قيمت ملك و پيش بيني آن همسو با قيمت تورم در سال 95 - مسكن گران مي شود؟ - بازار خانه‌هاي زير قيمت پايتخت - 21 فروردين 95
قيمت مسكن همسو با نرخ تورم
چند سالي از ركود بازار مسكن مي‌گذرد و حال و روز اين بازار به صورتي شده كه بسياري از سرمايه‌گذاران در اين بخش ديگر حاضر به سرمايه‌گذاري نيستند؛
آبا اين حال برخي كارشناسان بر اين عقيده‌اند كه با تلاش‌هاي دولت امكان خروج از ركود فراهم خواهد شد و اقداماتي همچون افزايش سقف تسهيلات مي‌تواند تاثير مثبتي جهت خروج بازار مسكن از ركود را فراهم كند و حتي تا نيمه دوم سال 95 بازار مسكن رونق گيرد. آنها معتقدند در صورتي كه ديگر عوامل داخلي و خارج از دولت هم در همين راستا كمك كنند و به رشد اقتصادي پنج درصدي برسيم، در اواخر امسال تاثير چشمگيري در حوزه مسكن خواهيم ديد و اين در صورتي است كه توان مالي خريدار رشد پيدا كند و به تبع آن، با راه افتادن بازار خريد و فروش، بازار توليد هم رونق پيدا كند و ما اميدواريم اين اتفاق بيفتد.
به گزارش اقتصاد آنلاين به نقل از قانون ، اما برخي كارشناسان اقدامات سال‌هاي گذشته مانند لغو تحريم‌ها را در بخش مسكن و ساخت‌وساز كاملا بي‌تاثير مي‌دانند و بر اين باورند به شرطي كه بخش‌هاي مالي برنامهريزي لازم را داشته باشند، بخش مسكن از ركود خارج مي‌شود و در صورتي كه اقتصاد كشور رو به بهبودي و قدرت خريد مردم نيز بالا رود، در آن صورت مي‌توانيم به رونق بازار مسكن اميداوار باشيم.
از سوي ديگر برخي كارشناسان برنامه‌ريزي‌هاي بسيار دقيق را لازمه رسيدن به رونق مي‌دانند و معتقدند نياز افراد به مسكن در جامعه ما مي‌تواند سبب ايجاد رونق باشد كه در نيمه دوم سال با افزايش اندك قيمت همراه مي‌شود اما در مقابل، برخي بر اين باورند با توجه به اينكه هنوز حركتي از سوي سياستگذاران ديده نشده و تغيير و تحولي هم پيش نيامده پس نمي‌توانيم نشانه‌هايي از بهبود در بخش مسكن را مشاهده كنيم.
يخ‌هاي مسكن در نيمه اول سال آب نميشود
در همين زمينه عليرضا قهاري، عضو هيات مديره انجمن صنفي انبوه‌سازان مي‌گويد : به طور كلي مسائل موجود روي كارهاي توليدي ما از جمله ساخت‌وساز مسكن بي تاثير نيست و مواردي كه مربوط به رفع تحريم‌ها بود، اگرچه سرعت پاييني دارد، اما بر بخش‌هايي كه ما نياز به سرمايه‌گذاري داريم اثرگذار خواهد بود و به خاطر اينكه چيزي كه ما فكر مي‌كرديم صورت نگرفته در نتيجه به نظر مي‌رسد در
6 ماهه اول سال 95 همچنان يخ‌هايي كه باعث ركود ساخت‌وساز شده آب نشود؛ موضوعي كه كمك مي‌كند تا ما كمي‌به رونق مسكن و ساخت‌وساز اميدوارتر باشيم. بنابراين شايد آن بخش از ساخت‌وساز كه به منظور سرمايه‌گذاري انجام مي‌شود رونقي نداشته باشد اما مي‌توانيم بگوييم رونق در بخشي كه نيازهاي جامعه و نيازهاي متقاضيان است صورت مي‌گيرد و حركت‌هاي آن در نيمه دوم سال قابل پيش‌بيني است و به دنبال اين رونق ممكن است حدود 10 درصد در بخش ساخت‌وساز افزايش قيمت داشته باشيم.
تحرك در كوچك‌ها
سعيد اسلامي، كارشناس مسكن نيز با بيان اينكه پيش بيني مي‌شود افزايش قيمت مسكن در حدود نرخ تورم باشد، گفت: به نظر مي‌رسد تحرك قيمتي در واحدهاي مسكوني كوچك و متوسط بيشتر باشد به ويژه اگر وام‌هايي كه بانك مسكن قول داده عملي شود و صندوق مسكن در ساير بانك‌ها راه اندازي شود.
وي با بيان اينكه ممكن است به دليل دو سال ركود حاكم بر اين بخش رشد قيمت، اندكي بيش از تورم باشد، گفت:قطعا اين تحليل درباره شاخص كل مسكن است و براي اظهار نظر در اين باره بايد طبقه بندي‌هاي مختلف را مورد بررسي قرار داد چرا كه اتفاقي كه براي واحدهاي لوكس مي‌افتد قطعا با اتفاقي كه براي واحدهاي با متراژ پايين مي‌افتد متفاوت خواهد بود و همه اين واحدها يك روند را طي نخواهند كرد.
اين كارشناس مسكن درباره چرخه‌هاي تكراري ركود و رونق در بخش مسكن و شكاف موجود بين عرضه و تقاضا كه همواره وجود داشته است، اظهار كرد:بخشي از اين امر به سيكل‌هاي تجاري مربوط است كه طبيعي است اما علاوه بر اين ما در كشوري زندگي مي‌كنيم كه خود به خود ثبات اقتصادي زيادي ندارد و سال‌ها نرخ تورم بالايي داشتيم كه در همه اقتصادهاي جهاني پديده اي استثنايي محسوب مي‌شود و كشورها سال‌هاي اندكي را با تورم‌هاي بالا سر مي‌كنند.
اسلامي‌همچنين درباره شكاف بين عرضه و تقاضا، گفت:شكاف بين عرضه و تقاضا نيز ناشي از عدم ثبات در سياستگذاري‌هاست، به عنوان مثال زماني كه بخش مسكن در رونق است تعداد پروانه‌هاي ساختماني افزايش مي‌يابد و پس از اينكه ساخت و سازها انجام شد عرضه و ركود افزايش مي‌يابد، بنابراين سرمايه گذاران به چشم انداز سود در بازار نگاه مي‌كنند و بر اساس سودي كه كسب مي‌كنند در بازارها حضور پيدا مي‌كنند بنابراين اگر چشم انداز سود به تعادل برسد اين شكاف بين عرضه و تقاضا هم تا حدودي از بين خواهد رفت.
هنوز تغيير و تحولي در بخش مسكن پيش نيامده
ايرج رهبر، يكي ديگر از اعضاي هيات مديره كانون سراسري انبوه‌سازان با اشاره به وضعيت مسكن و ساخت‌وساز در سال 95 بيان كرد: با توجه به تلاش‌هايي كه در جهت بهبود اين شرايط مي‌شود و سياستگذاري‌هايي كه در اين خصوص صورت گرفته اميدواريم هم دولت و هم بخش خصوصي بتواند برنامهريزي كند اما هنوز حركتي از سوي سياستگذاران ديده نميشود و تغيير و تحولي هم پيش نيامده كه نشانه‌هايي از بهبود در بخش مسكن داشته باشد.
او ادامه داد: بعيد به نظر مي‌رسد كه لغو تحريم‌ها اثر چنداني بر مسكن و ساخت‌وساز بگذارد زيرا سرمايه‌گذارهاي خارجي اولويت‌بندي خاصي براي خود دارند و اولويت اول آنها در بخش انرژي، نفت و گاز است و بخش ساخت‌وساز نتيجه زيادي براي سرمايه‌گذار خارجي ندارد. اين موضوع باعث مي‌شود سرمايه خودش را در كشوري ديگر حبس كند، مگر اينكه در قبال سرمايه‌گذاري آنها دولت تعهداتي انجام دهد و شرايط ويژه‌اي براي آنها فراهم كرده و ضمانت‌هايي براي آنها ايجاد كند.مسكن كالايي است كه نمي‌توان آن را صادر كرد و در كشوري كه سرمايه‌گذاري در آن انجام شده حبس مي‌شود و اگر سرمايه‌گذار نتواند آن را به پول تبديل و سودش را كسب كند برايش انگيزه‌اي ايجاد نميشود و اين موضوع توجيه اقتصادي ندارد كه بدون شرط و شروط سرمايه‌اش را وارد كشوري ديگر كند.
قتصاد آنلاين گزارش مي دهد
مسكن گران مي شود؟
بك كارشناس مسكن با بيان اينكه پيش بيني مي شود افزايش قيمت مسكن در حدود نرخ تورم باشد، گفت: به نظر مي رسد تحرك قيمتي در واحدهاي مسكوني كوچك و متوسط بيشتر باشد به ويژه اگر وام هايي كه بانك مسكن قول داده عملي شود و صندوق مسكن در ساير بانك ها راه اندازي شود.
سعيد اسلامي در گفت و گو با خبرنگار اقتصاد آنلاين درباره وضعيت بخش مسكن در سال 95 اظهار كرد:با فرض ثبات پارامترهاي فعلي، معنقدم كه در سال جاري حجم معاملات نسبت به سال 94 افزايش خواهد يافت، ممكن است كه اين اتفاق را در نيمه اول سال شاهد نباشيم اما در نيمه دوم اين اتفاق خواهد افتاد.
اين كارشناس مسكن درباره قيمت مسكن در سال جاري تصريح كرد:درست است كه طي دو سال گذشته قيمت اسمي مسكن ثات بوده و قيمت واقعي آن كاهش يافته است اما به اعتقاد بنده در سال جاري جهشي كه برخي به آن اشاره مي كنند در اين بخش رخ نخواهد داد و اميدواريم افزايش قيمت مسكن به اندازه تورم باشدد.
وي با بيان اينكه ممكن است به دليل دو سال ركود حاكم بر اين بخش رشد قيمت اندكي بيش از تورم باشد، گفت:قطعا اين تحليل درباره شاخص كل مسكن است و براي اظهار نظر در اين باره بايد طبقه بندي هاي مختلف را مورد بررسي قرار داد چرا كه اتفاقي كه براي واحدهاي لوكس مي افتد قطعا با اتفاقي كه براي واحدهاي با متراژ پايين مي افتد متفاوت خواهد بود و همه اين واحدها يك روند را طي نخواهند كرد.
اسلامي در ادامه افزود:به نظر مي رسد تحرك قيمتي در واحدهاي مسكوني كوچك و متوسط بيشتر باشد به ويژه اگر وام هايي كه بانك مسكن قول داده عملي شود و صندوق مسكن در ساير بانك ها راه اندازي شود.
اين كارشناس مسكن درباره چرخه هاي تكراري ركود و رونق در بخش مسكن و شكاف موجود بين عرضه و تقاضا كه همواره وجود داشته است، اظهار كرد:بخشي از اين امر به سيكل هاي تجاري مربوط است كه طبيعي است اما علاوه بر اين ما در كشوري زندگي مي كنيم كه خود به خود ثبات اقتصادي زيادي ندارد و سال ها نرخ تورم بالايي داشتيم كه در همه اقتصادهاي جهاني پديده استثنا محسوب مي شود و كشورها سال هاي اندكي را با تورم هاي بالا سر مي كنند.
وي افزود:نكته ديگر اين است كه در كشور ما بخش عمده اي از قيمت مسكن به قيمت زمين بر مي گردد و يكي از بازيگران مهم در بازار زمين نهادهاي حاكميتي شامل دولت، نهادهاي خارج از دولت و شهرداري ها هستند كه بسيار بر سياستگذاري ها تاثيرگذارند و بازار نسبت به اين سياستگذاري ها منفعلانه عمل مي كند و آنچه اتفاق مي افتد بازتابي از سياستگذاري ها در بخش پولي و زمين است .
اسلامي با اشاره به اينكه چندان غير قابل پيش بيني نيست كه اين نوسانات رخ دهد، تاكيد كرد:بخش ديگري از اين نوسانات همانطور كه اشاره كردم به سيكل هاي تجاري بر مي گردد كه در ساير كشورها هم وجود دارد اما وظيفه دولت ها اين است كه اين سيكل ها را ملايم كند و فاصله بين دوران رونق و ركود را كاهش دهد.
اين كارشناس مسكن ثبات اقتصادي، مشخص بودن سياست هاي بانكي براي سال هاي آتي، را از عوامل كليدي عنوان كرد كه مي تواند موجب بازگشت ثبات به همه بازارهاي مالي شود.
وي در پايان درباره شكاف بين عرضه و تقاضا گفت:شكاف بين عرضه و تقاضا نيز ناشي از عدم ثبات در سياستگذاري ها است، به عنوان مثال زماني كه بخش مسكن در رونق است تعداد پروانه هاي ساختماني افزايش مي يابد و پس از اينكه ساخت و سازها انجام شد عرضه افزايش مي يابد و ركود افزايش مي يابد، بنابراين سرمايه گذاران به چشم انداز سود در بازار نگاه مي كنند و بر اساس سودي كه كسب مي كنند در بازارها حضور پيدا مي كنند بنابراين اگر چشم انداز سود به تعادل برسد اين شكاف بين عرضه و تقاضا هم تا حدودي از بين خواهد رفت
بازار خانه‌هاي زير قيمت پايتخت
گشتي در دفاتر مشاور املاك پايتخت نشان مي‌دهد برخي مالكان به دليل نياز به نقدينگي، واحدهاي خود را زير قيمت بازار مي‌فروشند.
به گزارش اقتصاد آنلاين به نقل از ايسنا ، در شرايطي كه ركود مسكن سه ساله مي‌شود و بسياري از سازندگان در شرايط مالي سختي قرار دارند جديدترين قراردادهاي منعقد شده نشان مي‌دهد برخي واحدها زير قيمت منطقه به فروش مي‌رسند. اين در شرايطي است كه نشانه‌هاي خروج غيرتورمي مسكن از ركود مشاهده مي‌شود و پيش‌بيني كارشناسان اين است كه با توجه به امضاي برجام، مسكن از خردادماه سال جاري نخستين خيز خروج از ركود را بردارد. معاملات مسكن تهران كه از مهرماه سال ٩٤ روند افزايشي به خود گرفته بود، از اسفندماه دچار نزول شد و پيش‌بيني مي‌شود از خردادماه معاملات مجددا شيب صعودي به خود بگيرد. در اين ميان بسياري از سازندگان مسكن به دليل نياز به نقدينگي شرايط شكننده‌اي را تجربه مي‌كنند و نمي‌توانند تا انتهاي تابستان كه از آن مقطع به عنوان خروج از ركود مسكن ياد مي‌شود صبر كنند. لذا از هم‌اكنون خانه‌هاي خود را زير قيمت به فروش مي‌رسانند.
شايد به همين دليل است كه حامد مظاهريان، معاون وزير راه و شهرسازي مي‌گويد قيمت مسكن به كف رسيده و اكنون زمان خوبي براي خريد خانه است. با اين وجود دفاتر مشاور املاك همچنان روزهاي بدون مشتري را سپري مي‌كنند. البته آمارها از مهرماه به بعد كمي اميدوار‌كننده است؛ هرچند هنوز تعداد معاملات به حدود يك دهم روزهاي خوب مسكن هم نمي‌رسد. تعداد معاملات كل كشور در ماه‌هاي مهر، آبان، آذر، دي و بهمن سال گذشته به ترتيب ٧٧ هزار، ٨١ هزار، ٨٥ هزار، ١٠٧ هزار و ١٠٦ هزار مورد بود و البته در اسفندماه نصف شد و به ٥٧ هزار مورد رسيد كه عقبايي، رييس اتحاديه مشاوران املاك علت آن را مسافرت‌هاي نوروزي مي‌داند و معتقد است نخستين خيز خروج از ركود مسكن از خردادماه برداشته مي‌شود و در پايان شهريورماه شاهد رونق مسكن خواهيم بود. اما اين رونق به معناي گراني نيست و مسكن دچار جهش قيمت نخواهد شد.
يك كارشناس مشاور املاك در مركز شهر تهران درباره بازار خريد و فروش به ايسنا گفت: بازار مسكن كشش ندارد و در دفتر ما شايد ماهيانه دو قرارداد خريد و فروش هم امضا نشود. به نظر من بازار هيچ تكاني نخورده اما هر روز تعداد مالكاني كه قيمت‌ها را پايين مي‌آورند بيشتر مي‌شود. وي افزود: اغلب خانه‌هايي كه زير قيمت فروخته مي‌شوند متراژ بالا هستند و براي خانه‌هاي كوچك بهتر مشتري پيدا مي‌شود. بر اساس اين گزارش، متوسط قيمت هر متر مربع واحد مسكوني پايتخت به ترتيب 38/8، ٣٨، 39/2 و 42/1 ميليون ريال در ماه‌هاي آذر، دي، بهمن و اسفند بوده است.
چراغ سبز به ساخت‌وساز
مديريت شهري پايتخت براي سال جديد سه نوع محرك براي از سرگيري ساخت‌وسازها و بازگشت بخش مسكن به جاده رونق برخلاف سال‌هاي گذشته پيش‌بيني كرده است.
تصميم اول
اواخر سال گذشته شوراي شهر تهران با تصويب يك لايحه، شهرداري تهران را موظف كرد از ابتداي سال جاري براي آزادسازي سرمايه‌هاي حبس شده در ساختمان‌هاي نيمه كاره پايتخت يك نوع ماليات تحت عنوان «عوارض تعليق» دريافت كند چراكه مطابق آخرين آمار بانك مركزي مربوط به نيمه اول 94، معادل 10 هزار ميليارد تومان سرمايه در بخش ساختمان‌هاي نيمه تمام كشور حبس شده است. فرمول دريافت اين نوع عوارض از مالكان ساختمان‌هاي نيمه كاره در پايتخت نيز به اين صورت است كه هر ساختمان نيمه‌تمام پس از عبور از تاريخ انقضاي پروانه ساختماني (مطابق قانون به‌طور معمول بين 5/ 1 تا 2 سال، سازنده مهلت دارد پروژه ساختماني خود را از روزي كه پروانه ساختماني صادر مي‌شود تكميل كند) به ازاي هر ماه تعليق و توقف عمليات تكميل ساختمان ماهانه مبلغي معادل 2 درصد قيمت روز ملك مشمول پرداخت عوارض تعليق خواهد شد. مطابق با بررسي كارشناسان اين مبلغ با توجه به متوسط قيمت مسكن در تهران ريسك هزينه احتكار ساختمان را براي سازنده‌ها و سرمايه‌گذاران ساختمان به‌طور متوسط به مترمربعي 80هزار تومان مي‌رساند؛ به اين معني كه هر ماه ساختمان به شكل نيمه‌تمام معطل بماند به ازاي هر مترمربع بايد معادل 80هزار تومان به شهرداري تهران ماليات پرداخت كند. به گفته كارشناسان شهري دريافت اين نوع عوارض مي‌تواند به تكميل ساختوسازهاي نيمه‌كاره پايتخت منجر شود و به نوعي پاسخ تقاضاي خريد را در زمان رونق معاملات بدهد.
تصميم دوم
شهرداري تهران در تعطيلات نوروز امسال با صدور ابلاغيه‌اي جديد پروسه حذف «الزام مراجعه مالكان به سازمان نظام مهندسي براي انتخاب مهندسان ناظر» را كليد زد. بعد از گذشت 9 سال از تصويب شيوه‌نامه اجرايي ماده 33 قانون نظام مهندسي براي انتخاب مهندسان ناظر، شهرداري تهران و سازمان نظام مهندسي در سال 91 با هدف توانمند كردن سازمان نظام مهندسي و ارتقاي كيفيت ساخت‌وساز، در قالب تفاهم‌نامه‌اي بخش‌هايي از اين شيوه‌نامه را كه تا آن زمان اجرايي نشده بود، براي اجرا به سازمان نظام مهندسي واگذار كردند. اما پس از گذشت سه سال شهرداري تهران طي بخشنامه‌اي مسير انتخاب مهندسان ناظر از كانال ارجاع كار سازمان نظام مهندسي را قطع كرد و بنا دارد به مالكان اجازه دهد با انتخاب خودشان مهندس ناظر پروژه‌اي را كه قرار است براي آن پروانه ساخت دريافت كنند به مراجع صدور پروانه ساختماني معرفي كنند.
مديران شهري معتقدند طي سال‌هاي گذشته انتخاب مهندس ناظر پروژه ساختماني از مسير سازمان نظام مهندسي منجر به طولاني شدن پروسه صدور پروانه ساختماني و انباشت تعداد زيادي از پرونده‌هاي ساختماني به‌ويژه پروژه‌هاي بزرگ متراژ شده است، از اين رو حذف سازمان نظام مهندسي از پروسه انتخاب مهندس ناظر سبب تسهيل و تسريع در زمان صدور پروانه ساختماني براي سازنده‌ها خواهد شد كه نهايتا روند صدور پروانه ساختماني (صرف‌نظر از ديدگاه برخي كارشناسان كه اين مسير ممكن است به كاهش ارتقاي كيفيت ساخت منجر شود) را در سال جاري براي سازنده آسان‌تر مي‌كند. كارشناسان بخش مسكن معتقد هستند اقدام نوروزي شهرداري در كوتاه كردن مسير معرفي مهندسان ناظر صرف‌نظر از اينكه خلاف قانون و مقررات بالادست بخش مسكن است اما در نهايت به نفع سازنده‌ها در بازار كنوني ملك مي‌شود. طبق ادعاي مديران شهري با تغيير به وجود آمده در روند معرفي مهندسان ناظر به پروژه‌هاي ساختماني زمان اخذ مجوز ساختماني از حدود يك ماه به كمتر از يك روز كاهش پيدا مي‌كند.
تصميم سوم
تصميم سوم مديريت شهري براي تحريك سازنده‌ها به آغاز پروژه‌هاي جديد ساخت‌وساز در سال 95، مخالفت با افزايش تعرفه عوارض ساختماني براي پروژه‌هاي مسكوني برخلاف زمزمه‌هاي روزهاي پاياني سال گذشته در بازار ساختماني است. در روزهاي پاياني سال گذشته در برخي دفاتر خدمات الكترونيك شهر تابلويي با اين مضمون كه «با توجه به مصوبه شوراي شهر تهران و تغيير ضرايب در محاسبه عوارض از ابتداي سال 95، عوارض و فيش‌هاي اعلام شده قطعي صرفا در صورتي كه داراي تسويه حساب قطعي تا پايان سال 94 باشند، مشمول تغيير قيمت نخواهند بود» نصب شد.
پيگيري‌ها از شوراي شهر تهران و معاونت شهرسازي شهرداري تهران نشان مي‌دهد: طبق آخرين تصميم معاونت شهرسازي شهرداري عوارض صدور پروانه براي ساختمان‌هاي مسكوني بدون افزايش خواهد بود و افزايش تعرفه فقط مربوط به صدور پروانه براي ساختمان‌هاي تجاري مطابق با مصوبه شوراي شهر تهران است. در حال حاضر هزينه ساخت هر مترمربع آپارتمان مسكوني بدون احتساب هزينه زمين در مجموعه شهري تهران به‌طور متوسط متري يك ميليون تا يك ميليون و 700 هزار تومان است. از اين ميزان سهم هزينه عوارض ساختماني در پروژه‌هاي مسكوني معمولي و غيرلوكس مناطق 22 گانه شهر تهران حداقل 6/ 5 درصد و حداكثر 14 درصد (به‌طور متوسط 10 درصد) است. محمدسالاري، رئيس كميسيون شهرسازي شوراي شهر تهران با تاكيد بر اينكه امسال همچون سال 94 هيچ گونه افزايش قيمتي از ناحيه عوارض ساختماني به هزينه‌هاي ساخت‌وساز تحميل نميشود، گفت: سال 93، پس از هشت سال براي افزايش نرخ تعرفه عوارض ساختماني در 164 بلوك شهر تهران تصميم‌گيري شد و نهايتا متوسط نرخ 24 درصد افزايش به تصويب شورا رسيد، اما امسال با توجه به تعميق ركود ساختماني در سال گذشته افزايش دوباره تعرفه عوارض ساختمان‌هاي مسكوني بهتر است اتفاق نيفتد.
او ادامه داد: اما سال گذشته شوراي شهر تهران در قالب يك مصوبه تصميم گرفت اخذ عوارض تغيير كاربرد اعم از تجاري و اداري در راسته‌ها و بورس‌هاي تجاري و محورهاي مختلف شهر تهران را مطابق با يك فرمول يكسان، شفاف‌سازي كند اما تعلل يك‌ساله مجموعه شهرداري براي ابلاغ اين مصوبه به شهرداري‌هاي مناطق 22 گانه سبب شد تا ابلاغ اين مصوبه به ابتداي امسال موكول شود. به گفته وي مطابق با مصوبه شوراي شهر تهران فرمولي بر مبناي نرخ ريالي پايه عوارض تراكم (A) و ضريب k نرخ عوارض تجاري(K) طراحي شده كه متناسب با منطقه شهري ضرايب متفاوتي براي عوارض تجاري دريافت شود. اين نرخ يعني پايه تعرفه عوارض ساخت تجاري در مناطق شمالي شهر تهران در هر مترمربع به حدود 300 هزار تومان و در مناطق جنوبي حدود 50 هزار تومان برآورد مي‌شود. كارشناسان معتقدند: سازنده‌ها هنگام آغاز پروژه‌هاي ساختماني با دو نوع هزينه سنگين شامل «هزينه خريد زمين» و «پرداخت نقدي عوارض ساختماني به شهرداري» مواجه هستند. طي سال‌هاي گذشته از طريق شيوه مشاركت در ساخت سازنده‌ها و مالكان املاك مسكوني فرسوده، به نوعي هزينه خريد زمين در ابتداي آغاز پروژه‌هاي ساختماني حذف شده است. هم‌اكنون نيز با ثابت ماندن هزينه عوارض ساختماني، امكان بازگشت دوباره بسازوبفروش‌ها براي شروع پروژه‌هاي جديد افزايش پيدا خواهد كرد.
دو سيگنال مثبت به سازنده‌ها
كارشناسان شهري معتقدند اجراي اين تصميم مي‌تواند دو سيگنال مثبت به روند ساختوسازهاي پايتخت در كوتاه‌مدت و بلندمدت ارسال كند. چراكه تكميل ساختمان‌هاي نيمه كاره از طريق افزايش ريسك نيمه كاره ماندن با دريافت عوارض تعليق مي‌تواند در كوتاه‌مدت و ميان‌مدت همزمان با رونق‌گيري معاملات مسكن باعث افزايش عرضه آپارتمان آماده شده و به تقاضاي موجود در بازار پاسخ دهد و از سوي ديگر افزايش نيافتن تعرفه عوارض ساختماني و تسريع روند صدور پروانه از طريق حذف سازمان نظام مهندسي از مسير معرفي مهندس به مالكان يا سازنده‌ها مي‌تواند به تحريك ساختوسازهاي جديد منجر شود كه نهايتا در بلندمدت از جهش قيمت‌ها در سال 96 جلوگيري مي‌كند و كمبود عرضه در سال‌هاي آينده را جبران مي‌كند. حامد خانجاني يكي از فعالان ساختماني معتقد است اگرچه ثابت ماندن تعرفه عوارض ساختماني در سال جاري در مجموع هزينه ساخت‌وساز به‌طور متوسط 10 درصد سهيم است و به عنوان يك عامل خرد محسوب مي‌شود اما در كنار عوامل ديگري همچون كاهش نرخ سود بانكي و كاهش زمان صدور پروانه ساختماني به‌دليل حذف سازمان نظام مهندسي در انتخاب مهندس ناظر مي‌تواند فضا را براي تحريك ساختوسازهاي جديد فراهم كند. او ادامه داد: ضمن آنكه عامل رواني هم در شكل‌گيري رونق احتمالي بخش مسكن در سال‌جاري مي‌تواند موثر باشد.
محمدمهدي مافي، دبير انجمن انبوه‌سازان تهران نيز با تاكيد بر اينكه بي‌ترديد اين سه تصميم مي‌تواند در تسهيل مسير ساخت‌وساز موثر واقع شود، اظهار كرد: چنين ديدگاهي سبب مي‌شود فشار براي عميق‌تر شدن ركود كمتر شود. او افزود: با اتخاذ چنين تصميمي از سوي مديريت شهري انتظار مي‌رود دولت نيز در اين مسير قدم بردارد. اقداماتي همچون افزايش نيافتن تعرفه انشعاب شركت‌هاي گاز، برق و آب، يا بحث اخذ ماليات‌هاي سنگين از پيمانكاران ساختماني مي‌تواند به ركود توليد ساختماني دامن بزند. به گفته وي عوامل زيادي در شكل‌گيري رونق بخش مسكن موثر است اما نشانه‌هايي بر شكل‌گيري فاز «پيش رونق» همچون افزايش هرچند اندك ديده مي‌شود كه مي‌تواند نزديك بودن دوره رونق را نويد دهد.
قيمت ملك و پيش بيني آن همسو با قيمت تورم در سال 95 - مسكن گران مي شود؟ - بازار خانه‌هاي زير قيمت پايتخت - 21 فروردين 95
قيمت مسكن همسو با نرخ تورم
چند سالي از ركود بازار مسكن مي‌گذرد و حال و روز اين بازار به صورتي شده كه بسياري از سرمايه‌گذاران در اين بخش ديگر حاضر به سرمايه‌گذاري نيستند؛
آبا اين حال برخي كارشناسان بر اين عقيده‌اند كه با تلاش‌هاي دولت امكان خروج از ركود فراهم خواهد شد و اقداماتي همچون افزايش سقف تسهيلات مي‌تواند تاثير مثبتي جهت خروج بازار مسكن از ركود را فراهم كند و حتي تا نيمه دوم سال 95 بازار مسكن رونق گيرد. آنها معتقدند در صورتي كه ديگر عوامل داخلي و خارج از دولت هم در همين راستا كمك كنند و به رشد اقتصادي پنج درصدي برسيم، در اواخر امسال تاثير چشمگيري در حوزه مسكن خواهيم ديد و اين در صورتي است كه توان مالي خريدار رشد پيدا كند و به تبع آن، با راه افتادن بازار خريد و فروش، بازار توليد هم رونق پيدا كند و ما اميدواريم اين اتفاق بيفتد.
به گزارش اقتصاد آنلاين به نقل از قانون ، اما برخي كارشناسان اقدامات سال‌هاي گذشته مانند لغو تحريم‌ها را در بخش مسكن و ساخت‌وساز كاملا بي‌تاثير مي‌دانند و بر اين باورند به شرطي كه بخش‌هاي مالي برنامهريزي لازم را داشته باشند، بخش مسكن از ركود خارج مي‌شود و در صورتي كه اقتصاد كشور رو به بهبودي و قدرت خريد مردم نيز بالا رود، در آن صورت مي‌توانيم به رونق بازار مسكن اميداوار باشيم.
از سوي ديگر برخي كارشناسان برنامه‌ريزي‌هاي بسيار دقيق را لازمه رسيدن به رونق مي‌دانند و معتقدند نياز افراد به مسكن در جامعه ما مي‌تواند سبب ايجاد رونق باشد كه در نيمه دوم سال با افزايش اندك قيمت همراه مي‌شود اما در مقابل، برخي بر اين باورند با توجه به اينكه هنوز حركتي از سوي سياستگذاران ديده نشده و تغيير و تحولي هم پيش نيامده پس نمي‌توانيم نشانه‌هايي از بهبود در بخش مسكن را مشاهده كنيم.
يخ‌هاي مسكن در نيمه اول سال آب نميشود
در همين زمينه عليرضا قهاري، عضو هيات مديره انجمن صنفي انبوه‌سازان مي‌گويد : به طور كلي مسائل موجود روي كارهاي توليدي ما از جمله ساخت‌وساز مسكن بي تاثير نيست و مواردي كه مربوط به رفع تحريم‌ها بود، اگرچه سرعت پاييني دارد، اما بر بخش‌هايي كه ما نياز به سرمايه‌گذاري داريم اثرگذار خواهد بود و به خاطر اينكه چيزي كه ما فكر مي‌كرديم صورت نگرفته در نتيجه به نظر مي‌رسد در
6 ماهه اول سال 95 همچنان يخ‌هايي كه باعث ركود ساخت‌وساز شده آب نشود؛ موضوعي كه كمك مي‌كند تا ما كمي‌به رونق مسكن و ساخت‌وساز اميدوارتر باشيم. بنابراين شايد آن بخش از ساخت‌وساز كه به منظور سرمايه‌گذاري انجام مي‌شود رونقي نداشته باشد اما مي‌توانيم بگوييم رونق در بخشي كه نيازهاي جامعه و نيازهاي متقاضيان است صورت مي‌گيرد و حركت‌هاي آن در نيمه دوم سال قابل پيش‌بيني است و به دنبال اين رونق ممكن است حدود 10 درصد در بخش ساخت‌وساز افزايش قيمت داشته باشيم.
تحرك در كوچك‌ها
سعيد اسلامي، كارشناس مسكن نيز با بيان اينكه پيش بيني مي‌شود افزايش قيمت مسكن در حدود نرخ تورم باشد، گفت: به نظر مي‌رسد تحرك قيمتي در واحدهاي مسكوني كوچك و متوسط بيشتر باشد به ويژه اگر وام‌هايي كه بانك مسكن قول داده عملي شود و صندوق مسكن در ساير بانك‌ها راه اندازي شود.
وي با بيان اينكه ممكن است به دليل دو سال ركود حاكم بر اين بخش رشد قيمت، اندكي بيش از تورم باشد، گفت:قطعا اين تحليل درباره شاخص كل مسكن است و براي اظهار نظر در اين باره بايد طبقه بندي‌هاي مختلف را مورد بررسي قرار داد چرا كه اتفاقي كه براي واحدهاي لوكس مي‌افتد قطعا با اتفاقي كه براي واحدهاي با متراژ پايين مي‌افتد متفاوت خواهد بود و همه اين واحدها يك روند را طي نخواهند كرد.
اين كارشناس مسكن درباره چرخه‌هاي تكراري ركود و رونق در بخش مسكن و شكاف موجود بين عرضه و تقاضا كه همواره وجود داشته است، اظهار كرد:بخشي از اين امر به سيكل‌هاي تجاري مربوط است كه طبيعي است اما علاوه بر اين ما در كشوري زندگي مي‌كنيم كه خود به خود ثبات اقتصادي زيادي ندارد و سال‌ها نرخ تورم بالايي داشتيم كه در همه اقتصادهاي جهاني پديده اي استثنايي محسوب مي‌شود و كشورها سال‌هاي اندكي را با تورم‌هاي بالا سر مي‌كنند.
اسلامي‌همچنين درباره شكاف بين عرضه و تقاضا، گفت:شكاف بين عرضه و تقاضا نيز ناشي از عدم ثبات در سياستگذاري‌هاست، به عنوان مثال زماني كه بخش مسكن در رونق است تعداد پروانه‌هاي ساختماني افزايش مي‌يابد و پس از اينكه ساخت و سازها انجام شد عرضه و ركود افزايش مي‌يابد، بنابراين سرمايه گذاران به چشم انداز سود در بازار نگاه مي‌كنند و بر اساس سودي كه كسب مي‌كنند در بازارها حضور پيدا مي‌كنند بنابراين اگر چشم انداز سود به تعادل برسد اين شكاف بين عرضه و تقاضا هم تا حدودي از بين خواهد رفت.
هنوز تغيير و تحولي در بخش مسكن پيش نيامده
ايرج رهبر، يكي ديگر از اعضاي هيات مديره كانون سراسري انبوه‌سازان با اشاره به وضعيت مسكن و ساخت‌وساز در سال 95 بيان كرد: با توجه به تلاش‌هايي كه در جهت بهبود اين شرايط مي‌شود و سياستگذاري‌هايي كه در اين خصوص صورت گرفته اميدواريم هم دولت و هم بخش خصوصي بتواند برنامهريزي كند اما هنوز حركتي از سوي سياستگذاران ديده نميشود و تغيير و تحولي هم پيش نيامده كه نشانه‌هايي از بهبود در بخش مسكن داشته باشد.
او ادامه داد: بعيد به نظر مي‌رسد كه لغو تحريم‌ها اثر چنداني بر مسكن و ساخت‌وساز بگذارد زيرا سرمايه‌گذارهاي خارجي اولويت‌بندي خاصي براي خود دارند و اولويت اول آنها در بخش انرژي، نفت و گاز است و بخش ساخت‌وساز نتيجه زيادي براي سرمايه‌گذار خارجي ندارد. اين موضوع باعث مي‌شود سرمايه خودش را در كشوري ديگر حبس كند، مگر اينكه در قبال سرمايه‌گذاري آنها دولت تعهداتي انجام دهد و شرايط ويژه‌اي براي آنها فراهم كرده و ضمانت‌هايي براي آنها ايجاد كند.مسكن كالايي است كه نمي‌توان آن را صادر كرد و در كشوري كه سرمايه‌گذاري در آن انجام شده حبس مي‌شود و اگر سرمايه‌گذار نتواند آن را به پول تبديل و سودش را كسب كند برايش انگيزه‌اي ايجاد نميشود و اين موضوع توجيه اقتصادي ندارد كه بدون شرط و شروط سرمايه‌اش را وارد كشوري ديگر كند.
قتصاد آنلاين گزارش مي دهد
مسكن گران مي شود؟
بك كارشناس مسكن با بيان اينكه پيش بيني مي شود افزايش قيمت مسكن در حدود نرخ تورم باشد، گفت: به نظر مي رسد تحرك قيمتي در واحدهاي مسكوني كوچك و متوسط بيشتر باشد به ويژه اگر وام هايي كه بانك مسكن قول داده عملي شود و صندوق مسكن در ساير بانك ها راه اندازي شود.
سعيد اسلامي در گفت و گو با خبرنگار اقتصاد آنلاين درباره وضعيت بخش مسكن در سال 95 اظهار كرد:با فرض ثبات پارامترهاي فعلي، معنقدم كه در سال جاري حجم معاملات نسبت به سال 94 افزايش خواهد يافت، ممكن است كه اين اتفاق را در نيمه اول سال شاهد نباشيم اما در نيمه دوم اين اتفاق خواهد افتاد.
اين كارشناس مسكن درباره قيمت مسكن در سال جاري تصريح كرد:درست است كه طي دو سال گذشته قيمت اسمي مسكن ثات بوده و قيمت واقعي آن كاهش يافته است اما به اعتقاد بنده در سال جاري جهشي كه برخي به آن اشاره مي كنند در اين بخش رخ نخواهد داد و اميدواريم افزايش قيمت مسكن به اندازه تورم باشدد.
وي با بيان اينكه ممكن است به دليل دو سال ركود حاكم بر اين بخش رشد قيمت اندكي بيش از تورم باشد، گفت:قطعا اين تحليل درباره شاخص كل مسكن است و براي اظهار نظر در اين باره بايد طبقه بندي هاي مختلف را مورد بررسي قرار داد چرا كه اتفاقي كه براي واحدهاي لوكس مي افتد قطعا با اتفاقي كه براي واحدهاي با متراژ پايين مي افتد متفاوت خواهد بود و همه اين واحدها يك روند را طي نخواهند كرد.
اسلامي در ادامه افزود:به نظر مي رسد تحرك قيمتي در واحدهاي مسكوني كوچك و متوسط بيشتر باشد به ويژه اگر وام هايي كه بانك مسكن قول داده عملي شود و صندوق مسكن در ساير بانك ها راه اندازي شود.
اين كارشناس مسكن درباره چرخه هاي تكراري ركود و رونق در بخش مسكن و شكاف موجود بين عرضه و تقاضا كه همواره وجود داشته است، اظهار كرد:بخشي از اين امر به سيكل هاي تجاري مربوط است كه طبيعي است اما علاوه بر اين ما در كشوري زندگي مي كنيم كه خود به خود ثبات اقتصادي زيادي ندارد و سال ها نرخ تورم بالايي داشتيم كه در همه اقتصادهاي جهاني پديده استثنا محسوب مي شود و كشورها سال هاي اندكي را با تورم هاي بالا سر مي كنند.
وي افزود:نكته ديگر اين است كه در كشور ما بخش عمده اي از قيمت مسكن به قيمت زمين بر مي گردد و يكي از بازيگران مهم در بازار زمين نهادهاي حاكميتي شامل دولت، نهادهاي خارج از دولت و شهرداري ها هستند كه بسيار بر سياستگذاري ها تاثيرگذارند و بازار نسبت به اين سياستگذاري ها منفعلانه عمل مي كند و آنچه اتفاق مي افتد بازتابي از سياستگذاري ها در بخش پولي و زمين است .
اسلامي با اشاره به اينكه چندان غير قابل پيش بيني نيست كه اين نوسانات رخ دهد، تاكيد كرد:بخش ديگري از اين نوسانات همانطور كه اشاره كردم به سيكل هاي تجاري بر مي گردد كه در ساير كشورها هم وجود دارد اما وظيفه دولت ها اين است كه اين سيكل ها را ملايم كند و فاصله بين دوران رونق و ركود را كاهش دهد.
اين كارشناس مسكن ثبات اقتصادي، مشخص بودن سياست هاي بانكي براي سال هاي آتي، را از عوامل كليدي عنوان كرد كه مي تواند موجب بازگشت ثبات به همه بازارهاي مالي شود.
وي در پايان درباره شكاف بين عرضه و تقاضا گفت:شكاف بين عرضه و تقاضا نيز ناشي از عدم ثبات در سياستگذاري ها است، به عنوان مثال زماني كه بخش مسكن در رونق است تعداد پروانه هاي ساختماني افزايش مي يابد و پس از اينكه ساخت و سازها انجام شد عرضه افزايش مي يابد و ركود افزايش مي يابد، بنابراين سرمايه گذاران به چشم انداز سود در بازار نگاه مي كنند و بر اساس سودي كه كسب مي كنند در بازارها حضور پيدا مي كنند بنابراين اگر چشم انداز سود به تعادل برسد اين شكاف بين عرضه و تقاضا هم تا حدودي از بين خواهد رفت
بازار خانه‌هاي زير قيمت پايتخت
گشتي در دفاتر مشاور املاك پايتخت نشان مي‌دهد برخي مالكان به دليل نياز به نقدينگي، واحدهاي خود را زير قيمت بازار مي‌فروشند.
به گزارش اقتصاد آنلاين به نقل از ايسنا ، در شرايطي كه ركود مسكن سه ساله مي‌شود و بسياري از سازندگان در شرايط مالي سختي قرار دارند جديدترين قراردادهاي منعقد شده نشان مي‌دهد برخي واحدها زير قيمت منطقه به فروش مي‌رسند. اين در شرايطي است كه نشانه‌هاي خروج غيرتورمي مسكن از ركود مشاهده مي‌شود و پيش‌بيني كارشناسان اين است كه با توجه به امضاي برجام، مسكن از خردادماه سال جاري نخستين خيز خروج از ركود را بردارد. معاملات مسكن تهران كه از مهرماه سال ٩٤ روند افزايشي به خود گرفته بود، از اسفندماه دچار نزول شد و پيش‌بيني مي‌شود از خردادماه معاملات مجددا شيب صعودي به خود بگيرد. در اين ميان بسياري از سازندگان مسكن به دليل نياز به نقدينگي شرايط شكننده‌اي را تجربه مي‌كنند و نمي‌توانند تا انتهاي تابستان كه از آن مقطع به عنوان خروج از ركود مسكن ياد مي‌شود صبر كنند. لذا از هم‌اكنون خانه‌هاي خود را زير قيمت به فروش مي‌رسانند.
شايد به همين دليل است كه حامد مظاهريان، معاون وزير راه و شهرسازي مي‌گويد قيمت مسكن به كف رسيده و اكنون زمان خوبي براي خريد خانه است. با اين وجود دفاتر مشاور املاك همچنان روزهاي بدون مشتري را سپري مي‌كنند. البته آمارها از مهرماه به بعد كمي اميدوار‌كننده است؛ هرچند هنوز تعداد معاملات به حدود يك دهم روزهاي خوب مسكن هم نمي‌رسد. تعداد معاملات كل كشور در ماه‌هاي مهر، آبان، آذر، دي و بهمن سال گذشته به ترتيب ٧٧ هزار، ٨١ هزار، ٨٥ هزار، ١٠٧ هزار و ١٠٦ هزار مورد بود و البته در اسفندماه نصف شد و به ٥٧ هزار مورد رسيد كه عقبايي، رييس اتحاديه مشاوران املاك علت آن را مسافرت‌هاي نوروزي مي‌داند و معتقد است نخستين خيز خروج از ركود مسكن از خردادماه برداشته مي‌شود و در پايان شهريورماه شاهد رونق مسكن خواهيم بود. اما اين رونق به معناي گراني نيست و مسكن دچار جهش قيمت نخواهد شد.
يك كارشناس مشاور املاك در مركز شهر تهران درباره بازار خريد و فروش به ايسنا گفت: بازار مسكن كشش ندارد و در دفتر ما شايد ماهيانه دو قرارداد خريد و فروش هم امضا نشود. به نظر من بازار هيچ تكاني نخورده اما هر روز تعداد مالكاني كه قيمت‌ها را پايين مي‌آورند بيشتر مي‌شود. وي افزود: اغلب خانه‌هايي كه زير قيمت فروخته مي‌شوند متراژ بالا هستند و براي خانه‌هاي كوچك بهتر مشتري پيدا مي‌شود. بر اساس اين گزارش، متوسط قيمت هر متر مربع واحد مسكوني پايتخت به ترتيب 38/8، ٣٨، 39/2 و 42/1 ميليون ريال در ماه‌هاي آذر، دي، بهمن و اسفند بوده است.
چراغ سبز به ساخت‌وساز
مديريت شهري پايتخت براي سال جديد سه نوع محرك براي از سرگيري ساخت‌وسازها و بازگشت بخش مسكن به جاده رونق برخلاف سال‌هاي گذشته پيش‌بيني كرده است.
تصميم اول
اواخر سال گذشته شوراي شهر تهران با تصويب يك لايحه، شهرداري تهران را موظف كرد از ابتداي سال جاري براي آزادسازي سرمايه‌هاي حبس شده در ساختمان‌هاي نيمه كاره پايتخت يك نوع ماليات تحت عنوان «عوارض تعليق» دريافت كند چراكه مطابق آخرين آمار بانك مركزي مربوط به نيمه اول 94، معادل 10 هزار ميليارد تومان سرمايه در بخش ساختمان‌هاي نيمه تمام كشور حبس شده است. فرمول دريافت اين نوع عوارض از مالكان ساختمان‌هاي نيمه كاره در پايتخت نيز به اين صورت است كه هر ساختمان نيمه‌تمام پس از عبور از تاريخ انقضاي پروانه ساختماني (مطابق قانون به‌طور معمول بين 5/ 1 تا 2 سال، سازنده مهلت دارد پروژه ساختماني خود را از روزي كه پروانه ساختماني صادر مي‌شود تكميل كند) به ازاي هر ماه تعليق و توقف عمليات تكميل ساختمان ماهانه مبلغي معادل 2 درصد قيمت روز ملك مشمول پرداخت عوارض تعليق خواهد شد. مطابق با بررسي كارشناسان اين مبلغ با توجه به متوسط قيمت مسكن در تهران ريسك هزينه احتكار ساختمان را براي سازنده‌ها و سرمايه‌گذاران ساختمان به‌طور متوسط به مترمربعي 80هزار تومان مي‌رساند؛ به اين معني كه هر ماه ساختمان به شكل نيمه‌تمام معطل بماند به ازاي هر مترمربع بايد معادل 80هزار تومان به شهرداري تهران ماليات پرداخت كند. به گفته كارشناسان شهري دريافت اين نوع عوارض مي‌تواند به تكميل ساختوسازهاي نيمه‌كاره پايتخت منجر شود و به نوعي پاسخ تقاضاي خريد را در زمان رونق معاملات بدهد.
تصميم دوم
شهرداري تهران در تعطيلات نوروز امسال با صدور ابلاغيه‌اي جديد پروسه حذف «الزام مراجعه مالكان به سازمان نظام مهندسي براي انتخاب مهندسان ناظر» را كليد زد. بعد از گذشت 9 سال از تصويب شيوه‌نامه اجرايي ماده 33 قانون نظام مهندسي براي انتخاب مهندسان ناظر، شهرداري تهران و سازمان نظام مهندسي در سال 91 با هدف توانمند كردن سازمان نظام مهندسي و ارتقاي كيفيت ساخت‌وساز، در قالب تفاهم‌نامه‌اي بخش‌هايي از اين شيوه‌نامه را كه تا آن زمان اجرايي نشده بود، براي اجرا به سازمان نظام مهندسي واگذار كردند. اما پس از گذشت سه سال شهرداري تهران طي بخشنامه‌اي مسير انتخاب مهندسان ناظر از كانال ارجاع كار سازمان نظام مهندسي را قطع كرد و بنا دارد به مالكان اجازه دهد با انتخاب خودشان مهندس ناظر پروژه‌اي را كه قرار است براي آن پروانه ساخت دريافت كنند به مراجع صدور پروانه ساختماني معرفي كنند.
مديران شهري معتقدند طي سال‌هاي گذشته انتخاب مهندس ناظر پروژه ساختماني از مسير سازمان نظام مهندسي منجر به طولاني شدن پروسه صدور پروانه ساختماني و انباشت تعداد زيادي از پرونده‌هاي ساختماني به‌ويژه پروژه‌هاي بزرگ متراژ شده است، از اين رو حذف سازمان نظام مهندسي از پروسه انتخاب مهندس ناظر سبب تسهيل و تسريع در زمان صدور پروانه ساختماني براي سازنده‌ها خواهد شد كه نهايتا روند صدور پروانه ساختماني (صرف‌نظر از ديدگاه برخي كارشناسان كه اين مسير ممكن است به كاهش ارتقاي كيفيت ساخت منجر شود) را در سال جاري براي سازنده آسان‌تر مي‌كند. كارشناسان بخش مسكن معتقد هستند اقدام نوروزي شهرداري در كوتاه كردن مسير معرفي مهندسان ناظر صرف‌نظر از اينكه خلاف قانون و مقررات بالادست بخش مسكن است اما در نهايت به نفع سازنده‌ها در بازار كنوني ملك مي‌شود. طبق ادعاي مديران شهري با تغيير به وجود آمده در روند معرفي مهندسان ناظر به پروژه‌هاي ساختماني زمان اخذ مجوز ساختماني از حدود يك ماه به كمتر از يك روز كاهش پيدا مي‌كند.
تصميم سوم
تصميم سوم مديريت شهري براي تحريك سازنده‌ها به آغاز پروژه‌هاي جديد ساخت‌وساز در سال 95، مخالفت با افزايش تعرفه عوارض ساختماني براي پروژه‌هاي مسكوني برخلاف زمزمه‌هاي روزهاي پاياني سال گذشته در بازار ساختماني است. در روزهاي پاياني سال گذشته در برخي دفاتر خدمات الكترونيك شهر تابلويي با اين مضمون كه «با توجه به مصوبه شوراي شهر تهران و تغيير ضرايب در محاسبه عوارض از ابتداي سال 95، عوارض و فيش‌هاي اعلام شده قطعي صرفا در صورتي كه داراي تسويه حساب قطعي تا پايان سال 94 باشند، مشمول تغيير قيمت نخواهند بود» نصب شد.
پيگيري‌ها از شوراي شهر تهران و معاونت شهرسازي شهرداري تهران نشان مي‌دهد: طبق آخرين تصميم معاونت شهرسازي شهرداري عوارض صدور پروانه براي ساختمان‌هاي مسكوني بدون افزايش خواهد بود و افزايش تعرفه فقط مربوط به صدور پروانه براي ساختمان‌هاي تجاري مطابق با مصوبه شوراي شهر تهران است. در حال حاضر هزينه ساخت هر مترمربع آپارتمان مسكوني بدون احتساب هزينه زمين در مجموعه شهري تهران به‌طور متوسط متري يك ميليون تا يك ميليون و 700 هزار تومان است. از اين ميزان سهم هزينه عوارض ساختماني در پروژه‌هاي مسكوني معمولي و غيرلوكس مناطق 22 گانه شهر تهران حداقل 6/ 5 درصد و حداكثر 14 درصد (به‌طور متوسط 10 درصد) است. محمدسالاري، رئيس كميسيون شهرسازي شوراي شهر تهران با تاكيد بر اينكه امسال همچون سال 94 هيچ گونه افزايش قيمتي از ناحيه عوارض ساختماني به هزينه‌هاي ساخت‌وساز تحميل نميشود، گفت: سال 93، پس از هشت سال براي افزايش نرخ تعرفه عوارض ساختماني در 164 بلوك شهر تهران تصميم‌گيري شد و نهايتا متوسط نرخ 24 درصد افزايش به تصويب شورا رسيد، اما امسال با توجه به تعميق ركود ساختماني در سال گذشته افزايش دوباره تعرفه عوارض ساختمان‌هاي مسكوني بهتر است اتفاق نيفتد.
او ادامه داد: اما سال گذشته شوراي شهر تهران در قالب يك مصوبه تصميم گرفت اخذ عوارض تغيير كاربرد اعم از تجاري و اداري در راسته‌ها و بورس‌هاي تجاري و محورهاي مختلف شهر تهران را مطابق با يك فرمول يكسان، شفاف‌سازي كند اما تعلل يك‌ساله مجموعه شهرداري براي ابلاغ اين مصوبه به شهرداري‌هاي مناطق 22 گانه سبب شد تا ابلاغ اين مصوبه به ابتداي امسال موكول شود. به گفته وي مطابق با مصوبه شوراي شهر تهران فرمولي بر مبناي نرخ ريالي پايه عوارض تراكم (A) و ضريب k نرخ عوارض تجاري(K) طراحي شده كه متناسب با منطقه شهري ضرايب متفاوتي براي عوارض تجاري دريافت شود. اين نرخ يعني پايه تعرفه عوارض ساخت تجاري در مناطق شمالي شهر تهران در هر مترمربع به حدود 300 هزار تومان و در مناطق جنوبي حدود 50 هزار تومان برآورد مي‌شود. كارشناسان معتقدند: سازنده‌ها هنگام آغاز پروژه‌هاي ساختماني با دو نوع هزينه سنگين شامل «هزينه خريد زمين» و «پرداخت نقدي عوارض ساختماني به شهرداري» مواجه هستند. طي سال‌هاي گذشته از طريق شيوه مشاركت در ساخت سازنده‌ها و مالكان املاك مسكوني فرسوده، به نوعي هزينه خريد زمين در ابتداي آغاز پروژه‌هاي ساختماني حذف شده است. هم‌اكنون نيز با ثابت ماندن هزينه عوارض ساختماني، امكان بازگشت دوباره بسازوبفروش‌ها براي شروع پروژه‌هاي جديد افزايش پيدا خواهد كرد.
دو سيگنال مثبت به سازنده‌ها
كارشناسان شهري معتقدند اجراي اين تصميم مي‌تواند دو سيگنال مثبت به روند ساختوسازهاي پايتخت در كوتاه‌مدت و بلندمدت ارسال كند. چراكه تكميل ساختمان‌هاي نيمه كاره از طريق افزايش ريسك نيمه كاره ماندن با دريافت عوارض تعليق مي‌تواند در كوتاه‌مدت و ميان‌مدت همزمان با رونق‌گيري معاملات مسكن باعث افزايش عرضه آپارتمان آماده شده و به تقاضاي موجود در بازار پاسخ دهد و از سوي ديگر افزايش نيافتن تعرفه عوارض ساختماني و تسريع روند صدور پروانه از طريق حذف سازمان نظام مهندسي از مسير معرفي مهندس به مالكان يا سازنده‌ها مي‌تواند به تحريك ساختوسازهاي جديد منجر شود كه نهايتا در بلندمدت از جهش قيمت‌ها در سال 96 جلوگيري مي‌كند و كمبود عرضه در سال‌هاي آينده را جبران مي‌كند. حامد خانجاني يكي از فعالان ساختماني معتقد است اگرچه ثابت ماندن تعرفه عوارض ساختماني در سال جاري در مجموع هزينه ساخت‌وساز به‌طور متوسط 10 درصد سهيم است و به عنوان يك عامل خرد محسوب مي‌شود اما در كنار عوامل ديگري همچون كاهش نرخ سود بانكي و كاهش زمان صدور پروانه ساختماني به‌دليل حذف سازمان نظام مهندسي در انتخاب مهندس ناظر مي‌تواند فضا را براي تحريك ساختوسازهاي جديد فراهم كند. او ادامه داد: ضمن آنكه عامل رواني هم در شكل‌گيري رونق احتمالي بخش مسكن در سال‌جاري مي‌تواند موثر باشد.
محمدمهدي مافي، دبير انجمن انبوه‌سازان تهران نيز با تاكيد بر اينكه بي‌ترديد اين سه تصميم مي‌تواند در تسهيل مسير ساخت‌وساز موثر واقع شود، اظهار كرد: چنين ديدگاهي سبب مي‌شود فشار براي عميق‌تر شدن ركود كمتر شود. او افزود: با اتخاذ چنين تصميمي از سوي مديريت شهري انتظار مي‌رود دولت نيز در اين مسير قدم بردارد. اقداماتي همچون افزايش نيافتن تعرفه انشعاب شركت‌هاي گاز، برق و آب، يا بحث اخذ ماليات‌هاي سنگين از پيمانكاران ساختماني مي‌تواند به ركود توليد ساختماني دامن بزند. به گفته وي عوامل زيادي در شكل‌گيري رونق بخش مسكن موثر است اما نشانه‌هايي بر شكل‌گيري فاز «پيش رونق» همچون افزايش هرچند اندك ديده مي‌شود كه مي‌تواند نزديك بودن دوره رونق را نويد دهد.