برابر وام اعطا شده را از مشتريان در چهار سال دريافت مي‌كند، اما افرادي كه از تسهيلات رزمندگان استفاده مي‌كنند، در مقابل ۵۱ ميليون تومان، تنها ۲۹ ميليون تومان اضافه پرداخت دارند كه اين به معناي ارزان تمام شدن اين تسهيلات براي افراد عادي است. همچنين انحراف تسهيلات از هدف اصلي مورد تصويب است كه قرار بوده به استفاده قشر خاصي برسد، اما در نهايت وام به دست افراد عادي مي‌رسيد. يكي ديگر از نكات جالب توجه در رابطه با اين وام‌ها اين بود كه با توجه به اينكه نوساز بودن مسكن شرط اعطاي وام نبود، اما در هنگام اعطاي وام، موضوع ساخت خانه و تعلق وام صرفا به ساخت خانه و نه خريد آن مطرح شده است. چنين شرطي در عمل باعث شد تا بسياري عطاي اين وام‌ها را به لقايش ببخشند.
از اين رو بهتر بود كه در ازاي دريافت ۲۰ ميليون تومان وجه نقد، تسهيلات را به فردي ديگر واگذار كنند. به هر حال اين نوع وام براي افراد عادي كه در شرايط كنوني از هر كجا وام بگيرند بايد دوبرابرش را بپردازند بسيار به‌صرفه است و آنها براي افزايش قدرت خريد خود ناچارند از چنين راهي استفاده كنند. آنچه در اين بحث مورد اهميت قرار دارد رواج دلالي وام و لزوم جلوگيري از آن است كه اين نوع واسطه‌گري تا به امروز ضربه سنگيني بر نظام بانكي كشور وارد ساخته و امروز كنترل آن بيش از پيش احساس مي‌شود. اين وام هم فقط يك مثال از اين دلالي بود، چه بسا بسياري از وام‌ها از طريق واسطه‌ها به دست افراد مي‌رسد.
لزوم تسهيل قوانين پرداخت وام
بد نيست نگاهي به عملكرد بانك‌ها در زمينه وام‌دهي در سال ۹۴ بيندازيم. آمارها نشان مي‌دهد تسهيلات دهي سال ۹۴ بانك‌ها ركورد سال ۹۳ را شكست و اين رقم تا پايان اسفند به بيش از حدود ۳۶۰ هزار ميليارد رسيد. اين در حالي است كه در سال ۹۳ بانك‌ها بر خلاف پيش‌بيني ۲۸۰ هزار ميلياردي بانك مركزي، بالغ بر ۳۴۰ هزار ميليارد تومان وام پرداخت كردند كه البته با واكنش بانك مركزي نيز همراه بود، چرا كه بانك‌ها براي تامين منابع اين تسهيلات رو به اضافه برداشت آورده بودند كه خود عاملي براي افزايش تورم محسوب مي‌شود. با اين حال به نظر مي‌رسد در سال ۹۴ با توجه به آزادسازي بخشي از سپرده‌هاي قانوني بانك‌ها براي افزايش نقدينگي آنها و از سويي ديگر ساماندهي اضافه برداشت در شبكه بانكي، خطر افزايش تورم در اين بخش تا حدودي پوشش داده شد. بنابراين آمارها نشان مي‌دهد كه بانك‌ها در ميزان وام‌دهي كاستي نداشته‌اند، پس به نظر مي‌رسد بانك‌ها در قوانين پرداخت تسهيلات و افراد مشمول بايد بازنگري داشته باشند و از شيوع انواع فساد در اين زمينه جلوگيري كنند. همچنين ضروري است بانك مركزي در سال جديد با شناسايي افراد متخلف در اين زمينه برخورد جدي با آنها را به عمل آورد.
رشد 85 درصدي تقاضاي وام مسكن
تقاضاي وام مسكن از 135 مورد در زمان اعلام رسمي به 250 مورد در اسفندماه رسيد كه رشدي 85 درصدي را نشان مي‌دهد.
هنگام اعلام رسمي افزايش تسهيلات خريد مسكن روزانه 135 نفر در بانك سپرده‌گذاري مي‌كردند كه در اسفندماه سال گذشته اين رقم به 250 سپرده در روز رسيد. با اين وجود به نظر مي‌رسد اگر سود 17.5 درصدي تسهيلات كاهش يابد استقبال از وام مسكن بالا برود كه در اين خصوص حامد مظاهريان معاون وزير راه و شهرسازي از برنامه‌هاي وزارت متبوع خود را كاهش نرخ سودد تسهيلات مسكن و افزايش مدت بازپرداخت اقساط عنوان كرده است.
به گزارش اقتصاد آنلاين به نقل از ايسنا، يكي از سياست‌هاي وزارت راه و شهرسازي در بخش مسكن در سال گذشته افزايش توان خريد مسكن براي خانوارهاي ايراني با پرداخت تسهيلات مسكن تا ۵۰ درصد قيمت واقعي عنوان شد كه با مصوبه شوراي پول و اعتبار در اواخر سال ۹۴ شاهد افزايش تسهيلات خريد مسكن از ۳۵ به ۱۶۰ ميليون تومان در شهرهاي بزرگ، ۱۲۰ ميليون تومان در شهرهاي مياني و ۸۰ ميليون تومان در شهرهاي كوچك بوديم.
با اينكه برخي مسوولان وام 160 ميليون توماني را در افزايش قدرت خريد مسكن موثر مي‌دانند پورابراهيمي نايب رييس كميسيون اقتصادي مجلس معتقد است اين تسهيلات در شهرهاي بزرگ و كلان‌شهرهايي همچون تهران كه قيمت متوسط خانه‌ها متري 2 تا 3 ميليون تومان است به طور كامل پاسخگو نخواهد بود.
او مي‌گويد: اقشار مختلف جامعه در طبقات متوسط و پايين كشور به دلايل شرايط اقتصادي گذشته و حال، امكان بازپرداخت تسهيلات خريد مسكن را ندارند و بايد براي اين موضوع چاره انديشي شود. در حال حاضر سالانه ۷۰۰ هزار ازدواج در كشور انجام مي‌شود كه براي اين ميزان بايد مسكن با قيمت پايين تامين و عرضه شود.
يك كارشناس مسكن نيز ميزان تاثيرگذاري وام 160 ميليوني را مستلزم كاهش شرايط محدودكننده آن دانست و گفت: خطوط محدودكننده وام‌هاي مسكن از جمله وام 80 ميليون توماني به نحوي است كه شامل افراد بسيار كمي مي‌شود؛ مثلا وام به افرادي تعلق مي‌گيرد كه براي اولين از اين تسهيلات استفاده مي‌كنند، خانه اولي باشند يا از تسهيلات دولتي استفاده نكرده باشند.
وي افزود: از سوي ديگر كساني كه مشمول اين طرح مي‌شوند قشري از جامعه هستند كه توان مالي بازپرداخت ندارند. اقساط وام 80 ميليوني حدود يك ميليون تومان است؛ در حالي كه اين رقم از عهده بسياري از خانواده‌ها خارج است و ديديم كه پس از گذشت 9 ماه از اعلام اين تسهيلات 37 هزار نفر از اين وام استقبال كردند كه رقم چندان بالايي محسوب نمي‌شود.
گشايش قفل مسكن با تسهيلات جديد
در سال گذشته تسهيلات 60،80و 160ميليون توماني خريد مسكن مصوب شد كه متقاضيان تنها موفق به دريافت وام 60 ميليوني شدند و پرداخت دو تسهيلات ديگر به سال 95 موكول شد.
به گزارش اقتصاد آنلاين به نقل از تعادل ، در اين ميان، معاون وزير راه و شهرسازي با اشاره به ثبت روزانه ۲۵۰ درخواست در بانك مسكن براي دريافت تسهيلات جديد خريد خانه مي‌گويد: از جمله سياست‌هاي وزارت راه و شهرسازي، افزايش توان خريد مسكن خانواده‌ها با پرداخت تسهيلات تا ۵۰درصد هزينه خريد مسكن است كه در چارچوب همين سياست، پرداخت تسهيلات خريد مسكن از ۲۵ميليون تومان به ۱۶۰ميليون تومان افزايش يافت. به گزارش مهر، حامد مظاهريان مي‌افزايد: كاهش نرخ سود تسهيلات مسكن و افزايش مدت بازپرداخت اقساط تسهيلات دريافتي ديگر اهداف وزارت راه و شهرسازي است البته شرايط كنوني بازار مسكن كشور در ركود است كه اين ركود در بازار مسكن به اين معناست كه بازده اقتصادي و فعاليت در آن كاهش يافته است و شاهد افزايش توليدي هستيم كه تقاضا براي آن وجود ندارد.
معاون مسكن وزارت راه و شهرسازي شرايط خاص كنوني كشور را از جمله دلايل باقي ماندن ركود در بازار مسكن مي‌داند و مي‌گويد: بانك‌هاي مقروض و كاهش قيمت نفت به يك‌چهارم، از جمله شرايطي است كه بر بازار مسكن تاثير گذاشته است پس بايد قدرت خريد طبقه متوسط و پايين‌تر را بالا ببريم و نظام بانكي كشور مي‌تواند به اين كار كمك كند.
به گفته مظاهريان با ورود تسهيلات جديد خريد مسكن به بازار، متقاضيان با جيبي پرپول‌تر وارد بازار مسكن مي‌شوند و از نيمه دوم امسال مي‌توانيم شاهد آغاز خروج از ركود در بازار مسكن باشيم. مظاهريان تصريح مي‌كند: تلاش براي همسان كردن افزايش تقاضا، عرضه و حمايت همزمان از انبوه‌سازان و خانواده‌هاي نيازمند مسكن است؛ ضمن اينكه بر خلاف بازار بورس، دلار، سكه و طلا كه به سرعت به متغيرها پاسخ مي‌دهند، بازار مسكن اين‌گونه نيست.
ورود خريداران جديد به بازار از خرداد
معاون مسكن وزارت راه و شهرسازي مي‌گويد: از خرداد امسال نخستين دسته از خريداران مسكن كه از تسهيلات جديد استفاده مي‌كنند، وارد بازار خواهند شد؛ البته در سه سال گذشته رشد قيمت در بازار مسكن وجود نداشته است پس پيش‌بيني مي‌شود، بازار مسكن در سال جاري هم رشد قيمت نداشته باشد. مظاهريان با اشاره به برنامه وزارت مسكن و شهرسازي براي خانه‌دار شدن دو دهك پايين جامعه و اقشار كم درآمد تا افق ۱۴۰۵ مي‌گويد: براي اجراي اين برنامه 10ساله، نهادهاي حمايتي هم بايد وارد شوند. وي همچنين درباره عدم تعادل عرضه و تقاضا در بازار مسكن مي‌افزايد: هم‌اكنون مازاد توليد مسكن در كشور وجود دارد و اين توليد در حالي است كه خانه‌هاي توليد شده، خانه‌هاي لوكس و مجلل هستند كه مورد تقاضاي مردم نيست.
معاون مسكن وزارت راه و شهرسازي از حبس ميلياردها دلار سرمايه در خانه‌هاي لوكس خبر مي‌دهد و اظهار مي‌كند: سال ۹۰ به ميزان ۳۰۰هزار خانه خالي در تهران وجود داشت كه عمدتا خانه‌هاي لوكس بودند و معادل ۲۰ميليارد دلار سرمايه در آنها حبس شده بود؛ در حالي كه اگر بخش مسكن رونق بگيرد، بر كاهش بيكاري تاثير دارد و به اجراي اقتصاد مقاومتي كمك خواهد كرد.
ركود بازار مسكن در سال ۹۵ پابرجاست
اگرچه معاون مسكن وزارت راه و شهرسازي معتقد است كه افزايش تسهيلات خريد مسكن براي تهراني‌ها و شهرستاني‌ها گزينه مناسبي است و مي‌تواند كمك شاياني به بهبود قدرت خريد كند اما نايب‌رييس كميسيون اقتصادي مجلس معتقد است كه تسهيلات جديد خريد مسكن در شهرستان‌ها به نوعي پاسخگوي نياز مردم خواهد بود اما در تهران و شهرهاي بزرگ پاسخگو نيست؛ چراكه بسياري از اقشار جامعه به ويژه خانواده‌هاي متوسط و پايين كشور به دلايل شرايط اقتصادي گذشته و حال، امكان بازپرداخت اقساط تسهيلات جديد خريد مسكن را ندارند.
محمدرضا پورابراهيمي مي‌افزايد: سالانه ۷۰۰هزار ازدواج در كشور صورت مي‌گيرد كه اين زوج‌هاي جوان نيازمند مسكني هستند كه با قيمت پايين عرضه شود؛ اين در حالي است كه تسهيلات جديد خريد مسكن گران‌قيمت است و مسلما بازپرداخت آن از عهده مردم برنمي‌آيد به همين دليل پيش‌بيني مي‌شود با توجه به شرايط موجود، تسهيلات جديد هم بازار مسكن را در سال ۹۵ تحريك نخواهد كرد و همچنان ركود در اين بازار حاكم خواهد بود.
افزايش قيمت مسكن با تسهيلات خريد
درحالي كه نايب‌رييس كميسيون اقتصادي مجلس، ميزان كم تسهيلات خريد مسكن براي تهراني‌ها را مهم‌ترين مشكل اين تسهيلات جديد مي‌داند اما فرهاد بيضايي، كارشناس اقتصاد مسكن رشد دلالي و واسطه‌گري را از مشكلات و تبعات منفي تسهيلات خريد مسكن مي‌داند كه مي‌تواند افزايش قيمت مسكن را نيز به همراه داشته باشد.
وي در گفت‌وگويي اظهار مي‌كند: تا زماني كه اقتصاد كشور رونق نگيرد بخش‌هاي اقتصادي از جمله مسكن از ركود خارج نمي‌شود و در بحث رونق بخش مسكن متاسفانه ديدگاه سياستگذاران اشتباه است، آنها رونق اين بخش را در افزايش قيمت‌ها مي‌بينند و در واقع رونق مسكن براي سياستگذاران با افزايش قيمت مسكن مترادف است. وي ادامه مي‌دهد: آن چيزي كه در بازار مسكن اهميت داشته و براي متقاضيان مهم است، بحث حجم مبادلات و توليدات بخش مسكن است. اين شاخص روي اقتصاد تاثير واقعي مي‌گذارد وگرنه افزايش قيمت مسكن كه عمدتا ناشي از افزايش قيمت زمين است، تاثيري بر توليد اشتغال نخواهد داشت و منجر به توليد مسكن جديد نمي‌شود. وي با يادآوري اينكه نمونه بارز اين اتفاق در سال 91 روي داد، بيان مي‌كند: در اين سال كه از آن به عنوان سال رونق مسكن ياد مي‌كنند، حجم معاملات در بازار مسكن تغيير چشمگيري نداشت اما به دليل افزايش قيمت مسكن بسياري از سياستگذاران به رونق مسكن در آن سال اشاره مي‌كنند در حالي كه اين رونق واقعي نبود.
كارشناس اقتصاد مسكن با بيان اينكه روند توليد مسكن در سال 91 نسبت به قبل و بعد از آن ثابت بود، تاكيد مي‌كند: دولت بايد به سمتي برود كه از بخش مسكن به عنوان لكوموتيوي براي افزايش توليدات استفاده كند.
بيضايي اظهارمي كند: دولت بايد سياست‌هاي كنترل تورم و افزايش سطح اشتغال را پيگيري كند زيرا سياست‌هاي اجرا شده دولت تاكنون در حوزه وام خريد سياست‌هايي نيست كه منجر به رونق بخش مسكن شود و از چند منظر اين سياست‌ها ممكن است آثار تورمي براي كشور داشته باشد.
وي با بيان اينكه نكته مهم اين است كه سياست‌هاي دولت مبتني بر نيازهاي مصرفي در كشور نيست، مي‌گويد: نرخ سود و اقساط وام‌هاي مسكن مبتني بر نياز مصرفي نبوده و عمدتا دهك‌هاي مورد هدف براي تامين مسكن، مخاطب اين وام‌ها نيستند.
وي همچنين با بيان اينكه دولت با بخشنامه‌ها و آيين‌نامه‌هاي بانك مركزي و بانك مسكن به سمتي رفت كه تقاضاهاي مصرفي بازار مسكن كنار رفتند، مي‌افزايد: خانه اول‌ها و فاقدان مسكن به عنوان مخاطبان وام‌هاي جديد با سياست‌هاي دولت از بخش مسكن حذف شدند.
كارشناس اقتصاد مسكن يادآور مي‌شود: مهم‌ترين شاخص رونق ميزان توليدات و پروانه‌هاي ساختمان و همچنين حجم معاملات است پس با توجه به اينكه اين شاخص‌ها تحرك جدي نداشته‌اند و فرآيند آنها نزولي است، بنابراين ركود همچنان ادامه داد.
بيضايي درباره وضعيت بازار مسكن در سال 95 نيز مي‌گويد: ممكن است تا حدودي روند كاهشي فرآيند ركود مسكن سال 94 متوقف شود زيرا به كف تعداد پروانه‌هاي ساختماني رسيده‌ايم ولي شرايط براي رونق امسال در كشور فراهم نيست و دولت همچنان بودجه انقباضي دارد و درآمدهاي دولت هم در منابع ارزي و نفتي دچار مشكل است.
جزئيات جديد وام 160 ميليوني مسكن
بانك مسكن در بخشنامه‌اي دستورالعمل نحوه پرداخت وام به متقاضيان انواع تسهيلات مسكن را اعلام كرد كه در آن جزئياتي مانند نرخ سود، روش‌هاي بازپرداخت، سن واحد مسكوني مورد معامله و شيوه پرداخت وام در بافت‌هاي فرسوده تشريح شده است.
به گزارش اقتصاد آنلاين به نقل از تسنيم ، دستورالعمل بانك مسكن شامل نحوه افتتاح حساب و اعطاي تسهيلات