بررسي كارآئي اهداف وام ساخت و ساز مسكن در رابطه با خطر انحراف متراژ در ساخت‌وساز آپارتمان - 1 ارديبهشت 95
خطر انحراف متراژ در ساخت‌وساز آپارتمان با توجه به وام ساخت و ساز جديد
وام‌هاي جديد ساخت مسكن با تحريك سازنده‌ها به احداث آپارتمانهاي بالاي 120 مترمربع در تهران و شهرهاي بزرگ، باعث رونق ساخت‌وسازهاي بزرگ متراژ مي‌شود
برنامه‌هايي كه هفته گذشته از كانال افزايش سقف وام ساخت، براي تحريك سرمايه‌گذاران ساختماني به شروع پروژه‌هاي جديد در نظام بانكي به اجرا گذاشته شد، اگرچه انگيزه سرمايه‌گذاري در شهرهاي كوچك و مياني را بيشتر از شهرهاي بزرگ، افزايش مي‌دهد اما «متفاوت از خواسته مصرفي بازار مسكن و حتي مغاير با برنامه‌هاي وزارت راه و شهرسازي»، به جاي آنكه بازار ساخت‌وساز را در جهت همسو با نياز غالب در بازار تقاضا، تحريك كند، احتمال دارد به عرضه آپارتمان‌هايي با «كمترين سازگاري در متراژ» به لحاظ قدرت مالي خريداران مسكن، منجر شود. به گزارش دنياي اقتصاد ، بررسي‌هايي كه با وزن‌كشي وام ساخت مسكن در 31 استان كشور بر اساس متوسط هزينه احداث بناي مسكوني و سقف ريالي تسهيلات در هر استان انجام شده است، نشان مي‌دهد: وام‌هاي تازه مصوب «ساخت مسكن» كه از ابتداي امسال پرداخت آنها به سازنده‌ها در قالب «تسهيلات بدون سپرده و زود دسترس» آغاز شده است، مسير ساخت‌وسازهاي مسكوني در مناطق شهري به‌خصوص در تهران و 6 كلان شهر ديگر را همچون روال غلط گذشته، به سمت عرضه آپارتمانهاي متراژ بزرگ و غيرمصرفي سوق مي‌دهد.
تسهيلات جديد ساخت، با سقف‌هاي 130ميليون تومان در تهران و 6 كلانشهر ديگر، 110 ميليون در شهرهاي بزرگ و 90 ميليون تومان در شهرهاي كوچك پرداخت مي‌شود كه با احتساب پراكندگي شهرهاي با جمعيت مختلف در هر استان، در كل كشور اين وام‌ها با ميانگين 100 ميليون تومان در اختيار سازنده‌هاي مسكن قرار خواهد گرفت. از آنجا كه ميانگين هزينه احداث آپارتمانهاي جديد در كل كشور، طبق آخرين گزارش رسمي بانك مركزي، مترمربعي 878 هزار تومان است، با متوسط سقف تسهيلات، عملا منابع مالي ساخت 114 متر مربع بناي مسكوني از طريق اين وام‌ها براي سازنده‌ها تامين مي‌شود. با توجه به اينكه، سقف تسهيلات ساخت مسكن، معادل حداكثر 80 درصد مساحت يك واحد مسكوني را شامل مي‌شود، سازنده‌ها با اين وام‌ها قادر خواهند شد تنها با تامين 20 درصد باقي مانده هزينه ساخت –صرف‌نظر از قيمت زمين- نسبت به ساخت مجتمع‌هاي مسكوني با مساحت 142 مترمربع براي هر واحد آپارتمان، اقدام كنند.
همچنين وام‌هاي جديد ساخت مسكن در تهران، از احداث آپارتمانهاي 125 متري پشتيباني مي‌كند و در ساير شهرهاي بزرگ كه در حال حاضر همانند پايتخت با حجم قابل‌توجهي از خانه‌هاي لوكس فروش نرفته دست به گريبان هستند، سقف تسهيلات بدون سپرده، به‌راحتي امكان ساخت واحدهاي مسكوني 160 تا 200 مترمربع را براي سازنده‌ها فراهم مي‌آورد. اين نوع عرضه با توجه به تجربه رونق ساختماني سال‌هاي 90 تا 92، در نهايت باعث خواهد شد حجم قابل‌توجهي ساخت‌وساز مسكوني بزرگ مقياس (به لحاظ مساحت آپارتمان‌ها) در شهرها شكل بگيرد و حوزه ساخت رونق پيدا كند، اما چون سمت تقاضاي مصرفي تحت‌تاثير ساختار تسهيلات جديد خريد مسكن و قدرت مالي محدود، با كمبود آپارتمانهاي كوچك و ميان متراژ روبه‌رو خواهد شد، در نتيجه برنامه بلندمدت رونق مسكن به شكست خواهد انجاميد.
طي دو سال اخير بازار عرضه مسكن در ظاهر، شاهد انبوه آپارتمانهاي نوساز قابل فروش بود اما از آنجا كه عمده اين ساختمان‌ها با متراژ به مراتب بزرگ‌تر از مساحت مطلوب تقاضاي مصرفي احداث شدند، اين شكاف بين مساحت عرضه و قدرت خريد تقاضا، مانع از انجام معاملات مصرفي و در نتيجه باعث انباشت نوسازها در بازار شد. تبعات اين بن‌بست در فروش ساختمان‌هاي جديد طي سال‌هاي 93 و 94، از يكسو به ركود معاملات مسكن و از سوي ديگر به افت شديد سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني تحت‌تاثير حبس دارايي مالي سرمايه‌گذاران در ساختمان‌هاي فاقدمشتري شد. در شهر تهران طي يك سال اخير، فقط 17 درصد معاملات خريد مسكن به فروش آپارتمانهاي بالاي 125 مترمربع منجر شد و 80 درصد آپارتمانهاي خريداري شده در اين فاصله زماني، مساحتي كمتر از 120مترمربع داشتند. در حال حاضر طبق آمارهاي رسمي دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن، كانون تقاضاي مصرفي در بازار خريد املاك مسكوني شهر تهران، در بازار آپارتمانهاي با مساحت كمتر از 80 متر مربع، متمركز است، درحالي‌كه سهم اين واحدها از كل ساخت‌وسازهاي دست‌كم طي سه چهار سال اخير در پايتخت، كمتر از 7 درصد بوده است!
همچنين در كل كشور، متوسط مساحت واحدهاي مسكوني نوساز از 124 متر مربع در سال 85 به 141 متر مربع در سال 94 افزايش پيدا كرده و بزرگ‌سازي در اين مدت با شيب تند، شدت گرفته است اما طي اين سال‌ها، سقف وام خريد مسكن نه‌تنها در غالب سال‌ها زياد نشد، بلكه در حال حاضر با احتساب ميانگين 80 ميليوني سقف وام خريد در كشور و متوسط قيمت 2 ميليون توماني هر متر بناي مسكوني، تقاضاي مصرفي تنها قادر به خريد 40 متر مربع از مساحت يك آپارتمان از طريق وام بدون سپرده است.
قدرت خريد 40 متري «وام مسكن» در مقايسه با قدرت احداث 142 متري «وام ساخت» طي سال جاري مي‌تواند منجر به تشديد شكاف موجود بين متراژ ساخت‌وساز و مساحت مطلوب متقاضيان شود. روز گذشته معاون مسكن و ساختمان وزير راه و شهرسازي در واكنش به آنچه كارشناسان «خطر بزرگ‌تر شدن انحراف متراژ ساخت‌وسازهاي مسكوني» عنوان مي‌كنند، گفت: سيستم بانكي و بانك عامل پرداخت كننده وام‌هاي جديد ساخت مسكن، مي‌تواند متناسب با الگوي خريد مسكن و گرايش غالب متقاضيان به متراژهاي پرطرفدار، يكسري مشوق از كانال تسهيلات جديد براي ساخت آپارتمانهاي كوچك متراژ اعمال كند. حامد مظاهريان در اين‌باره افزود: يك مدل تشويق سازنده‌ها به احداث آپارتمانهاي زير 100 مترمربع به‌خصوص در تهران، تعيين نرخ سود شناور براي تسهيلات و همچنين تعريف طول بازپرداخت متفاوت مي‌تواند باشد به اين صورت كه سازنده‌هاي كوچك متراژ مشمول سود كمتر و طول بازپرداخت بيشتر شوند.
مظاهريان با يادآوري برنامه‌هاي وزارت راه و شهرسازي در طرح جامع مسكن براي تنظيم رفتار سرمايه‌گذاران ساختماني متناسب با الگوي تقاضا، تاكيد كرد: در افق طرح جامع كه سال 1405 تعريف شده است، ميانگين مساحت آپارتمانهاي مسكوني جديد بايد به 90 متر مربع برسد، بنابراين ميانگين مساحت كنوني ساخت‌وسازها كه بالاي 140 متر مربع است، هيچ تطابقي با «مساحت هدف» كه از روي نيازسنجي تعيين شده است، ندارد. با اين حال بازنگري در سقف تسهيلات ساخت مسكن به نفع شهرهاي مياني و كوچك، طي چند روز اخير، حوزه فعاليت سرمايه‌گذاران ساختماني را به فاز تازه‌اي از بازار ساخت‌وساز هدايت كرد. چند روز پس از اعلام افزايش سقف تسهيلات ساخت مسكن، كارشناسان و فعالان حوزه ساخت‌وساز اعلام كردند: افزايش سقف وام ساخت‌وساز به عنوان نسخه مكمل خروج از ركود پس از افزايش تسهيلات خريد مسكن كه در اسفند ماه تصويب شد مي‌تواند اثر ويژه‌اي در بازار مسكن به همراه داشته باشد.
در شرايطي كه طي چند ماه گذشته همزمان با بروز اولين نشانه‌هاي پيش رونق در بازار معاملات خريد آپارتمان، كارشناسان و تحليلگران مسكن معتقد بودند ركود در بازار ساخت‌وساز به قدري عميق است كه احتمال شروع دوره رونق در اين بخش با تاخير حداقل 6 ماه تا يكساله نسبت به بازار خريد مسكن خواهد بود، بازنگري در سقف تسهيلات ساخت، سناريوي تازه‌اي را پيش روي فعالان ساختماني قرار داده است. هرچند از اوايل نيمه دوم سال گذشته سقوط آزاد حجم ساخت مسكن به صفر رسيد و از آن زمان روند رشد منفي ساخت‌وساز متوقف شد، هم‌اكنون كارشناسان معتقدند افزايش سقف تسهيلات ساخت مسكن مي‌تواند كمك موثري براي حركت فعاليت‌هاي ساختماني در مسير رشد مثبت و خروج از ركود ساختماني باشد. با اين حال، همزمان با توقف سقوط آزاد ساخت مسكن در اوايل نيمه دوم سال گذشته، بازار ساخت‌وساز شاهد بازگشت تعداد محسوسي از سازندگان و انبوه‌سازان به عرصه ساخت مسكن پس از دست كم يك دوره يكساله ركود عميق ساختماني بود.
طوري كه به گفته انبوه‌سازان تهراني تكان اندكي كه به‌عنوان نشانه‌هاي اوليه حركت بازار مسكن در مسير رونق به واسطه افزايش نسبي حجم معاملات خريد ملك در پايتخت و سپس ساير شهرهاي كشور از زمستان سال گذشته اتفاق افتاد، دليل عمده تمايل برخي سازندگان به شروع پروژه‌هاي جديد ساختماني در سال گذشته است. با اين حال، بازنگري در سقف تسهيلات ساخت مسكن همزمان با اين روند، سناريوي بازگشت تعداد بيشتري از سازندگان و تسريع حركت فعاليت‌هاي ساختماني در مسير رونق را طي روزهاي اخير پيش روي فعالان ساختماني و كارشناسان مسكن قرار داده است. طوري‌كه به اعتقاد كارشناسان، افزايش سقف تسهيلات ساخت مسكن به عنوان مكمل حركت بازار مسكن به سمت رونق در كنار افزايش وام خريد مي‌تواند دو ابزار نسبتا قدرتمند براي رساندن بازار مسكن به دوره رونق باشد.
پوشش 114 متري وام ساخت در كشور
بازنگري در رقم تسهيلات ساخت‌وساز امكانات جديد و متنوعي را براي سازندگان در نقاط مختلف كشور ايجاد خواهد كرد. طوري‌كه هم‌اكنون سازندگان از گزينه‌هاي مكاني بيشتري براي ساخت‌وساز با تكيه بر سهم بيشتر وام در شهرهاي مياني و نقاط شهري كوچك برخوردارند. محاسبات از سهم تسهيلات جديد ساخت مسكن در كل كشور نشان مي‌دهد، افزايش سقف تسهيلات ساخت هم‌اكنون به‌طور متوسط هزينه احداث 114 مترمربع از يك واحد مسكوني (بدون احتساب قيمت زمين) را پوشش مي‌دهد. مطابق آخرين آمارهاي رسمي، در حال حاضر ميانگين هزينه ساخت هر مترمربع بناي مسكوني (بدون احتساب قيمت زمين) در كل مناطق شهري كشور (كلان‌شهرها، شهرهاي مياني و نقاط شهري كوچك) حدود 878 هزار تومان است.
اين در حالي است كه سقف جديد تسهيلات ساخت مسكن مطابق با مصوبه شوراي پول و اعتبار براي كلان‌شهرها 130 ميليون، مراكز استان‌ها و شهرهاي با جمعيت بيش از 200 هزار نفر، 110 ميليون و شهرهاي كوچك و ساير مناطق شهري 90 ميليون تومان است. با محاسبه ميانگين اين سه سقف تعيين شده، متوسط وام ساخت مسكن در استان‌هايي كه مركز آنها يكي از 6 كلانشهر تهران، مشهد، اصفهان، شيراز، اهواز، كرج، است، 110 ميليون تومان و در ساير استان‌ها 100 ميليون تومان در نظر گرفته شده است. بنابراين با در نظر گرفتن اينكه هم‌اكنون ميانگين قيمت ساخت مسكن در كل مناطق شهري كشور حدود 878 هزار تومان، به عنوان هزينه احداث يك مترمربع بنا (بدون احتساب قيمت زمين) است، متوسط وام ساخت مسكن – 100 ميليون تومان – هزينه ساخت 114 مترمربع از يك واحد مسكوني را پوشش مي‌دهد.
تسهيلات به نفع شهرهاي مياني و كوچك
تسهيلات جديد ساخت مسكن در شرايطي براي افزايش توان ساخت مسكن در كشور طي چند روز گذشته تصويب شد كه محاسبات آماري از سهم وام جديد در متراژ ساخت مسكن در نقاط مختلف شهري نشان مي‌دهد محرك ساخت‌وساز در شهرهاي كوچك و مياني قوي‌تر از شهرهاي بزرگ است. حدود دو هفته قبل، وزير راه وشهرسازي از سياست جديد اين وزارتخانه براي حمايت از ساخت و بهسازي مسكن در شهرهاي مياني خبر داد. براساس آنچه عباس آخوندي اعلام كرد، سياست توسعه شهرهاي مياني و كوچك به‌منظور جلوگيري از مهاجرت فرستي اين شهرها و كاستن از بار جمعيتي كلان‌شهرها هم‌اكنون جزو اولويت‌هاي كاري دولت است. در اين راستا تعيين سقف وام ساخت مسكن براساس 4 گروه شهري اعم از كلان‌شهرها، مراكز استان‌ها و شهرهاي با جمعيت بيش از 200 هزار نفر، جزيره‌هاي كيش و قشم و ساير نقاط شهري حكايت از بيشتر بودن قدرت وام در شهرهاي كم جمعيت دارد.
سهم تسهيلات جديد ساخت مسكن مطابق با برآوردهاي صورت گرفته در شهرهاي كوچك پوشش بيشتري از هزينه احداث واحد مسكوني را در بر مي‌گيرد. ميانگين سهم كشوري وام جديد ساخت‌وساز در برخي استان‌ها كه فاقد شهرهاي بزرگ هستند تا بيش از 170 مترمربع هزينه ساخت بنا را پوشش مي‌دهد. به عنوان مثال، تسهيلات جديد ساخت مسكن در استان‌هاي ايلام، خراسان شمالي و اردبيل با پوشش هزينه‌اي بيش از 170 مترمربع احداث بناي مسكوني، قدرتمندترين وام ساخت در كل كشور محسوب مي‌شود. اين پديده به عنوان نوعي دافعه مي‌تواند بخشي از ساخت‌وسازها و سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني در شهر و استان تهران را به سمت ساير استان‌ها و شهرهاي مياني هدايت كند و به تعادل‌بخشي جمعيت در سطح شهرها منجر شود.
خواسته سازنده‌ها از وام جديد
با وجود اين، سازندگان مسكن معتقدند به نظر مي‌رسد تعيين نرخ سود مشاركتي – در حال حاضر 22 درصد – براي تسهيلات جديد ساخت‌وساز يكي از عوامل كاهش استقبال سازندگان از اين تسهيلات براي شروع پروژه‌هاي جديد باشد. به اعتقاد سازندگان در صورتي كه اين نرخ سود به صورت يارانه‌اي و كمتر از ميزان تعيين شده در نظر گرفته مي‌شد، به‌طور قطع اثرگذاري بيشتري به واسطه افزايش استقبال سازندگان از تسهيلات جديد ساخت مسكن در بر داشت.
ناهمخواني تسهيلات با جهت تقاضا
به اعتقاد كارشناسان، سازندگان مسكن براي استفاده موثر از اين تسهيلات بايد به سمت ساخت واحدهايي بروند كه هم‌اكنون عمده تقاضاي انباشته در بازار مسكن مربوط به كمبود اين واحدها است. در واقع هدايت تسهيلات جديد به حوزه ساخت‌وساز از سوي سازندگان بايد به گونه‌اي برنامه‌ريزي شود كه اين تسهيلات صرفا در بخش عمده‌اي از بازار كه انباشت تقاضا دارد، يعني بازار تقاضاي مسكن مصرفي به‌كار گرفته شود. مطابق با آخرين آمارهاي ارائه شده از سوي مسوولان مسكن هم‌اكنون حدود يك ميليون و 600 هزار واحد مسكوني خالي در كشور وجود دارد كه عمدتا واحدهاي لوكس و گران‌قيمت واقع در كلان‌شهرها هستند.
با توجه به اينكه عمده گرايش سازندگان مسكن طي سال‌هاي اخير به ساخت واحدهاي بزرگ متراژ و لوكس بوده كه بر خلاف واحدهاي مصرفي سهم اندكي از بازار تقاضا را به خود اختصاص مي‌دهد، سازندگان بايد فعاليت خود را براي ساخت‌وسازهاي جديد به سمتي هدايت كنند كه از رسوب مجدد سرمايه‌ها در آپارتمانهاي گران‌قيمت و فاقد تقاضاي موثر جلوگيري شود. به اين علت كه هم‌اكنون به‌دليل اشباع بازار واحدهاي گران‌قيمت و لوكس از يك طرف و كمبود قابل توجه واحدهاي مصرفي، كوچك متراژ و ميان متراژ از سوي ديگر، ظرفيت‌هاي موجود در بازار ساخت و فروش مسكن درست متضاد آن چيزي است كه طي سال‌هاي اخير تجربه شد. مطابق با آمارهاي رسمي، طي سال‌هاي اخير در بازار مسكن شهر تهران، درحالي‌كه 60 درصد معاملات خريد مسكن ناشي از تقاضاي موثر مصرفي مربوط به آپارتمانهاي زير 80 مترمربع بوده است، 93درصد از ساخت‌وسازها به احداث آپارتمانهاي با مساحت بيش از 80 مترمربع اختصاص داشته است. به اين معنا كه تنها 7 درصد از سهم كل ساخت‌وسازهاي تهران در پاسخ به نيازهاي مصرفي انجام شده است. اين در حالي است كه متوسط مساحت واحدهاي مسكوني نوساز در شهر تهران، معادل 129 مترمربع بوده است كه اين ميانگين نسبت به سال 90 معادل 6 درصد و در مقايسه با سال 85، معادل 14 درصد افزايش پيدا كرده است.
به اين معنا كه در شرايطي كه بازار مصرفي تقاضاي مسكن طي سال‌هاي اخير گرايش به واحدهاي مسكوني كوچك متراژ – عمدتا زير 80 مترمربع – داشته است، ساخت‌وسازها در جهتي كاملا مخالف به سمت احداث واحدهاي بزرگ متراژ و گران‌قيمت سوق پيدا كرده است. همين اتفاق در آمارهاي رسمي مربوط به متراژ ساخت مسكن در كل كشور هم صادق است. براساس اين آمارها، سهم واحدهاي مسكوني كمتر از 75 مترمربع از 13 درصد در سال 85 به تنها 3 درصد در سال 92 كاهش پيدا كرده است كه گوياي فاصله گرفتن هر چه بيشتر بازار عرضه از بازار تقاضا و از بين رفتن تناسب بين اين دو است. اين در حالي است كه مراجع رسمي آماري، ميانگين مساحت واحدهاي مسكوني در كل كشور در سال 93 را معادل 149 مترمربع گزارش داده‌اند. كارشناسان مسكن معتقدند، هم‌اكنون كه سقف تسهيلات ساخت مسكن افزايش يافته و رويكردهاي غالب در بازار مسكن به سمت خروج از ركود و افزايش پاسخگويي به نيازهاي مصرفي خانوارها در تامين واحدهاي مسكوني است، استفاده از سرمايه‌هاي ناشي از تسهيلات از سوي سازندگان بايد به گونه‌اي باشد كه وام‌هاي ساخت تنها در بخش مسكن مصرفي و در متراژهاي مربوط به نياز مصرفي خانوارها هزينه شود.
بررسي كارآئي اهداف وام ساخت و ساز مسكن در رابطه با خطر انحراف متراژ در ساخت‌وساز آپارتمان - 1 ارديبهشت 95
خطر انحراف متراژ در ساخت‌وساز آپارتمان با توجه به وام ساخت و ساز جديد
وام‌هاي جديد ساخت مسكن با تحريك سازنده‌ها به احداث آپارتمانهاي بالاي 120 مترمربع در تهران و شهرهاي بزرگ، باعث رونق ساخت‌وسازهاي بزرگ متراژ مي‌شود
برنامه‌هايي كه هفته گذشته از كانال افزايش سقف وام ساخت، براي تحريك سرمايه‌گذاران ساختماني به شروع پروژه‌هاي جديد در نظام بانكي به اجرا گذاشته شد، اگرچه انگيزه سرمايه‌گذاري در شهرهاي كوچك و مياني را بيشتر از شهرهاي بزرگ، افزايش مي‌دهد اما «متفاوت از خواسته مصرفي بازار مسكن و حتي مغاير با برنامه‌هاي وزارت راه و شهرسازي»، به جاي آنكه بازار ساخت‌وساز را در جهت همسو با نياز غالب در بازار تقاضا، تحريك كند، احتمال دارد به عرضه آپارتمان‌هايي با «كمترين سازگاري در متراژ» به لحاظ قدرت مالي خريداران مسكن، منجر شود. به گزارش دنياي اقتصاد ، بررسي‌هايي كه با وزن‌كشي وام ساخت مسكن در 31 استان كشور بر اساس متوسط هزينه احداث بناي مسكوني و سقف ريالي تسهيلات در هر استان انجام شده است، نشان مي‌دهد: وام‌هاي تازه مصوب «ساخت مسكن» كه از ابتداي امسال پرداخت آنها به سازنده‌ها در قالب «تسهيلات بدون سپرده و زود دسترس» آغاز شده است، مسير ساخت‌وسازهاي مسكوني در مناطق شهري به‌خصوص در تهران و 6 كلان شهر ديگر را همچون روال غلط گذشته، به سمت عرضه آپارتمانهاي متراژ بزرگ و غيرمصرفي سوق مي‌دهد.
تسهيلات جديد ساخت، با سقف‌هاي 130ميليون تومان در تهران و 6 كلانشهر ديگر، 110 ميليون در شهرهاي بزرگ و 90 ميليون تومان در شهرهاي كوچك پرداخت مي‌شود كه با احتساب پراكندگي شهرهاي با جمعيت مختلف در هر استان، در كل كشور اين وام‌ها با ميانگين 100 ميليون تومان در اختيار سازنده‌هاي مسكن قرار خواهد گرفت. از آنجا كه ميانگين هزينه احداث آپارتمانهاي جديد در كل كشور، طبق آخرين گزارش رسمي بانك مركزي، مترمربعي 878 هزار تومان است، با متوسط سقف تسهيلات، عملا منابع مالي ساخت 114 متر مربع بناي مسكوني از طريق اين وام‌ها براي سازنده‌ها تامين مي‌شود. با توجه به اينكه، سقف تسهيلات ساخت مسكن، معادل حداكثر 80 درصد مساحت يك واحد مسكوني را شامل مي‌شود، سازنده‌ها با اين وام‌ها قادر خواهند شد تنها با تامين 20 درصد باقي مانده هزينه ساخت –صرف‌نظر از قيمت زمين- نسبت به ساخت مجتمع‌هاي مسكوني با مساحت 142 مترمربع براي هر واحد آپارتمان، اقدام كنند.
همچنين وام‌هاي جديد ساخت مسكن در تهران، از احداث آپارتمانهاي 125 متري پشتيباني مي‌كند و در ساير شهرهاي بزرگ كه در حال حاضر همانند پايتخت با حجم قابل‌توجهي از خانه‌هاي لوكس فروش نرفته دست به گريبان هستند، سقف تسهيلات بدون سپرده، به‌راحتي امكان ساخت واحدهاي مسكوني 160 تا 200 مترمربع را براي سازنده‌ها فراهم مي‌آورد. اين نوع عرضه با توجه به تجربه رونق ساختماني سال‌هاي 90 تا 92، در نهايت باعث خواهد شد حجم قابل‌توجهي ساخت‌وساز مسكوني بزرگ مقياس (به لحاظ مساحت آپارتمان‌ها) در شهرها شكل بگيرد و حوزه ساخت رونق پيدا كند، اما چون سمت تقاضاي مصرفي تحت‌تاثير ساختار تسهيلات جديد خريد مسكن و قدرت مالي محدود، با كمبود آپارتمانهاي كوچك و ميان متراژ روبه‌رو خواهد شد، در نتيجه برنامه بلندمدت رونق مسكن به شكست خواهد انجاميد.
طي دو سال اخير بازار عرضه مسكن در ظاهر، شاهد انبوه آپارتمانهاي نوساز قابل فروش بود اما از آنجا كه عمده اين ساختمان‌ها با متراژ به مراتب بزرگ‌تر از مساحت مطلوب تقاضاي مصرفي احداث شدند، اين شكاف بين مساحت عرضه و قدرت خريد تقاضا، مانع از انجام معاملات مصرفي و در نتيجه باعث انباشت نوسازها در بازار شد. تبعات اين بن‌بست در فروش ساختمان‌هاي جديد طي سال‌هاي 93 و 94، از يكسو به ركود معاملات مسكن و از سوي ديگر به افت شديد سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني تحت‌تاثير حبس دارايي مالي سرمايه‌گذاران در ساختمان‌هاي فاقدمشتري شد. در شهر تهران طي يك سال اخير، فقط 17 درصد معاملات خريد مسكن به فروش آپارتمانهاي بالاي 125 مترمربع منجر شد و 80 درصد آپارتمانهاي خريداري شده در اين فاصله زماني، مساحتي كمتر از 120مترمربع داشتند. در حال حاضر طبق آمارهاي رسمي دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن، كانون تقاضاي مصرفي در بازار خريد املاك مسكوني شهر تهران، در بازار آپارتمانهاي با مساحت كمتر از 80 متر مربع، متمركز است، درحالي‌كه سهم اين واحدها از كل ساخت‌وسازهاي دست‌كم طي سه چهار سال اخير در پايتخت، كمتر از 7 درصد بوده است!
همچنين در كل كشور، متوسط مساحت واحدهاي مسكوني نوساز از 124 متر مربع در سال 85 به 141 متر مربع در سال 94 افزايش پيدا كرده و بزرگ‌سازي در اين مدت با شيب تند، شدت گرفته است اما طي اين سال‌ها، سقف وام خريد مسكن نه‌تنها در غالب سال‌ها زياد نشد، بلكه در حال حاضر با احتساب ميانگين 80 ميليوني سقف وام خريد در كشور و متوسط قيمت 2 ميليون توماني هر متر بناي مسكوني، تقاضاي مصرفي تنها قادر به خريد 40 متر مربع از مساحت يك آپارتمان از طريق وام بدون سپرده است.
قدرت خريد 40 متري «وام مسكن» در مقايسه با قدرت احداث 142 متري «وام ساخت» طي سال جاري مي‌تواند منجر به تشديد شكاف موجود بين متراژ ساخت‌وساز و مساحت مطلوب متقاضيان شود. روز گذشته معاون مسكن و ساختمان وزير راه و شهرسازي در واكنش به آنچه كارشناسان «خطر بزرگ‌تر شدن انحراف متراژ ساخت‌وسازهاي مسكوني» عنوان مي‌كنند، گفت: سيستم بانكي و بانك عامل پرداخت كننده وام‌هاي جديد ساخت مسكن، مي‌تواند متناسب با الگوي خريد مسكن و گرايش غالب متقاضيان به متراژهاي پرطرفدار، يكسري مشوق از كانال تسهيلات جديد براي ساخت آپارتمانهاي كوچك متراژ اعمال كند. حامد مظاهريان در اين‌باره افزود: يك مدل تشويق سازنده‌ها به احداث آپارتمانهاي زير 100 مترمربع به‌خصوص در تهران، تعيين نرخ سود شناور براي تسهيلات و همچنين تعريف طول بازپرداخت متفاوت مي‌تواند باشد به اين صورت كه سازنده‌هاي كوچك متراژ مشمول سود كمتر و طول بازپرداخت بيشتر شوند.
مظاهريان با يادآوري برنامه‌هاي وزارت راه و شهرسازي در طرح جامع مسكن براي تنظيم رفتار سرمايه‌گذاران ساختماني متناسب با الگوي تقاضا، تاكيد كرد: در افق طرح جامع كه سال 1405 تعريف شده است، ميانگين مساحت آپارتمانهاي مسكوني جديد بايد به 90 متر مربع برسد، بنابراين ميانگين مساحت كنوني ساخت‌وسازها كه بالاي 140 متر مربع است، هيچ تطابقي با «مساحت هدف» كه از روي نيازسنجي تعيين شده است، ندارد. با اين حال بازنگري در سقف تسهيلات ساخت مسكن به نفع شهرهاي مياني و كوچك، طي چند روز اخير، حوزه فعاليت سرمايه‌گذاران ساختماني را به فاز تازه‌اي از بازار ساخت‌وساز هدايت كرد. چند روز پس از اعلام افزايش سقف تسهيلات ساخت مسكن، كارشناسان و فعالان حوزه ساخت‌وساز اعلام كردند: افزايش سقف وام ساخت‌وساز به عنوان نسخه مكمل خروج از ركود پس از افزايش تسهيلات خريد مسكن كه در اسفند ماه تصويب شد مي‌تواند اثر ويژه‌اي در بازار مسكن به همراه داشته باشد.
در شرايطي كه طي چند ماه گذشته همزمان با بروز اولين نشانه‌هاي پيش رونق در بازار معاملات خريد آپارتمان، كارشناسان و تحليلگران مسكن معتقد بودند ركود در بازار ساخت‌وساز به قدري عميق است كه احتمال شروع دوره رونق در اين بخش با تاخير حداقل 6 ماه تا يكساله نسبت به بازار خريد مسكن خواهد بود، بازنگري در سقف تسهيلات ساخت، سناريوي تازه‌اي را پيش روي فعالان ساختماني قرار داده است. هرچند از اوايل نيمه دوم سال گذشته سقوط آزاد حجم ساخت مسكن به صفر رسيد و از آن زمان روند رشد منفي ساخت‌وساز متوقف شد، هم‌اكنون كارشناسان معتقدند افزايش سقف تسهيلات ساخت مسكن مي‌تواند كمك موثري براي حركت فعاليت‌هاي ساختماني در مسير رشد مثبت و خروج از ركود ساختماني باشد. با اين حال، همزمان با توقف سقوط آزاد ساخت مسكن در اوايل نيمه دوم سال گذشته، بازار ساخت‌وساز شاهد بازگشت تعداد محسوسي از سازندگان و انبوه‌سازان به عرصه ساخت مسكن پس از دست كم يك دوره يكساله ركود عميق ساختماني بود.
طوري كه به گفته انبوه‌سازان تهراني تكان اندكي كه به‌عنوان نشانه‌هاي اوليه حركت بازار مسكن در مسير رونق به واسطه افزايش نسبي حجم معاملات خريد ملك در پايتخت و سپس ساير شهرهاي كشور از زمستان سال گذشته اتفاق افتاد، دليل عمده تمايل برخي سازندگان به شروع پروژه‌هاي جديد ساختماني در سال گذشته است. با اين حال، بازنگري در سقف تسهيلات ساخت مسكن همزمان با اين روند، سناريوي بازگشت تعداد بيشتري از سازندگان و تسريع حركت فعاليت‌هاي ساختماني در مسير رونق را طي روزهاي اخير پيش روي فعالان ساختماني و كارشناسان مسكن قرار داده است. طوري‌كه به اعتقاد كارشناسان، افزايش سقف تسهيلات ساخت مسكن به عنوان مكمل حركت بازار مسكن به سمت رونق در كنار افزايش وام خريد مي‌تواند دو ابزار نسبتا قدرتمند براي رساندن بازار مسكن به دوره رونق باشد.
پوشش 114 متري وام ساخت در كشور
بازنگري در رقم تسهيلات ساخت‌وساز امكانات جديد و متنوعي را براي سازندگان در نقاط مختلف كشور ايجاد خواهد كرد. طوري‌كه هم‌اكنون سازندگان از گزينه‌هاي مكاني بيشتري براي ساخت‌وساز با تكيه بر سهم بيشتر وام در شهرهاي مياني و نقاط شهري كوچك برخوردارند. محاسبات از سهم تسهيلات جديد ساخت مسكن در كل كشور نشان مي‌دهد، افزايش سقف تسهيلات ساخت هم‌اكنون به‌طور متوسط هزينه احداث 114 مترمربع از يك واحد مسكوني (بدون احتساب قيمت زمين) را پوشش مي‌دهد. مطابق آخرين آمارهاي رسمي، در حال حاضر ميانگين هزينه ساخت هر مترمربع بناي مسكوني (بدون احتساب قيمت زمين) در كل مناطق شهري كشور (كلان‌شهرها، شهرهاي مياني و نقاط شهري كوچك) حدود 878 هزار تومان است.
اين در حالي است كه سقف جديد تسهيلات ساخت مسكن مطابق با مصوبه شوراي پول و اعتبار براي كلان‌شهرها 130 ميليون، مراكز استان‌ها و شهرهاي با جمعيت بيش از 200 هزار نفر، 110 ميليون و شهرهاي كوچك و ساير مناطق شهري 90 ميليون تومان است. با محاسبه ميانگين اين سه سقف تعيين شده، متوسط وام ساخت مسكن در استان‌هايي كه مركز آنها يكي از 6 كلانشهر تهران، مشهد، اصفهان، شيراز، اهواز، كرج، است، 110 ميليون تومان و در ساير استان‌ها 100 ميليون تومان در نظر گرفته شده است. بنابراين با در نظر گرفتن اينكه هم‌اكنون ميانگين قيمت ساخت مسكن در كل مناطق شهري كشور حدود 878 هزار تومان، به عنوان هزينه احداث يك مترمربع بنا (بدون احتساب قيمت زمين) است، متوسط وام ساخت مسكن – 100 ميليون تومان – هزينه ساخت 114 مترمربع از يك واحد مسكوني را پوشش مي‌دهد.
تسهيلات به نفع شهرهاي مياني و كوچك
تسهيلات جديد ساخت مسكن در شرايطي براي افزايش توان ساخت مسكن در كشور طي چند روز گذشته تصويب شد كه محاسبات آماري از سهم وام جديد در متراژ ساخت مسكن در نقاط مختلف شهري نشان مي‌دهد محرك ساخت‌وساز در شهرهاي كوچك و مياني قوي‌تر از شهرهاي بزرگ است. حدود دو هفته قبل، وزير راه وشهرسازي از سياست جديد اين وزارتخانه براي حمايت از ساخت و بهسازي مسكن در شهرهاي مياني خبر داد. براساس آنچه عباس آخوندي اعلام كرد، سياست توسعه شهرهاي مياني و كوچك به‌منظور جلوگيري از مهاجرت فرستي اين شهرها و كاستن از بار جمعيتي كلان‌شهرها هم‌اكنون جزو اولويت‌هاي كاري دولت است. در اين راستا تعيين سقف وام ساخت مسكن براساس 4 گروه شهري اعم از كلان‌شهرها، مراكز استان‌ها و شهرهاي با جمعيت بيش از 200 هزار نفر، جزيره‌هاي كيش و قشم و ساير نقاط شهري حكايت از بيشتر بودن قدرت وام در شهرهاي كم جمعيت دارد.
سهم تسهيلات جديد ساخت مسكن مطابق با برآوردهاي صورت گرفته در شهرهاي كوچك پوشش بيشتري از هزينه احداث واحد مسكوني را در بر مي‌گيرد. ميانگين سهم كشوري وام جديد ساخت‌وساز در برخي استان‌ها كه فاقد شهرهاي بزرگ هستند تا بيش از 170 مترمربع هزينه ساخت بنا را پوشش مي‌دهد. به عنوان مثال، تسهيلات جديد ساخت مسكن در استان‌هاي ايلام، خراسان شمالي و اردبيل با پوشش هزينه‌اي بيش از 170 مترمربع احداث بناي مسكوني، قدرتمندترين وام ساخت در كل كشور محسوب مي‌شود. اين پديده به عنوان نوعي دافعه مي‌تواند بخشي از ساخت‌وسازها و سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني در شهر و استان تهران را به سمت ساير استان‌ها و شهرهاي مياني هدايت كند و به تعادل‌بخشي جمعيت در سطح شهرها منجر شود.
خواسته سازنده‌ها از وام جديد
با وجود اين، سازندگان مسكن معتقدند به نظر مي‌رسد تعيين نرخ سود مشاركتي – در حال حاضر 22 درصد – براي تسهيلات جديد ساخت‌وساز يكي از عوامل كاهش استقبال سازندگان از اين تسهيلات براي شروع پروژه‌هاي جديد باشد. به اعتقاد سازندگان در صورتي كه اين نرخ سود به صورت يارانه‌اي و كمتر از ميزان تعيين شده در نظر گرفته مي‌شد، به‌طور قطع اثرگذاري بيشتري به واسطه افزايش استقبال سازندگان از تسهيلات جديد ساخت مسكن در بر داشت.
ناهمخواني تسهيلات با جهت تقاضا
به اعتقاد كارشناسان، سازندگان مسكن براي استفاده موثر از اين تسهيلات بايد به سمت ساخت واحدهايي بروند كه هم‌اكنون عمده تقاضاي انباشته در بازار مسكن مربوط به كمبود اين واحدها است. در واقع هدايت تسهيلات جديد به حوزه ساخت‌وساز از سوي سازندگان بايد به گونه‌اي برنامه‌ريزي شود كه اين تسهيلات صرفا در بخش عمده‌اي از بازار كه انباشت تقاضا دارد، يعني بازار تقاضاي مسكن مصرفي به‌كار گرفته شود. مطابق با آخرين آمارهاي ارائه شده از سوي مسوولان مسكن هم‌اكنون حدود يك ميليون و 600 هزار واحد مسكوني خالي در كشور وجود دارد كه عمدتا واحدهاي لوكس و گران‌قيمت واقع در كلان‌شهرها هستند.
با توجه به اينكه عمده گرايش سازندگان مسكن طي سال‌هاي اخير به ساخت واحدهاي بزرگ متراژ و لوكس بوده كه بر خلاف واحدهاي مصرفي سهم اندكي از بازار تقاضا را به خود اختصاص مي‌دهد، سازندگان بايد فعاليت خود را براي ساخت‌وسازهاي جديد به سمتي هدايت كنند كه از رسوب مجدد سرمايه‌ها در آپارتمانهاي گران‌قيمت و فاقد تقاضاي موثر جلوگيري شود. به اين علت كه هم‌اكنون به‌دليل اشباع بازار واحدهاي گران‌قيمت و لوكس از يك طرف و كمبود قابل توجه واحدهاي مصرفي، كوچك متراژ و ميان متراژ از سوي ديگر، ظرفيت‌هاي موجود در بازار ساخت و فروش مسكن درست متضاد آن چيزي است كه طي سال‌هاي اخير تجربه شد. مطابق با آمارهاي رسمي، طي سال‌هاي اخير در بازار مسكن شهر تهران، درحالي‌كه 60 درصد معاملات خريد مسكن ناشي از تقاضاي موثر مصرفي مربوط به آپارتمانهاي زير 80 مترمربع بوده است، 93درصد از ساخت‌وسازها به احداث آپارتمانهاي با مساحت بيش از 80 مترمربع اختصاص داشته است. به اين معنا كه تنها 7 درصد از سهم كل ساخت‌وسازهاي تهران در پاسخ به نيازهاي مصرفي انجام شده است. اين در حالي است كه متوسط مساحت واحدهاي مسكوني نوساز در شهر تهران، معادل 129 مترمربع بوده است كه اين ميانگين نسبت به سال 90 معادل 6 درصد و در مقايسه با سال 85، معادل 14 درصد افزايش پيدا كرده است.
به اين معنا كه در شرايطي كه بازار مصرفي تقاضاي مسكن طي سال‌هاي اخير گرايش به واحدهاي مسكوني كوچك متراژ – عمدتا زير 80 مترمربع – داشته است، ساخت‌وسازها در جهتي كاملا مخالف به سمت احداث واحدهاي بزرگ متراژ و گران‌قيمت سوق پيدا كرده است. همين اتفاق در آمارهاي رسمي مربوط به متراژ ساخت مسكن در كل كشور هم صادق است. براساس اين آمارها، سهم واحدهاي مسكوني كمتر از 75 مترمربع از 13 درصد در سال 85 به تنها 3 درصد در سال 92 كاهش پيدا كرده است كه گوياي فاصله گرفتن هر چه بيشتر بازار عرضه از بازار تقاضا و از بين رفتن تناسب بين اين دو است. اين در حالي است كه مراجع رسمي آماري، ميانگين مساحت واحدهاي مسكوني در كل كشور در سال 93 را معادل 149 مترمربع گزارش داده‌اند. كارشناسان مسكن معتقدند، هم‌اكنون كه سقف تسهيلات ساخت مسكن افزايش يافته و رويكردهاي غالب در بازار مسكن به سمت خروج از ركود و افزايش پاسخگويي به نيازهاي مصرفي خانوارها در تامين واحدهاي مسكوني است، استفاده از سرمايه‌هاي ناشي از تسهيلات از سوي سازندگان بايد به گونه‌اي باشد كه وام‌هاي ساخت تنها در بخش مسكن مصرفي و در متراژهاي مربوط به نياز مصرفي خانوارها هزينه شود.