بازار مسكن : رونق ؟ ركود : تحليل كارشناسان از ديدگاه خود - 17 فروردين 95
گام‌هاي لرزان مسكن در مرز رونق و ركود
بخش مسكن سال 95 در شرايطي كار خود را آغاز كرد كه براساس پيش‌بيني‌هاي مسوولان وزارت راه و شهرسازي و رييس اتحاديه مشاوران املاك در سال جاري، اين بازار از ركود خارج مي‌شود و پس از سه سال شاهد رونق در اين بخش خواهيم بود.
به گزارش اقتصاد آنلاين به نقل از تعادل ، يكي از مسوولان وزارت راه و شهرسازي كه بارها نويد بازار گرم مسكن را داده معاون وزير راه و شهرسازي است، حامد مظاهريان در همين ارتباط به دوره ثبات قيمت مسكن در سال گذشته اشاره مي‌كند و مي‌گويد: رصد معاملات املاك درسال 94 نشان مي‌دهد كه رشد قيمت مسكن منفي يك درصد و نرخ تورم ۱۲درصد بوده كه اين آمار بيانگر اين است كه قيمت واقعي مسكن كاهش نسبي پيدا كرده و بازار آماده خروج از ركود است.
رييس اتحاديه مشاوران املاك نيز بر آغاز فاز اول خروج از ركود مسكن در ۶ ماه ابتدايي امسال تاكيد مي‌كند و مي‌گويد: در نيمه اول سال جاري، حجم معاملات به حدي مي‌رسد كه بتوان آن را بازگشت رونق به بازار مسكن عنوان كرد.
حسام عقبايي در گفت‌وگويي مي‌افزايد: درنيمه اول سال 95 در حالي مسكن از ركود خارج مي‌شود كه اين وضعيت به دليل رشد حجم معاملات نسبت به سال گذشته خواهد بود هرچند بايد تاكيد كرد كه رشد معاملات به معني رشد قيمت نيست ضمن اينكه با افزايش حجم معاملات در 6ماهه دوم امسال شاهد رشد توليد مسكن نيز خواهيم بود.
اگرچه معاون وزير راه و شهرسازي و رييس اتحاديه مشاوران املاك، افزايش حجم معاملات و كاهش نسبي قيمت مسكن را عوامل تاثيرگذاري براي بهبود بازار اعلام مي‌كنند اما در مقابل عده‌يي از كارشناسان و مسوولان بخش خصوصي مسكن معتقدند كه با وجود لغو تحريم‌ها، اهرم‌هاي لازم براي خروج از وضعيت نابسامان اقتصادي در حوزه‌هاي مختلف از جمله مسكن وجود ندارد و با بهبود شرايط در اقتصاد كلان نيز، عمر اين رونق كوتاه بوده و شرايط ركودي دوباره حكمفرما مي‌شود.
استدلال اين كارشناسان بر اين اساس استوار است كه ركود بخش مسكن به دليل مازاد عرضه يا كمبود تقاضا رخ مي‌دهد و تنها عواملي سبب تغيير در روند اين بازار و رونق بخش مسكن مي‌شوند كه بر ميزان تقاضا موثر باشند.
آن‌گونه كه كارشناسان اقتصاد مسكن مي‌گويند، عواملي كه مي‌تواند نقش و سهم مهمي در افزايش تقاضا داشته باشند، عبارتند از رشد صادرات نفت خام، افزايش درآمد سرانه، مازاد عرضه در بازار و... كه با بررسي و ارزيابي اين عوامل مشخص مي‌شود كه در سال جاري شاهد تغييري در افزايش ميزان تقاضاي خريد مسكن نخواهيم بود.
نخستين عامل، ميزان صادرات نفت خام است كه افزايش ميزان آن مي‌تواند در بهبود بودجه سالانه و افزايش قدرت خريد مردم موثر باشد كه با لغو تحريم‌ها مي‌توان انتظار افزايش ميزان صادرات را داشت ضمن اينكه مطالعه روند رشد قيمت در بازار مسكن و رشد درآمدهاي نفتي نيز نشان مي‌دهد كه همبستگي بالايي ميان اين دو متغير وجود دارد و رشد درآمدهاي نفتي در كشور از عوامل موثر بر رونق بازار مسكن است.
براساس برنامه دولت، پس از لغو تحريم‌ها، مقدار صادرات نفت خام به حدود دو ميليون بشكه در روز مي‌رسد اما سوال اين است كه درصورت تحقق اين هدف آيا افزايش قابل توجهي در درآمدهاي نفتي ايران رخ مي‌دهد؟ هم‌اكنون قيمت نفت اوپك حدود 35 دلار است كه با فرض تدوام اين روند، درآمدهاي حاصل از صادرات نفت ايران را حتي با فرض افزايش سريع در مقدار صادرات نيز تحت تاثير قرار مي‌دهد.
درهمين رابطه، ميانگين پيش‌بيني‌هاي انجام شده توسط موسسات جهاني براي قيمت نفت در سال 2016 حدود 41 دلار است كه در مقايسه با رقم سال 2015 پايين‌تر است بر همين اساس، حتي اگر حجم صادرات نفت ايران در سال 1395 به دو ميليون بشكه در روز نيز نزديك شود درآمد نفتي ايران بسيار پايين‌تر از مقدار آن در سال 1393 خواهد بود پس افزايش درآمدهاي نفتي نمي‌تواند اهرمي براي افزايش تقاضا در بازار مسكن باشد.
ديگر عاملي كه مي‌تواند در بهبود ميزان تقاضا براي خريد مسكن موثر باشد رشد اقتصادي يا افزايش درآمد سرانه كشور است كه به تبع آن با بهبود توان مالي مردم مي‌توان شاهد افزايش حجم معاملات خريد مسكن بود. آمار منتشر شده ازسوي مركز آمار و بانك مركزي نشانگر آن است كه توليد ناخالص داخلي حقيقي سرانه از سال 1391 روند نزولي خود را آغاز كرده و تا سال 1392 نيز ادامه داشته است. دراين ميان در سال 1393، افزايش اندكي در درآمد سرانه رخ داد اما در مجموع طي اين سال‌ها توليد ناخالص داخلي حقيقي سرانه كاهش شديدي معادل 9.1درصد را تجربه كرده و تنها طي سه سال حدود 10درصد از قدرت خريد مردم كم شده است كه اين موضوع در بازار مسكن با كاهش تقاضا نمود مي‌يابد علاوه بر موارد ذكرشده براساس پيش‌بيني كارشناسان اقتصادي، قدرت خريد مردم در سال 1395 به علت كاهش شديد درآمدهاي نفتي در سال 1394 در مقايسه با سال 1393، افت شديد سود شركت‌هاي حاضر در بورس اوراق بهادار تهران و منفي بودن رشد شاخص توليدات صنعتي در بهار 1394 كاهش مي‌يابد و در اين شرايط با وجود پيش‌بيني سازمان مديريت و برنامه‌ريزي مبني بر تحقق رشد اقتصادي 6درصدي در سال 1395، همچنان درآمد سرانه سال 1395، پايين‌تر از مقدار آن در سال 1390 خواهد بود و قدرت خريد مردم در سال‌هاي 1396 و 1397 به مقادير سال 1390 باز مي‌گردد و اين موضوع يكي ديگر از مشكلات و موانع موجود در مقابل رونق بازار مسكن است.
ديگر عامل موثر در بهبود بازار مسكن، شكل‌گيري تقاضاي جديد در بازار است كه معمولا به دليل تشكيل خانوارهاي جديد صورت مي‌گيرد. در سال‌هاي اخير به دليل روند نزولي تعداد ازدواج‌ها، نرخ رشد خانوارها روند كاهشي داشته است و اين موضوع در كنار ساخت‌وساز انبوه سال‌هاي 1391، 1392 و 1393، سبب پيدايش مازاد عرضه در بازار مسكن شده است.
براساس آمار منتشرشده، پيش از سال 1390، بازار مسكن تقريبا در تعادل بوده است اما پس از سال 1390، با شروع روند نزولي در روند تشكيل خانوارهاي جديد (كه بيشتر در نتيجه كاهش تعداد ازدواج‌ها بوده است) و شروع خيل جديدي از ساخت و سازها (به دليل رونق بازار مسكن در سال‌هاي 1390 و 1391 و اوايل 1392) عدم تعادل در بازار به وجود آمده است.
در اين ميان وزارت راه و شهرسازي تلاش دارد تا با حمايت از طرف تقاضا و تبديل تقاضاهاي غيرموثر به موثر، قدرت خريد مردم را افزايش دهد و متقاضيان جديدي را به بازار معرفي كند به گفته مظاهريان ۲۵ميليون تومان تسهيلات پرداخت شده در ابتداي دولت يازدهم به سقف ۱۶۰ميليون تومان افزايش يافته است اما به نظر مي‌رسد كه دوره بازپرداخت طولاني اين تسهيلات و ميزان بالاي اقساط موجب شود كه استقبال چنداني از اين تسهيلات صورت نگيرد و شاهد افزايش محسوسي در تعداد متقاضيان خريد مسكن نباشيم.
پايان ركود مسكن در سال 95؟
يك كارشناس سال 1395 را پايان ركود بخش مسكن دانست.
محمدمهدي مافي اظهار كرد: سال 1395 را مي‌توان پايان ركود غيرتورمي براي بخش مسكن دانست به شرطي كه بخش‌هاي مالي برنامه ريزي لازم را داشته باشند. سياست‌هاي دولت نيز بايد به سمتي باشد كه اگر نخواهد به صورت دستوري نرخ بهره بانكي را پايين بياورد، بايد به سمتي برود كه نهادهاي مالي نرخ تورم را پايين بياورند چون اگر تورم پايين نيايد به اقتصاد و به تبع آن بخش مسكن بيش از پيش آسيب مي‌زند.
به گزارش اقتصاد آنلاين به نقل از ايسنا، وي افزود: من به سال 1395 خوشبين هستم و اميدوارم اقتصاد مسكن به سمتي برود كه مدت زمان انتظار خانه‌دار شدن مردم كم شود. در سال جاري نيز مي‌توان بهره‌وري مسكن چه در سطح اشتغال و چه كيفيت مسكن افزايش داد.
اين كارشناس مسكن با بيان اينكه حل مشكلات بخش ساخت‌وساز در گروي افزايش توان خريداران است، تصريح كرد: بحث برجام ثمرات مثبتي را از لحاظ رواني، اجتماعي، سياسي و اقتصادي براي كشور دارد و زمان آن فرارسيده تا بخش مسكن از اين شرايط منتفع شود. در اين خصوص بايد به سرمايه‌گذاري خارجي توجه كنيم و زيرساخت‌هاي ساخت‌وساز تغيير كند. البته نبايد به بخش مسكن به صورت مجزا نگاه كنيم، بلكه بايد آن را در فرآيند ساخت‌وساز ببينيم.
به گفته مافي با توجه به اينكه شهرهاي كشور بسيار پرجمعيت هستند، بايد ميزان سرانه مساحت واحد را كم كنيم و در عوض كيفيت زندگي را بالا ببريم. در حال حاضر آنچه به عنوان الگوي مصرف مسكن ترويج مي‌شود مساحت 70 – 75 متر است و كيفيت ساخت‌وساز تنها توسط شهرداري كنترل مي‌شود كه محدود عمل مي‌كند و به همين دليل كيفيت مسكن در ايران پايين است. ما بايد مساحت خانه‌ها را كم كنيم كه با اين اقدام هم توان خريداران بالا مي‌رود و هم مصرف انرژي كاهش مي‌يابد.
وي با بيان اينكه به دليل كاهش درآمدهاي نفتي بايد شرايط دولت را درك كرد، اظهار كرد: سرمايه‌گذاري دولت در زيرساخت‌ها خيلي مهم است به همين دليل رسانه‌ها نبايد از دولت بخواهند در بخش‌هايي همچون مسكن يا خودرو يارانه بدهد. دولت فقط بايد شرايط را براي ورود ايده‌ها، تكنولوژي و سرمايه بخش خصوصي فراهم كند.
اين كارشناس مسكن در خصوص راه‌حلي براي شكستن قيمت زمين گفت: كليد پايين آمدن قيمت مسكن در دست زمين است هم‌اكنون شهرهاي بزرگ ما بزرگ‌تر مي‌شوند و فشار جمعيتي زياد است و شهرهاي كوچك هم كم جمعيت مي‌شوند. در مدت زماني كه شهرهاي بزرگ ما رشد اقتصادي كردند دولت‌ها و مردم باعث شدند تا جذابيت زندگي در شهرها افزايش پيدا كند كه اين روندي بيمارگونه است.
مافي تاكيد كرد: هرچه شهرهاي بزرگ، بزرگ‌تر شوند توازن اقتصاد بهم مي‌خورد و استاندارد‌هاي زندگي در كلانشهرها پايين مي‌آيد. كاري كه بايد صورت گيرد اين است كه از هجوم جمعيت به كلانشهرها جلوگيري شود و به سمت شهرهاي اقماري برويم.
وي ادامه داد: وزارت راه و شهرسازي بايد امكانات زندگي را در تمام پهنه كشور به صورتي تقسيم كند كه در تمام نقاط امكان زندگي فراهم شود. مي‌توان با استفاده از مزيت نسبي مناطق قطب‌هاي اقتصادي ايجاد كرد، البته دولت‌ها خيلي توان اجرايي ندارند بلكه بايد اجازه داد تا جوامع كوچك به سوي توسعه پايدار بروند. در اين خصوص نقش مردم كليدي و تعيين‌كننده است البته دولت بايد برنامه‌ريزي، امكان رشد و مشوق ارائه كند، اما بازيگر اصلي خود مردم هستند.
20 نما از بازار مسكن95
20صاحب‌نظر، مسوول و فعال بخش مسكن با شركت در نظرسنجي به 7 پرسش كليدي و سرنوشت‌ساز درباره بازار املاك سال 95 پاسخ دادند.
نتايج اين پرسش و پاسخ تستي-تشريحي، از راي قاطع كارشناسان خبره اقتصاد مسكن به «رونق غيرتورمي معاملات» و «خروج ساخت و ساز از ركود» در سال جديد حكايت دارد و نشان مي‌دهد: در سال جاري كه طبق انتظارات، دوره زماني تغيير فاز (سيكل تجاري) در بخش مسكن محسوب مي‌شود، ابتدا معاملات خريد ملك و سپس حجم صدور پروانه‌هاي ساختماني افزايش پيدا مي‌كند. در اين ميان، با توجه به نظر 85 درصد پاسخ‌دهنده‌ها به «عدم جهش قيمت» در سال جاري، پيش‌بيني مي‌شود بازار مسكن در يك‌سال آتي با التهاب قيمتي مواجه نشود. به گزارش دنياي اقتصاد ، مطابق تحليل‌هاي مطرح شده در اين نظرسنجي، احتمال بهبود معاملات مسكن به معناي رشد صعودي و محسوس حجم خريد و فروش آپارتمان، در فصل دوم سال جديد بيشتر است، در غير اين صورت، بازار در نيمه دوم سال شرايط رونق به خود خواهد گرفت.
«زمان رونق معاملات مسكن»، «وضعيت قيمت‌ها»، «زمان رونق ساخت و ساز مسكوني»، «اثر نرخ سود بانكي بر بازار ملك»، «بهترين مدل سرمايه‌گذاري ساختماني»، «مكان‌هاي شهري مستعد سرمايه‌گذاري» و همچنين «احتمال جهش قيمت مسكن»، پرسش‌هاي مطرح در نظرسنجي بوده است. 60 درصد پاسخ‌دهندگان به پرسش اول، نيمه اول سال 95 را موعد رونق معاملات اعلام كردند و 40 درصد مابقي معتقدند خريد و فروش ملك در نيمه دوم سال افزايش مي‌يابد. درباره نحوه تغييرات قيمت مسكن در سال جديد، 85 درصد نظرات كارشناسان بر «نوسان كمتر از نرخ تورم» دلالت دارد با اين تاكيد كه ثبات قيمتي در اوايل امسال احساس مي‌شود و افزايش قيمت به صورت تدريجي و خزنده خواهد بود. اقتصاددانان در اين نظرسنجي، آپارتمانهاي متراژ بزرگ و لوكس را همچنان فاقد ظرفيت لازم براي افزايش قيمت عنوان كرده‌اند.
درباره چشم‌انداز ساخت و ساز مسكوني نيز بيشترين پيش‌بيني مشترك كارشناسان -40 درصد نظرات- بر تحرك اساسي فعاليت‌هاي ساختماني از نيمه دوم سال 95 استوار است. در اين ميان، 75 درصد از شركت‌كنندگان در نظرسنجي، گزينه مطلوب ساخت و ساز مسكوني را تمركز بر ساخت آپارتمانهاي كوچك و ميان متراژ عنوان مي‌كنند و 50درصد پاسخ‌دهنده‌ها اولويت اول سرمايه‌گذاري را ساخت‌وساز اداري و هتل معرفي مي‌كنند. نظرات ارائه شده درباره پرسش پنجم تاكيد مي‌كند: پروژه‌هاي مسكوني مختص اقشار كم‌درآمد در كوتاه‌مدت به بازگشت سرمايه سازنده‌ها منجر مي‌شود، اما چنانچه سرمايه‌گذار به دنبال بازدهي در ميان‌مدت و بلندمدت باشد بايد به ترتيب پروژه‌هاي اداري-گردشگري و ساخت و سازهاي لوكس را انتخاب كند.درباره تاثير نرخ سود بانكي بر متغيرهاي بازار مسكن، اگر چه 55 درصد پاسخ‌ها بر اثرگذاري مثبت نرخ سود به معناي رونق بازار در پي كاهش نرخ، تاكيد دارد اما اين اثرگذاري به شكل مشروط عنوان شده است به اين معنا كه كاهش نرخ سود اگر غيردستوري باشد، به بروز سيگنال براي سمت عرضه مسكن (سازنده‌ها) منجر خواهد شد.
فاز اول خروج مسكن از ركود در راه است
پيش‌بيني رئيس اتحاديه از آينده مسكن
رئيس اتحاديه مشاوران املاك با بيان اينكه فاز اول خروج مسكن از ركود در شش ماه ابتدايي امسال رخ مي‌دهد، گفت: در شش ماه دوم امسال حجم معاملات به حدي خواهد رسيد كه بتوان آن را بازگشت رونق به بازار مسكن عنوان كرد.
حسام عقبايي در پاسخ به اين سوال كه آيا مي‌توان اميدوار بود كه امسال رونق به بخش مسكن بازگردد، گفت: با توجه به نامگذاري امسال به نام اقتصاد مقاومتي، اقدام و عمل، اميدوار هستيم كه اقدامات عملياتي در حوزه مسكن از سوي دولت رخ دهد و بازار به گِل نشسته مسكن از ركود خارج شود.
عقبايي با تاكيد بر اينكه در شش ماهه اول امسال فاز اول خروج از ركود در مسكن را شاهد خواهيم بود، اظهارداشت: در 6 ماه اول امسال در حالي مسكن از ركود خارج مي‌شود كه اين وضعيت به خاطر رشد حجم معاملات نسبت به سال گذشته خواهد بود هرچند بايد تأكيد كرد كه رشد معاملات به معني رشد قيمت نيست.
رئيس اتحاديه مشاوران املاك افزود: در 6 ماهه دوم سال جاري نيز حجم معاملات به حدي مي‌رسد كه به تعبيري مي‌توان گفت رونق به بازار مسكن بر مي‌گردد.
وي تصريح كرد: مفهوم بازگشت رونق به بخش مسكن همواره در كشور مترادف با گراني بوده است اما بايد اذعان كرد كه خروج مسكن از ركود و آمدن رونق به بخش مسكن در شش ماهه دوم امسال به مفهوم گراني مسكن نيست.
عقبايي ادامه داد: با افزايش حجم معاملات در شش ماهه دوم امسال شاهد رشد توليد مسكن نيز خواهيم بود.
عقبايي در پاسخ به اين سوال كه با توجه به اينكه دولت قصد دارد باز هم نرخ سود تسهيلات بانكي را كاهش دهد آيا اين موضوع بر نرخ اجاره بها تاثيرگذار خواهد بود، گفت: مطمئناً كاهش نرخ سود بانكي بر رونق بخش مسكن و ساخت و ساز تاثير مثبتي خواهد داشت اما اينكه كاهش نرخ سود بر بازار اجاره‌بها تاثيرگذار باشد بايد گفت كه اين برنامه هيچ تاثيري نمي‌تواند بر نرخ اجاره‌بها داشته باشد.
* كاهش نرخ معاملات خريد و فروش و اجاره در تهران و كشور
عقبايي در خصوص وضعيت نقل و انتقالات در اسفندماه گفت: همواره ماه‌هاي اسفند و فروردين معيار درستي براي بررسي وضعيت و دلايل افت يا افزايش معاملات مسكن نمي‌تواند باشد اما به هر حال تا پايان اسفندماه سال گذشته معاملات كاهش داشته است.
رئيس اتحاديه مشاوران املاك افزود: در شهر تهران در اسفندماه سال گذشته 14 هزار و 908 قرارداد خريد و فروش و 15 هزار و 612 قرارداد اجاره ثبت شده است كه نسبت به مدت مشابه سال گذشته كاهش داشته است.
وي ادامه داد: در اسفندماه سال گذشته در سراسر كشور نيز 62 هزار و 353 قرارداد خريد و فروش و 48 هزار و 574 قرارداد اجاره تنظيم شده است كه نسبت به مدت مشابه سال قبل كاهش نشان مي‌دهد.
به گفته وي، كاهش ميزان قرارداد خريد و فروش و اجاره دليل خاصي ندارد چرا كه همواره در اسفندماه و فروردين ماه وضعيت بازار مسكن يك بازار نيمه تعطيل است.
بازار مسكن : رونق ؟ ركود : تحليل كارشناسان از ديدگاه خود - 17 فروردين 95
گام‌هاي لرزان مسكن در مرز رونق و ركود
بخش مسكن سال 95 در شرايطي كار خود را آغاز كرد كه براساس پيش‌بيني‌هاي مسوولان وزارت راه و شهرسازي و رييس اتحاديه مشاوران املاك در سال جاري، اين بازار از ركود خارج مي‌شود و پس از سه سال شاهد رونق در اين بخش خواهيم بود.
به گزارش اقتصاد آنلاين به نقل از تعادل ، يكي از مسوولان وزارت راه و شهرسازي كه بارها نويد بازار گرم مسكن را داده معاون وزير راه و شهرسازي است، حامد مظاهريان در همين ارتباط به دوره ثبات قيمت مسكن در سال گذشته اشاره مي‌كند و مي‌گويد: رصد معاملات املاك درسال 94 نشان مي‌دهد كه رشد قيمت مسكن منفي يك درصد و نرخ تورم ۱۲درصد بوده كه اين آمار بيانگر اين است كه قيمت واقعي مسكن كاهش نسبي پيدا كرده و بازار آماده خروج از ركود است.
رييس اتحاديه مشاوران املاك نيز بر آغاز فاز اول خروج از ركود مسكن در ۶ ماه ابتدايي امسال تاكيد مي‌كند و مي‌گويد: در نيمه اول سال جاري، حجم معاملات به حدي مي‌رسد كه بتوان آن را بازگشت رونق به بازار مسكن عنوان كرد.
حسام عقبايي در گفت‌وگويي مي‌افزايد: درنيمه اول سال 95 در حالي مسكن از ركود خارج مي‌شود كه اين وضعيت به دليل رشد حجم معاملات نسبت به سال گذشته خواهد بود هرچند بايد تاكيد كرد كه رشد معاملات به معني رشد قيمت نيست ضمن اينكه با افزايش حجم معاملات در 6ماهه دوم امسال شاهد رشد توليد مسكن نيز خواهيم بود.
اگرچه معاون وزير راه و شهرسازي و رييس اتحاديه مشاوران املاك، افزايش حجم معاملات و كاهش نسبي قيمت مسكن را عوامل تاثيرگذاري براي بهبود بازار اعلام مي‌كنند اما در مقابل عده‌يي از كارشناسان و مسوولان بخش خصوصي مسكن معتقدند كه با وجود لغو تحريم‌ها، اهرم‌هاي لازم براي خروج از وضعيت نابسامان اقتصادي در حوزه‌هاي مختلف از جمله مسكن وجود ندارد و با بهبود شرايط در اقتصاد كلان نيز، عمر اين رونق كوتاه بوده و شرايط ركودي دوباره حكمفرما مي‌شود.
استدلال اين كارشناسان بر اين اساس استوار است كه ركود بخش مسكن به دليل مازاد عرضه يا كمبود تقاضا رخ مي‌دهد و تنها عواملي سبب تغيير در روند اين بازار و رونق بخش مسكن مي‌شوند كه بر ميزان تقاضا موثر باشند.
آن‌گونه كه كارشناسان اقتصاد مسكن مي‌گويند، عواملي كه مي‌تواند نقش و سهم مهمي در افزايش تقاضا داشته باشند، عبارتند از رشد صادرات نفت خام، افزايش درآمد سرانه، مازاد عرضه در بازار و... كه با بررسي و ارزيابي اين عوامل مشخص مي‌شود كه در سال جاري شاهد تغييري در افزايش ميزان تقاضاي خريد مسكن نخواهيم بود.
نخستين عامل، ميزان صادرات نفت خام است كه افزايش ميزان آن مي‌تواند در بهبود بودجه سالانه و افزايش قدرت خريد مردم موثر باشد كه با لغو تحريم‌ها مي‌توان انتظار افزايش ميزان صادرات را داشت ضمن اينكه مطالعه روند رشد قيمت در بازار مسكن و رشد درآمدهاي نفتي نيز نشان مي‌دهد كه همبستگي بالايي ميان اين دو متغير وجود دارد و رشد درآمدهاي نفتي در كشور از عوامل موثر بر رونق بازار مسكن است.
براساس برنامه دولت، پس از لغو تحريم‌ها، مقدار صادرات نفت خام به حدود دو ميليون بشكه در روز مي‌رسد اما سوال اين است كه درصورت تحقق اين هدف آيا افزايش قابل توجهي در درآمدهاي نفتي ايران رخ مي‌دهد؟ هم‌اكنون قيمت نفت اوپك حدود 35 دلار است كه با فرض تدوام اين روند، درآمدهاي حاصل از صادرات نفت ايران را حتي با فرض افزايش سريع در مقدار صادرات نيز تحت تاثير قرار مي‌دهد.
درهمين رابطه، ميانگين پيش‌بيني‌هاي انجام شده توسط موسسات جهاني براي قيمت نفت در سال 2016 حدود 41 دلار است كه در مقايسه با رقم سال 2015 پايين‌تر است بر همين اساس، حتي اگر حجم صادرات نفت ايران در سال 1395 به دو ميليون بشكه در روز نيز نزديك شود درآمد نفتي ايران بسيار پايين‌تر از مقدار آن در سال 1393 خواهد بود پس افزايش درآمدهاي نفتي نمي‌تواند اهرمي براي افزايش تقاضا در بازار مسكن باشد.
ديگر عاملي كه مي‌تواند در بهبود ميزان تقاضا براي خريد مسكن موثر باشد رشد اقتصادي يا افزايش درآمد سرانه كشور است كه به تبع آن با بهبود توان مالي مردم مي‌توان شاهد افزايش حجم معاملات خريد مسكن بود. آمار منتشر شده ازسوي مركز آمار و بانك مركزي نشانگر آن است كه توليد ناخالص داخلي حقيقي سرانه از سال 1391 روند نزولي خود را آغاز كرده و تا سال 1392 نيز ادامه داشته است. دراين ميان در سال 1393، افزايش اندكي در درآمد سرانه رخ داد اما در مجموع طي اين سال‌ها توليد ناخالص داخلي حقيقي سرانه كاهش شديدي معادل 9.1درصد را تجربه كرده و تنها طي سه سال حدود 10درصد از قدرت خريد مردم كم شده است كه اين موضوع در بازار مسكن با كاهش تقاضا نمود مي‌يابد علاوه بر موارد ذكرشده براساس پيش‌بيني كارشناسان اقتصادي، قدرت خريد مردم در سال 1395 به علت كاهش شديد درآمدهاي نفتي در سال 1394 در مقايسه با سال 1393، افت شديد سود شركت‌هاي حاضر در بورس اوراق بهادار تهران و منفي بودن رشد شاخص توليدات صنعتي در بهار 1394 كاهش مي‌يابد و در اين شرايط با وجود پيش‌بيني سازمان مديريت و برنامه‌ريزي مبني بر تحقق رشد اقتصادي 6درصدي در سال 1395، همچنان درآمد سرانه سال 1395، پايين‌تر از مقدار آن در سال 1390 خواهد بود و قدرت خريد مردم در سال‌هاي 1396 و 1397 به مقادير سال 1390 باز مي‌گردد و اين موضوع يكي ديگر از مشكلات و موانع موجود در مقابل رونق بازار مسكن است.
ديگر عامل موثر در بهبود بازار مسكن، شكل‌گيري تقاضاي جديد در بازار است كه معمولا به دليل تشكيل خانوارهاي جديد صورت مي‌گيرد. در سال‌هاي اخير به دليل روند نزولي تعداد ازدواج‌ها، نرخ رشد خانوارها روند كاهشي داشته است و اين موضوع در كنار ساخت‌وساز انبوه سال‌هاي 1391، 1392 و 1393، سبب پيدايش مازاد عرضه در بازار مسكن شده است.
براساس آمار منتشرشده، پيش از سال 1390، بازار مسكن تقريبا در تعادل بوده است اما پس از سال 1390، با شروع روند نزولي در روند تشكيل خانوارهاي جديد (كه بيشتر در نتيجه كاهش تعداد ازدواج‌ها بوده است) و شروع خيل جديدي از ساخت و سازها (به دليل رونق بازار مسكن در سال‌هاي 1390 و 1391 و اوايل 1392) عدم تعادل در بازار به وجود آمده است.
در اين ميان وزارت راه و شهرسازي تلاش دارد تا با حمايت از طرف تقاضا و تبديل تقاضاهاي غيرموثر به موثر، قدرت خريد مردم را افزايش دهد و متقاضيان جديدي را به بازار معرفي كند به گفته مظاهريان ۲۵ميليون تومان تسهيلات پرداخت شده در ابتداي دولت يازدهم به سقف ۱۶۰ميليون تومان افزايش يافته است اما به نظر مي‌رسد كه دوره بازپرداخت طولاني اين تسهيلات و ميزان بالاي اقساط موجب شود كه استقبال چنداني از اين تسهيلات صورت نگيرد و شاهد افزايش محسوسي در تعداد متقاضيان خريد مسكن نباشيم.
پايان ركود مسكن در سال 95؟
يك كارشناس سال 1395 را پايان ركود بخش مسكن دانست.
محمدمهدي مافي اظهار كرد: سال 1395 را مي‌توان پايان ركود غيرتورمي براي بخش مسكن دانست به شرطي كه بخش‌هاي مالي برنامه ريزي لازم را داشته باشند. سياست‌هاي دولت نيز بايد به سمتي باشد كه اگر نخواهد به صورت دستوري نرخ بهره بانكي را پايين بياورد، بايد به سمتي برود كه نهادهاي مالي نرخ تورم را پايين بياورند چون اگر تورم پايين نيايد به اقتصاد و به تبع آن بخش مسكن بيش از پيش آسيب مي‌زند.
به گزارش اقتصاد آنلاين به نقل از ايسنا، وي افزود: من به سال 1395 خوشبين هستم و اميدوارم اقتصاد مسكن به سمتي برود كه مدت زمان انتظار خانه‌دار شدن مردم كم شود. در سال جاري نيز مي‌توان بهره‌وري مسكن چه در سطح اشتغال و چه كيفيت مسكن افزايش داد.
اين كارشناس مسكن با بيان اينكه حل مشكلات بخش ساخت‌وساز در گروي افزايش توان خريداران است، تصريح كرد: بحث برجام ثمرات مثبتي را از لحاظ رواني، اجتماعي، سياسي و اقتصادي براي كشور دارد و زمان آن فرارسيده تا بخش مسكن از اين شرايط منتفع شود. در اين خصوص بايد به سرمايه‌گذاري خارجي توجه كنيم و زيرساخت‌هاي ساخت‌وساز تغيير كند. البته نبايد به بخش مسكن به صورت مجزا نگاه كنيم، بلكه بايد آن را در فرآيند ساخت‌وساز ببينيم.
به گفته مافي با توجه به اينكه شهرهاي كشور بسيار پرجمعيت هستند، بايد ميزان سرانه مساحت واحد را كم كنيم و در عوض كيفيت زندگي را بالا ببريم. در حال حاضر آنچه به عنوان الگوي مصرف مسكن ترويج مي‌شود مساحت 70 – 75 متر است و كيفيت ساخت‌وساز تنها توسط شهرداري كنترل مي‌شود كه محدود عمل مي‌كند و به همين دليل كيفيت مسكن در ايران پايين است. ما بايد مساحت خانه‌ها را كم كنيم كه با اين اقدام هم توان خريداران بالا مي‌رود و هم مصرف انرژي كاهش مي‌يابد.
وي با بيان اينكه به دليل كاهش درآمدهاي نفتي بايد شرايط دولت را درك كرد، اظهار كرد: سرمايه‌گذاري دولت در زيرساخت‌ها خيلي مهم است به همين دليل رسانه‌ها نبايد از دولت بخواهند در بخش‌هايي همچون مسكن يا خودرو يارانه بدهد. دولت فقط بايد شرايط را براي ورود ايده‌ها، تكنولوژي و سرمايه بخش خصوصي فراهم كند.
اين كارشناس مسكن در خصوص راه‌حلي براي شكستن قيمت زمين گفت: كليد پايين آمدن قيمت مسكن در دست زمين است هم‌اكنون شهرهاي بزرگ ما بزرگ‌تر مي‌شوند و فشار جمعيتي زياد است و شهرهاي كوچك هم كم جمعيت مي‌شوند. در مدت زماني كه شهرهاي بزرگ ما رشد اقتصادي كردند دولت‌ها و مردم باعث شدند تا جذابيت زندگي در شهرها افزايش پيدا كند كه اين روندي بيمارگونه است.
مافي تاكيد كرد: هرچه شهرهاي بزرگ، بزرگ‌تر شوند توازن اقتصاد بهم مي‌خورد و استاندارد‌هاي زندگي در كلانشهرها پايين مي‌آيد. كاري كه بايد صورت گيرد اين است كه از هجوم جمعيت به كلانشهرها جلوگيري شود و به سمت شهرهاي اقماري برويم.
وي ادامه داد: وزارت راه و شهرسازي بايد امكانات زندگي را در تمام پهنه كشور به صورتي تقسيم كند كه در تمام نقاط امكان زندگي فراهم شود. مي‌توان با استفاده از مزيت نسبي مناطق قطب‌هاي اقتصادي ايجاد كرد، البته دولت‌ها خيلي توان اجرايي ندارند بلكه بايد اجازه داد تا جوامع كوچك به سوي توسعه پايدار بروند. در اين خصوص نقش مردم كليدي و تعيين‌كننده است البته دولت بايد برنامه‌ريزي، امكان رشد و مشوق ارائه كند، اما بازيگر اصلي خود مردم هستند.
20 نما از بازار مسكن95
20صاحب‌نظر، مسوول و فعال بخش مسكن با شركت در نظرسنجي به 7 پرسش كليدي و سرنوشت‌ساز درباره بازار املاك سال 95 پاسخ دادند.
نتايج اين پرسش و پاسخ تستي-تشريحي، از راي قاطع كارشناسان خبره اقتصاد مسكن به «رونق غيرتورمي معاملات» و «خروج ساخت و ساز از ركود» در سال جديد حكايت دارد و نشان مي‌دهد: در سال جاري كه طبق انتظارات، دوره زماني تغيير فاز (سيكل تجاري) در بخش مسكن محسوب مي‌شود، ابتدا معاملات خريد ملك و سپس حجم صدور پروانه‌هاي ساختماني افزايش پيدا مي‌كند. در اين ميان، با توجه به نظر 85 درصد پاسخ‌دهنده‌ها به «عدم جهش قيمت» در سال جاري، پيش‌بيني مي‌شود بازار مسكن در يك‌سال آتي با التهاب قيمتي مواجه نشود. به گزارش دنياي اقتصاد ، مطابق تحليل‌هاي مطرح شده در اين نظرسنجي، احتمال بهبود معاملات مسكن به معناي رشد صعودي و محسوس حجم خريد و فروش آپارتمان، در فصل دوم سال جديد بيشتر است، در غير اين صورت، بازار در نيمه دوم سال شرايط رونق به خود خواهد گرفت.
«زمان رونق معاملات مسكن»، «وضعيت قيمت‌ها»، «زمان رونق ساخت و ساز مسكوني»، «اثر نرخ سود بانكي بر بازار ملك»، «بهترين مدل سرمايه‌گذاري ساختماني»، «مكان‌هاي شهري مستعد سرمايه‌گذاري» و همچنين «احتمال جهش قيمت مسكن»، پرسش‌هاي مطرح در نظرسنجي بوده است. 60 درصد پاسخ‌دهندگان به پرسش اول، نيمه اول سال 95 را موعد رونق معاملات اعلام كردند و 40 درصد مابقي معتقدند خريد و فروش ملك در نيمه دوم سال افزايش مي‌يابد. درباره نحوه تغييرات قيمت مسكن در سال جديد، 85 درصد نظرات كارشناسان بر «نوسان كمتر از نرخ تورم» دلالت دارد با اين تاكيد كه ثبات قيمتي در اوايل امسال احساس مي‌شود و افزايش قيمت به صورت تدريجي و خزنده خواهد بود. اقتصاددانان در اين نظرسنجي، آپارتمانهاي متراژ بزرگ و لوكس را همچنان فاقد ظرفيت لازم براي افزايش قيمت عنوان كرده‌اند.
درباره چشم‌انداز ساخت و ساز مسكوني نيز بيشترين پيش‌بيني مشترك كارشناسان -40 درصد نظرات- بر تحرك اساسي فعاليت‌هاي ساختماني از نيمه دوم سال 95 استوار است. در اين ميان، 75 درصد از شركت‌كنندگان در نظرسنجي، گزينه مطلوب ساخت و ساز مسكوني را تمركز بر ساخت آپارتمانهاي كوچك و ميان متراژ عنوان مي‌كنند و 50درصد پاسخ‌دهنده‌ها اولويت اول سرمايه‌گذاري را ساخت‌وساز اداري و هتل معرفي مي‌كنند. نظرات ارائه شده درباره پرسش پنجم تاكيد مي‌كند: پروژه‌هاي مسكوني مختص اقشار كم‌درآمد در كوتاه‌مدت به بازگشت سرمايه سازنده‌ها منجر مي‌شود، اما چنانچه سرمايه‌گذار به دنبال بازدهي در ميان‌مدت و بلندمدت باشد بايد به ترتيب پروژه‌هاي اداري-گردشگري و ساخت و سازهاي لوكس را انتخاب كند.درباره تاثير نرخ سود بانكي بر متغيرهاي بازار مسكن، اگر چه 55 درصد پاسخ‌ها بر اثرگذاري مثبت نرخ سود به معناي رونق بازار در پي كاهش نرخ، تاكيد دارد اما اين اثرگذاري به شكل مشروط عنوان شده است به اين معنا كه كاهش نرخ سود اگر غيردستوري باشد، به بروز سيگنال براي سمت عرضه مسكن (سازنده‌ها) منجر خواهد شد.
فاز اول خروج مسكن از ركود در راه است
پيش‌بيني رئيس اتحاديه از آينده مسكن
رئيس اتحاديه مشاوران املاك با بيان اينكه فاز اول خروج مسكن از ركود در شش ماه ابتدايي امسال رخ مي‌دهد، گفت: در شش ماه دوم امسال حجم معاملات به حدي خواهد رسيد كه بتوان آن را بازگشت رونق به بازار مسكن عنوان كرد.
حسام عقبايي در پاسخ به اين سوال كه آيا مي‌توان اميدوار بود كه امسال رونق به بخش مسكن بازگردد، گفت: با توجه به نامگذاري امسال به نام اقتصاد مقاومتي، اقدام و عمل، اميدوار هستيم كه اقدامات عملياتي در حوزه مسكن از سوي دولت رخ دهد و بازار به گِل نشسته مسكن از ركود خارج شود.
عقبايي با تاكيد بر اينكه در شش ماهه اول امسال فاز اول خروج از ركود در مسكن را شاهد خواهيم بود، اظهارداشت: در 6 ماه اول امسال در حالي مسكن از ركود خارج مي‌شود كه اين وضعيت به خاطر رشد حجم معاملات نسبت به سال گذشته خواهد بود هرچند بايد تأكيد كرد كه رشد معاملات به معني رشد قيمت نيست.
رئيس اتحاديه مشاوران املاك افزود: در 6 ماهه دوم سال جاري نيز حجم معاملات به حدي مي‌رسد كه به تعبيري مي‌توان گفت رونق به بازار مسكن بر مي‌گردد.
وي تصريح كرد: مفهوم بازگشت رونق به بخش مسكن همواره در كشور مترادف با گراني بوده است اما بايد اذعان كرد كه خروج مسكن از ركود و آمدن رونق به بخش مسكن در شش ماهه دوم امسال به مفهوم گراني مسكن نيست.
عقبايي ادامه داد: با افزايش حجم معاملات در شش ماهه دوم امسال شاهد رشد توليد مسكن نيز خواهيم بود.
عقبايي در پاسخ به اين سوال كه با توجه به اينكه دولت قصد دارد باز هم نرخ سود تسهيلات بانكي را كاهش دهد آيا اين موضوع بر نرخ اجاره بها تاثيرگذار خواهد بود، گفت: مطمئناً كاهش نرخ سود بانكي بر رونق بخش مسكن و ساخت و ساز تاثير مثبتي خواهد داشت اما اينكه كاهش نرخ سود بر بازار اجاره‌بها تاثيرگذار باشد بايد گفت كه اين برنامه هيچ تاثيري نمي‌تواند بر نرخ اجاره‌بها داشته باشد.
* كاهش نرخ معاملات خريد و فروش و اجاره در تهران و كشور
عقبايي در خصوص وضعيت نقل و انتقالات در اسفندماه گفت: همواره ماه‌هاي اسفند و فروردين معيار درستي براي بررسي وضعيت و دلايل افت يا افزايش معاملات مسكن نمي‌تواند باشد اما به هر حال تا پايان اسفندماه سال گذشته معاملات كاهش داشته است.
رئيس اتحاديه مشاوران املاك افزود: در شهر تهران در اسفندماه سال گذشته 14 هزار و 908 قرارداد خريد و فروش و 15 هزار و 612 قرارداد اجاره ثبت شده است كه نسبت به مدت مشابه سال گذشته كاهش داشته است.
وي ادامه داد: در اسفندماه سال گذشته در سراسر كشور نيز 62 هزار و 353 قرارداد خريد و فروش و 48 هزار و 574 قرارداد اجاره تنظيم شده است كه نسبت به مدت مشابه سال قبل كاهش نشان مي‌دهد.
به گفته وي، كاهش ميزان قرارداد خريد و فروش و اجاره دليل خاصي ندارد چرا كه همواره در اسفندماه و فروردين ماه وضعيت بازار مسكن يك بازار نيمه تعطيل است.