سه شنبه ۳۱ فروردین ۹۵ ۱۰:۵۶ ۱۶ بازديد
بافت فرسوده تهران و پيشنهاد طرح ساخت‌وساز مشاركتي با اهرم «بورس» در اين مناطق - 31 فروردين 95
Tehran distressed texture
ساخت‌وساز مشاركتي با اهرم «بورس»
كميته‌اي متشكل از مديران دولتي و شهري حوزه نوسازي بافت فرسوده تهران، براي حذف دو قفل مزاحم از مسير ورود سرمايه‌گذاران ساختماني به مناطق مستعد احداث مسكن ارزان‌قيمت در پايتخت، تصميم گرفت صندوق «سرمايه‌گذاري تملك و تنظيم مجدد بازار زمين» را راه‌اندازي كند.
اين صندوق كه در بازار سرمايه تشكيل خواهد شد، با استفاده از اهرم «بورس»، موانع فعلي بر سر راه ساخت‌وسازهاي مسكوني در بافت فرسوده را كنار مي‌زند و اجازه اجراي برنامه مدنظر رئيس‌جمهور مبني‌‌بر «نوسازي مشاركتي در زمين حاصل از تخريب املاك كلنگي» را به سرمايه‌گذاران ساختماني مي‌دهد. به گزارش دنياي اقتصاد ، در حال حاضر «مقاومت اجتماعي» ناشي از عدم تمايل مالكان املاك فرسوده به نوسازي مشاركتي با سازنده از يكسو و همچنين «تنگناي اعتباري» ناشي از ناتواني بانك‌ها و دولت در پرداخت وام نوسازي كم‌بهره از سوي ديگر، دو عامل بازدارنده ساخت و ساز در بافت فرسوده پايتخت محسوب مي‌شود. مالكان بافت فرسوده با نگاه كوتاه‌مدت به موضوع تخريب و نوسازي، به دنبال دريافت پول نقد يا كليد آپارتمان معوض در ازاي واگذاري ملك‌شان به سرمايه‌گذار جهت تخريب هستند درحالي‌كه در مدل «نوسازي مشاركتي»، واحد معوض در پروسه حداقل دو ساله و بعد از ساخت و تكميل پروژه، نصيب مالك اوليه مي‌شود. علاوه‌بر اين چالش، به‌رغم تصويب پرداخت حداقل 100 هزار فقره وام نوسازي با نرخ 10 درصد در سال جاري، تجربه سالهاي گذشته عملكرد بانك‌ها نشان مي‌دهد طي 6 سال گذشته، فقط 267 هزار فقره وام نوسازي از جانب بانك‌ها پرداخت شده است!
اين دو چالش با راه‌اندازي صندوق «سرمايه‌گذاري تملك و تنظيم مجدد بازار زمين» قابل رفع است، به‌طوري‌كه با تشكيل اين صندوق در بورس، ارزش روز املاك فرسوده به اوراق بهادار تبديل شده و مالكان در نقش صاحبان اوراق، به عضويت صندوق درمي‌آيند و علاوه‌بر اين افراد كه تامين‌كننده هزينه زمين پروژه نوسازي هستند، براي تامين هزينه ساخت نيز اوراق يا همان يونيت‌هاي سرمايه‌گذاري از جانب صندوق در بازار سرمايه منتشر مي‌شود و به‌واسطه فروش آنها، منابع مالي جذب پروژه مي‌شود. در اين صندوق، مالكان بافت فرسوده چنانچه تمايل به خروج از پروژه و دريافت پول از واگذاري ملك داشته باشند، مي‌توانند نسبت به فروش اوراق خود در بورس اقدام كنند. بنابراين كل پروژه نوسازي به‌خاطر منافع كوتاه‌مدت يك يا چند مالك، متوقف يا معطل نخواهد شد. در اين راستا، كميته ويژه شناسايي روش نوين تامين مالي بافت فرسوده، راهكار جذب مشاركت بخش خصوصي براي ورود به عرصه نوسازي را «كانال بورسي» معرفي كرد. به دنبال تاكيد اخير حسن روحاني رئيس‌جمهوري براي افزايش سرعت نوسازي بافت فرسوده از طريق يك «مدل مشاركتي» تجربه شده در دنيا، مديران شهري و دولتي با تشكيل كميته ويژه براي شناسايي مدل تامين مالي مناسب جهت احيا و نوسازي بافت فرسوده، كانال تامين مالي بورس را پيشنهاد دادند.
اين مدل كه با استناد به آيين‌نامه اجرايي تبصره (2) ماده (7) قانون حمايت از احيا، بهسازي و نوسازي بافت‌هاي فرسوده و ناكارآمد شهري مصوب سال 89 از سوي مديران دولتي پيشنهاد شده است مشخصا به صندوق «سرمايه‌گذاري تملك و تنظيم مجدد بازار زمين وساخت» اشاره دارد كه مطابق با آن املاك موجود در بافت فرسوده ارزش‌گذاري شده و معادل ارزش ملك فرد به وي اوراقي به نام «واحد سرمايه‌گذاري» ارائه مي‌شود. پس از تكميل پروژه ساخت‌وساز نيز دارندگان اوراق مي‌توانند يا اوراق خود را در بورس بفروشند يا آنكه معادل ارزش اوراق خود يك واحد ساختمان حاصل از تخريب و نوسازي ملك اوليه تحويل بگيرند. اين روش تامين مالي از يكسو مي‌تواند گره تنگناي مالي سرمايه‌گذاران را رفع كند و از سوي ديگر مالكان بافت فرسوده را با يك نوع اطمينان‌خاطر براي حفظ و البته افزايش سرمايه رو به رو خواهد كرد.
مديران دولتي با ارائه اين مدل معتقدند: به‌دليل آنكه مالكان خانه‌هاي بافت فرسوده در اين مدل نوسازي در تصميم‌گيري پروسه ساخت مشاركت دارند انگيزه تخريب و نوسازي ميان مالكان افزايش پيدا مي‌كند. اين در حالي است كه مديران و كارشناسان حوزه نوسازي شهر تهران در بدنه شهرداري معتقدند: اگرچه اين مدل نوسازي مي‌تواند براي بخشي از محدوده بافت فرسوده مناسب باشد، اما در بخش‌هايي از شهر همچون مناطق جنوبي پايتخت كه با «فرسودگي حاد» مواجه است ادبيات مدل پيشنهادي نوسازي با روحيه اقتصادي ساكنان بافت فرسوده همخواني ندارد. به گفته كارشناسان حوزه نوسازي مطابق با تجربه سالهاي گذشته، مالكان بافت فرسوده عمدتا به مدل نوسازي از نوع كوتاه‌مدت گرايش دارند، اما مدل تامين مالي از كانال بورس كه در حال حاضر پيشنهاد شده است بلندمدت است كه روند اقناع مالكان بافت فرسوده را براي ورود به اين حوزه سخت مي‌كند. مطابق با آخرين آمار در حال حاضر 76 هزار هكتار از مساحت كشور بافت فرسوده است كه جمعيتي بالغ بر 11 ميليون نفر در آن سكونت دارد. از اين رو نوسازي بافت فرسوده (محدوده‌هايي از شهر كه داراي سه شرط ريزدانگي، نفوذناپذيري و ناپايداري هستند) يكي از اهداف مهم مسوولان دولتي و شهري طي چند دهه اخير بوده است. به گونه‌اي كه در طرح جامع شهر تهران نيز تاكيد شده است كه سالانه بايد 5 درصد از مساحت 3 هزار و 700 هكتاري بافت فرسوده پايتخت نوسازي شود.
براي دستيابي به اين هدف در سالهاي گذشته طرح‌هاي متعددي از سوي مديران شهري و دولتي به حيطه اجرا درآمد. به عنوان مثال سازمان نوسازي شهر تهران در گذشته‌اي نه‌‌چندان دور، در نقش كارفرما چند طرح ساختماني با ظرفيتي نزديك به 5 هزار واحد مسكوني در چند منطقه جنوب شهر، در محله‌هاي فرسوده اجرا و احداث كرد. طرح «فروش متري مسكن» از ديگر مدل‌هاي اجراشده نوسازي محلات بافت فرسوده در پايتخت بود كه اواسط دهه 80 آغاز شد اما اجرايي شدن اين طرح‌ها به‌دليل اشكالاتي كه در شيوه اجراي آنها وجود داشت نتوانست به‌طور كامل نوسازي بافت فرسوده را موجب شود. با وجود ارزيابي و اجراي طرح‌هاي مختلف نوسازي، طي اين سال‌ها بافت فرسوده شهر تهران به عنوان شهر پيشرو در نوسازي بافت فرسوده فقط 36 درصد از مساحت 3 هزار و 700 هكتاري آن احيا و بازسازي شده است.
حسن روحاني رئيس‌جمهوري نيز اخيرا با توجه به اهميت اين موضوع، خواستار جذب مشاركت سرمايه‌گذاران بخش خصوصي براي نوسازي بافت فرسوده شد. همزمان با اين تاكيد، در سازمان نوسازي شهر تهران كميته ويژه‌اي متشكل از مديران شهري و دولتي براي ارائه مدل جديد تامين مالي در بافت فرسوده جهت جذب مشاركت سرمايه‌گذاران بخش خصوصي تشكيل شد. در اين كميته در ابتدا تفاهم اوليه‌اي ميان مديران شهري و دولتي براي حذف نرخ سود تسهيلات ساخت مسكن ارزان‌قيمت در محدوده بافت فرسوده انجام شد. مطابق با اين تفاهم، نرخ سود تسهيلات 50 ميليون توماني ساخت براي شهر تهران كه تاكنون معادل 20 درصد پيش‌بيني شده بود با يارانه پرداختي از دو طرف دولت و شهرداري حذف خواهد شد. به اين معنا كه 10 درصد از نرخ سود اين تسهيلات از طرف دولت و از محل بودجه، به بانك‌ها يارانه پرداخت مي‌شود و 10 درصد ديگر شهرداري از طريق بانك شهر به‌عنوان يارانه نرخ سود به بانك‌ها پرداخت خواهد كرد. البته سهم دولت از بابت يارانه سود سال گذشته تصويب شد، اما سهم شهرداري قرار است به‌زودي تصويب شود. به اين ترتيب تسهيلات ساخت مسكن ارزان‌قيمت عملا به وام قرض‌الحسنه براي سازنده‌ها تبديل خواهد شد. از سوي ديگر مديران دولتي در اين كميته ويژه با استفاده از تبصره دو ماده 7 قانون حمايت از احيا و نوسازي بافت فرسوده شهري سرمايه‌گذاري در صندوق‌هاي زمين و ساختمان را كليد رفع گره تامين مالي نوسازي بافت فرسوده از طريق بخش خصوصي عنوان كردند.
نقشه راه مدل جديد تامين مالي
سلمان خادم المله، كارشناس اقتصادي در توضيح راهكار پيشنهادي جديد تامين مالي در بافت فرسوده اين‌گونه توضيح مي‌دهد كه پيشنهاد مشخص در اين كميته براي عبور سرمايه‌گذاران بخش خصوصي از تنگناهاي مالي، ايجاد «صندوق سرمايه‌گذاري تملك و تنظيم مجدد زمين و ساخت» است. مشابه صندوق سرمايه‌گذاري زمين و ساختمان است. او با استناد به ماده قانوني اين موضوع در قانون حمايت از احيا، بهسازي و نوسازي بافت فرسوده گفت: در آيين‌نامه اجرايي تبصره (2) ماده (7) قانون حمايت از احيا، بهسازي و نوسازي بافت‌هاي فرسوده و ناكارآمد شهري مشخصا به صندوق سرمايه‌گذاري تملك و تنظيم مجدد قطعه‌بندي زمين (كه ساز و كار بسيار مشابهي با پيشنهاد ارائه شده دارد) براي بخشي از تامين مالي نوسازي بافت‌هاي فرسوده اشاره شده است.
او ادامه داد: در صندوق سرمايه‌گذاري تملك و تنظيم مجدد زمين و ساخت، املاك موجود در بافت فرسوده ارزش‌گذاري شده و معادل ارزش ملك فرد (با هدف مشاركت وي در پروژه) به وي اوراقي به نام «واحد سرمايه‌گذاري» داده مي‌شود. اين اوراق جزو اوراق بهادار قابل معامله بوده و مي‌توان آن را به‌عنوان وثيقه نزد بانك گذاشت و اقدام به اخذ وام (مثلا براي تامين وديعه مسكن مالك بافت فرسوده طي دوره ساخت بافت فرسوده) كرد يا در بازار بورس يا فرابورس آن را فروخت. سپس براي تامين مالي نوسازي آن بافت به عموم مردم، در بازار سرمايه واحدهاي سرمايه‌گذاري صندوق را فروخت. خادم‌المله با بيان اينكه مشاركت مالكان در فرآيند تصميم‌گيري منجر به ايجاد انگيزه در آنها براي تخريب و نوسازي خواهد شد، تصريح كرد: با توجه به سازوكارهاي تعريف شده در اين صندوق‌ها، دارندگان اين اوراق (اعم از ساكنان بافت و عموم سرمايه‌گذاران) در فرآيند ساخت و تصميماتي كه در اين صندوق گرفته مي شود، حق راي دارند و مي‌توانند در چارچوب مقررات اعمال نظر كنند. پس از ساخت پروژه، دارندگان اين اوراق يا مي‌توانند اوراق خود را در بازار بورس بفروشند يا با تحويل اوراق (به شرط برابر بودن ارزش) يك واحد ساختماني آماده تحويل بگيرند. او افزود: سرمايه‌گذاري در اين اوراق براي هر دو گروه سرمايه‌گذار، هم به دليل نو‌شدن بافت و افزايش امكانات و هم به دليل افزايش معمول قيمت زمين در هر سال، با ارزش افزوده اقتصادي همراه خواهد بود. اين كارشناس اقتصادي تاكيد كرد: بحث نوسازي بافت‌هاي فرسوده از مسائل مهم روز و از دغدغه‌هاي اصلي مديران شهري و دولتي است. ضمن آنكه تاكيد اخير رئيس‌جمهوري در ديدار با مديران بنياد مسكن و تشكيل كارگروه‌هاي تخصصي در شهرداري تهران، مبني بر نوسازي بافت‌هاي فرسوده، نشان‌دهنده سطح اهميت و توجه به اين مقوله مهم است. او اضافه كرد: البته نوسازي بافت‌هاي فرسوده داراي ابعاد مختلف و بسيار پيچيده‌اي است كه هم بايد به آثار اجتماعي و فرهنگي آن توجه داشت و هم به مباحث اقتصادي و تامين مالي آن. از اين‌رو در اين حوزه به نظر مي‌رسد امكان كاهش هزينه‌هاي مربوط به مجوزها و پرداخت وام‌هاي كم‌بهره يا بدون بهره براي كمك به تامين مالي نوسازي بافت‌هاي فرسوده به جذابيت اين راهكار براي تامين مالي اضافه مي‌كند.
ملاحظه روحيه اقتصادي ساكنان بافت فرسوده
اگرچه مديران حوزه نوسازي مدل پيشنهادي تامين مالي در بافت فرسوده از كانال بورس را روشي استاندارد و عملياتي در ساير محدوده‌هاي شهري مي‌دانند اما معتقدند اين روش تامين مالي به دلايلي نمي‌تواند در مالكان خانه‌هاي فرسوده انگيزه ايجاد كند، چراكه اين روش تامين مالي در يك پروسه زماني بلندمدت اتفاق خواهد افتاد كه با روحيه اقتصادي مالكان بافت فرسوده سازگاري ندارد. به گفته كارشناسان حوزه نوسازي در محدوده بافت فرسوده (به‌ويژه مناطقي از بافت كه داراي فرسودگي حاد هستند و تمركز مسوولان دولتي و شهري بر نوسازي آنها قرار دارد) با املاك ريزدانه (بعضا كمتر از 30 متر زيربنا) و تعداد زيادي از مالكان روبه‌رو هستيم كه در پذيرش مدل‌هاي جديد نوسازي املاك فرسوده كه در يك پروسه زماني بلندمدت اتفاق مي‌افتد ترديد دارند. از اين رو توجيه كردن تعداد زيادي از مالكان براي مشاركت در صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري تملك و تنظيم مجدد زمين و ساخت دشوار خواهد بود و نهايتا مي‌تواند اين مدل را در اجرا با مشكل همراه كند. كارشناسان حوزه نوسازي در مقابل مدل نوسازي ديگري را با استفاده از تجارب بهسازي و نوسازي بين‌المللي پيشنهاد مي‌دهند كه بر مبناي ايجاد و احياي زيرساخت‌ها، افزايش ظرفيت‌هاي توسعه اقتصادي و اجتماعي، تجهيز ظرفيت‌هاي توسعه محلي و نهايتا ايجاد انگيزه توسعه در جامعه محلي قرار دارد. از ديدگاه آنها پنج مشوق براي جذب مشاركت بخش خصوصي براي ورود به حوزه نوسازي بافت فرسوده نياز است. اين مشوق‌ها شامل: تشكيل صندوق‌هاي ذخيره توسعه شهري در نواحي داراي بافت فرسوده و تامين اعتبار آنها از محل ارزش‌هاي مازاد پروژه‌هاي انتفاعي تحت مديريت نهاد عمومي، معافيت چندساله از ماليات مستقيم فعاليت‌هاي ساخت و ساز در بافت فرسوده، بهره‌مندي از امكان جابه‌جايي حقوق توسعه بين نواحي داراي بافت فرسوده و نواحي با فعاليت ارزش‌افزاي شهري، امكان ارائه تعهد خريد پاركينگ‌هاي احداثي در بافت فرسوده از محل ذخاير صندوق‌هاي ذخيره توسعه محلي و تامين اعتبارات لازم جهت بازخريد كاربري‌هاي غيرانتفاعي خدماتي از محل ذخاير صندوق‌هاي توسعه محلي است. كارشناسان حوزه نوسازي معتقدند در صورت تصويب اين مشوق مي‌توان انتظار داشت بخش گسترده‌تري از عرصه بافت فرسوده با سرعت متناسب‌تري نوسازي شود.
اين دو چالش با راه‌اندازي صندوق «سرمايه‌گذاري تملك و تنظيم مجدد بازار زمين» قابل رفع است، به‌طوري‌كه با تشكيل اين صندوق در بورس، ارزش روز املاك فرسوده به اوراق بهادار تبديل شده و مالكان در نقش صاحبان اوراق، به عضويت صندوق درمي‌آيند و علاوه‌بر اين افراد كه تامين‌كننده هزينه زمين پروژه نوسازي هستند، براي تامين هزينه ساخت نيز اوراق يا همان يونيت‌هاي سرمايه‌گذاري از جانب صندوق در بازار سرمايه منتشر مي‌شود و به‌واسطه فروش آنها، منابع مالي جذب پروژه مي‌شود. در اين صندوق، مالكان بافت فرسوده چنانچه تمايل به خروج از پروژه و دريافت پول از واگذاري ملك داشته باشند، مي‌توانند نسبت به فروش اوراق خود در بورس اقدام كنند. بنابراين كل پروژه نوسازي به‌خاطر منافع كوتاه‌مدت يك يا چند مالك، متوقف يا معطل نخواهد شد. در اين راستا، كميته ويژه شناسايي روش نوين تامين مالي بافت فرسوده، راهكار جذب مشاركت بخش خصوصي براي ورود به عرصه نوسازي را «كانال بورسي» معرفي كرد. به دنبال تاكيد اخير حسن روحاني رئيس‌جمهوري براي افزايش سرعت نوسازي بافت فرسوده از طريق يك «مدل مشاركتي» تجربه شده در دنيا، مديران شهري و دولتي با تشكيل كميته ويژه براي شناسايي مدل تامين مالي مناسب جهت احيا و نوسازي بافت فرسوده، كانال تامين مالي بورس را پيشنهاد دادند.
اين مدل كه با استناد به آيين‌نامه اجرايي تبصره (2) ماده (7) قانون حمايت از احيا، بهسازي و نوسازي بافت‌هاي فرسوده و ناكارآمد شهري مصوب سال 89 از سوي مديران دولتي پيشنهاد شده است مشخصا به صندوق «سرمايه‌گذاري تملك و تنظيم مجدد بازار زمين وساخت» اشاره دارد كه مطابق با آن املاك موجود در بافت فرسوده ارزش‌گذاري شده و معادل ارزش ملك فرد به وي اوراقي به نام «واحد سرمايه‌گذاري» ارائه مي‌شود. پس از تكميل پروژه ساخت‌وساز نيز دارندگان اوراق مي‌توانند يا اوراق خود را در بورس بفروشند يا آنكه معادل ارزش اوراق خود يك واحد ساختمان حاصل از تخريب و نوسازي ملك اوليه تحويل بگيرند. اين روش تامين مالي از يكسو مي‌تواند گره تنگناي مالي سرمايه‌گذاران را رفع كند و از سوي ديگر مالكان بافت فرسوده را با يك نوع اطمينان‌خاطر براي حفظ و البته افزايش سرمايه رو به رو خواهد كرد.
مديران دولتي با ارائه اين مدل معتقدند: به‌دليل آنكه مالكان خانه‌هاي بافت فرسوده در اين مدل نوسازي در تصميم‌گيري پروسه ساخت مشاركت دارند انگيزه تخريب و نوسازي ميان مالكان افزايش پيدا مي‌كند. اين در حالي است كه مديران و كارشناسان حوزه نوسازي شهر تهران در بدنه شهرداري معتقدند: اگرچه اين مدل نوسازي مي‌تواند براي بخشي از محدوده بافت فرسوده مناسب باشد، اما در بخش‌هايي از شهر همچون مناطق جنوبي پايتخت كه با «فرسودگي حاد» مواجه است ادبيات مدل پيشنهادي نوسازي با روحيه اقتصادي ساكنان بافت فرسوده همخواني ندارد. به گفته كارشناسان حوزه نوسازي مطابق با تجربه سالهاي گذشته، مالكان بافت فرسوده عمدتا به مدل نوسازي از نوع كوتاه‌مدت گرايش دارند، اما مدل تامين مالي از كانال بورس كه در حال حاضر پيشنهاد شده است بلندمدت است كه روند اقناع مالكان بافت فرسوده را براي ورود به اين حوزه سخت مي‌كند. مطابق با آخرين آمار در حال حاضر 76 هزار هكتار از مساحت كشور بافت فرسوده است كه جمعيتي بالغ بر 11 ميليون نفر در آن سكونت دارد. از اين رو نوسازي بافت فرسوده (محدوده‌هايي از شهر كه داراي سه شرط ريزدانگي، نفوذناپذيري و ناپايداري هستند) يكي از اهداف مهم مسوولان دولتي و شهري طي چند دهه اخير بوده است. به گونه‌اي كه در طرح جامع شهر تهران نيز تاكيد شده است كه سالانه بايد 5 درصد از مساحت 3 هزار و 700 هكتاري بافت فرسوده پايتخت نوسازي شود.
براي دستيابي به اين هدف در سالهاي گذشته طرح‌هاي متعددي از سوي مديران شهري و دولتي به حيطه اجرا درآمد. به عنوان مثال سازمان نوسازي شهر تهران در گذشته‌اي نه‌‌چندان دور، در نقش كارفرما چند طرح ساختماني با ظرفيتي نزديك به 5 هزار واحد مسكوني در چند منطقه جنوب شهر، در محله‌هاي فرسوده اجرا و احداث كرد. طرح «فروش متري مسكن» از ديگر مدل‌هاي اجراشده نوسازي محلات بافت فرسوده در پايتخت بود كه اواسط دهه 80 آغاز شد اما اجرايي شدن اين طرح‌ها به‌دليل اشكالاتي كه در شيوه اجراي آنها وجود داشت نتوانست به‌طور كامل نوسازي بافت فرسوده را موجب شود. با وجود ارزيابي و اجراي طرح‌هاي مختلف نوسازي، طي اين سال‌ها بافت فرسوده شهر تهران به عنوان شهر پيشرو در نوسازي بافت فرسوده فقط 36 درصد از مساحت 3 هزار و 700 هكتاري آن احيا و بازسازي شده است.
حسن روحاني رئيس‌جمهوري نيز اخيرا با توجه به اهميت اين موضوع، خواستار جذب مشاركت سرمايه‌گذاران بخش خصوصي براي نوسازي بافت فرسوده شد. همزمان با اين تاكيد، در سازمان نوسازي شهر تهران كميته ويژه‌اي متشكل از مديران شهري و دولتي براي ارائه مدل جديد تامين مالي در بافت فرسوده جهت جذب مشاركت سرمايه‌گذاران بخش خصوصي تشكيل شد. در اين كميته در ابتدا تفاهم اوليه‌اي ميان مديران شهري و دولتي براي حذف نرخ سود تسهيلات ساخت مسكن ارزان‌قيمت در محدوده بافت فرسوده انجام شد. مطابق با اين تفاهم، نرخ سود تسهيلات 50 ميليون توماني ساخت براي شهر تهران كه تاكنون معادل 20 درصد پيش‌بيني شده بود با يارانه پرداختي از دو طرف دولت و شهرداري حذف خواهد شد. به اين معنا كه 10 درصد از نرخ سود اين تسهيلات از طرف دولت و از محل بودجه، به بانك‌ها يارانه پرداخت مي‌شود و 10 درصد ديگر شهرداري از طريق بانك شهر به‌عنوان يارانه نرخ سود به بانك‌ها پرداخت خواهد كرد. البته سهم دولت از بابت يارانه سود سال گذشته تصويب شد، اما سهم شهرداري قرار است به‌زودي تصويب شود. به اين ترتيب تسهيلات ساخت مسكن ارزان‌قيمت عملا به وام قرض‌الحسنه براي سازنده‌ها تبديل خواهد شد. از سوي ديگر مديران دولتي در اين كميته ويژه با استفاده از تبصره دو ماده 7 قانون حمايت از احيا و نوسازي بافت فرسوده شهري سرمايه‌گذاري در صندوق‌هاي زمين و ساختمان را كليد رفع گره تامين مالي نوسازي بافت فرسوده از طريق بخش خصوصي عنوان كردند.
نقشه راه مدل جديد تامين مالي
سلمان خادم المله، كارشناس اقتصادي در توضيح راهكار پيشنهادي جديد تامين مالي در بافت فرسوده اين‌گونه توضيح مي‌دهد كه پيشنهاد مشخص در اين كميته براي عبور سرمايه‌گذاران بخش خصوصي از تنگناهاي مالي، ايجاد «صندوق سرمايه‌گذاري تملك و تنظيم مجدد زمين و ساخت» است. مشابه صندوق سرمايه‌گذاري زمين و ساختمان است. او با استناد به ماده قانوني اين موضوع در قانون حمايت از احيا، بهسازي و نوسازي بافت فرسوده گفت: در آيين‌نامه اجرايي تبصره (2) ماده (7) قانون حمايت از احيا، بهسازي و نوسازي بافت‌هاي فرسوده و ناكارآمد شهري مشخصا به صندوق سرمايه‌گذاري تملك و تنظيم مجدد قطعه‌بندي زمين (كه ساز و كار بسيار مشابهي با پيشنهاد ارائه شده دارد) براي بخشي از تامين مالي نوسازي بافت‌هاي فرسوده اشاره شده است.
او ادامه داد: در صندوق سرمايه‌گذاري تملك و تنظيم مجدد زمين و ساخت، املاك موجود در بافت فرسوده ارزش‌گذاري شده و معادل ارزش ملك فرد (با هدف مشاركت وي در پروژه) به وي اوراقي به نام «واحد سرمايه‌گذاري» داده مي‌شود. اين اوراق جزو اوراق بهادار قابل معامله بوده و مي‌توان آن را به‌عنوان وثيقه نزد بانك گذاشت و اقدام به اخذ وام (مثلا براي تامين وديعه مسكن مالك بافت فرسوده طي دوره ساخت بافت فرسوده) كرد يا در بازار بورس يا فرابورس آن را فروخت. سپس براي تامين مالي نوسازي آن بافت به عموم مردم، در بازار سرمايه واحدهاي سرمايه‌گذاري صندوق را فروخت. خادم‌المله با بيان اينكه مشاركت مالكان در فرآيند تصميم‌گيري منجر به ايجاد انگيزه در آنها براي تخريب و نوسازي خواهد شد، تصريح كرد: با توجه به سازوكارهاي تعريف شده در اين صندوق‌ها، دارندگان اين اوراق (اعم از ساكنان بافت و عموم سرمايه‌گذاران) در فرآيند ساخت و تصميماتي كه در اين صندوق گرفته مي شود، حق راي دارند و مي‌توانند در چارچوب مقررات اعمال نظر كنند. پس از ساخت پروژه، دارندگان اين اوراق يا مي‌توانند اوراق خود را در بازار بورس بفروشند يا با تحويل اوراق (به شرط برابر بودن ارزش) يك واحد ساختماني آماده تحويل بگيرند. او افزود: سرمايه‌گذاري در اين اوراق براي هر دو گروه سرمايه‌گذار، هم به دليل نو‌شدن بافت و افزايش امكانات و هم به دليل افزايش معمول قيمت زمين در هر سال، با ارزش افزوده اقتصادي همراه خواهد بود. اين كارشناس اقتصادي تاكيد كرد: بحث نوسازي بافت‌هاي فرسوده از مسائل مهم روز و از دغدغه‌هاي اصلي مديران شهري و دولتي است. ضمن آنكه تاكيد اخير رئيس‌جمهوري در ديدار با مديران بنياد مسكن و تشكيل كارگروه‌هاي تخصصي در شهرداري تهران، مبني بر نوسازي بافت‌هاي فرسوده، نشان‌دهنده سطح اهميت و توجه به اين مقوله مهم است. او اضافه كرد: البته نوسازي بافت‌هاي فرسوده داراي ابعاد مختلف و بسيار پيچيده‌اي است كه هم بايد به آثار اجتماعي و فرهنگي آن توجه داشت و هم به مباحث اقتصادي و تامين مالي آن. از اين‌رو در اين حوزه به نظر مي‌رسد امكان كاهش هزينه‌هاي مربوط به مجوزها و پرداخت وام‌هاي كم‌بهره يا بدون بهره براي كمك به تامين مالي نوسازي بافت‌هاي فرسوده به جذابيت اين راهكار براي تامين مالي اضافه مي‌كند.
ملاحظه روحيه اقتصادي ساكنان بافت فرسوده
اگرچه مديران حوزه نوسازي مدل پيشنهادي تامين مالي در بافت فرسوده از كانال بورس را روشي استاندارد و عملياتي در ساير محدوده‌هاي شهري مي‌دانند اما معتقدند اين روش تامين مالي به دلايلي نمي‌تواند در مالكان خانه‌هاي فرسوده انگيزه ايجاد كند، چراكه اين روش تامين مالي در يك پروسه زماني بلندمدت اتفاق خواهد افتاد كه با روحيه اقتصادي مالكان بافت فرسوده سازگاري ندارد. به گفته كارشناسان حوزه نوسازي در محدوده بافت فرسوده (به‌ويژه مناطقي از بافت كه داراي فرسودگي حاد هستند و تمركز مسوولان دولتي و شهري بر نوسازي آنها قرار دارد) با املاك ريزدانه (بعضا كمتر از 30 متر زيربنا) و تعداد زيادي از مالكان روبه‌رو هستيم كه در پذيرش مدل‌هاي جديد نوسازي املاك فرسوده كه در يك پروسه زماني بلندمدت اتفاق مي‌افتد ترديد دارند. از اين رو توجيه كردن تعداد زيادي از مالكان براي مشاركت در صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري تملك و تنظيم مجدد زمين و ساخت دشوار خواهد بود و نهايتا مي‌تواند اين مدل را در اجرا با مشكل همراه كند. كارشناسان حوزه نوسازي در مقابل مدل نوسازي ديگري را با استفاده از تجارب بهسازي و نوسازي بين‌المللي پيشنهاد مي‌دهند كه بر مبناي ايجاد و احياي زيرساخت‌ها، افزايش ظرفيت‌هاي توسعه اقتصادي و اجتماعي، تجهيز ظرفيت‌هاي توسعه محلي و نهايتا ايجاد انگيزه توسعه در جامعه محلي قرار دارد. از ديدگاه آنها پنج مشوق براي جذب مشاركت بخش خصوصي براي ورود به حوزه نوسازي بافت فرسوده نياز است. اين مشوق‌ها شامل: تشكيل صندوق‌هاي ذخيره توسعه شهري در نواحي داراي بافت فرسوده و تامين اعتبار آنها از محل ارزش‌هاي مازاد پروژه‌هاي انتفاعي تحت مديريت نهاد عمومي، معافيت چندساله از ماليات مستقيم فعاليت‌هاي ساخت و ساز در بافت فرسوده، بهره‌مندي از امكان جابه‌جايي حقوق توسعه بين نواحي داراي بافت فرسوده و نواحي با فعاليت ارزش‌افزاي شهري، امكان ارائه تعهد خريد پاركينگ‌هاي احداثي در بافت فرسوده از محل ذخاير صندوق‌هاي ذخيره توسعه محلي و تامين اعتبارات لازم جهت بازخريد كاربري‌هاي غيرانتفاعي خدماتي از محل ذخاير صندوق‌هاي توسعه محلي است. كارشناسان حوزه نوسازي معتقدند در صورت تصويب اين مشوق مي‌توان انتظار داشت بخش گسترده‌تري از عرصه بافت فرسوده با سرعت متناسب‌تري نوسازي شود.
قيمت آپارتمان در تهران , قيمت آپارتمان در تهران همشهري , قيمت آپارتمان در تهران همشهري آنلاين , قيمت آپارتمان در تهران روي ديوار , قيمت آپارتمان در تهرانپارس , قيمت آپارتمان در كيش , قيمت آپارتمان در شهرك غرب , قيمت آپارتمان در شهرك اكباتان , قيمت آپارتمان , جدول قيمت آپارتمان در تهران , جدول قيمت آپارتمان مناطق تهران , جدول قيمت مسكن در مناطق تهران , جدول افزايش قيمت مسكن مهر , جدول قيمت مسكن در مناطق تهران , قيمت مسكن در مناطق مختلف تهران+جدول , قيمت مسكن در تهران , قيمت مسكن در سال 94 , قيمت آپارتمان در تجريش , قيمت آپارتمان در شمال تهران , قيمت خانه در شمال تهران , قيمت مسكن در شمال تهران , قيمت مسكن در شمال شرق تهران ,
----------------------------------
=============
اطلاعيه فروش آپارتمانهاي سند اداري و مغازهاي تجاري
فروش واحد هاي تجاري و آپارتمان هاي اداري در بر خيابان آزادي تهران : مغازه هاي داخل پاساژ مناسب براي موبايل ، كامپيوتر ، صنايع دانش بنيان ، صنايع پزشكي ، دندانپزشكي ، علوم آزمايشگاهي و داروسازي
واحد هاي اداري در متراژ هاي 60 الي 110 متر مناسب براي دفاتر كليه شركت ها
اول منطه زوج و فرد طرح ترافيك با تامين پاركينگ 100 درصد و دسترسي مترو ، BRT
----------------------------------------------------------------------
بافت فرسوده تهران و پيشنهاد طرح ساخت‌وساز مشاركتي با اهرم «بورس» در اين مناطق - 31 فروردين 95
Tehran distressed texture
ساخت‌وساز مشاركتي با اهرم «بورس»
كميته‌اي متشكل از مديران دولتي و شهري حوزه نوسازي بافت فرسوده تهران، براي حذف دو قفل مزاحم از مسير ورود سرمايه‌گذاران ساختماني به مناطق مستعد احداث مسكن ارزان‌قيمت در پايتخت، تصميم گرفت صندوق «سرمايه‌گذاري تملك و تنظيم مجدد بازار زمين» را راه‌اندازي كند.
اين صندوق كه در بازار سرمايه تشكيل خواهد شد، با استفاده از اهرم «بورس»، موانع فعلي بر سر راه ساخت‌وسازهاي مسكوني در بافت فرسوده را كنار مي‌زند و اجازه اجراي برنامه مدنظر رئيس‌جمهور مبني‌‌بر «نوسازي مشاركتي در زمين حاصل از تخريب املاك كلنگي» را به سرمايه‌گذاران ساختماني مي‌دهد. به گزارش دنياي اقتصاد ، در حال حاضر «مقاومت اجتماعي» ناشي از عدم تمايل مالكان املاك فرسوده به نوسازي مشاركتي با سازنده از يكسو و همچنين «تنگناي اعتباري» ناشي از ناتواني بانك‌ها و دولت در پرداخت وام نوسازي كم‌بهره از سوي ديگر، دو عامل بازدارنده ساخت و ساز در بافت فرسوده پايتخت محسوب مي‌شود. مالكان بافت فرسوده با نگاه كوتاه‌مدت به موضوع تخريب و نوسازي، به دنبال دريافت پول نقد يا كليد آپارتمان معوض در ازاي واگذاري ملك‌شان به سرمايه‌گذار جهت تخريب هستند درحالي‌كه در مدل «نوسازي مشاركتي»، واحد معوض در پروسه حداقل دو ساله و بعد از ساخت و تكميل پروژه، نصيب مالك اوليه مي‌شود. علاوه‌بر اين چالش، به‌رغم تصويب پرداخت حداقل 100 هزار فقره وام نوسازي با نرخ 10 درصد در سال جاري، تجربه سالهاي گذشته عملكرد بانك‌ها نشان مي‌دهد طي 6 سال گذشته، فقط 267 هزار فقره وام نوسازي از جانب بانك‌ها پرداخت شده است!
اين دو چالش با راه‌اندازي صندوق «سرمايه‌گذاري تملك و تنظيم مجدد بازار زمين» قابل رفع است، به‌طوري‌كه با تشكيل اين صندوق در بورس، ارزش روز املاك فرسوده به اوراق بهادار تبديل شده و مالكان در نقش صاحبان اوراق، به عضويت صندوق درمي‌آيند و علاوه‌بر اين افراد كه تامين‌كننده هزينه زمين پروژه نوسازي هستند، براي تامين هزينه ساخت نيز اوراق يا همان يونيت‌هاي سرمايه‌گذاري از جانب صندوق در بازار سرمايه منتشر مي‌شود و به‌واسطه فروش آنها، منابع مالي جذب پروژه مي‌شود. در اين صندوق، مالكان بافت فرسوده چنانچه تمايل به خروج از پروژه و دريافت پول از واگذاري ملك داشته باشند، مي‌توانند نسبت به فروش اوراق خود در بورس اقدام كنند. بنابراين كل پروژه نوسازي به‌خاطر منافع كوتاه‌مدت يك يا چند مالك، متوقف يا معطل نخواهد شد. در اين راستا، كميته ويژه شناسايي روش نوين تامين مالي بافت فرسوده، راهكار جذب مشاركت بخش خصوصي براي ورود به عرصه نوسازي را «كانال بورسي» معرفي كرد. به دنبال تاكيد اخير حسن روحاني رئيس‌جمهوري براي افزايش سرعت نوسازي بافت فرسوده از طريق يك «مدل مشاركتي» تجربه شده در دنيا، مديران شهري و دولتي با تشكيل كميته ويژه براي شناسايي مدل تامين مالي مناسب جهت احيا و نوسازي بافت فرسوده، كانال تامين مالي بورس را پيشنهاد دادند.
اين مدل كه با استناد به آيين‌نامه اجرايي تبصره (2) ماده (7) قانون حمايت از احيا، بهسازي و نوسازي بافت‌هاي فرسوده و ناكارآمد شهري مصوب سال 89 از سوي مديران دولتي پيشنهاد شده است مشخصا به صندوق «سرمايه‌گذاري تملك و تنظيم مجدد بازار زمين وساخت» اشاره دارد كه مطابق با آن املاك موجود در بافت فرسوده ارزش‌گذاري شده و معادل ارزش ملك فرد به وي اوراقي به نام «واحد سرمايه‌گذاري» ارائه مي‌شود. پس از تكميل پروژه ساخت‌وساز نيز دارندگان اوراق مي‌توانند يا اوراق خود را در بورس بفروشند يا آنكه معادل ارزش اوراق خود يك واحد ساختمان حاصل از تخريب و نوسازي ملك اوليه تحويل بگيرند. اين روش تامين مالي از يكسو مي‌تواند گره تنگناي مالي سرمايه‌گذاران را رفع كند و از سوي ديگر مالكان بافت فرسوده را با يك نوع اطمينان‌خاطر براي حفظ و البته افزايش سرمايه رو به رو خواهد كرد.
مديران دولتي با ارائه اين مدل معتقدند: به‌دليل آنكه مالكان خانه‌هاي بافت فرسوده در اين مدل نوسازي در تصميم‌گيري پروسه ساخت مشاركت دارند انگيزه تخريب و نوسازي ميان مالكان افزايش پيدا مي‌كند. اين در حالي است كه مديران و كارشناسان حوزه نوسازي شهر تهران در بدنه شهرداري معتقدند: اگرچه اين مدل نوسازي مي‌تواند براي بخشي از محدوده بافت فرسوده مناسب باشد، اما در بخش‌هايي از شهر همچون مناطق جنوبي پايتخت كه با «فرسودگي حاد» مواجه است ادبيات مدل پيشنهادي نوسازي با روحيه اقتصادي ساكنان بافت فرسوده همخواني ندارد. به گفته كارشناسان حوزه نوسازي مطابق با تجربه سالهاي گذشته، مالكان بافت فرسوده عمدتا به مدل نوسازي از نوع كوتاه‌مدت گرايش دارند، اما مدل تامين مالي از كانال بورس كه در حال حاضر پيشنهاد شده است بلندمدت است كه روند اقناع مالكان بافت فرسوده را براي ورود به اين حوزه سخت مي‌كند. مطابق با آخرين آمار در حال حاضر 76 هزار هكتار از مساحت كشور بافت فرسوده است كه جمعيتي بالغ بر 11 ميليون نفر در آن سكونت دارد. از اين رو نوسازي بافت فرسوده (محدوده‌هايي از شهر كه داراي سه شرط ريزدانگي، نفوذناپذيري و ناپايداري هستند) يكي از اهداف مهم مسوولان دولتي و شهري طي چند دهه اخير بوده است. به گونه‌اي كه در طرح جامع شهر تهران نيز تاكيد شده است كه سالانه بايد 5 درصد از مساحت 3 هزار و 700 هكتاري بافت فرسوده پايتخت نوسازي شود.
براي دستيابي به اين هدف در سالهاي گذشته طرح‌هاي متعددي از سوي مديران شهري و دولتي به حيطه اجرا درآمد. به عنوان مثال سازمان نوسازي شهر تهران در گذشته‌اي نه‌‌چندان دور، در نقش كارفرما چند طرح ساختماني با ظرفيتي نزديك به 5 هزار واحد مسكوني در چند منطقه جنوب شهر، در محله‌هاي فرسوده اجرا و احداث كرد. طرح «فروش متري مسكن» از ديگر مدل‌هاي اجراشده نوسازي محلات بافت فرسوده در پايتخت بود كه اواسط دهه 80 آغاز شد اما اجرايي شدن اين طرح‌ها به‌دليل اشكالاتي كه در شيوه اجراي آنها وجود داشت نتوانست به‌طور كامل نوسازي بافت فرسوده را موجب شود. با وجود ارزيابي و اجراي طرح‌هاي مختلف نوسازي، طي اين سال‌ها بافت فرسوده شهر تهران به عنوان شهر پيشرو در نوسازي بافت فرسوده فقط 36 درصد از مساحت 3 هزار و 700 هكتاري آن احيا و بازسازي شده است.
حسن روحاني رئيس‌جمهوري نيز اخيرا با توجه به اهميت اين موضوع، خواستار جذب مشاركت سرمايه‌گذاران بخش خصوصي براي نوسازي بافت فرسوده شد. همزمان با اين تاكيد، در سازمان نوسازي شهر تهران كميته ويژه‌اي متشكل از مديران شهري و دولتي براي ارائه مدل جديد تامين مالي در بافت فرسوده جهت جذب مشاركت سرمايه‌گذاران بخش خصوصي تشكيل شد. در اين كميته در ابتدا تفاهم اوليه‌اي ميان مديران شهري و دولتي براي حذف نرخ سود تسهيلات ساخت مسكن ارزان‌قيمت در محدوده بافت فرسوده انجام شد. مطابق با اين تفاهم، نرخ سود تسهيلات 50 ميليون توماني ساخت براي شهر تهران كه تاكنون معادل 20 درصد پيش‌بيني شده بود با يارانه پرداختي از دو طرف دولت و شهرداري حذف خواهد شد. به اين معنا كه 10 درصد از نرخ سود اين تسهيلات از طرف دولت و از محل بودجه، به بانك‌ها يارانه پرداخت مي‌شود و 10 درصد ديگر شهرداري از طريق بانك شهر به‌عنوان يارانه نرخ سود به بانك‌ها پرداخت خواهد كرد. البته سهم دولت از بابت يارانه سود سال گذشته تصويب شد، اما سهم شهرداري قرار است به‌زودي تصويب شود. به اين ترتيب تسهيلات ساخت مسكن ارزان‌قيمت عملا به وام قرض‌الحسنه براي سازنده‌ها تبديل خواهد شد. از سوي ديگر مديران دولتي در اين كميته ويژه با استفاده از تبصره دو ماده 7 قانون حمايت از احيا و نوسازي بافت فرسوده شهري سرمايه‌گذاري در صندوق‌هاي زمين و ساختمان را كليد رفع گره تامين مالي نوسازي بافت فرسوده از طريق بخش خصوصي عنوان كردند.
نقشه راه مدل جديد تامين مالي
سلمان خادم المله، كارشناس اقتصادي در توضيح راهكار پيشنهادي جديد تامين مالي در بافت فرسوده اين‌گونه توضيح مي‌دهد كه پيشنهاد مشخص در اين كميته براي عبور سرمايه‌گذاران بخش خصوصي از تنگناهاي مالي، ايجاد «صندوق سرمايه‌گذاري تملك و تنظيم مجدد زمين و ساخت» است. مشابه صندوق سرمايه‌گذاري زمين و ساختمان است. او با استناد به ماده قانوني اين موضوع در قانون حمايت از احيا، بهسازي و نوسازي بافت فرسوده گفت: در آيين‌نامه اجرايي تبصره (2) ماده (7) قانون حمايت از احيا، بهسازي و نوسازي بافت‌هاي فرسوده و ناكارآمد شهري مشخصا به صندوق سرمايه‌گذاري تملك و تنظيم مجدد قطعه‌بندي زمين (كه ساز و كار بسيار مشابهي با پيشنهاد ارائه شده دارد) براي بخشي از تامين مالي نوسازي بافت‌هاي فرسوده اشاره شده است.
او ادامه داد: در صندوق سرمايه‌گذاري تملك و تنظيم مجدد زمين و ساخت، املاك موجود در بافت فرسوده ارزش‌گذاري شده و معادل ارزش ملك فرد (با هدف مشاركت وي در پروژه) به وي اوراقي به نام «واحد سرمايه‌گذاري» داده مي‌شود. اين اوراق جزو اوراق بهادار قابل معامله بوده و مي‌توان آن را به‌عنوان وثيقه نزد بانك گذاشت و اقدام به اخذ وام (مثلا براي تامين وديعه مسكن مالك بافت فرسوده طي دوره ساخت بافت فرسوده) كرد يا در بازار بورس يا فرابورس آن را فروخت. سپس براي تامين مالي نوسازي آن بافت به عموم مردم، در بازار سرمايه واحدهاي سرمايه‌گذاري صندوق را فروخت. خادم‌المله با بيان اينكه مشاركت مالكان در فرآيند تصميم‌گيري منجر به ايجاد انگيزه در آنها براي تخريب و نوسازي خواهد شد، تصريح كرد: با توجه به سازوكارهاي تعريف شده در اين صندوق‌ها، دارندگان اين اوراق (اعم از ساكنان بافت و عموم سرمايه‌گذاران) در فرآيند ساخت و تصميماتي كه در اين صندوق گرفته مي شود، حق راي دارند و مي‌توانند در چارچوب مقررات اعمال نظر كنند. پس از ساخت پروژه، دارندگان اين اوراق يا مي‌توانند اوراق خود را در بازار بورس بفروشند يا با تحويل اوراق (به شرط برابر بودن ارزش) يك واحد ساختماني آماده تحويل بگيرند. او افزود: سرمايه‌گذاري در اين اوراق براي هر دو گروه سرمايه‌گذار، هم به دليل نو‌شدن بافت و افزايش امكانات و هم به دليل افزايش معمول قيمت زمين در هر سال، با ارزش افزوده اقتصادي همراه خواهد بود. اين كارشناس اقتصادي تاكيد كرد: بحث نوسازي بافت‌هاي فرسوده از مسائل مهم روز و از دغدغه‌هاي اصلي مديران شهري و دولتي است. ضمن آنكه تاكيد اخير رئيس‌جمهوري در ديدار با مديران بنياد مسكن و تشكيل كارگروه‌هاي تخصصي در شهرداري تهران، مبني بر نوسازي بافت‌هاي فرسوده، نشان‌دهنده سطح اهميت و توجه به اين مقوله مهم است. او اضافه كرد: البته نوسازي بافت‌هاي فرسوده داراي ابعاد مختلف و بسيار پيچيده‌اي است كه هم بايد به آثار اجتماعي و فرهنگي آن توجه داشت و هم به مباحث اقتصادي و تامين مالي آن. از اين‌رو در اين حوزه به نظر مي‌رسد امكان كاهش هزينه‌هاي مربوط به مجوزها و پرداخت وام‌هاي كم‌بهره يا بدون بهره براي كمك به تامين مالي نوسازي بافت‌هاي فرسوده به جذابيت اين راهكار براي تامين مالي اضافه مي‌كند.
ملاحظه روحيه اقتصادي ساكنان بافت فرسوده
اگرچه مديران حوزه نوسازي مدل پيشنهادي تامين مالي در بافت فرسوده از كانال بورس را روشي استاندارد و عملياتي در ساير محدوده‌هاي شهري مي‌دانند اما معتقدند اين روش تامين مالي به دلايلي نمي‌تواند در مالكان خانه‌هاي فرسوده انگيزه ايجاد كند، چراكه اين روش تامين مالي در يك پروسه زماني بلندمدت اتفاق خواهد افتاد كه با روحيه اقتصادي مالكان بافت فرسوده سازگاري ندارد. به گفته كارشناسان حوزه نوسازي در محدوده بافت فرسوده (به‌ويژه مناطقي از بافت كه داراي فرسودگي حاد هستند و تمركز مسوولان دولتي و شهري بر نوسازي آنها قرار دارد) با املاك ريزدانه (بعضا كمتر از 30 متر زيربنا) و تعداد زيادي از مالكان روبه‌رو هستيم كه در پذيرش مدل‌هاي جديد نوسازي املاك فرسوده كه در يك پروسه زماني بلندمدت اتفاق مي‌افتد ترديد دارند. از اين رو توجيه كردن تعداد زيادي از مالكان براي مشاركت در صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري تملك و تنظيم مجدد زمين و ساخت دشوار خواهد بود و نهايتا مي‌تواند اين مدل را در اجرا با مشكل همراه كند. كارشناسان حوزه نوسازي در مقابل مدل نوسازي ديگري را با استفاده از تجارب بهسازي و نوسازي بين‌المللي پيشنهاد مي‌دهند كه بر مبناي ايجاد و احياي زيرساخت‌ها، افزايش ظرفيت‌هاي توسعه اقتصادي و اجتماعي، تجهيز ظرفيت‌هاي توسعه محلي و نهايتا ايجاد انگيزه توسعه در جامعه محلي قرار دارد. از ديدگاه آنها پنج مشوق براي جذب مشاركت بخش خصوصي براي ورود به حوزه نوسازي بافت فرسوده نياز است. اين مشوق‌ها شامل: تشكيل صندوق‌هاي ذخيره توسعه شهري در نواحي داراي بافت فرسوده و تامين اعتبار آنها از محل ارزش‌هاي مازاد پروژه‌هاي انتفاعي تحت مديريت نهاد عمومي، معافيت چندساله از ماليات مستقيم فعاليت‌هاي ساخت و ساز در بافت فرسوده، بهره‌مندي از امكان جابه‌جايي حقوق توسعه بين نواحي داراي بافت فرسوده و نواحي با فعاليت ارزش‌افزاي شهري، امكان ارائه تعهد خريد پاركينگ‌هاي احداثي در بافت فرسوده از محل ذخاير صندوق‌هاي ذخيره توسعه محلي و تامين اعتبارات لازم جهت بازخريد كاربري‌هاي غيرانتفاعي خدماتي از محل ذخاير صندوق‌هاي توسعه محلي است. كارشناسان حوزه نوسازي معتقدند در صورت تصويب اين مشوق مي‌توان انتظار داشت بخش گسترده‌تري از عرصه بافت فرسوده با سرعت متناسب‌تري نوسازي شود.
اين دو چالش با راه‌اندازي صندوق «سرمايه‌گذاري تملك و تنظيم مجدد بازار زمين» قابل رفع است، به‌طوري‌كه با تشكيل اين صندوق در بورس، ارزش روز املاك فرسوده به اوراق بهادار تبديل شده و مالكان در نقش صاحبان اوراق، به عضويت صندوق درمي‌آيند و علاوه‌بر اين افراد كه تامين‌كننده هزينه زمين پروژه نوسازي هستند، براي تامين هزينه ساخت نيز اوراق يا همان يونيت‌هاي سرمايه‌گذاري از جانب صندوق در بازار سرمايه منتشر مي‌شود و به‌واسطه فروش آنها، منابع مالي جذب پروژه مي‌شود. در اين صندوق، مالكان بافت فرسوده چنانچه تمايل به خروج از پروژه و دريافت پول از واگذاري ملك داشته باشند، مي‌توانند نسبت به فروش اوراق خود در بورس اقدام كنند. بنابراين كل پروژه نوسازي به‌خاطر منافع كوتاه‌مدت يك يا چند مالك، متوقف يا معطل نخواهد شد. در اين راستا، كميته ويژه شناسايي روش نوين تامين مالي بافت فرسوده، راهكار جذب مشاركت بخش خصوصي براي ورود به عرصه نوسازي را «كانال بورسي» معرفي كرد. به دنبال تاكيد اخير حسن روحاني رئيس‌جمهوري براي افزايش سرعت نوسازي بافت فرسوده از طريق يك «مدل مشاركتي» تجربه شده در دنيا، مديران شهري و دولتي با تشكيل كميته ويژه براي شناسايي مدل تامين مالي مناسب جهت احيا و نوسازي بافت فرسوده، كانال تامين مالي بورس را پيشنهاد دادند.
اين مدل كه با استناد به آيين‌نامه اجرايي تبصره (2) ماده (7) قانون حمايت از احيا، بهسازي و نوسازي بافت‌هاي فرسوده و ناكارآمد شهري مصوب سال 89 از سوي مديران دولتي پيشنهاد شده است مشخصا به صندوق «سرمايه‌گذاري تملك و تنظيم مجدد بازار زمين وساخت» اشاره دارد كه مطابق با آن املاك موجود در بافت فرسوده ارزش‌گذاري شده و معادل ارزش ملك فرد به وي اوراقي به نام «واحد سرمايه‌گذاري» ارائه مي‌شود. پس از تكميل پروژه ساخت‌وساز نيز دارندگان اوراق مي‌توانند يا اوراق خود را در بورس بفروشند يا آنكه معادل ارزش اوراق خود يك واحد ساختمان حاصل از تخريب و نوسازي ملك اوليه تحويل بگيرند. اين روش تامين مالي از يكسو مي‌تواند گره تنگناي مالي سرمايه‌گذاران را رفع كند و از سوي ديگر مالكان بافت فرسوده را با يك نوع اطمينان‌خاطر براي حفظ و البته افزايش سرمايه رو به رو خواهد كرد.
مديران دولتي با ارائه اين مدل معتقدند: به‌دليل آنكه مالكان خانه‌هاي بافت فرسوده در اين مدل نوسازي در تصميم‌گيري پروسه ساخت مشاركت دارند انگيزه تخريب و نوسازي ميان مالكان افزايش پيدا مي‌كند. اين در حالي است كه مديران و كارشناسان حوزه نوسازي شهر تهران در بدنه شهرداري معتقدند: اگرچه اين مدل نوسازي مي‌تواند براي بخشي از محدوده بافت فرسوده مناسب باشد، اما در بخش‌هايي از شهر همچون مناطق جنوبي پايتخت كه با «فرسودگي حاد» مواجه است ادبيات مدل پيشنهادي نوسازي با روحيه اقتصادي ساكنان بافت فرسوده همخواني ندارد. به گفته كارشناسان حوزه نوسازي مطابق با تجربه سالهاي گذشته، مالكان بافت فرسوده عمدتا به مدل نوسازي از نوع كوتاه‌مدت گرايش دارند، اما مدل تامين مالي از كانال بورس كه در حال حاضر پيشنهاد شده است بلندمدت است كه روند اقناع مالكان بافت فرسوده را براي ورود به اين حوزه سخت مي‌كند. مطابق با آخرين آمار در حال حاضر 76 هزار هكتار از مساحت كشور بافت فرسوده است كه جمعيتي بالغ بر 11 ميليون نفر در آن سكونت دارد. از اين رو نوسازي بافت فرسوده (محدوده‌هايي از شهر كه داراي سه شرط ريزدانگي، نفوذناپذيري و ناپايداري هستند) يكي از اهداف مهم مسوولان دولتي و شهري طي چند دهه اخير بوده است. به گونه‌اي كه در طرح جامع شهر تهران نيز تاكيد شده است كه سالانه بايد 5 درصد از مساحت 3 هزار و 700 هكتاري بافت فرسوده پايتخت نوسازي شود.
براي دستيابي به اين هدف در سالهاي گذشته طرح‌هاي متعددي از سوي مديران شهري و دولتي به حيطه اجرا درآمد. به عنوان مثال سازمان نوسازي شهر تهران در گذشته‌اي نه‌‌چندان دور، در نقش كارفرما چند طرح ساختماني با ظرفيتي نزديك به 5 هزار واحد مسكوني در چند منطقه جنوب شهر، در محله‌هاي فرسوده اجرا و احداث كرد. طرح «فروش متري مسكن» از ديگر مدل‌هاي اجراشده نوسازي محلات بافت فرسوده در پايتخت بود كه اواسط دهه 80 آغاز شد اما اجرايي شدن اين طرح‌ها به‌دليل اشكالاتي كه در شيوه اجراي آنها وجود داشت نتوانست به‌طور كامل نوسازي بافت فرسوده را موجب شود. با وجود ارزيابي و اجراي طرح‌هاي مختلف نوسازي، طي اين سال‌ها بافت فرسوده شهر تهران به عنوان شهر پيشرو در نوسازي بافت فرسوده فقط 36 درصد از مساحت 3 هزار و 700 هكتاري آن احيا و بازسازي شده است.
حسن روحاني رئيس‌جمهوري نيز اخيرا با توجه به اهميت اين موضوع، خواستار جذب مشاركت سرمايه‌گذاران بخش خصوصي براي نوسازي بافت فرسوده شد. همزمان با اين تاكيد، در سازمان نوسازي شهر تهران كميته ويژه‌اي متشكل از مديران شهري و دولتي براي ارائه مدل جديد تامين مالي در بافت فرسوده جهت جذب مشاركت سرمايه‌گذاران بخش خصوصي تشكيل شد. در اين كميته در ابتدا تفاهم اوليه‌اي ميان مديران شهري و دولتي براي حذف نرخ سود تسهيلات ساخت مسكن ارزان‌قيمت در محدوده بافت فرسوده انجام شد. مطابق با اين تفاهم، نرخ سود تسهيلات 50 ميليون توماني ساخت براي شهر تهران كه تاكنون معادل 20 درصد پيش‌بيني شده بود با يارانه پرداختي از دو طرف دولت و شهرداري حذف خواهد شد. به اين معنا كه 10 درصد از نرخ سود اين تسهيلات از طرف دولت و از محل بودجه، به بانك‌ها يارانه پرداخت مي‌شود و 10 درصد ديگر شهرداري از طريق بانك شهر به‌عنوان يارانه نرخ سود به بانك‌ها پرداخت خواهد كرد. البته سهم دولت از بابت يارانه سود سال گذشته تصويب شد، اما سهم شهرداري قرار است به‌زودي تصويب شود. به اين ترتيب تسهيلات ساخت مسكن ارزان‌قيمت عملا به وام قرض‌الحسنه براي سازنده‌ها تبديل خواهد شد. از سوي ديگر مديران دولتي در اين كميته ويژه با استفاده از تبصره دو ماده 7 قانون حمايت از احيا و نوسازي بافت فرسوده شهري سرمايه‌گذاري در صندوق‌هاي زمين و ساختمان را كليد رفع گره تامين مالي نوسازي بافت فرسوده از طريق بخش خصوصي عنوان كردند.
نقشه راه مدل جديد تامين مالي
سلمان خادم المله، كارشناس اقتصادي در توضيح راهكار پيشنهادي جديد تامين مالي در بافت فرسوده اين‌گونه توضيح مي‌دهد كه پيشنهاد مشخص در اين كميته براي عبور سرمايه‌گذاران بخش خصوصي از تنگناهاي مالي، ايجاد «صندوق سرمايه‌گذاري تملك و تنظيم مجدد زمين و ساخت» است. مشابه صندوق سرمايه‌گذاري زمين و ساختمان است. او با استناد به ماده قانوني اين موضوع در قانون حمايت از احيا، بهسازي و نوسازي بافت فرسوده گفت: در آيين‌نامه اجرايي تبصره (2) ماده (7) قانون حمايت از احيا، بهسازي و نوسازي بافت‌هاي فرسوده و ناكارآمد شهري مشخصا به صندوق سرمايه‌گذاري تملك و تنظيم مجدد قطعه‌بندي زمين (كه ساز و كار بسيار مشابهي با پيشنهاد ارائه شده دارد) براي بخشي از تامين مالي نوسازي بافت‌هاي فرسوده اشاره شده است.
او ادامه داد: در صندوق سرمايه‌گذاري تملك و تنظيم مجدد زمين و ساخت، املاك موجود در بافت فرسوده ارزش‌گذاري شده و معادل ارزش ملك فرد (با هدف مشاركت وي در پروژه) به وي اوراقي به نام «واحد سرمايه‌گذاري» داده مي‌شود. اين اوراق جزو اوراق بهادار قابل معامله بوده و مي‌توان آن را به‌عنوان وثيقه نزد بانك گذاشت و اقدام به اخذ وام (مثلا براي تامين وديعه مسكن مالك بافت فرسوده طي دوره ساخت بافت فرسوده) كرد يا در بازار بورس يا فرابورس آن را فروخت. سپس براي تامين مالي نوسازي آن بافت به عموم مردم، در بازار سرمايه واحدهاي سرمايه‌گذاري صندوق را فروخت. خادم‌المله با بيان اينكه مشاركت مالكان در فرآيند تصميم‌گيري منجر به ايجاد انگيزه در آنها براي تخريب و نوسازي خواهد شد، تصريح كرد: با توجه به سازوكارهاي تعريف شده در اين صندوق‌ها، دارندگان اين اوراق (اعم از ساكنان بافت و عموم سرمايه‌گذاران) در فرآيند ساخت و تصميماتي كه در اين صندوق گرفته مي شود، حق راي دارند و مي‌توانند در چارچوب مقررات اعمال نظر كنند. پس از ساخت پروژه، دارندگان اين اوراق يا مي‌توانند اوراق خود را در بازار بورس بفروشند يا با تحويل اوراق (به شرط برابر بودن ارزش) يك واحد ساختماني آماده تحويل بگيرند. او افزود: سرمايه‌گذاري در اين اوراق براي هر دو گروه سرمايه‌گذار، هم به دليل نو‌شدن بافت و افزايش امكانات و هم به دليل افزايش معمول قيمت زمين در هر سال، با ارزش افزوده اقتصادي همراه خواهد بود. اين كارشناس اقتصادي تاكيد كرد: بحث نوسازي بافت‌هاي فرسوده از مسائل مهم روز و از دغدغه‌هاي اصلي مديران شهري و دولتي است. ضمن آنكه تاكيد اخير رئيس‌جمهوري در ديدار با مديران بنياد مسكن و تشكيل كارگروه‌هاي تخصصي در شهرداري تهران، مبني بر نوسازي بافت‌هاي فرسوده، نشان‌دهنده سطح اهميت و توجه به اين مقوله مهم است. او اضافه كرد: البته نوسازي بافت‌هاي فرسوده داراي ابعاد مختلف و بسيار پيچيده‌اي است كه هم بايد به آثار اجتماعي و فرهنگي آن توجه داشت و هم به مباحث اقتصادي و تامين مالي آن. از اين‌رو در اين حوزه به نظر مي‌رسد امكان كاهش هزينه‌هاي مربوط به مجوزها و پرداخت وام‌هاي كم‌بهره يا بدون بهره براي كمك به تامين مالي نوسازي بافت‌هاي فرسوده به جذابيت اين راهكار براي تامين مالي اضافه مي‌كند.
ملاحظه روحيه اقتصادي ساكنان بافت فرسوده
اگرچه مديران حوزه نوسازي مدل پيشنهادي تامين مالي در بافت فرسوده از كانال بورس را روشي استاندارد و عملياتي در ساير محدوده‌هاي شهري مي‌دانند اما معتقدند اين روش تامين مالي به دلايلي نمي‌تواند در مالكان خانه‌هاي فرسوده انگيزه ايجاد كند، چراكه اين روش تامين مالي در يك پروسه زماني بلندمدت اتفاق خواهد افتاد كه با روحيه اقتصادي مالكان بافت فرسوده سازگاري ندارد. به گفته كارشناسان حوزه نوسازي در محدوده بافت فرسوده (به‌ويژه مناطقي از بافت كه داراي فرسودگي حاد هستند و تمركز مسوولان دولتي و شهري بر نوسازي آنها قرار دارد) با املاك ريزدانه (بعضا كمتر از 30 متر زيربنا) و تعداد زيادي از مالكان روبه‌رو هستيم كه در پذيرش مدل‌هاي جديد نوسازي املاك فرسوده كه در يك پروسه زماني بلندمدت اتفاق مي‌افتد ترديد دارند. از اين رو توجيه كردن تعداد زيادي از مالكان براي مشاركت در صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري تملك و تنظيم مجدد زمين و ساخت دشوار خواهد بود و نهايتا مي‌تواند اين مدل را در اجرا با مشكل همراه كند. كارشناسان حوزه نوسازي در مقابل مدل نوسازي ديگري را با استفاده از تجارب بهسازي و نوسازي بين‌المللي پيشنهاد مي‌دهند كه بر مبناي ايجاد و احياي زيرساخت‌ها، افزايش ظرفيت‌هاي توسعه اقتصادي و اجتماعي، تجهيز ظرفيت‌هاي توسعه محلي و نهايتا ايجاد انگيزه توسعه در جامعه محلي قرار دارد. از ديدگاه آنها پنج مشوق براي جذب مشاركت بخش خصوصي براي ورود به حوزه نوسازي بافت فرسوده نياز است. اين مشوق‌ها شامل: تشكيل صندوق‌هاي ذخيره توسعه شهري در نواحي داراي بافت فرسوده و تامين اعتبار آنها از محل ارزش‌هاي مازاد پروژه‌هاي انتفاعي تحت مديريت نهاد عمومي، معافيت چندساله از ماليات مستقيم فعاليت‌هاي ساخت و ساز در بافت فرسوده، بهره‌مندي از امكان جابه‌جايي حقوق توسعه بين نواحي داراي بافت فرسوده و نواحي با فعاليت ارزش‌افزاي شهري، امكان ارائه تعهد خريد پاركينگ‌هاي احداثي در بافت فرسوده از محل ذخاير صندوق‌هاي ذخيره توسعه محلي و تامين اعتبارات لازم جهت بازخريد كاربري‌هاي غيرانتفاعي خدماتي از محل ذخاير صندوق‌هاي توسعه محلي است. كارشناسان حوزه نوسازي معتقدند در صورت تصويب اين مشوق مي‌توان انتظار داشت بخش گسترده‌تري از عرصه بافت فرسوده با سرعت متناسب‌تري نوسازي شود.
قيمت آپارتمان در تهران , قيمت آپارتمان در تهران همشهري , قيمت آپارتمان در تهران همشهري آنلاين , قيمت آپارتمان در تهران روي ديوار , قيمت آپارتمان در تهرانپارس , قيمت آپارتمان در كيش , قيمت آپارتمان در شهرك غرب , قيمت آپارتمان در شهرك اكباتان , قيمت آپارتمان , جدول قيمت آپارتمان در تهران , جدول قيمت آپارتمان مناطق تهران , جدول قيمت مسكن در مناطق تهران , جدول افزايش قيمت مسكن مهر , جدول قيمت مسكن در مناطق تهران , قيمت مسكن در مناطق مختلف تهران+جدول , قيمت مسكن در تهران , قيمت مسكن در سال 94 , قيمت آپارتمان در تجريش , قيمت آپارتمان در شمال تهران , قيمت خانه در شمال تهران , قيمت مسكن در شمال تهران , قيمت مسكن در شمال شرق تهران ,
----------------------------------
=============
اطلاعيه فروش آپارتمانهاي سند اداري و مغازهاي تجاري
فروش واحد هاي تجاري و آپارتمان هاي اداري در بر خيابان آزادي تهران : مغازه هاي داخل پاساژ مناسب براي موبايل ، كامپيوتر ، صنايع دانش بنيان ، صنايع پزشكي ، دندانپزشكي ، علوم آزمايشگاهي و داروسازي
واحد هاي اداري در متراژ هاي 60 الي 110 متر مناسب براي دفاتر كليه شركت ها
اول منطه زوج و فرد طرح ترافيك با تامين پاركينگ 100 درصد و دسترسي مترو ، BRT
----------------------------------------------------------------------