قيمت آپارتمان و ديوار كوتاه مسكن در ركود بلند اقتصاد - ضرورت اصلاح نظام تامين مالي مسكن - 27 اسفند 94
ديوار كوتاه مسكن در ركود بلند اقتصاد
سال 94 در شرايطي آغاز شد كه بازار خريد و فروش مسكن همچنان در خواب زمستاني بود و تداوم كم‌رونقي بازار دو سال گذشته، سومين سال از ركود مسكن را رقم زد.
در فروردين ماه سال جاري با كاهش 32درصدي معاملات خريد و فروش نسبت به فروردين سال 93، اميدها براي بهبود بازار كمرنگ شد و افت تعداد معاملات در ارديبهشت و خرداد نسبت به ماه‌هاي مشابه سال قبل موجب شد كه در سه ماهه ابتدايي سال، بازار مسكن مسيري نزولي را سپري كند البته حجم قراردادها در هر ماه نسبت به ماه قبل شاهد رشد بود اما شرايط نسبت به سال قبل افت داشت. بازار خريد و فروش در تير و شهريور سال 94 مثل سه ماهه اول با افت معاملات همراه بود اما در مرداد ماه شاهد رشد 3.2درصدي حجم قراردادها نسبت به مرداد سال 93 بوديم.
به گزارش اقتصاد آنلاين به نقل از تعادل ، در سه ماهه سوم سال نيز تنها در آبان ماه، ميزان حجم معاملات نسبت به مشابه سال قبل افزايش داشت و در مهر و آذر باز هم شاهد كاهش قراردادها نسبت به سال گذشته بوديم. باوجود روند نزولي خريد و فروش در 9ماهه سال 94، با افزايش حجم معاملات در دي و بهمن شاهد بروز نشانه‌هاي بهبود بازار مسكن بوديم. اگرچه حجم معاملات در بازار خريد و فروش مسكن تنها در چند ماه از سال نسبت به سال گذشته افزايش يافت اما بازار رهن و اجاره در هر ماه نسبت به ماه گذشته شاهد افزايشي در محدوده 10 تا 12درصدي نسبت به ماه قبل بوديم.
به دنبال راهي براي خروج از ركود
تداوم ركود در بازار مسكن طي سه سال گذشته دولت را به اعمال تصميمات و اجراي برنامه‌هايي براي بهبود شرايط بخش مسكن در سال 94 سوق داد كه نگاهي به مصوبات و فعاليت‌هاي انجام شده نشانگر آن است كه دولت تقويت بخش تقاضا را بيش از عرضه در دستور كار خود قرار داده است. بر همين اساس، در ارديبهشت ماه سال جاري و با مصوبه شوراي پول و اعتبار ميزان وام مسكن براي خانه اولي‌ها در تهران به 80ميليون تومان رسيد، البته پرداخت اين تسهيلات (حساب صندوق پس‌انداز مسكن يكم) مشروط به سپرده‌گذاري 50درصدي شد. سقف فردي تسهيلات خريد مسكن در «شهر تهران»، «شهرهاي بزرگ بالاي 200هزار نفر جمعيت» و «ساير مناطق شهري» به ترتيب به ميزان 800، 600 و 400ميليون ريال تعيين شد. گفتني است، نرخ سود تسهيلات اعطايي در ابتدا 14درصد تعيين شد كه با مصوبه جديد شوراي پول و اعتبار مبني بر كاهش نرخ سود بانكي به 13درصد كاهش يافت.
ديگر برنامه دولت براي بخش مسكن مربوط به تيرماه سال جاري مي‌شود، براساس اين برنامه كه از سوي يك عضو ناظر شوراي عالي بورس با هدف شفاف‌سازي قيمت فروش آپارتمان‌ها اعلام شد طرح بورس مسكن بود، به گفته طراحان طرح بورس مسكن پايان دادن به دخالت واسطه‌گران در اعمال نفوذ يك‌طرفه در قيمت‌گذاري به نفع يا ضرر يكي از طرفين معامله از مزاياي اجراي اين طرح است. طرح بورس مسكن همچنان در پيچ و خم تصويب و اجرايي شدن قرار دارد. بازار رهن ثانويه از ديگر برنامه‌هاي دولت يازدهم براي خروج بخش مسكن از ركود بود. در شهريور ماه سال جاري، هيات‌مديره سازمان بورس و اوراق بهادار تهران از دريافت موافقت كلي بانك مركزي براي راه‌اندازي بازار «رهن ثانويه» و تاييد پيش‌نويس دستورالعمل «انتشار اوراق مشاركت رهني به پشتوانه وام‌هاي اوليه مسكن» خبرداد كه اين طرح نيز با وجود گذشت 6ماه هنوز اجرايي نشده است. در مهر ماه سال جاري شاهد ارائه دو تصميم از سوي دولت براي بازار مسكن بوديم.
برهمين اساس پيش‌نويس طرح «خريد اعتباري مسكن» با هدف صدور مجوز نهايي براي فعاليت شركت‌هاي ليزينگ در تامين مالي بخش مسكن، آماده بررسي در شوراي پول و اعتبار شد و به گفته مسوولان وزارت راه و شهرسازي در ارديبهشت ماه سال آينده شاهد تصويب اين طرح و اجراي آن خواهيم بود. ديگر طرحي كه در مهرماه مطرح شد، ارائه مدل جديدي براي پرداخت تسهيلات ساخت مسكن از سوي بانك مسكن بود كه بر اساس آن اين بانك تا 100ميليون تومان تسهيلات براي ساخت مسكن به سازندگان پرداخت مي‌كند. برهمين اساس وام 100ميليوني فقط براي ساخت مسكن و سازنده‌هاي آن بوده و براي خريد مسكن نيست و سود آن نيز مطابق با تسهيلات بانكي جاري است. اين طرح نيز مانند رهن ثانويه و ليزينگ هنوز اجرايي نشده است و عملياتي شدن آن در هاله‌يي از ابهام است. ديگر طرح دولت براي بهبود شرايط صدور مجوز از سوي بانك مسكن در آبان ماه سال جاري، ابلاغ مفاد و جزييات مصوبه وام خريد مسكن تا سقف 60ميليون تومان از سوي بانك مركزي به بانك مسكن بود كه پرداخت اين وام از اوايل دي ماه آغازشد. براساس اين تسهيلات، ۶۰ميليون تومان وام در تهران، ۵۰ميليون تومان در شهرهاي بالاي ۲۰۰هزار نفر جمعيت و ۴۰ميليون تومان در ساير مناطق شهري پرداخت مي‌شود. گفتني است، استفاده از اين طرح با خريد اوراق بهادار انجام‌پذير است. در آذرماه سال جاري، امكان شكل‌گيري منسجم معاملات قسطي آپارتمان فراهم شد و برهمين اساس انبوه‌سازان شهر تهران كه پيش‌تر براي قسطي كردن بخشي از واحدهاي نوساز اعلام آمادگي كرده بودند، به پشتوانه بانك، شاهد تسهيل شرايط خريد و فروش مسكن بودند.
در اين طرح بانك‌ها كه نقش واسطه را بين متقاضي خريد مسكن و انبوه‌سازان ايفا مي‌كنند براي همكاري و اجراي اين طرح 5درصد كارمزد دريافت مي‌كنند البته بالا بودن رقم كارمزد موجب شد كه رايزني انبوه‌سازان با بانك‌هاي خصوصي براي كاهش اين رقم آغاز شود و به گفته رييس انجمن انبوه‌سازان، احتمال امضاي تفاهمنامه‌يي با بانك شهر براي كارمزد 2درصد افزايش يابد. اقساط وام ۱۰۰ميليون توماني در قالب طرح فروش قسطي مسكن با بازپرداخت ۵ تا ۷ ساله و نرخ سود حدود ۲۰درصدي است. فروش قسطي مسكن براي مشترياني است كه در طبقه متوسط و بالا قرار دارند زيرا متقاضي بايد تا مدت ۵ تا ۷ سال بتواند اقساط وام ۱۰۰ميليون توماني را بازپرداخت كند. اما آخرين تسهيلاتي كه دولت براي بخش مسكن فراهم كرد پرداخت وام 160ميليون توماني خريد بود. از 18اسفندماه سال جاري براساس مصوبه شوراي پول و اعتبار در تهران هر يك از زوجين مي‌توانند تا مبلغ ۸۰ميليون تومان و در مجموع ۱۶۰ميليون تومان براي يك پلاك ثبتي وام دريافت كنند؛ اين مبلغ در شهرهاي بالاي ۲۰۰هزار نفر جمعيت ۶۰ميليون تومان، درمجموع ۱۲۰ميليون تومان و در شهرهاي كوچك ۴۰ميليون تومان و درمجموع ۸۰ميليون تومان روي يك پلاك ثبتي است.
اصلاح نظام تامين مالي مسكن
در دهه 1380 به موازات افزايش درآمدهاي صادرات نفتي و تزريق آن به اقتصاد، نرخ واقعي ارز كاهش يافت و همين امر موجب افزايش قيمت نسبي كالاهاي غير قابل تجارت از جمله مسكن شهري در كشور به‌ويژه كلان‌شهرها شد.
سياست دولت در زمينه عرضه مسكن ارزان‌قيمت تحت عنوان مسكن مهر نيز كه اقشار آسيب‌پذير را هدف قرار داده بود، نتوانست مانع از توليد و عرضه مسكن در بخش‌هاي ديگر بازار مسكن شهري يعني مسكن اقشار مرفه و ميانه حال شود. در اين دوره تلاش شد تسهيلات توليد مسكن براي انبوه‌سازان و تسهيلات خريد مسكن براي خانوارها با نرخ سود يارانه‌اي پرداخت شود. همين امر هزينه سرمايه‌گذاري در مسكن را كاهش داد و بر تمايل به ساخت و ساز مسكن در شهرها دامن زد.
در همين دهه تعدادي بانك خصوصي با سهامداري شركت‌هاي انبوه‌ساز و نيز صندوق‌هاي بازنشستگي و...ايجاد شد كه هدف عمده آنها تامين مالي سرمايه‌گذاري در ساخت‌و‌ساز مسكن شهري و مراكز تجاري و اداري بود. آمارهاي موجود نيز بيانگر اختصاص سهم بزرگي از تسهيلات بانكي به بخش ساختمان در همين دوره است. اما حباب قيمت در بازار مستغلات شهري بالاخره به‌دنبال تشديد تحريم‌هاي اقتصادي و كاهش درخور توجه ارزش پول ملي در هم شكست و رونق بازار مسكن از آغاز دهه 1390 جاي خود را به ركود طولاني‌مدت و كم سابقه داد. در اين ميان كاهش دستمزدهاي واقعي كه خود ناشي از نرخ‌هاي تورم بالاي سال‌هاي اخيرو تنزل ارزش پول ملي بود، همراه با رشد منفي اقتصاد ملي در دوره برنامه پنجم توسعه، منجر به كاهش بودجه خانوارهاي شهري شد و تقاضا براي خريد و اجاره مسكن را تحت تاثير قرار داد. هر چند دولت يازدهم با پيگيري سياست‌هاي مسوولانه مالي و پولي توانست در چند سال اخير بر تورم افسار گسيخته لگام زند و از نوسانات زيانبار نرخ ارز جلوگيري كند، اما كاهش قيمت نفت در بازارهاي جهاني در يك سال و اندي اخير، مجددا وضعيت ركود اقتصادي را تشديد كرد و اقتصاد ايران در سال 1394 عملكرد خوبي از خود نشان نداد.
تداوم ركود اقتصادي، تنش در مناسبات دروني قدرت و وقفه در رفع تحريم‌ها به‌دنبال تجربه يك دهه تلخ از رشد اندك همراه با عدم ايجاد اشتغال، ابعاد فقر و بيكاري را در جامعه توسعه داد و اميد به بهبود وضع درآمد و اشتغال را در نزد اقشار فقير و ميانه حال جامعه در آينده نزديك زائل كرد. علاوه بر تحولات منفي فوق در سمت تقاضاي بازار مسكن، بحران در نظام بانكي نيز مزيد بر علت شد، به اين معني كه با ايجاد وضعيت ركود تورمي در اقتصاد كشور و طولاني شدن ركود بخش مسكن شهري، ارزش دارايي‌هاي مستغلاتي بانك‌ها و شركت‌هاي وابسته آنها كاهش يافت، افزايش مطالبات غير جاري بانك‌ها از دولت و بخش خصوصي بالا رفت و بانك‌ها در زمينه پرداخت تسهيلات جديد به بخش‌هاي مختلف اقتصاد از جمله ساخت و ساز و خريد مسكن، دچار مشكلات جدي شدند. اين وضعيت در دو سال اخير به رقابت در زمينه جذب سپرده‌ها به هر قيمت تمام شد و هزينه سرمايه را به‌شدت افزايش داد. در واقع نرخ بهره اسمي سپرده‌ها و تسهيلات بانكي بر خلاف انتظار برخي از تحليلگران مالي و بانك مركزي به‌طور خودتنظيم به موازات كاهش نرخ تورم كاهش نيافت و به اين ترتيب هزينه واقعي سرمايه در اقتصاد ملي افزايش يافت. مجموعه عوامل فوق ركود بازار مسكن را تشديد كرد و انبوه‌سازان پس از مدتي مقاومت ناگزير شدند قيمت مسكن نوساز را به ويژه در مناطق مرغوب شهرهاي بزرگ كاهش دهند و در انتظار روزهاي بهتر در آينده دست از سرمايه‌گذاري جديد كشيدند. حتي در مواردي تكميل ساختمان‌هاي نيمه تمام دچار وقفه‌هاي زماني نسبتا طولاني شد.
وزارت مسكن و شهرسازي و مشاوران ارشد اقتصادي دولت با استناد به ارتباطات گسترده بخش ساختمان با صنايع مصالح ساختماني و اشتغال‌زايي بالاي اين بخش، خروج بخش ساخت و ساز از ركود را يك فرصت مهم براي خروج از ركود تورمي در دوران پساتحريم مي‌دانستند. به همين دليل در صدد برآمدند با افزايش سقف تسهيلات مسكن و ارائه اين تسهيلات با نرخ سود يارانه‌اي، تقاضاي مسكن را كه زمين‌گير شده بود، مجددا به تكاپو وا دارند. از نيمه دوم سال 1392 تا اين زمان تصميمات مهمي در اين زمينه اتخاذ شد. افزايش سقف وام خريد مسكن از محل اوراق گواهي حق تقدم تا 600 ميليون ريال و ساخت مسكن تا سقف 1000 ميليون ريال، راه‌اندازي شركت تامين سرمايه مسكن، ارائه وام ساخت به منظور نوسازي بافت‌هاي فرسوده و سكونتگاه‌هاي غير رسمي، افزايش وام مسكن مهر از 250 به 300 ميليون ريال و اخيرا افزايش سقف تسهيلات مسكن زوج‌هاي جوان تا 1200 ميليون ريال در زمره اين تصميمات است. بانك مسكن كه در چند سال گذشته همت خود را به‌طور عمده مصروف توزيع تسهيلات مسكن مهر از محل پول پر قدرت كرده بود، اخيرا تلاش مي‌كند بازار رهن ثانويه را فعال و از اين طريق به تامين منابع مالي مورد نياز خود اقدام كند. حال اين پرسش مطرح است كه آيا اين تدابير براي خروج ساخت و ساز مسكن شهري از ركود كفايت مي‌كند؟
پاسخ ما به اين پرسش منفي است. چرا كه:
1- دو دهك بالاي درآمدي جامعه شهري كه 40 درصد هزينه خانوارهاي شهري را به مسكن خود اختصاص مي‌دهند، به اتكاي دارايي‌ها و پس‌اندازهاي نقد خود اقدام به خريد مسكن به انگيزه مصرف شخصي يا سوداگري مي‌كنند. قيمت مسكن لوكس در شهرهاي بزرگ به رغم كاهش درخور توجه، هنوز به‌طور كامل از حباب قيمتي تخليه نشده است. در اين بخش از بازار نيز مازاد عرضه زيادي وجود دارد.
2- سه دهك پايين درآمدي در شهرها عموما در بافت‌هاي فرسوده، سكونتگاه‌هاي غيررسمي و نقاط پيراموني شهرها زندگي مي‌كنند. اينها متقاضي مسكن فرسوده‌اند نه مسكن نوساز. در عين حال اين گروه فاقد منابع پس‌انداز و درآمد كافي براي استفاده از تسهيلات مسكن هستند. دو وزارتخانه راه و شهرسازي و تعاون، كار و رفاه اجتماعي برنامه مشتركي را براي مسكن اجتماعي طراحي كرده‌اند.
3- از نيمه دوم سال 1392 به اين سو بالغ بر 590 هزار مسكن مهر افتتاح و فروش اقساطي بالغ بر 600 هزار واحد آغاز شده است و دولت تلاش دارد تامين زيربناهاي بيش از 470 هزار مسكن مهر را براي واگذاري تا پايان سال جاري به پايان برد. به اين ترتيب در بخش مسكن ارزان‌قيمت نيز كمبود جدي وجود ندارد.
4- بانك مسكن دهك‌هاي هزينه‌اي 5 تا 8 را به‌عنوان بازار هدف خود در مركز توجه قرار داده است و قصد دارد منابع تسهيلات را عمدتا در كوتاه‌مدت و ميان‌مدت از طريق عايدات ناشي از بازپرداخت تسهيلات مسكن مهر تامين كند. يارانه نرخ سود نيز از همين محل پرداخت خواهد شد. در بلند مدت بانك مسكن به بازار رهن ثانويه چشم دوخته است. اما بسته‌بندي تسهيلاتي كه با نرخ بهره ثابت، سقف ثابت و بدون توجه به توان پرداخت متقاضيان پرداخت مي‌شود و فروش آن در بازار رهن ثانويه امري غيرممكن به نظر مي‌رسد. به‌طور خلاصه نظام تامين مالي مسكن در كشور از وضعيت مطلوب فرسنگ‌ها فاصله دارد. چشم‌انداز رشد اقتصادي و ايجاد فرصت‌هاي اشتغال و درآمد جديد براي خانواده‌هاي جوان چندان خوش‌بينانه نيست. دولت توان پرداخت يارانه به مسكن اجتماعي را ندارد. نظام بانكي هنوز از حل معضلات مالي خود درمانده است و بازار اوراق بهادار كه دولت، بخش خصوصي و بانك مسكن براي تجهيز منابع مالي به آن دل بسته‌اند، عقب مانده است. در اين وضعيت، ممكن است شاهد تكان مختصري در سمت تقاضاي مسكن شهري باشيم، اما اين به معناي رونق كامل اين بازار در سال 1395 نخواهد بود.
قيمت آپارتمان و ديوار كوتاه مسكن در ركود بلند اقتصاد - ضرورت اصلاح نظام تامين مالي مسكن - 27 اسفند 94
ديوار كوتاه مسكن در ركود بلند اقتصاد
سال 94 در شرايطي آغاز شد كه بازار خريد و فروش مسكن همچنان در خواب زمستاني بود و تداوم كم‌رونقي بازار دو سال گذشته، سومين سال از ركود مسكن را رقم زد.
در فروردين ماه سال جاري با كاهش 32درصدي معاملات خريد و فروش نسبت به فروردين سال 93، اميدها براي بهبود بازار كمرنگ شد و افت تعداد معاملات در ارديبهشت و خرداد نسبت به ماه‌هاي مشابه سال قبل موجب شد كه در سه ماهه ابتدايي سال، بازار مسكن مسيري نزولي را سپري كند البته حجم قراردادها در هر ماه نسبت به ماه قبل شاهد رشد بود اما شرايط نسبت به سال قبل افت داشت. بازار خريد و فروش در تير و شهريور سال 94 مثل سه ماهه اول با افت معاملات همراه بود اما در مرداد ماه شاهد رشد 3.2درصدي حجم قراردادها نسبت به مرداد سال 93 بوديم.
به گزارش اقتصاد آنلاين به نقل از تعادل ، در سه ماهه سوم سال نيز تنها در آبان ماه، ميزان حجم معاملات نسبت به مشابه سال قبل افزايش داشت و در مهر و آذر باز هم شاهد كاهش قراردادها نسبت به سال گذشته بوديم. باوجود روند نزولي خريد و فروش در 9ماهه سال 94، با افزايش حجم معاملات در دي و بهمن شاهد بروز نشانه‌هاي بهبود بازار مسكن بوديم. اگرچه حجم معاملات در بازار خريد و فروش مسكن تنها در چند ماه از سال نسبت به سال گذشته افزايش يافت اما بازار رهن و اجاره در هر ماه نسبت به ماه گذشته شاهد افزايشي در محدوده 10 تا 12درصدي نسبت به ماه قبل بوديم.
به دنبال راهي براي خروج از ركود
تداوم ركود در بازار مسكن طي سه سال گذشته دولت را به اعمال تصميمات و اجراي برنامه‌هايي براي بهبود شرايط بخش مسكن در سال 94 سوق داد كه نگاهي به مصوبات و فعاليت‌هاي انجام شده نشانگر آن است كه دولت تقويت بخش تقاضا را بيش از عرضه در دستور كار خود قرار داده است. بر همين اساس، در ارديبهشت ماه سال جاري و با مصوبه شوراي پول و اعتبار ميزان وام مسكن براي خانه اولي‌ها در تهران به 80ميليون تومان رسيد، البته پرداخت اين تسهيلات (حساب صندوق پس‌انداز مسكن يكم) مشروط به سپرده‌گذاري 50درصدي شد. سقف فردي تسهيلات خريد مسكن در «شهر تهران»، «شهرهاي بزرگ بالاي 200هزار نفر جمعيت» و «ساير مناطق شهري» به ترتيب به ميزان 800، 600 و 400ميليون ريال تعيين شد. گفتني است، نرخ سود تسهيلات اعطايي در ابتدا 14درصد تعيين شد كه با مصوبه جديد شوراي پول و اعتبار مبني بر كاهش نرخ سود بانكي به 13درصد كاهش يافت.
ديگر برنامه دولت براي بخش مسكن مربوط به تيرماه سال جاري مي‌شود، براساس اين برنامه كه از سوي يك عضو ناظر شوراي عالي بورس با هدف شفاف‌سازي قيمت فروش آپارتمان‌ها اعلام شد طرح بورس مسكن بود، به گفته طراحان طرح بورس مسكن پايان دادن به دخالت واسطه‌گران در اعمال نفوذ يك‌طرفه در قيمت‌گذاري به نفع يا ضرر يكي از طرفين معامله از مزاياي اجراي اين طرح است. طرح بورس مسكن همچنان در پيچ و خم تصويب و اجرايي شدن قرار دارد. بازار رهن ثانويه از ديگر برنامه‌هاي دولت يازدهم براي خروج بخش مسكن از ركود بود. در شهريور ماه سال جاري، هيات‌مديره سازمان بورس و اوراق بهادار تهران از دريافت موافقت كلي بانك مركزي براي راه‌اندازي بازار «رهن ثانويه» و تاييد پيش‌نويس دستورالعمل «انتشار اوراق مشاركت رهني به پشتوانه وام‌هاي اوليه مسكن» خبرداد كه اين طرح نيز با وجود گذشت 6ماه هنوز اجرايي نشده است. در مهر ماه سال جاري شاهد ارائه دو تصميم از سوي دولت براي بازار مسكن بوديم.
برهمين اساس پيش‌نويس طرح «خريد اعتباري مسكن» با هدف صدور مجوز نهايي براي فعاليت شركت‌هاي ليزينگ در تامين مالي بخش مسكن، آماده بررسي در شوراي پول و اعتبار شد و به گفته مسوولان وزارت راه و شهرسازي در ارديبهشت ماه سال آينده شاهد تصويب اين طرح و اجراي آن خواهيم بود. ديگر طرحي كه در مهرماه مطرح شد، ارائه مدل جديدي براي پرداخت تسهيلات ساخت مسكن از سوي بانك مسكن بود كه بر اساس آن اين بانك تا 100ميليون تومان تسهيلات براي ساخت مسكن به سازندگان پرداخت مي‌كند. برهمين اساس وام 100ميليوني فقط براي ساخت مسكن و سازنده‌هاي آن بوده و براي خريد مسكن نيست و سود آن نيز مطابق با تسهيلات بانكي جاري است. اين طرح نيز مانند رهن ثانويه و ليزينگ هنوز اجرايي نشده است و عملياتي شدن آن در هاله‌يي از ابهام است. ديگر طرح دولت براي بهبود شرايط صدور مجوز از سوي بانك مسكن در آبان ماه سال جاري، ابلاغ مفاد و جزييات مصوبه وام خريد مسكن تا سقف 60ميليون تومان از سوي بانك مركزي به بانك مسكن بود كه پرداخت اين وام از اوايل دي ماه آغازشد. براساس اين تسهيلات، ۶۰ميليون تومان وام در تهران، ۵۰ميليون تومان در شهرهاي بالاي ۲۰۰هزار نفر جمعيت و ۴۰ميليون تومان در ساير مناطق شهري پرداخت مي‌شود. گفتني است، استفاده از اين طرح با خريد اوراق بهادار انجام‌پذير است. در آذرماه سال جاري، امكان شكل‌گيري منسجم معاملات قسطي آپارتمان فراهم شد و برهمين اساس انبوه‌سازان شهر تهران كه پيش‌تر براي قسطي كردن بخشي از واحدهاي نوساز اعلام آمادگي كرده بودند، به پشتوانه بانك، شاهد تسهيل شرايط خريد و فروش مسكن بودند.
در اين طرح بانك‌ها كه نقش واسطه را بين متقاضي خريد مسكن و انبوه‌سازان ايفا مي‌كنند براي همكاري و اجراي اين طرح 5درصد كارمزد دريافت مي‌كنند البته بالا بودن رقم كارمزد موجب شد كه رايزني انبوه‌سازان با بانك‌هاي خصوصي براي كاهش اين رقم آغاز شود و به گفته رييس انجمن انبوه‌سازان، احتمال امضاي تفاهمنامه‌يي با بانك شهر براي كارمزد 2درصد افزايش يابد. اقساط وام ۱۰۰ميليون توماني در قالب طرح فروش قسطي مسكن با بازپرداخت ۵ تا ۷ ساله و نرخ سود حدود ۲۰درصدي است. فروش قسطي مسكن براي مشترياني است كه در طبقه متوسط و بالا قرار دارند زيرا متقاضي بايد تا مدت ۵ تا ۷ سال بتواند اقساط وام ۱۰۰ميليون توماني را بازپرداخت كند. اما آخرين تسهيلاتي كه دولت براي بخش مسكن فراهم كرد پرداخت وام 160ميليون توماني خريد بود. از 18اسفندماه سال جاري براساس مصوبه شوراي پول و اعتبار در تهران هر يك از زوجين مي‌توانند تا مبلغ ۸۰ميليون تومان و در مجموع ۱۶۰ميليون تومان براي يك پلاك ثبتي وام دريافت كنند؛ اين مبلغ در شهرهاي بالاي ۲۰۰هزار نفر جمعيت ۶۰ميليون تومان، درمجموع ۱۲۰ميليون تومان و در شهرهاي كوچك ۴۰ميليون تومان و درمجموع ۸۰ميليون تومان روي يك پلاك ثبتي است.
اصلاح نظام تامين مالي مسكن
در دهه 1380 به موازات افزايش درآمدهاي صادرات نفتي و تزريق آن به اقتصاد، نرخ واقعي ارز كاهش يافت و همين امر موجب افزايش قيمت نسبي كالاهاي غير قابل تجارت از جمله مسكن شهري در كشور به‌ويژه كلان‌شهرها شد.
سياست دولت در زمينه عرضه مسكن ارزان‌قيمت تحت عنوان مسكن مهر نيز كه اقشار آسيب‌پذير را هدف قرار داده بود، نتوانست مانع از توليد و عرضه مسكن در بخش‌هاي ديگر بازار مسكن شهري يعني مسكن اقشار مرفه و ميانه حال شود. در اين دوره تلاش شد تسهيلات توليد مسكن براي انبوه‌سازان و تسهيلات خريد مسكن براي خانوارها با نرخ سود يارانه‌اي پرداخت شود. همين امر هزينه سرمايه‌گذاري در مسكن را كاهش داد و بر تمايل به ساخت و ساز مسكن در شهرها دامن زد.
در همين دهه تعدادي بانك خصوصي با سهامداري شركت‌هاي انبوه‌ساز و نيز صندوق‌هاي بازنشستگي و...ايجاد شد كه هدف عمده آنها تامين مالي سرمايه‌گذاري در ساخت‌و‌ساز مسكن شهري و مراكز تجاري و اداري بود. آمارهاي موجود نيز بيانگر اختصاص سهم بزرگي از تسهيلات بانكي به بخش ساختمان در همين دوره است. اما حباب قيمت در بازار مستغلات شهري بالاخره به‌دنبال تشديد تحريم‌هاي اقتصادي و كاهش درخور توجه ارزش پول ملي در هم شكست و رونق بازار مسكن از آغاز دهه 1390 جاي خود را به ركود طولاني‌مدت و كم سابقه داد. در اين ميان كاهش دستمزدهاي واقعي كه خود ناشي از نرخ‌هاي تورم بالاي سال‌هاي اخيرو تنزل ارزش پول ملي بود، همراه با رشد منفي اقتصاد ملي در دوره برنامه پنجم توسعه، منجر به كاهش بودجه خانوارهاي شهري شد و تقاضا براي خريد و اجاره مسكن را تحت تاثير قرار داد. هر چند دولت يازدهم با پيگيري سياست‌هاي مسوولانه مالي و پولي توانست در چند سال اخير بر تورم افسار گسيخته لگام زند و از نوسانات زيانبار نرخ ارز جلوگيري كند، اما كاهش قيمت نفت در بازارهاي جهاني در يك سال و اندي اخير، مجددا وضعيت ركود اقتصادي را تشديد كرد و اقتصاد ايران در سال 1394 عملكرد خوبي از خود نشان نداد.
تداوم ركود اقتصادي، تنش در مناسبات دروني قدرت و وقفه در رفع تحريم‌ها به‌دنبال تجربه يك دهه تلخ از رشد اندك همراه با عدم ايجاد اشتغال، ابعاد فقر و بيكاري را در جامعه توسعه داد و اميد به بهبود وضع درآمد و اشتغال را در نزد اقشار فقير و ميانه حال جامعه در آينده نزديك زائل كرد. علاوه بر تحولات منفي فوق در سمت تقاضاي بازار مسكن، بحران در نظام بانكي نيز مزيد بر علت شد، به اين معني كه با ايجاد وضعيت ركود تورمي در اقتصاد كشور و طولاني شدن ركود بخش مسكن شهري، ارزش دارايي‌هاي مستغلاتي بانك‌ها و شركت‌هاي وابسته آنها كاهش يافت، افزايش مطالبات غير جاري بانك‌ها از دولت و بخش خصوصي بالا رفت و بانك‌ها در زمينه پرداخت تسهيلات جديد به بخش‌هاي مختلف اقتصاد از جمله ساخت و ساز و خريد مسكن، دچار مشكلات جدي شدند. اين وضعيت در دو سال اخير به رقابت در زمينه جذب سپرده‌ها به هر قيمت تمام شد و هزينه سرمايه را به‌شدت افزايش داد. در واقع نرخ بهره اسمي سپرده‌ها و تسهيلات بانكي بر خلاف انتظار برخي از تحليلگران مالي و بانك مركزي به‌طور خودتنظيم به موازات كاهش نرخ تورم كاهش نيافت و به اين ترتيب هزينه واقعي سرمايه در اقتصاد ملي افزايش يافت. مجموعه عوامل فوق ركود بازار مسكن را تشديد كرد و انبوه‌سازان پس از مدتي مقاومت ناگزير شدند قيمت مسكن نوساز را به ويژه در مناطق مرغوب شهرهاي بزرگ كاهش دهند و در انتظار روزهاي بهتر در آينده دست از سرمايه‌گذاري جديد كشيدند. حتي در مواردي تكميل ساختمان‌هاي نيمه تمام دچار وقفه‌هاي زماني نسبتا طولاني شد.
وزارت مسكن و شهرسازي و مشاوران ارشد اقتصادي دولت با استناد به ارتباطات گسترده بخش ساختمان با صنايع مصالح ساختماني و اشتغال‌زايي بالاي اين بخش، خروج بخش ساخت و ساز از ركود را يك فرصت مهم براي خروج از ركود تورمي در دوران پساتحريم مي‌دانستند. به همين دليل در صدد برآمدند با افزايش سقف تسهيلات مسكن و ارائه اين تسهيلات با نرخ سود يارانه‌اي، تقاضاي مسكن را كه زمين‌گير شده بود، مجددا به تكاپو وا دارند. از نيمه دوم سال 1392 تا اين زمان تصميمات مهمي در اين زمينه اتخاذ شد. افزايش سقف وام خريد مسكن از محل اوراق گواهي حق تقدم تا 600 ميليون ريال و ساخت مسكن تا سقف 1000 ميليون ريال، راه‌اندازي شركت تامين سرمايه مسكن، ارائه وام ساخت به منظور نوسازي بافت‌هاي فرسوده و سكونتگاه‌هاي غير رسمي، افزايش وام مسكن مهر از 250 به 300 ميليون ريال و اخيرا افزايش سقف تسهيلات مسكن زوج‌هاي جوان تا 1200 ميليون ريال در زمره اين تصميمات است. بانك مسكن كه در چند سال گذشته همت خود را به‌طور عمده مصروف توزيع تسهيلات مسكن مهر از محل پول پر قدرت كرده بود، اخيرا تلاش مي‌كند بازار رهن ثانويه را فعال و از اين طريق به تامين منابع مالي مورد نياز خود اقدام كند. حال اين پرسش مطرح است كه آيا اين تدابير براي خروج ساخت و ساز مسكن شهري از ركود كفايت مي‌كند؟
پاسخ ما به اين پرسش منفي است. چرا كه:
1- دو دهك بالاي درآمدي جامعه شهري كه 40 درصد هزينه خانوارهاي شهري را به مسكن خود اختصاص مي‌دهند، به اتكاي دارايي‌ها و پس‌اندازهاي نقد خود اقدام به خريد مسكن به انگيزه مصرف شخصي يا سوداگري مي‌كنند. قيمت مسكن لوكس در شهرهاي بزرگ به رغم كاهش درخور توجه، هنوز به‌طور كامل از حباب قيمتي تخليه نشده است. در اين بخش از بازار نيز مازاد عرضه زيادي وجود دارد.
2- سه دهك پايين درآمدي در شهرها عموما در بافت‌هاي فرسوده، سكونتگاه‌هاي غيررسمي و نقاط پيراموني شهرها زندگي مي‌كنند. اينها متقاضي مسكن فرسوده‌اند نه مسكن نوساز. در عين حال اين گروه فاقد منابع پس‌انداز و درآمد كافي براي استفاده از تسهيلات مسكن هستند. دو وزارتخانه راه و شهرسازي و تعاون، كار و رفاه اجتماعي برنامه مشتركي را براي مسكن اجتماعي طراحي كرده‌اند.
3- از نيمه دوم سال 1392 به اين سو بالغ بر 590 هزار مسكن مهر افتتاح و فروش اقساطي بالغ بر 600 هزار واحد آغاز شده است و دولت تلاش دارد تامين زيربناهاي بيش از 470 هزار مسكن مهر را براي واگذاري تا پايان سال جاري به پايان برد. به اين ترتيب در بخش مسكن ارزان‌قيمت نيز كمبود جدي وجود ندارد.
4- بانك مسكن دهك‌هاي هزينه‌اي 5 تا 8 را به‌عنوان بازار هدف خود در مركز توجه قرار داده است و قصد دارد منابع تسهيلات را عمدتا در كوتاه‌مدت و ميان‌مدت از طريق عايدات ناشي از بازپرداخت تسهيلات مسكن مهر تامين كند. يارانه نرخ سود نيز از همين محل پرداخت خواهد شد. در بلند مدت بانك مسكن به بازار رهن ثانويه چشم دوخته است. اما بسته‌بندي تسهيلاتي كه با نرخ بهره ثابت، سقف ثابت و بدون توجه به توان پرداخت متقاضيان پرداخت مي‌شود و فروش آن در بازار رهن ثانويه امري غيرممكن به نظر مي‌رسد. به‌طور خلاصه نظام تامين مالي مسكن در كشور از وضعيت مطلوب فرسنگ‌ها فاصله دارد. چشم‌انداز رشد اقتصادي و ايجاد فرصت‌هاي اشتغال و درآمد جديد براي خانواده‌هاي جوان چندان خوش‌بينانه نيست. دولت توان پرداخت يارانه به مسكن اجتماعي را ندارد. نظام بانكي هنوز از حل معضلات مالي خود درمانده است و بازار اوراق بهادار كه دولت، بخش خصوصي و بانك مسكن براي تجهيز منابع مالي به آن دل بسته‌اند، عقب مانده است. در اين وضعيت، ممكن است شاهد تكان مختصري در سمت تقاضاي مسكن شهري باشيم، اما اين به معناي رونق كامل اين بازار در سال 1395 نخواهد بود.